洪涛教授直击商业焦点

第七部分　把脉MALL及商业地产开发

从20世纪90年代后期开始，我国商业地产的开发大有愈演愈烈之势，造Mall热也不断升级，各地纷纷上马Mall项目，动辄几十万平方米。在各地商业地产商的热情追捧中，作为流通业专家，洪涛教授和许多同行一道对这样的盲目跟风做出了警示。

洪涛教授冷静地指出：人们对Mall的投资回报率期望过高。同时，针对一些认为我国商业地产过热的片面观点，他也客观地表示：我国商业网点是总体不足，局部过热。从2004年开始，商务部等部委对此问题给予高度关注，各部委开始联合对各地的商业地产项目进行了一系列的相关调查。这同洪涛教授等专家们的积极关注密不可分。

第二十章　为造MALL热降温

采访集萃：

文章来源：《商业时代》

题　　目：为中国MALL号脉

记　　者：陆路李晓红

时　　间：2003年第16期

Mall（摩尔），一种现代化的、新的消费中心将从欧美移师中国，对于这种消费业态的认识，从选址、经营到前景，各种议论莫衷一是，国家对此也缺乏必要的规则和经验。面对这种新的情况，应该如何去认识和解决已经出现和可能出现的问题，是流通领域备受关注的焦点之一。近日，在中国商业经济学会、商业政策研究会联合举行的“中国商品流通论坛”研讨会上，万典武等有关专家、学者汇聚一堂，再次论证中国的模式，就Mall如何在华发展及其市场前景、政策导向等问题进行了广泛的探讨。

不可好大喜功　盲目上马

首都经济贸易大学侯善魁教授认为，国内建Mall是需要的，但不能一哄而起，应慎重发展。他认为Mall发展中存在的问题是：①贪大求洋；②互相攀比，与过去建大商场、办连锁一样；③缺乏约束，没有法规，谁想建就建。慎重发展Mall应注意三点：基本条件不完全具备；根据商业大中小结构而定，但也不能够发展过大；受社会购买力、市场容量的限制，不可快速发展。

中国人民大学李金轩教授则更倾向于科学的论证，他认为，发展必须考虑五个因素：①考虑城市居民的消费总水平（消费总额）与该城市构建Mall相关设施的对比关系；②考虑城市人均年收入或年消费支出额，观察所处的阶段（温饱、小康、富裕）以及相应的基尼系数；③考虑个人消费偏好变化，如京、津、沪、穗等中心城市收入较丰的人群及车、房的占有率；④考虑顾客年均、月均对Mall的利用率（车多、人多≠客多，客多≠利用率高）；⑤考虑盈亏平衡点高低。房产投资者不一定是商品服务的经营者，也不一定是物业的管理者，所以在投资前不一定能全面考虑物业管理和未来经营者的收入或风险。他认为，在考虑以上因素的基础上再去做出以下决定：决定项目是否上、为何上、何时上、何处上、怎么上。

但是，10年来，Mall在华确实发展迅速，究其原因，洪涛教授认为，社会的发展，特别是人均GDP总体接近1000美元，一些城市人均GDP达到3000～5000美元时，有Mall的消费需求是主要原因之一。

对于摩尔在华发展一题，专家的一个普遍观点是采取慎之又慎的态度，渐进发展。黄国雄教授在做《购物中心发展中的几个问题》的主题发言时说：“商业中心不是越大越好。发展Mall要建立在客观条件的基础上，日本购物中心平均2.1万平方米，美国只有1/3达到较大的规模，英国全国平均购物中心面积只有1.37万平方米，而中国现有的已建和在建项目中，54个购物中心平均13万平方米，立项与建设显得过于盲目。购物中心不是形象工程，是商业形态，要与经济发展同步。目前的情况是，中国的购物中心表现为形象工程的大于实际需要，政府形象工程造成的经济包袱需要企业来承担。

