房屋被查封，购房人应向谁求助

案例1－6　房屋被查封 购房人向谁诉苦

【案情简介】

2006年12月，李梅与北京道远房地产开发有限公司（以下简称“道远公司”）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Y427165），双方约定李梅购买京城御龙花园6单元302室房屋（以下简称“涉案房屋”）。2007年4月20日，李梅入住该房屋，并于2007年5月16日付清了全部房款、取得了正式发票。但直到2007年10月底，开发商即道远公司仍然未按照合同约定将李梅办理权属登记的资料递交到产权登记机关进行备案。李梅多次催促道远公司履行合同义务，道远公司以种种理由搪塞不办理相关手续。

无奈之下，李梅于2008年12月15日向区房管局信访，该局于2009年1月5日作出《信访答复意见书》：“经查，开发商至今尚未向我局相关科室提出产权登记申请。建议您依据合同约定的房产登记时限督促开发商及时申请产权登记，待开发商到我局相关科室申请产权登记后，我局相关科室受理后也将从速办理。”

依据《商品房买卖合同》第十六条的规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房那么出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。

2009年4月，李梅找到律师，咨询如何解决她的问题。看了她的材料后，律师们认为证据材料基本齐全，也有合同依据，于是由律师替她准备好了起诉状，向人民法院提起诉讼，要求道远公司立即协助李梅办理房屋产权证并支付迟延办理房产证的违约金27万余元。2009年6月，一审人民法院开庭审理此案。庭审过程中，法官告知李梅：诉争房屋涉及他案已被上级法院查封，裁定中止审理本案。开庭结束后，李梅到房屋管理部门查询，得知原审法院的上级法院已经裁定查封了包括本案争议房产在内的共计12套御龙花园小区的房产。

对于这个意外发生的情况，不但当事人李梅不解，承办案件的律师也不得其解。经过一番调查了解，李梅和律师才搞清了事情的原委。

原来，道远公司与创运电气安装工程有限公司（以下简称“创运公司”）曾发生房屋拆迁合同纠纷，已由北京其他法院作出一审判决、并由二审法院作出二审判决，判决道远公司支付创运公司相关费用共计4 000万元。在执行过程中，该案原承办法院于2007年7月13日作出执行裁定，裁定“冻结、划拨道远公司应当履行给付义务的银行存款3 000万元、违约金750万元及迟延履行期间的债务利息；冻结、划拨道远公司应当履行给付义务的案件审理费23万元、保全费4 000元及申请执行费的相应银行存款；采取以上措施后，仍不足以履行生效法律文书所确定的义务，则依法查封、扣押、拍卖、变卖道远公司应当履行义务部分的财产。”经李梅到相关部门查询，获得了一份道远公司2007年7月18日出具的查封清单的复印材料，上面赫然列明查封房产中包括“6单元302室”也就是李梅购买的房产。

在得知了上述消息后，2009年5月，律师为李梅起草了《案外人执行异议申请书》，请求法院立即解除对诉争房屋的查封措施。理由是：该房屋在法院查封之前，李梅即与被执行人道远公司达成房屋买卖协议并交付了全部款项，且在查封之前李梅也已经实际入住。虽然李梅尚未办理该房屋的产权证书，但这完全是因被执行人道远公司的原因所致，与李梅无关。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述法律规定，法院对该房产所采取的查封措施是违反法律规定的，是错误的。另外，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第70条规定：案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。

由于本案涉及其他12套房产，与李梅一起参加执行法院执行听证的还有其他五户的业主。在该听证程序中，创运公司的代理人针对李梅一方提供的证据答辩称，案外人李梅虽表示其一次性付清了全部房款，但其房款数额较大，仅凭发票不能确认其付款事实，案外人李梅应举证说明其付款明细。另，不动产物权的转让需经依法登记才能发生效力，御龙花园302室房屋现仍登记在道远公司名下，故法院依据生效判决对其查封完全合法。道远公司则答辩称，御龙花园302室房屋确属李梅所有，同意李梅的异议主张。

