一套房产，两个东家-房地产律师实务

案例2－5　一套房产，两个东家

【案情简介】

张先生是某电梯公司的退休员工，2007年12月24日，张先生与电梯公司签订了一份关于北京市某小区9号楼710室房屋的买卖合同，房屋总价为176 620元。张先生在签合同当日就交清了全部购房款。由于电梯公司迟迟不能为张先生办理房产证，后经调查，电梯公司并非涉案房屋的所有权人，无权出售该房屋，且事后未得到真正权利人的追认。2008年6月2日，张先生又与该房屋的真正产权人——机电公司（电梯公司的母公司）签署了710室房屋的买卖合同，根据与机电公司的约定，张先生又支付了购房款44 308元。2009年1月，机电公司将房屋产权过户给了张先生。但是，张先生买一个房子却签了两份合同支付了两次钱，于是张先生要求电梯公司退还购房款以及利息，但遭到了电梯公司的拒绝。张先生与电梯公司交涉无果后，遂将电梯公司起诉到法院，试图通过打官司解决这一问题。但是，张先生最终没有如愿获得电梯公司的退款，这到底是为什么呢？

【开庭审理】

法庭上，张先生认为虽然其与电梯公司签署了房屋买卖合同，但由于电梯公司并不是该房产的产权人，且在签署该合同后，真正的所有权人没有追认该买卖行为，因此，电梯公司与张先生签署的房屋买卖合同应属无效合同，电梯公司应当退还张先生全部购房款以及占用资金期间的利息。

电梯公司辩称，虽然其与张先生签署买卖合同时该房屋产权证的登记人是机电公司，但是其实在九十年代的时候，电梯公司已经通过支付购房款的方式将包括争议房产在内的六套房产购买，只是没有办理过户手续。因此，电梯公司对该争议房产享有处分权。与该套房产一起购买的其他房产，只要符合分房条件的，电梯公司均已将房产证过户到购房人名下。因此该房屋买卖合同应当有效，要求法院驳回张先生的诉讼请求。电梯公司提交了如下证据：①151万元的收据，证明电梯公司已经花钱将该六套房屋买下，电梯公司应该是涉案房屋产权人；②涉案房屋所在的物业公司出具的房源明细表和分摊通知单，证明电梯公司是涉案房屋的产权人。

针对电梯公司的答辩理由，作为张先生的代理律师，我们提出了以下反驳意见。因为电梯公司没有产权证，即便支付了购房款也不是真正的产权人。现在，真正的权利人与张先生签署了买卖合同，并将房屋过户给了张先生，即是用行为对电梯公司的无权处分行为进行了否定。因此，张先生与电梯公司签署的房屋买卖合同应当无效，所以电梯公司应当退还购房款并支付利息。

【法院判决】

一审法院审理认为，张先生为电梯公司的退休员工，其在任职期间从电梯公司处取得涉案房屋并入住使用，双方又因具有劳动关系签订了《旧房屋买卖合同》，该合同并不具有一般房屋买卖合同的性质，属于单位内部给予员工住房优惠待遇的范畴。张先生就涉案房屋与机电公司的合同也系成本价出售房屋的性质。故，判断机电公司或电梯公司享有优惠售房资格或者张先生是否应当享有获得优惠售房的待遇，均系单位内部分房范畴。本案争议不属于人民法院审理民事案件的受理范围，驳回了张先生的起诉。

【二审开庭审理】

接到不予受理的一审判决，张先生觉得很奇怪，难以理解。于是张先生上诉到市中级人民法院。张先生认为：①签订房屋买卖合同时，电梯公司称其有涉案房屋的产权证，双方经过共同协商，平等、自愿地签订了该合同。该合同具有一般买卖合同的所有要件，不存在特殊性。签署该合同是平等主体的自然人与法人之间进行的民事行为，属于民法调整的范围。因此一审法院认定事实错误。②查阅我国现行的所有法律法规，仅有《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条涉及了单位住房法院主管问题。该通知第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应该依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”该通知明确表明，不属于人民法院主管工作范围的纠纷系“因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷。”而本案则明显不属于这一范围内的情况。③张先生如何取得涉案房屋的所有权以及张先生与机电公司是何关系都与本案无关，一审法院在将张先生从机电公司购买房产与本案混为一谈，进而得出张先生与电梯公司之间属于单位分房范畴，是错误的。

