经济适用房：买还是借？

案例1－8　经济适用房是卖是借

【案情简介】

2003年时，徐有发取得了购买北京市丰台区某小区一套经济适用房的指标。后由徐有发表弟的岳母李贵启缴纳了房屋的全部价款，并一直在该房居住。2009年，在北京房价飞涨的形势下，徐有发主张房屋是借给李贵启居住的，想要回房屋，而李贵启主张房屋是从徐有发那里买来的，坚决不搬走。双方争执不下，徐有发将李贵启告上了法庭，请求法院判令李贵启腾房。

【开庭审理】

徐有发在法庭上诉称：2003年自己通过排号和资格审验等手续，取得了北京市丰台区某小区经济适用房的购买权。之后，其选定了一套两居室，同时办理了相关购买手续，该房产现已取得房产证。2005年，李贵启通过原告表弟获知原告在丰台区购买了房产，就联系原告，称由于被告房产遇政府征地拆迁，提出希望能到该房屋暂时居住，作为过渡房。徐有发考虑到亲戚关系及李贵启的实际困难，就同意了李贵启的请求。直到2009年，徐有发看李贵启还没有要搬走的意思，就找到李贵启要求其搬出，但被李贵启拒绝了。于是，提起诉讼、请求法院判令李贵启腾退房屋。

被告李贵启对原告徐有发的陈述完全不认可，提出了与徐有发完全不同的事实陈述。李贵启辩称：由于自己原先的房屋拆迁，又考虑到女儿工作在丰台区，确有在丰台区买套房子的想法。为此，李贵启也特意申请了购买经济适用房的指标，且正在办理审批手续。听说亲戚徐有发正好有套经济适用房的指标在丰台区、但自己没钱无力购买时，就决定买下这套房子。经过与徐有发联系，最终徐有发同意以5万元的价格将该套房产指标让给李贵启。于是，李贵启按照规定缴纳了全部购房款及其他相关款项，并对该房产进行装修后入住该房屋。为此，李贵启共计花费了45万元的费用。且持有全部购房票据。李贵启说，原本与徐有发有过约定，等到该房屋取得房产证后就配合李贵启办理过户。但是，2007年，徐有发领得了房产证后却找各种理由推脱，以致到现在该房屋也未能过户至李贵启名下。在法庭上，李贵启出示了若干证据的原件，包括《商品房预售合同》、徐有发身份证原件及印章、徐有发户口簿、付房款票据、税费票据、房产证、物业管理服务协议、房屋验收记录表、分户验收表、供暖协议书、燃气安全管理协议、消防安全协议、入住资料、物业费发票等，以证明自己的主张成立。李贵启称，就是因为徐有发在当初同意将房屋转让给自己，并由自己缴纳了全部费用，自己才会有与房屋购买、入住、交款等有关的全部手续文件的原件。徐有发看到房屋价格升高，反悔将此房屋卖给自己，才编造出自己是借用房产的谎话。因此，李贵启认为，自己与徐有发之间是合法的房屋买卖合同关系，对房屋应当享有合法的权益。请法院驳回徐有发的诉讼请求。

【法院判决】

结合案件相关事实，法院认定：虽然诉争房屋现登记在原告徐有发名下，但被告李贵启缴纳了上述房屋的购房款，并主张其与原告之间存在房屋买卖关系，争议房屋的所有权归属尚不明确，有待审查确定。在此情形下，判令李贵启腾房不妥。如要妥善解决这一纠纷，应首先解决争议房屋的权属问题。故，对原告徐有发要求腾退房屋的诉讼请求，不予支持，驳回了其诉讼请求。

【律师分析】

被告李贵启主张自己与徐有发存在房屋买卖关系，但并不能提供其与徐有发订立的买卖合同，而人民法院最终却认定了原告与被告之间存在买卖关系，并驳回原告的诉讼请求，这究竟是因为什么？

我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条也明确规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。

本案中，无论是原告的陈述还是被告的陈述均认可双方确实存在亲属关系，基于此，对于本案就不能完全按照陌生人之间的买卖关系评判、认定相关事实。一般情况下，发生在亲属之间的交易，即便是房屋买卖也可能存在不订立书面协议的情形。因此，法院最终未以缺乏书面买卖合同即否认双方之间存在买卖关系。

此外，尽管本案存在争议房屋登记在原告名下的事实，但主审法官更加在意被告手中持有全部与争议房屋有关的合同、票据的相关事实。所以，法院才认定原告提出的腾房依据不足，并指出双方应先对争议房产的权属作出处理，然后由权利人主张权利。

纵观近几年的司法实践，原告起诉要求被告腾房的诉讼，法院一般都是比较慎重的。毕竟，房屋是当事人安家立命的根本。如果贸然判决腾房，势必对当事人的生活造成重大影响，增添社会不稳定因素。

房产新政实施以来，针对经济适用房的调控也越来越紧，由此导致大量经济适用房买卖纠纷。在这些纠纷中，很大一部分涉及未满五年的经济适用房的买卖合同的效力。为厘清经济适用房买卖中存在的各种问题，以及该如何妥善认定、处理这些问题，在此有必要回顾、梳理一下经济适用房政策实施以来的相关问题。