经审理，执行法院查明该院于2007年7月16日查封了道远公司名下御龙花园小区的20套房产和地下车库，查封期限自2007年7月16日至2009年7月15日。法院认为，法院在执行过程中依据生效法律文书查封道远公司名下的房产符合相关法律规定，并无不妥，而李梅主张御龙花园302室应归其所有，证据不足，本院不予支持。因此裁定：驳回案外人李梅的异议请求。如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼，逾期不起诉，本裁定将发生法律效力。

这个裁定作出之后，律师仔细研究了民事诉讼法及其他相关规定。《民事诉讼法》第二百零四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”于是，律师代理李梅于2009年8月向该执行法院提起民事诉讼，请求撤销上述驳回异议申请的裁定、解除查封。

本案情况错综复杂，为避免李梅由于上述原因导致房产证短时间无法办理，最大限度的维护李梅作为买方人的基本权利，律师又建议李梅在之前中止审理的案件中增加如下诉讼请求：①确认李梅为御龙花园6单元302室业主；②判令道远公司履行《商品房买卖合同》第二十七条义务，即向区房屋管理局申请《商品房买卖合同》登记备案；③判令道远公司立即协助李梅办理诉争房屋预告登记。律师提出这几点诉讼请求的理由是：其一，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”按照此规定，李梅应当为御龙花园6单元302室业主；其二，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向北京市××区房屋管理局申请登记备案。”李梅有权要求被告履行该义务，即向北京市××区房屋管理局申请《商品房买卖合同》登记备案。因此，根据相关法律规定，道远公司应当立即协助李梅办理诉争房屋预告登记。

【律师分析】

案件介绍到这里，有必要分析一下这个案件的关键法律问题——“案外人异议之诉”。案外人异议之诉是指案外人就执行标的物有足以排除强制执行之权利者，按照《民事诉讼法》第二百零四条之规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”就整个执行救济制度而言，案外人异议之诉属于实体上救济方法的范畴。

一、案外人异议之诉的构成要件

（一）主体

案外人异议之诉的适格原告，须为执行债权人、债务人以外，执行依据效力所不及的第三人，包括财产所有人抑或对该财产由管理权和处分权的人，如破产管理人和遗嘱执行人等。在判定提起案外人异议之诉的第三人是否适格时应注意：①与执行当事人之一方就执行标的物有共同权利义务关系者，亦不失为第三人。②执行标的物属于数人共有者，得由共有人中之一人，单独提起诉讼；标的物为共同共有者，应取得其余共同共有人全体的同意或共同共有人全体共同起诉。③案外人的债权人为了保全债权，也可依法代为提起异议之诉。关于案外人异议之诉被告的确定，实践中有三种做法：①以债权人和债务人为共同被告；②既可以债权人为被告，也可以债务人为被告；③以债权人为被告，在债务人否认其权利时，始得以债务人为共同被告。笔者倾向于第三种选择，因为案外人异议之诉的直接目的在于排除对标的物的强制执行，其与债务人没有直接关联，只有在债务人否认案外人权利时才有必要将其列为共同被告。

（二）事由

提起案外人异议之诉，需具备异议原因，即对于执行标的物享有“足以排除强制执行的权利”。司法实务中案外人提出异议的情形具体如下：

（1）所有权。第三人对执行标的物享有所有权是排除强制执行的最有力理由，借鉴我国台湾地区的规定，不应包括下列虽然对执行标的物享有所有权，但在法律上不能足以对抗物的交付或让与的事项：①供债权担保之物，即案外人以自己所有物，为债权人之债权设定担保权，或案外人受让债权人取得担保物权之动产或不动产所有权的；②未被转移所有权之物。案外人所有的财产，已经让与债务人，尚未进行转移登记的（因其欠缺保护要件）；③债务人在不动产上设定抵押权后，又将不动产让与第三人的；④违章建筑。