聚商敛财发挥摩尔之特色

尽管Mall在华已有了十年的发展期，但专家认为，Mall在今后相当长的时期里仍为最受关注的一个亮点。Mall与百货公司、超市有着很大的不同，它对整个城市商业与城市建设发展所产生的影响远远超过其他各种商业业态，甚至影响整个城市经济和社会发展。清华大学副教授刘念雄认为，对Mall的发展要慎之又慎，对Mall的内涵及其对市场产生的冲击力要有充分的认识。Mall并不是一种新的业态形式，因业态是按经营方式进行划分的。Mall在本质上是各种商业业态，包括百货商店、超级市场、专业店等的集合体，不同业态的出现和发展是在经济发展到特定阶段所采取的不同经营形式，它们之间不存在替代的关系，而是一种互补和融合，是相互间的协调运作。最重要且颇具特色的是，Mall具有专业集合的概念，具有融合多种业态的能力，把相关业态进行了有机整合，从而满足消费者更高的消费需求。

有业内人士认为，Mall既是商业的集合，又兼容了多业态企业经营形式，使之统一为一种商业形态——Mall。

中国商业经济学会张采庆研究员认为，摩尔的本质是购物和消费场所，是属于经济学中的狭义市场范畴。它与集贸市场、商业街、商品城、购物中心、贸易中心是同类，是交易场所体系的一部分，也可以说，是放大了的、扩展了的市场型购物中心。它突破了“购物”的内容，许多大摩尔已转为以生活消费为主的场所。Mall不是百货店服务功能的扩展。它与商业密不可分，是众多现代商业、服务企业所依托的交易空间，但不是商业自身；它聚集了多种零售业态于一体。摩尔具有五大特点：①规模大；②生活消费服务齐全；③更符合顾客的生活等需求；④商品交易量大，市场占有率高；⑤集新品、新店、新娱乐、新体育、新的休闲生活方式于一身，领导着生活消费的新潮流。

我们可将Mall的概念概括为：以零售商业为主体，众多生活服务业群体组成，由物业企业统一开发管理的巨型现代化购物、消费、休闲的服务场所。这里既应与从事批发、期货交易的批发市场、贸易中心相区别，又要与那些场所环境落后、休闲功能缺位的大型商品交易城（集贸市场）相区别，也应与规模较小、服务功能较少的购物中心相区别，还应与附属有饮食、娱乐等服务功能的百货店相区别。

新的商业形态游戏规则如何

Mall是一个多层次的消费场所，把商业购物和文化、休闲娱乐、服务（餐饮）等融为一体。因为Mall的消费服务已经渗透到现实生活中的每个方面。它会在很大程度上满足消费者的精神和文化需求。Mall十分注重景观的规划与设计，舒适宜人的环境是Mall吸引力的重要来源。刘念雄认为，Mall包含两个密不可分的内容，一是Mall的开发规划，二是Mall的经营管理。两个环节相互制约，又相互促进。他认为，在当前，我国Mall面临的最大问题就是缺乏必要的规则，缺乏经验，需要国家有关方面尽快在政策、标准、理论和实践等各方面进行深入、细致的研究和规划，进一步提升开发的科学性和前瞻性，即：①Mall选址问题的核心是处理好Mall和城市的关系，Mall对于城市功能布局、产业布局、商业布局均有直接的影响。由于我国大多数城市还在急剧扩张时期，所以Mall的选址需兼顾近期和长远利益。②Mall的规模和功能配比，娱乐到底应该占多大比例？Mall的长期经营需要寻找长期有效的吸引力点。在市场方面，目前Mall经营状况还找不到指标可以参照。③缺乏Mall经营管理方面的经验，专业管理公司亟待出现。大量可出租面积需要通过招商来实现商业效益。④Mall在零售业中是否有优势和竞争力？环境上的巨大花费是否值得？Mall的发展面临和其他商业形态的激烈竞争。北京中关村国际商城发展有限公司总经理东嘉生认为，Mall本身不是商店，不经营商品，不是零售业态，所以不应由零售商来做。他认为，政府对Mall应该制定规划。

在我国，地产商一般不考虑资金链连续性的问题。通常是一味做“卖”家，造成Mall规划与实际招商发生矛盾。在国外，开发商对Mall房屋是租不是卖，开发论证需要几年、十几年。招商率不足30%不能动工，而施工建成有时只需十几个月。而我国正好相反，先立项，有点钱就开工，建成后再招商，往往是不好进行规划，匆匆上马，建设周期则很长。造成人力、物力及各种资源的浪费，于国于民都极为不利。

