避免五大心理误区，变被动为主动

6.走出楼市投资的五大心理误区

需要注意的是，中国房产市场十年大牛市中所形成的一些投资理念，从价值投资角度看，是绝非理性、甚至是荒唐的。

随着国家调控房地产政策信号不断明确，不少投资者开始重新评估手中的房产。

2011年4月20日，招商银行和贝恩顾问联合发布的一份《2011中国私人财富报告》显示，个人可投资资产1000万元人民币以上的中国富人投资国内房地产的热情下降。报告称，投资性房地产在高净值人群资产配置的比重从2009年初的17.9%下降到2011年初的13.7%。根据富裕人群潜在置业需求看，一线城市房地产价格上升空间很小，可以看做是自1998年房改启动以来大牛市的“牛尾行情”。

需要注意的是，中国房产市场十年大牛市中所形成的一些投资理念，从价值投资角度看，是绝非理性、甚至是荒唐的。正如巴菲特所言：“只有退潮之后，才知道谁在裸泳！”

调控背景之下如何投资房产？还得避开五大心理误区！

误区一：土地稀缺，房价必涨

很多开发商说投资房地产永远不会亏本，因为土地是稀缺资源，土地和房子只会越来越贵。

不仅是土地，石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源，但资源价格并非永涨不跌。从实用的角度出发，石油是最难替代的不可再生资源，然而国际油价也曾经从最高点147美元/桶下跌至35美元/桶；即使是黄金，也曾经从20世纪80年代的612美元/盎司，跌至2000年的279美元/盎司。

实证：此次房产调控后，北京最新推出的通州地块，平均楼面价仅仅折合约3000元，顺义地块更是流标待售；上海拍卖的新江湾C4地块，则是比年底价格下跌50%以上。

可见，土地价格并非一成不变，政策、宏观经济和市场心态是决定性因素。

误区二：城市化助推房价

城市化水平不断推升，是不少投资者看好房产的投资依据。

数据显示，我国城市容纳人口已到达7亿，随着农产品价格上升和新增农村劳动力减少，短期内城市化进程恐难以加快。目前，中国东部省份平均人口密度是每平方公里132人，远小于日本、韩国和印度，而这些国家的人口大多居住在低层或独栋住宅里，相比之下，我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，人均居住所占用的土地面积要远小于日韩。

实证：康巴什是鄂尔多斯打造的一座豪华新城，耗资超过50亿元，面积高达32平方公里，历经五年建设。按计划，康巴什将成为鄂尔多斯的新中心，容纳100万人，但是由于缺少人气，最新的统计显示这里的居住人口为2.86万人，被称为“鬼城”。⁽¹⁾由此可见，城市化并非一帆风顺，“大跃进”式的发展模式教训惨重。(www.xing528.com)

误区三：政府不会让房地产下跌

房地产是中国经济的支柱产业，对GDP增长有着重要的作用，房地产繁荣，政府税收就多。但是值得关注的是，虽然地方政府不愿房产下跌，但中央政府更关心长远发展和全局性的问题。

若房地产业继续膨胀，形成泡沫，进而影响到金融系统，这种后果将是中央政府不能承受的。

笔者在一天讲课后回答提问，有人问，中国楼市不会下跌，因为有政府管着，笔者说，改革以来最大的隐患就是政府某些人认为可以用行政性手段管理市场，就像2008年的4万亿元一样，看上去我们改变了市场的轨迹，但今天我们却要为通胀买单，封住一扇门却打开一扇窗，你能说我们左右了市场吗？

实证：从历史上看，政府并非始终鼓励房产上涨。20世纪90年代，第一轮房地产热最终导致海南等地的房地产泡沫崩盘，并导致海南发展银行和广东国际信托公司的破产。以史为鉴，中央金融体系对房地产热始终保持警惕，本次调控以来更为明显。

误区四：坐收租金，稳赚不赔

中国人理财思维的最大误区在于：轻视资产支出，而过于重视名义现金流。一些人认为：每月支出房租是最划不来的，而收取租金则是稳赚不赔的生意。

而按照目前平均约400～500倍的租售比，租金收益已经远抵不上月供，房产投资者实质上是在付出现金流，而绝非收取。

笔者一个朋友在中鹰黑森林有200平方米的房子，租金8000元，该楼盘售价为每平方米5万元，总价1000万元，意味着他的回报率只有1%不到，远远低于银行利息。

实证：以目前各主要城市常见的房产为例。假设某人目前以月租金2000元租房，而该房屋售价100万元，则该租客的月支出为2000元；若其付出30万元首付款和20年70万元按揭贷款买下该房屋，则其月供支出为4619元，加上首付款本来能获得的利息562元，实际流出现金5181元，比单纯租房高出3181元。所以，不论买房人是自住还是出租，都无法改变负现金流的本质。

误区五：装修也要计提折旧

会计原理告诉我们，凡是固定资产，都是要计提折旧的。这一点看起来很简单，可真正想到这一点的人并不多。其实，出租房屋价值和装修代价，应当分别计算折旧。否则，房屋出租的账面利润会很高，但实际的收益却很低。

实证：一般房屋以50年计提，而装修和家电则以10年计提。假设某套房屋的价值为100万元，另加装修费用是10万元，则每年的折旧费为3万元。即每月租金必须超过2500元，而实际租售比为440倍。若仅仅计算房屋折旧，则每月租金只需达到1667元，租售比为600倍。显然，后一种计算法方式高估了房产价值。

如此可以看出，支撑中国目前商品房投资价值的只有一项，即房价的上涨，而房价上涨趋势一旦改变或减缓，则意味着现在看来很多值得投资的房产，会变得毫无投资价值。