（2）用益物权。用益物权的权利人，须占有标的物方能使用收益，如因强制执行而受妨碍时，可提起抗辩。

（3）担保物权。具体包括质权（仅可在实施收取或转移而收到侵害才能提起）、留置权、抵押权（仅可对于标的物之一部分进行执行时，将毁损整个标的物的担保价值时，才可提出）。

（4）债权。案外人异议权不限于物权。依据债法上取回权之类的权利，也可以进行主张。其他还有占有权，收取权，优先权等（如职工工资、抚恤金）等，案外人也可提起异议之诉。

值得注意的是，“足以排除强制执行的权利”应以现实存在者为限。如其权利仅有实现的希望，例如第三人主张的权利所附停止条件尚未成就或始期尚未届至，或仅能证明执行标的物非债务人所有者，均不能排除强制执行。

（三）时间

案外人异议之诉的目的在于排除对特定财产的强制执行，若强制执行程序已经终结，即无排除对特定财产强制执行的可能与必要，故案外人异议之诉应在“强制执行程序终结前“提起。《民事诉讼法》修正案关于案外人异议之诉的提起时间界定为自裁定送达之日起十五日内。这相对与大陆法系国家所规定的“执行程序终结前提起异议之诉”更为宽松的时间条件，似乎显得略有苛刻，案外人极易因时间紧迫而导致诉讼失权。对此，笔者建议在制定相关司法解释时，应参照大陆法系强制执行理论，将案外人异议之诉的提起时间解释为“强制执行程序终结前”提起。(www.xing528.com)

（四）范围

案外人异议之诉仅适用于对财产权的执行，不适用于对行为的执行。凡认为对该标的物的执行影响了其合法权利的，第三人均可以提起异议之诉，但对于“立即停止侵害”、“排除妨碍”等行为执行则不能提起异议之诉。

二、案外人异议之诉的诉讼程序

（一）管辖

案外人提起异议之诉，应该由执行法院受理，这样便于执行法院行使审判权，也利于执行工作与诉讼工作的衔接。对于委托执行案件的案外人异议之诉，应由原审人民法院管辖。如果基层人民法院管辖的案件经上诉由二审法院做出判决的，案外人异议之诉应该由二审法院管辖，以免出现冲突。

（二）起诉

至于案外人异议之诉的起诉请求，应列明为请求判决宣示撤销或不许对于特定执行物为强制执行；如果以债务人为共同被告时，应同时请求确认权利存在或请求交付特定执行标的物。

（三）审理

案外人异议之诉，应以通常诉讼程序审理。应当注意的是，案外人应就其主张之排除强制执行之权利，负举证责任。异议人或其代理人因客观原因不能自行收集的证据可依申请法院依调取，法院也可依职权进行调取证据。另外，异议人经合法传唤，无正当理由不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，按撤回异议处理。

（四）裁判

法院审理结束，如果法院认为案外人异议之诉有理由的，应当做出对某特定标的物不得为强制执行或撤销其强制执行程序的判决。在以债务人为共同被告时，法院应做出确认或给付判决。

（五）效力

案外人异议之诉产生两方面效力。一方面，强制执行程序原则上不予停止；但法院认为应该停止强制执行的可以裁定停止执行。另一方面就是在强制执行程序未终结前，撤销强制执行。如法院认为案外人异议成立并且做出判决后，执行程序应该立即停止。另外，为防止恶意异议，法院也可依视具体情况而由异议人提供确实有效的担保后，裁定停止执行；若异议不成立时，异议人应赔偿申请执行人因执行程序停止所受的损失。

由于此类案件的先例少之又少，甚至很多法院都没有处理过该等问题，给予的答复是等待法院研究。在焦急的等待中，承办律师对案外人异议问题进行了大量的研究，并与其他几位业主及代理人进行讨论。此后，承办律师又了解到一个意外的信息：本案中有一个关键的时间——查封期限，即包括本案争议房产在内的12套房产被法院采取查封措施的时间是自2007年7月16日至2009年7月15日，而过了2009年7月15日之后，法院没有继续查封该12套房产。确认该信息后，承办律师立即申请一审法院继续开庭审理。最终，一审法院在审查了律师提交的相关材料后，支持了李梅的诉讼请求。李梅最终获得了该套房产的所有权。