【二审判决】

二审法院认为，张先生系电梯公司的退休员工，其与电梯公司签订的《旧房屋买卖合同》从签订主体、价款上均体现出单位内部优惠出售房屋的特性，不具有一般房屋买卖合同的性质。现张先生与电梯公司针对《旧房屋买卖合同》产生的纠纷，不是平等主体之间的民事纠纷，不属于人民法院审理民事案件的受案范围。于是驳回上诉。

【律师分析】

一、内部分房的概念

所谓单位内部建房、分房依据的是单位与职工之间领导与被领导的行政隶属关系。这种行政隶属关系完全是行政性的，单位给所属职工分配住房，行使的是行政管理权，而不是房屋所有权。在处理该等关系时，最高人民法院告知应当通过单位内部协调解决。

单位内部分房一般都是只涉及房屋的使用权，不涉及房屋所有权。

二、本案是否是内部分房范畴？

本案涉及的是在改革开放后，城镇职工参加住房制度改革中购买公房遇到的问题。这种关系是按照相关政策购买个人自有住房的房屋买卖法律关系，完全改变了单位与所属职工在住房问题上的原先的行政关系。

从职工角度讲，职工购买房改房后，个人享有该住房的完全所有权，虽然双方之间仍然存在行政隶属关系，但其中已不再包含有关福利住房的内容。

从单位角度讲，单位向职工出售住房系行使房屋所有权的表现，单位对原福利住房行政管理权和房屋所有权的双重权利转变为单一的房屋所有权。

从双方的法律关系角度讲，单位与所属职工原来在福利住房上的行政隶属关系已转变为双方房屋所有权买卖的平等关系。

基于以上分析，职工参加房改后取得房屋的所有权受法律保护，单位对其所有房屋的财产权利同样受法律保护。根据《物权法》第二条第一款“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法”的规定，本案系平等主体的民事关系，属于法律调整的范围。

三、法院判决的法律依据是否充分？

查阅我国现行的所有法律规定，仅有《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条涉及了单位住房法院主管问题。该通知第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”

单位内部分房一般都是只涉及房屋的使用权，不涉及房屋所有权。该通知也恰恰规定的是房屋的使用权方面的问题。电梯公司虽基于劳动关系把涉案房屋按照低于市场价出卖给张先生，该买卖合同的本质仍是一般的房屋买卖合同，双方的合同权利义务也与一般的买卖合同无异。即便该买卖行为属于单位内部分房问题，但是最高法院的通知仅限定“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”这一种单位内部分房情况。(www.xing528.com)

本案的一审、二审法院扩大了该通知的适用范围，是明显违反法律规定。且不符合法院受理范围扩张的趋势。可受理可不受理的，法院应当受理。

四、最高院发布该通知的背景

最高法的通知发布时间是1992年，当时是改革开放初期，该通知的印发在那个年代具有一定的积极意义。当时的单位多为国有企业或者事业单位，员工利益受到侵害时都有上级机关可以申诉。而本案发生的环境是在2007年，在发达的市场经济条件下，房屋买卖纠纷根本不可能成为这些政府机关的管辖范围。员工唯一的救济途径只能向法院起诉。本案中原被告双方都希望法院能够“给个说法”，然而法院却选择了回避，向本案受害者关起了大门，实属遗憾。