纵观北京经济适用房建设发展的几个阶段，我们可以看出，经济适用房政策其实变动还是很大的。

第一个阶段：管理比较宽松的阶段，该阶段经济适用房可有条件交易，政策并不限制北京经济适用房的交易。

自2004年5月20日起执行的《北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》明确规定：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房；已购经济适用住房住满5年后，交易时出售人按成交价格的10%缴纳综合地价款的，购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金。(www.xing528.com)

经济适用住房住满5年后按市场价格出售时，其成交价格低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的，按市国土房管局公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款；其成交价格高于已购经济适用住房再上市住房指导价格的，按成交价格收取综合地价款。由此可见，当时的政策虽然规定五年后转让，但并没有强制规定未满五年的转让无效。

第二个阶段：进一步规制经济适用房使用范围，原则上只能是自住；对于交易的条件、范围、价格等问题也做出了相应的规定。

2007年9月25日出台的《经济适用房管理办法》明确规定：经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例缴纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。上述由政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。

由此可以看出，政策对经济适用房的管理尺度进一步收紧，禁止出租、出借等等。政府有优先回购的权利。

第三个阶段：进一步加大对经济适用房的管理力度，管理更加严格。

解读在这个阶段出台的相关政策可以看出，政府对经济适用房的管理力度更大、更严格。2008年北京市城乡住建委出台《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》（京建住【2008】225号），对已购经济适用房的交易问题做出了进一步的规定。《通知》以2008年4月8日为界，对该日期之前和之后购买的经济适用房采取不同的政策。对2008年4月8日之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：“（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标缴纳的综合地价款予以退还。（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标缴纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。”

2008年4月8号后则有不同规定：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。从上述通知可以看出，对经济适用房的限制越来越大，收益的绝大部分要上缴。同时从北京政策执行的力度来说，现在已经不允许以自己为对象的转商了，只能通过买卖的方式交纳契税。

可以预见，未来对经济适用房的限制会更多。今后北京要探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购；加强建设、销售、流转全过程管理，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为，切实发挥经济适用住房的保障作用，真正解决低收入家庭的基本住房需求。

本案中，其实已经涉及了经济适用房转让的法律问题。本案诉争房屋虽然是经济适用房，但由于买卖行为发生时（2006年）被告家庭也具备申请经济适用房指标的资格，并正在办理审批手续。而且当时的法律法规及相关政策并没有对经济适用房转让做出限制性的规定。调整当年买卖行为的政策依据主要是2004年5月20日起执行的《北京市关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》。该通知第二条规定：“已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。”由此可见，本案原告与被告的买卖行为是符合这一规定的。

而我们现在所谈的“对经济适用房转让的限制”是依据2008年4月的有关政策。虽然对经济适用房再上市有限制性的规定，但原告与被告发生买卖行为是在此之前，买卖行为发生时并不违反相关政策规定。此外，也正是由于原告违反自己的承诺，以各种理由拖延办理房屋过户手续，才导致在2008年4月政策调整前，双方没有完成过户手续，并一直拖延到今天。因此，本案原告与被告之间的房屋买卖行为应该受到法律保护。

第四个阶段：明确回购制度，禁止民间交易。

2012年2月1日，北京出台了经济适用房史上最为严厉的限制规定，即北京市住房和城乡建设委发布了关于《贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见》的实施意见，该意见规定：“新购买的经适房确需转让的，由经适房家庭户籍所在区县住房保障部门回购。经适房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的应当退出，原经适房由经适房家庭户籍所在区县住房保障部门回购。”

在此之前，北京对于已购经适房上市出售，是以2008年4月8日为界限，采用“老房老办法、新房新办法”。2008年4月8日之后的经适房满5年上市交易的，需按上市成交价的10%补交土地收益等价款。由于这样的政策依然无法完全杜绝利用经适房牟利的行为，无法使真正需要经济适用房的人群获得福利。此次出台政策对上述行为加以严格限制，可见国家在大力建造经济适用房的同时逐步收紧经济适用房的交易范围，从而逐步完成了切实保护低收入家庭利益的管理职责。

【专家建议】

首先，进行不动产交易、尤其是不能及时完全履行的交易，一定要签署正式的书面合同（协议）。

生活实践告诉我们，对于不能及时履行的不动产交易，如果没有正式的合同或协议，那么一旦发生纠纷，就有可能使自己的财产权益受到严重损失。本案中，如果李贵启与徐有发当年签订了书面的房屋买卖合同，徐有发就无法编造李贵启是借住争议房屋的谎言，从而要求李贵启腾房。

第二，进行房屋买卖时，一定要依法、依照相关政策进行，否则一旦发生争议，就会被法院确认买卖合同无效，从而使自己的利益受到损失。结合本案，如果本案被告起诉要求确认与原告的买卖合同无效，要求收回该房产，那么法院就完全有可能根据经济适用房的相关法律、政策判定李贵启不能以徐有发的名义购买该房产，从而判令李贵启将争议房屋返还徐有发。如此，对于李贵启来说就会造成巨大的经济损失。李贵启在当年徐有发缺乏购房资金的情况下，替徐有发交清了房款，如法院判令争议房屋所有权属于徐有发，那么徐有发不仅占用了李贵启这么长时间的购房资金，更使李贵启丧失了当年购买其他房屋的机会。现在即便是由徐有发将李贵启当年交付的全部购房款返还给，李贵启也会因为房价上涨而无法购买其他的房产。这个损失，对于李贵启这样工薪阶层来说是无法承受的。