本案李梅与道远公司签订买卖合同的时间是2006年。其实，早在2005年，北京市建设委员会就发布了《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》（京建交［2005］100号），要求“本市行政区域内房地产开发企业与购房者签订的商品房预售合同，均应按本通知规定在北京市房地产交易管理系统（www.bjfdc.gov.cn，以下简称管理系统）上进行网上签约和预售登记。”同时还要求“自2005年3月15日起，本市商品房预售合同均应按照本通知的规定进行网上签约。3月15日前已签订预售合同且尚未预售登记的房屋，开发企业应在4月15日前进行预售登记，逾期未进行预售登记的，在管理系统楼盘表上标识为未预售。”此后，北京市建设委员会又发布了《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》（京建交［2005］1105号），要求“自2006年1月1日起，本市行政区域内进行商品房（含经济适用住房）现房销售的，出卖人与购房人签订《北京市商品房现房买卖合同》时，均应按本通知规定，在北京市房地产交易管理系统（www.bjfdc.gov.cn，以下简称管理系统）进行网上签约。本通知所称商品房现房，是指已完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。”

根据《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》第九条可知，商品房预售合同预售登记的程序为：“房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，持以下资料向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记：

（1）网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）。

（2）网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份。

（3）房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人）身份证明书复印件、授权委托书原件各一份。

（4）国有土地使用权证原件及复印件各一份。

（5）买受人身份证明复印件，包括：①买受人为自然人的，提交身份证件的复印件；买受人为外省市自然人的，还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件；②买受人为法人或其他组织的，提交营业执照或注册证书的复印件；③向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外项目国家安全审查批准文件；④预售已被抵押的商品房，还需提交抵押权人同意预售的材料。

预售的商品房已抵押的，预售登记应当由房地产开发企业和买受人双方共同申请。

市或者区、县房屋行政管理部门对申请资料齐全，已联机签约且符合转让办法规定相关条件的预售商品房，在商品房预售合同上加盖预售登记章。

根据《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》第五条的规定可知，在现房进行网签后就可以共同办理房屋权属转移登记了。第五条规定：“双方当事人应当自网上签约之日起90日内持网上打印的现房合同和《北京市房屋权属转移登记申请表》及其他材料到房屋行政管理部门申请房屋权属转移登记。房屋行政管理部门办理权属转移登记手续时，应核对2006年1月1日后现房销售的房屋是否进行了网上签约。”同时，第五条还规定；“已签订预售合同并进行预售登记的房屋，双方当事人可凭《商品房预售合同》（2005年3月15日以后签约的，须提供网上打印的合同文本）直接申请房屋权属转移登记。”

根据上述规定可知，本案李梅在购买房产时本应在北京市房地产交易管理系统进行网上签约，而由于李梅不知道上述相关规定，且开发商的工作人员也只是将打印好的合同让李梅签署，导致李梅手中的购房合同没有纳入建委的监督范围。因此，道远公司才钻了这个空子，将已经出售给李梅的房产又抵押给了创运公司。

俗话说先得安居才能乐业。对于老百姓来讲，如何购买一套称心如意的住房是老百姓一生当中一件大事。在此，笔者要提醒大家，在购买房产时一定要小心、谨慎，提防购房陷阱，并在购房前先多多了解国家法律及政府的相关政策。虽然政府已经加大了对房产交易的监管力度，但是在现实生活中购买房产的风险还是很大的。因此，建议消费者在购买房产这样重大财产时，不仅要对房产的相关权属进行再三确认，而且在交易过程中要严格按照国家的法律及政府的相关规定进行操作，只有这样才能更好地保护自己的权益。