“Mall作为我国对外开放的产物，应给予扶持，但同时还不可盲目发展，不能让趋同投资这一中国投资热通病在商业领域蔓延，政府至今没有相应的流通产业政策对Mall的投资行为进行规范；至今还没有一个大型的Mall获得相应的效应，人们对Mall的投资回报率期望过高。”北京工商大学教授洪涛如是说。

中国商业经济学会会长张世尧指出，发展Mall，政府应有必要的宏观管理和宏观调控，一手抓规划，一手抓立法，同时制定必要的经济政策。比如对中小企业，如果工作做好了，可以把中小企业吸纳到Mall中来，防止与避免中小企业倒闭或职工失业。

根植中国有序发展

Mall作为一种新的商业形态，虽说进入中国已走过了10个年头，但其发展因资源的配置及政策的不一致性和滞后等因素，Mall在我国的发展在各专家看来，还只是处于初期发展阶段，市场发展前景乐观。

北京商业管理干部学院王希来教授认为，在中国有必要发展购物中心，精心设计与选择管理模式，其管理模式应包括租赁管理模式、营销管理模式、服务管理模式、物业管理模式。中国社会科学院财贸所郭冬乐研究员认为，摩尔引发的零售业的演变迎合了现代“一次性购足，休闲购物”的消费主流。为此，他对我国发展摩尔提出三点建议：

第一，中国经济发展水平虽然比较落后，但上海、北京等城市的人均收入已经接近摩尔发展得较好的菲律宾的马尼拉、泰国的曼谷等东南亚城市，因此，我国可以在沿海发达地区和人口稠密的中心城市发展摩尔，不能无视基本条件，在全国各地遍地开花。

第二，根据我国香港、台湾和新加坡、马尼拉、吉隆坡的经验，凭借发达的地铁和公交系统，也可以在中心城市的中心区或城市副中心区发展摩尔，但最好采用百货公司摩尔购物中心化、摩尔购物中心百货公司化的发展模式和管理模式。在日本，早期市内的摩尔大多数也是由大型百货公司投资建设或扩充而来，形成不同于美国的、日本特色的大型百货商店型摩尔购物中心。

第三，要重视并解决好确保Mall开发和经营成功的几个关键环节：①要由实力强大的零售集团、地产集团、基金会等战略投资者操作或由它们联合操作。因为摩尔是一个稳定的长线投资产业，回报期长，有的甚至长达10～20年，如果由一些中小开发商用两三年的短期贷款去开发，必然会产生短期行为，出现长线经营方针与短期套现需求冲突的现象。极易造成将摩尔分割出售或者既租又售，导致业态混乱，产权不一致，难以统一管理，出现恶性循环。只租不售、统一管理则是摩尔成功的关键措施。②摩尔经营者要注重长远利益，合理配置和整合协调不同业态及不同行业的商家，特别是规划设计要先行，确保主力店的招商成功。③成立或委托专门的商业管理公司对摩尔进行统一管理或者与外国摩尔管理集团合资，以引进先进的经营管理摩尔的技术。

文章来源：《经济参考报》

题　　目：灾害警报：“摩尔地产”咬噬中国城市

记　　者：沙文茹李松

时　　间：2004年9月6日

短短两三年时间，以Mall为代表的商业地产飓风狂潮般席卷整个中国。虽然在中央政府的重压之下，这股狂潮一时有所收敛，但其最终将付出沉重的代价——众多农民失去赖以生存的土地，银行数千亿资金被套牢。

Mall全称Shopping Mall，中文音译为“摩尔”，意为超大型购物中心，产生于20世纪中叶的美国，是家庭汽车化和住宅郊区化后新兴的复合型商业业态，以满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化于一体的“一站式”消费服务。几十年来，Mall在发达国家盛行不衰。

但当Mall走进中国后似乎变了味儿。一个典型的怪现象是，Mall成了政府短期出政绩的驱动力，在建设Mall的名义下，房地产商借助政府的行政强力低价圈地，同时使银行背负了其中97.33%的融资风险。到目前为止，全国范围内到底有多少Mall？银行到底有多少资金被Mall套牢？多少土地以Mall名目被圈走？恐怕谁也说不清。