五、法院审理民事案件范围的扩张

近年来，人民法院受理的民事案件呈现出前所未有的新特点，传统法律关系领域出现了许多新型案件，新生的宪法性权益纠纷和大量单位内部纠纷被纳入民事诉讼程序。保护实体权利，是人民法院受理民事案件范围扩张的目的，诉权理论及当事人理论是这一现象的程序论基础。为适应受理民事案件范围扩张的需要，必须建立多层次、多元化的纠纷解决机制。

（一）人民法院受理民事案件范围扩张的理论基础

人民法院受理民事案件范围的扩张是民事审判实践和诉讼理论相互激荡、彼此促进的产物。最初，它只是司法实践中一种实然性的要求和趋势，随着诉讼法学理论研究的深入而逐渐获得理论上的应然性。

权利保护——受理民事案件范围扩张之目的。

从实体权利的角度进行概括，人民法院受理的新型案件有两种类型。

第一类案件，涉及的仍然是公民、法人或其他组织的财产权利和人身权利，只是其表现形式和具体特征有别于传统的典型民事案件，比如新型的经济案件、知识产权案件等。在实质上，这些案件的诉讼标的仍然是关于财产权利和人身权利的法律关系。它们与传统民事案件的不同之处在于案件涉及的主体（即当事人）之间并不是完全平等的关系，而往往存在着隶属、包含性质的上下级或局部与整体的关系。比如，学生因受到学校不当处分而状告校方赔偿名誉损失案件、职工与单位之间因房屋使用权发生纠纷而对簿公堂等等案例，不断见诸报端。这些案例，都是前所未闻的，过去人们也从未想过可以通过法院来解决。

第二类案件则是真正意义上的人民法院受理民事案件范围的扩张。因为这类案件涉及的已不再是民事主体的财产权利和人身权利，而是一些更广泛、更抽象或者说更具宪法意义的权利，如公民接受教育的权利及承担义务教育方面的义务、劳动休息权利、环境权利、知情权、社会生活参与权、政治参与权，等等。这些权利虽然也具有一定的财产和人身因素，但更重要的是一些为了将来更好地发展所应享有的制度性权利。从实体权利的分类来看，它们虽然不隶属于传统的民事权利，但仍然需要诉讼程序法的保护，因此扩大诉讼程序的受理案件范围是权利保护的内在要求。从上述案例可知，在近年来的民事司法实践中，各级人民法院将大量涉及公民基本权利的纠纷纳入民事案件的范畴，通过普通程序解决纠纷，而不拘泥于民事诉讼法对财产关系和人身关系的限制性规定。因此，这种意义上的扩张，无疑是对我国民事诉讼受理案件范围的突破，体现了以当事人地位平等为特征的民事诉讼在现代社会中的解纷功能扩大化的趋势。

（二）解决人民法院受理民事案件范围扩张的方法

人民法院受理民事案件范围的扩张，必然在数量上大大增加法院的工作负担，形成积案，给法院审判工作带来压力。人民法院受理民事案件范围的扩张，其意义在于为每一种有必要诉至法院的民事纠纷提供最后救济的可能性，而不是鼓励当事人把任何一个民事纠纷都变成实际的民事诉讼案件。这是因为：一方面，人们在选择何种途径解决自己的纠纷时，应当考虑诉讼程序的时间较长、费用较高等缺陷；另一方面，对于那些确有必要提起诉讼的权益纠纷，人民法院则应尽可能地为其提供诉讼渠道。因此，这就需要对民事纠纷的解决机制实行分化，建立多样化的处理民事权益纠纷的机构，给当事人提供选择的余地。

在我国现阶段，处理民事纠纷的诉讼外机构也是多样化的，包括人民调解委员会、仲裁委员会、消费者协会等，有关行政机关也可以对民事纠纷进行调解或先行处理。这些机构对民事纠纷的处理，就像一面筛子，对民事纠纷进行筛选，只让那些重大复杂的案件进入诉讼程序。

