国外保障房实践解析-楼市大变局我们怎么办

9.国外是怎么做保障房的？

世界各国住房民生大计的有效性，主要体现在三个方面：其一，法律制度完善；其二，保障层次严明；其三，动态监管到位。

世界各国的住房制度千差万别，但其宗旨都是为了提高本国人民的居住水平。世界各地的经济水平也参差不齐，各国在保障中低收入者居住权利时是怎么做的？他山之石，可以攻玉。本小节汇聚世界各国城市建设与住房保障的经验，以期找到借鉴之处。

新加坡

新加坡的经济适用房叫“政府组屋”，超过84%的新加坡人都居住在组屋里，其人均住房面积达到了30平方米。最常见的组屋相当于中国的三室一厅，使用面积90平方米，建筑面积120平方米，每一套总价为20万新加坡元。中国人求婚说“我已经买好房了”，在新加坡，司空见惯的说法是——“让我们去申请组屋吧！”

新加坡最成功的经验是，在公共住房上，新加坡遵循的是政府主义，供给制度很严格，政府会经常派人上门检查，如果住户经常不住，或给别人居住，政府就会收回“组屋”。因此，在新加坡基本上不会发生富人、权贵人士“夺我保障房”的恶劣社会现象。因为公共住房解决了大部分国民的居住问题，政府对公共住房之外的房地产市场并不干预，因此尽管近年新加坡也出现了炒楼导致楼价猛涨的情况，但普通居民的居住情况不受影响。

日本

在日本，无法购买普通商品房的居民可以申请“公营住宅”，相当于新加坡的组屋，但一个鲜明的条款是“日本公团房申请人必须是无房户或居住极窘迫户，因此主要面向移居人口”，也就是来城里打工，再也回不了农村的新市民。而中国现在独有的户口制度，让“外地人”根本无法与“移居人口”等同。

日本早在20世纪50年代，为了缓解第二次世界大战后的住宅短缺问题，先后制定了《住宅金融公库法》《公营住宅法》《日本住宅公团法》以及“住宅消费保障”等一系列相关法规，其中规定，享受公营住宅租金优惠的租户，当收入超过基准时，若连续居住三年以上，则要累进计租；若连续居住五年以上，就必须买下该住宅。这些规定不同程度地满足了不同阶层的住房需要，使得日本住房保障制度逐步走向正轨。

此外，日本保障房的建设资金供给制度，对我们也很有启发意义：为了给保障房建设筹集足够的资金，日本建立了专门的住房金融机构，并且分两个阶段为住宅市场提供源源不断的资金。在保障房的建设中，各国都是由政府牵头，通过各种方式带动社会资金。日本首先建立的金融机构是住宅金融公库，主要资金来源是政府信用、中央政府给予的补贴、发行特殊债券、回收的借贷资金等。

美国

公共住房占全美住房存量的比例不到2%，这些公共住房只向最贫困的公民提供。但美国是一个市场经济高度发达的国家，美国保障房建设与新加坡刚好相反，它走的是市场主义路线。比如哥伦比亚公共住房项目，在这个社区物业项目中，社区居民还持有10%的股份。

除了财政补贴、税收减免政策外，美国还十分重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供了法律上的保证。《合众国住房法》，规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划。《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。《住房法案》帮助穷人成为房主，规定在十年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视，被认为是“20世纪第一个公平住房法令”。同时，美国注重法律与实际发展的适应性，注意根据不同时期的住房要求对原有法律条文进行修订或推出新的相关法律，帮助低收入家庭解决住房问题。

英国

目前，英国居民住房消费格局如下：70%的居民拥有自有住房产权，30%的居民租赁住房（20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋）。(www.xing528.com)

在住房保障方面，英国将其看做福利制度的重要组成部分。在英国的住宅体系中，经济适用住宅分为三类，一是廉租房，20世纪80年代以前，英国住房保障政策主要以提供廉租房为主，即向低收入居民提供低租金住房，政府对一些建房活动给予资助。二是折价房，即由政府资助建设或开发商建设的，为满足中低收入阶层需要，以低于市场价格的价位出售给符合条件的家庭的住宅；三是共享产权住宅（指购买者购买并享有住宅的部分产权）。

此外，英国政府鼓励现行的、隶属于地方政府的管房机构改造成私人合作及非盈利性质的住房协会，由住房协会整体购买现在管理的公房，成为社会性房主，并依靠租金收入，对所拥有公房进行维修和管理。目前，中央政府的住房保障预算资金，除了向地方政府拨付外，也直接向住房协会拨付。

德国

德国目前有8200万人口，但只有22%的人买房。德国租房居民中约六成租赁私人住宅，两成租住房合作社的房子，不到一成住社会福利房（“廉租房”）。

在德国，合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9%，是私人租赁之外最重要的租房来源。据统计，德国现在有2000个住房合作社，管理着200万套住房，有300万以上的成员。仅柏林一处，就有超过80个住房合作社，管理18万套住房，柏林有10%的居民住在合作社的房子里。据介绍，德国的住房合作社始于19世纪末德国城市化进程加剧，城市人口激增，出现了城市住房短缺、房租高企的特殊时期。彼时，为了解决此问题，德国政府出面主导，动员各方面的社会力量，大量兴建住房，为贫困人口提供福利保障性住房。经过几十年的不懈努力，德国的大部分人都住上了基本能够满足生活需要的住房，加上社会保障、教育、医疗等措施，共同为德国工业快速发展成为世界强国奠定了坚实的基础。

瑞典

瑞典政府住宅政策的目标是——给每个人提供一所足够宽敞、舒适而且环境优美的住所。为了达成这一目标，保障中低入家庭的居住幸福，瑞典政府大力推行政府投资建房和合作社建房。

政府投资建房因为不以营利为目的，地方政府以无息或低息贷款方式提供全部资金，政府不收税利，公司只计建房成本，所以售价较低。公司每年大约承担全国住宅建设1/4的任务，为解决市民住房发挥了重要作用。

而住房合作社是一种以住房资金融通、储蓄建设一体化为特征的互助合作组织。合作社所建住房的费用一般由房主以分期付款方式偿还。瑞典人认为，合作社住宅是社员有全部处置权的合作社共有财产，是介于买房和租房之间获得住宅的方式。

法国

法国住房福利政策与其倡导的“自由、平等、博爱”的理念是一致的。解决居民特别是低收入居民的住房问题，历来是政府一以贯之的关注目标。多年来，法国房地产市场平稳有序的发展，同样得益于这一较为完备的社会保障性住房建设和供给制度。

追溯法国廉租住房制度的历史，可以发现，早在1894年，法国政府就出台了建立廉价住房制度的最初法律。1906年，政府颁布的法令对廉价房的建设作了补充规定。1912年，新法律规定市镇和省级政府可自行成立相关机构进行廉价房建设。2000年，政府适时推出了社会团结和城市革新法，规定每个人口较多的城市，其廉租房占全部住房建筑的比例不得低于20%，违者将受到处罚。2006年，《国家住房承诺法》的公布，使福利性住房的供给大大提高。2007年，《可抗辩居住权法》的通过，意味着居民可用法律手段维护自身的住房权。法国这一系列的立法为廉租房计划顺利实施提供了重要的保障。

通过上述案例的分析与研究，不难发现，世界各国住房民生大计的有效性，主要体现在三个方面：其一，法律制度完善；其二，保障层次严明；其三，动态监管到位。