Mall开发的统计“黑洞”

在北方某城市的一个区，3年内就冒出4个10万多平方米的Mall，同时还有相等规模的在建工程。同样的情况存在于全国各地。

有专家用“不可思议”、“疯狂”来形容Mall的发展速度和火暴程度。有机构称，以Mall为代表的商业地产，每年开工面积以百分之几十的速度增长，其中大中城市发展速度增幅最为显著。

2003年是Mall膨胀最快的一年。据中国商业联合会不完全统计，截至2003年底，全国省会以上城市购物中心总数为236家，投资总额1700亿元。而这当中“80%以上的资金来自银行，Mall已圈了银行1300亿资金”。Mall开发的疯狂态势终于引发了国务院的关注，温家宝总理接连做了两次批示。

银监会、商务部、发展和改革委员会、建设部四部委组成联合调查组，今年3～5月份的调查结果显示，全国购物中心大约400个，投资总额2000多亿元，大大刷新了中国商业联合会的调查结果。不过，这些Mall所征用的土地数字没有透露。

一个在全国拥有1000多个网点的民间机构的调查结果又大大高于几部委的统计数字——全国购物中心总数达600个左右。以每个投资额5亿元测算，投资总额应在3000亿元以上。以北京为例，官方对外公布此前将建和在建Mall共4个，但是不止一位业内人士略带嘲弄意味地告诉记者，目前北京各种名目的Mall已有10多个。

2004年6月份，温家宝总理做出第三次批示。发展和改革委员会、商务部、建设部、银监会与新加入的国土资源部再次组成联合调查组进行调查。

“第一次调查并没有真正查下去。”接近商务部消息源的一位人士透露，他还做了不乐观的预测，“由于种种原因，第二次彻查也不一定达到预期效果。”全国范围内到底有多少Mall？银行到底有多少资金被套牢？目前仍是未知数。

但这还不是政府最为关注的。某官方人士告诉记者：“再次彻查的更深层次原因是，严格检查土地使用情况，摸清到底有多少土地以Mall的名义被圈走，多少农民因此失去土地。”

但到目前为止，无论官方还是坊间，似乎还都没有这方面的统计数字传出。

“Mall狂潮”背后的秘密

最能代表一个城市形象和现代化建设成就的，国内外无一例外都是现代化的商业建筑群区，如法国的香榭丽舍、纽约的曼哈顿、上海的陆家嘴、北京的国贸商圈。另外，Mall等商业地产的开发和落成还可以刺激当地建材等生产资料的需求，引来投资，解决部分就业问题，增加税收，繁荣经济，辐射并带动周遭商圈。种种好处无不对政府部门极具诱惑力。基于短期出政绩的考虑，各地政府自然倡导并极力推动此事。(www.xing528.com)

然而，在这轮各地政府热情援助下的开发狂潮中，很多房地产商并不是真正运作商业，而是以Mall名目获取暴利。据业内人士透露，地产商获利方式主要有以下四种。第一是利用Mall的名义低价圈地。中国商业联合会的一位人士告诉记者，国家对购物中心有扶持政策，购物中心的用地价格为当地土地市场价格的25%～30%左右。房地产商以Mall的名目拿到比其他地产项目的市场价低60%左右的土地，然后再违规建起别墅、公寓、配套酒店以及高尔夫球场。第二是一些地产商以Mall的名义拿下土地后囤积起来，等到土地升值时高价卖出，从中获取高额差价。第三是为数不少的Mall开发商急于套现，将购物中心只租不售的模式悄然转换，违规高价出售店铺，一旦发现前景不乐观则低价抛出，将风险转嫁给商家。第四是有的房地产商将原有公用属性用地及原来审批过的征用土地转化为Mall用地，从而绕过政府审批。

不久前，声称自家Mall肯定能如期开业的某地产公司人员理直气壮地对记者宣称，“我们的占地是在原有园林、景点内建起的房屋，跟政府没有关系。政府怎么会审查？”于是，此类Mall便堂而皇之地开门纳客。