1）建立多样化的诉讼审判程序

法院作为民事纠纷的最终解决机关，理论上对所有的民事纠纷都能行使主管权。因此，诉至法院的民事案件无论性质、类型、标的额的大小、影响所及范围等等，都呈现出极强烈的差异，很难适用单一的审判程序来加以处理。如果法院对任何“细小”的案件都适用“重大”案件的相同程序，无疑会造成司法资源上的浪费，也会使严谨的诉讼程序庸俗化而失去严肃性。所以，法院的诉讼审判程序，也应当针对不同的审理对象，设计不同的程序规则。

继续完善简易程序的立法规定，规范其实际操作。设计简易程序的目的在于提高诉讼效率，在人民法院受理民事案件范围不断扩张的今天，简易程序的意义更为突出。但我国现有的简易程序在实施过程中存在不少问题，适用随意，极不规范，损害了当事人的权益。导致这种现状主要由于：一是立法上的规定过于简单、粗疏，无法适应实践的需要。二是简易程序与普通程序界限不清，标准不明，导致司法实践中简易程序与普通程序的混淆，应该适用普通程序的案件按简易程序处理，严重限制或剥夺了当事人的诉讼权利。

为了完善简易程序，规范其适用过程，可以从四个方面加以改进：①设立适用简易程序的专门机构和人员。②进一步明确规定简易案件的识别标准。国外的通常做法是以诉讼标的额的大小作为判断标准，我国可予以借鉴，规定某一数量级别的案件适用简易程序审理。③设置调解前置程序，规定法官可以依职权进行调解。适用简易程序的一般都是权利义务关系明确、争议不大的案件，适用调解能更迅速地予以解决。④实行一审终审制度。为更快捷、方便地解决那些“轻微”的案件，对其可以适用一审终审制度。但在案件开始正式审理前，如果当事人不同意适用简易程序，可以提出异议。如没有提出异议或异议被法院驳回，进入实体审理之后，合议庭就案件所作的判决即为终审判决。

2）建立、健全民事纠纷的行政处理机构

在国家行政机关内设立处理专门性民事纠纷的机构，是现代各国司法发展的普遍趋势。随着现代技术和社会分工的深入，民事纠纷变得越来越专业化、技术化。一般的非专业人员，很难对有关的争议发表看法，更难作出准确的判断。即使是那些在传统民事案件里游刃有余的法官，也很难做到得心应手。这样的纠纷，只有具有相当专业技术知识的人，才能更清楚地分辨出其中的是非曲直。那些专门从事某一专业的行政管理人员，就具有这样的知识和经验背景，可能驾轻就熟地解决纠纷。

3）强化民间纠纷解决机构的功能

目前，我国解决民事纠纷的民间机构包括人民调解委员会等。为了充分发挥这些机构的作用，有必要对有关制度进行变革。

人民调解是一项具有中国特色的化解矛盾、消除纷争的非诉讼纠纷解决方式，被国际社会誉为化解矛盾的“东方经验”。随着中国社会结构、利益格局的变化，人民调解法律制度在组织规范、程序规范和协议效力等方面，都需要通过立法进一步完善。为此，十一届全国人大常委会第十六次会议于2010年8月28日下午经表决，通过了人民调解这部法律，并于2011年1月1日起施行。

人民调解作为非讼纠纷解决机制的一种，对解决民事纠纷发挥了重要的作用。作为仲裁制度、诉讼制度的有益补充，调解仍会在未来继续发挥积极的作用。但也应看到，调解并不是纠纷解决的“万用良药”，《人民调解法》本身也确认，人民调解委员会调解民间纠纷，应“尊重当事人的权利，不得因调解而阻止当事人依法通过仲裁、行政、司法等途径维护自己的的权利”。将人民调解制度纳入司法的轨道，赋予它一定的司法强制性。建立民事调解协议的司法审核制，即人民调解委员会调解达成的调解协议，由双方当事人送交法院进行审核。符合规定的协议由法院以裁定的形式予以确认，从而使民间调解协议得到国家正式制度的认可，并取得执行力。