房地产商对此趋之若鹜的另一主要原因是：中国房地产特殊的融资模式。一位以前在上海某房产公司就职的人士曾向媒体详解一家预计投资25亿元Mall的融资之道：先拿到政府准许其投资的土地批文，再拿批文到银行贷款，用此贷款来建造，建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款，用此贷款来营运。在整个项目投资中，只有土地出让金是开发商的自有资金。由于是政府看好的项目，开发商往往只需要付出十分低廉的价格就可以拿到土地。房地产商“勾画一个美好蓝图，想办法得到政府立项，由此获得大笔资金，至于什么时候返还，就很难说了”，有业内人士如是说。由此，绝大部分风险由银行承担。

据业内权威人士称，这种情况十分普遍。有的企业自有资金占到15%～20%，有的只有3%，最低才到2.67%，正常情况下自有资金占5%左右。而这离国土资源部2003年规定的自有资金必须占到30%以上相差很远。房地产商风险几近于零。由于Mall的经营方式是只租不售，建成后靠出租收回资金和获取利润，因此，巨额投资的Mall是长期投资产业，回报期长，有的甚至要20年才能收回成本，由此风险大大增加的依旧是银行。

“人们对Mall的投资回报率期望过高”，北京工商大学教授洪涛说。实际情况是，虽然Mall进入中国已经有10年历史，但至今还没有一个大型Mall获得相应的效益，基本处于亏损状态。房地产商基于利益考虑，追求新的投资模式，抢商机、争项目，但由于论证不充分，盲目开发，重复建设、招商和定位脱节，造成商业资源和社会资源的严重浪费，如网点过剩、新型业态发育缓慢，严重杀伤中小型商业企业。再者，大量Mall的倒闭、闲置导致房地产商还不起银行贷款，店铺投资商家利益受损，农民失去了赖以生存的土地以及引发了诸多社会问题。

由于目前国家只有《城市发展规划》，缺乏与商业发展有关的管理规定，特别是没有搞好城市商业网点发展规划，因此很难制约开发商造成的盲目和过度开发。

对此，北京工商大学教授洪涛、中国人民大学教授黄国雄等不少商业理论界专家的看法是，仅仅有规划是远远不够的。政府法规更多的是引导，并没有上升到法律层次，因此缺乏强制性。中国商业经济学会副秘书长侯善魁告诉记者，在美国，Mall等大型商业项目均建在城乡结合部和郊区，市内不允许设立，但到了中国就走了样，北京、上海、广州等地的Mall基本建在城区，甚至有的Mall处于城市最黄金地段。“许多城市一边搞规划、一边又不按章行事，随意性非常强”。

体制缺陷之痛

相关媒体报道，由于界定标准和统计口径上的问题，国家第一次对“Mall”问题的彻查没能得出一个准确而清晰的整体性数据。“银监会按照商业联合会提供的购物中心名单，到几个城市调查了一下，发觉不行，就放弃了。”知情人士介绍，很多项目是民间投资，立项、建设以及经营过程根本没有经过商业部门，而某地方商业局官员的统计方法则是找当地报纸看哪里打了广告、哪里有报道。

上海商学院连锁管理系主任吴建国对媒体发表看法，对第二次检查能真正执行到何种程度不持乐观态度，原因在于，此次检查主要以地方自查为主。“以前是地方政府批的，现在却让它自己打自己。”吴建国说，“这样的‘彻查’结果可想而知。政府权力太大，行为不规范，怎么还让它自己查自己？”一位业内人士看法与吴建国类似。

一位不愿透露姓名的业内资深人士就此发表评论：“存在体制上的缺陷”。

另外，“商业地产到底由谁管、怎么管，到目前还没有形成一个规划，当然也就不可能执行下去。因此，首先必须明确哪个部门主管以及怎样协调的问题”。一位曾在某部委工作的人士则就Mall的审批对记者分析说，“这是政府的权力和职能，如果事前监督行为到位，程序严格，很多事情就会提早预防。另外，很多Mall改做他用，是政府部门事后监督职能的缺失。”

有不愿透露具体数据的相关人士称，已有保守估算表明，目前的Mall、开发区、物流园区等的圈地，已造成众多农民失去土地，沦为流民。“失地农民数量相当惊人”，该人士如是相告，尽管各级政府发放了所谓的赔偿，但是几万、十几万元在农民手中将很快花光。毕竟没有了住房，农民失地问题将很可能在未来几年演化成无法回避的社会问题及政治问题。而这也是政府所将要面临的严峻课题。

“Mall狂潮”背后究竟多少农民失去土地？我们无法得出具体统计数字。但是第二次彻查，国土资源部的介入，已显示出此问题非比寻常的严重性。

第二十一章　客观评价商业地产

采访集萃：

文章来源：《中国商报·新闻周报》

题　　目：国家整肃“商业地产”箭在弦上

记　　者：杨宏生

时　　间：2005年6月28日

据商务部最新统计显示，中国商业营业用房投资增长迅猛。就在商业地产升温的同时，一些问题也逐渐凸显出来，诸如投资失控、经营不善等，更有专家预计今年会出现很多商业地产烂尾楼。在这种背景下，商务部将于今年7月派出调研组分赴全国各地，对全国商业设施建设情况进行专项调查。不少专家认为，这是七部委调控房地产新政的延续，是国家针对商业地产即将出台调控措施前的一个信号。

“巨库”意料之中的陨落

2005年6月21日，夏至，北京的最高气温38摄氏度。纷纷推出夏季打折优惠活动的各大商场都开足了空调的马力，令人体验到购物的清爽感觉。

但也有例外，位于北京安定门外大街的新青年时尚卖场“巨库”找不到一丝凉意。更让人压抑的是，除了一层的屈臣氏之外，曾经设计出“装库”、“玩库”、“食库”、“秀库”多个招商概念的大卖场竟然是空空荡荡，没有一家商户，没有一位顾客。

“商户都搬走了，一家也没有了。”在“巨库”二层，一位孤寂的清洁工幽幽地说。

那么，这里还招不招商呢？清洁工表示不清楚，“你问问市场部吧。”

在“巨库”二层的一个角落里，一个张贴着“市场部”字样的房间半掩着门，记者以商铺投资者的身份叩开了房间门，房间里有两位工作人员，其中一位说，“我们现在不招商了，什么时候招商不清楚，下一步怎么转型也没有定。”

“‘巨库’彻底垮了。”附近一位居民轻描淡写地说。

这个在原“北京嘉信长城小商品批发市场”原址上变身而来的时尚卖场，从被热炒得沸沸扬扬到悄无声息地没落，其兴衰更替之迅速简直令人难以置信。惨痛的现实使“巨库”投资商首创资产管理公司老总不得不承认：“巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的失败。”

“‘巨库’从它面世的那一天起就埋下了失败的种子。”资深商业地产策划人潘好龙评价“巨库”时指出，巨库所在商圈范围内以中老年人居多，与其定位在35岁以下的新青年刚好是相反的。“巨库”选择的盈利模式为出售房产，这种以出售室内产权小商铺的营销方法从它面世的那一天起就埋下了后患，虽然不乏成功的项目，但是绝大多数都以失败告终。

尴尬的不仅仅是“巨库”。据统计，截止到2004年年底，北京市空置一年以上的商业营业用房面积达20万平方米左右，其中多数是房地产开发项目中的底商。据分析，造成这种局面的原因在很大程度是由于房地产开发商建设前缺乏前期调研，致使商业用房招商的业态与周边商业业态不适合或者由于缺乏与零售商之间的有效沟通，导致开发商盲目投资、房产空置。

“大连万达总裁曾经对我说，谁想要在商业地产中掘第一桶金几乎是不可能的，因为商业地产是需要先投入的，这是他的原话。第一桶金千万不要在商业地产上取得，这是他的经验之谈。”中国商业地产联盟荀培路会长在今年初的一次会议上这样说。

商业地产“全国首次彻查风暴”

“商务部启动全国商业设施建设情况专项调查”究竟属不属实？记者日前向商务部有关部门进行了求证，商务部市场体系建设司有关负责人刘小峰对记者证实，“确实有这回事儿，这个消息不是我们对外发布的，而是中国商业地产联盟发的，但我们商务部的确是要进行有关的调查。”

刘小峰进一步解释说，这些年商业地产的发展比较快，这本身是好事。但是也存在问题，比如，有些商业地产规模过大，运营情况不是很好，有些房地产商对商业地产的概念理解有偏差。

“中小城市的商业地产问题比较严重，而大城市并不是太严重，因为大城市的购买力较强，比如北京、上海的情况都要好一些，但也有一个过程，最终一些闲置的商业地产会慢慢消化掉。”刘小峰分析认为，“一些中小城市大搞商业地产，大多是为了招商引资，搞地方政绩工程，过于重视城市景观要求，忽视了商业功能的开发，结果招不到商、引不来资，最终造成资金链断裂。所以，地区市以下城市的商业地产风险最大。”

所以，“必须进行一次调查，否则问题越积越多。”刘小峰指出。据介绍，广东、广西、福建、上海、重庆、江苏、浙江等部分地区将是此次调研的重点。“我们是前两天收到商务部通知的，相关工作我们已经安排下去了。”重庆市商委一位工作人员说。据悉，作为直辖市的重庆，2004年商业用房空置面积246万平方米，空置一年以上的达160万平方米。而当地已建和在建的大型商业设施更多达40多个，规划的开店数量已明显超过市场需求。

虽然地方上基本都有自己的统计数据，但是到目前为止，我国商业地产行业尚无政府相应权威系统的统计资料。而商务部此次的商业地产彻查似乎要弥补这个缺憾，刘小峰说：“我们缺相关的数据，另外，我们也想听一听房地产商的意见以及搞连锁等商业运营商的意见。”

声音　商业地产到底有多少泡沫？

近几年，我国商业地产得到了蓬勃发展。“随着经济的发展，商业网点的投资越来越多，尤其是我国加入WTO之后，外资大量进入，内资也加快跑马圈地的步伐，所以商业设施建设更多了，各种各样的商业业态发展都很快。”北京工商大学洪涛教授指出，“但存在盲目发展问题，另外，一些地方的物流园区、商品交易市场也都存在盲目发展问题，局部地区出现商铺过剩、空置、有场无市的局面。”

洪涛教授进一步分析说，首先是商业网点结构不平衡，发达地区以及城市商业过于集中，而欠发达地区和农村商业网点又不足。“有些地方商业网点有场无市现象相当严重。之所以出现空壳、空置，主要原因是不按市场规律办事，没有以人们的生活水平为基础，很多停留在面子工程上。”洪涛教授指出，“另外，商业地产与商业运营商没有很好地结合，产业链条没有真正形成，从而导致投资商、商户、经营商资金链断裂，没有无缝连接。很多房地产商对商业地产不太懂，没有进行细致的市场调研，只是拿项目去银行圈钱。”

中国商业地产联盟会长荀培路说，不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。

记者注意到，采访对象都谈到了商业地产开发过分依赖银行贷款的问题。中国商业联合会的一项调查显示，全国范围内购物中心的投资总额已超过了1700亿元，其中有80%以上约1300亿元资金来自银行。据悉，目前一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到30%以上。

“一系列问题表明，商业地产的泡沫的确存在，有些地方的商业地产价格被抬得很高，这是不正常的。”洪涛教授做出了这样的判断。

据中国商业地产联盟发布的资料显示，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到2005年一季度空置面积又上升了20.3%。反常的是，随着空置率的上升，商业地产的单价没有下跌，反而上涨了5.2%。

但是，洪涛教授同时指出，“从总体上来看，我国商业网点还是跟不上需求。而不是像有的人所说的那样，说我国商业网点太多，投资过剩了。事实上，我国商业网点总体不足，局部过热。”

那么，目前我国商业地产到底有没有泡沫？记者最后将这个敏感的问题抛给了商务部市场体系建设司的刘小峰。他回答说，“就目前我国经济发展水平来看，一些大型商业设施比如SHOPPINGMALL有相对过剩的情况，而社区商业网点不够，所以，总体来说，商业设施是缺，但是结构不合理。”

刘小峰进一步指出，“要做出更加准确的判断还要看这次调研的最终结果。另外，我们还可以调银行的数据，看银行的房地产贷款资金情况如何，我们可以给银行发调查问卷。”

针对商务部此次商业地产“全国首次彻查风暴”，不少专家认为，这是七部委调控房地产市场新政的延续，是国家针对商业地产即将出台调控措施前的一个信号。