4.贷款买铺，一定要选对路
购买商铺的操作原则有两点：一是要买它当下的价值；二是买它未来的潜力。
在楼市变局的大环境下，笔者认为商业地产可以作为一个投资的方向，有几个原因：
1.现在一线城市商业地产的价值和住宅是倒挂的，而且很严重，类似的情况在国外是没有的，笔者相信在中国将来这两者的距离会很快地拉近。
2.在住宅市场遭遇严厉调控的当下，限购、限贷等政策使得住宅市场被挤出的资金约有上万亿之巨，其中必然有部分资金会选择进入商业地产，在住宅市场资金杠杆效应失去的时候，商业地产项目的吸引力就凸现出来。
3.保险资金入市大约可以释放3000亿～5000亿元左右的资金，保险资金追求安全稳定的回报，品质良好的商业地产是其首选，这对商业地产构成重大利好。
4.调控已成常态之下，加之一线城市中心区住宅开发市场的大幅萎缩，使得房企纷纷加大对商业地产的投资，这一切都促成了今天的商业地产市场的投资热，但还没有到消费热，所以现在适合投资，且是中长期的投资。
2010年可以说是商业地产的元年。商业地产目前处在投资热阶段，但只能说是逐渐在加温。主要原因有两点：一是开发公司要把一部分发展方向、资金转移到商业地产需要一定的时间，发展需要一个周期。二是因为商业地产的交易成本非常高，这也是过去几年商业地产相对住宅市场较为理性、还没有火起来的原因。买一套写字楼然后转让，增值的部分近60%都要交税，因此很多写字楼持有者宁可空着也不愿意卖。
目前商业地产市场的热只能说是投资热，而非消费热。开发商从住宅转型商业地产的个案越来越多，包括万科在内的一线、二线房企，甚至中小型开发商都是这样；但是这种热力传导到消费还需要一定时间，目前在消费层面更多的还是观望态度，个人投资者选择商业地产并不是普遍现象。商业地产从升温到加热再到过热需要很长时间，因此担心过热还为时尚早。
“商住倒挂”“写字楼空置”的现象近年总体上应该还是持续，但是目前正处在缩短距离的过程当中，而且笔者个人预计这种缩小会逐渐加速。如果投资房产的话，首先追求的是安全边际比较高的商业物业，其中甲级写字楼一定是首选，所以笔者觉得写字楼市场在2011年会有一个好的发展机遇。
至少在一线城市，写字楼作为持有性物业是大势所趋。以上海为例，20世纪90年代初的不少写字楼都是由港资、台资为主打造的，他们不但享受了这么多年中国资产高速增值的好处，就光从租金收益来说也已经完全收回了成本。淮海路商圈内港商投资建造的顶级写字楼，租赁的受益现已几倍于他们的投入。然而，这一情况不能复制到二三线城市，因为那里的写字楼租金不足以支撑本身的运作，很多二三线城市的写字楼直到今天——如果是自己持有经营的话——都面临着亏损或者现金流非常窘迫的境地。(www.xing528.com)
自己持有具有良好升值潜力的写字楼应该被更多的业主所接纳。在一线城市，随着租金的上扬，新型的CBD、泛CBD正在崛起。上海市政府已规划了四个市级的城市副中心，在这些区域近来都崛起了大量的写字楼，尽管这些写字楼的租金会有所不同，但笔者相信他们的业主更多会选择持有。
此外，将有更多的政府会要求写字楼开发商必须要自己持有、经营，不能散售。去年创出了天价地王的苏州湾1号地块，周边住宅每平方米售价4万元，写字楼每平方米只有2.8万元，而它的楼板价却高达5.28万元。但据笔者所知，区政府规定他们所有的商业物业都不许散卖。地方政府在考虑税收之后，也会要求开发商自己持有物业，在一线城市这种持有性的物业今年会增多。
从投资角度讲，当前整个房地产市场中的首选是商铺。购买商铺的操作原则有两点。一是要买它当下的价值：购买商铺不要贪图便宜，如果铺子卖得贵，要考察它是否值得这个价钱，因为商铺的价值是体现在人流、地段等各方面的，好的商铺即使贵也是物有所值的。二是买它未来的潜力：对资金有限的业主来说，投资现成的好商铺或许代价太大，那么如果你具有一定的眼光，可以用买潜力股的方式购买有发展潜力的铺子，可以在政府规划方面多做功课。当然，购买潜力商铺的风险很大，这需要做许多功课，而且规划变更也是常有的事。
附：答《理财一周报》记者问
理财一周报：挑选商铺有没有更简单的甄别方法？
李骁：有一个简单的挑选办法，比如你可以跟着大的品牌走，或者选择以商业地产为主的开发商。比如万达、中粮这样的开发商，他们往往会进行大体量的成片开发，本身就能把这些区域的商业给带动起来，而且他们选择的这些区域一般都非常具有发展潜力，最后，更重要的是，他们开发的物业本身就有大量的自身持有，自持比例超过50%。可以说，以这样的大方向操作，你的投资风险可以降低一半。
理财一周报：相对于写字楼、住宅等其他物业，投资商铺的回报率怎么样？
李骁：投资商铺的回报来自两方面，一是物业增值，二是收益。投资回报率是不看物业自身增值的，那么只看收益的话，购买商铺用来自己经营或者是出租，情况又不一样。如果是自营，各个地段、各类门店的收益情况是千差万别的，比如同一个地段，开冰激凌店，一年可以有100%的收益，但用来开鞋帽店也许就会亏欠。自营有商业运营的风险，因此商铺的投资回报只能看出租。
同样是用来收租，一般来说商铺的收益是最大的，其次是写字楼，住宅则为最低。商铺回报率的计算和写字楼、住宅的差异很大，很难说出回报率的平均值是多少。因为在同一栋楼，底层和四层都是商铺，但是四层商铺的投资回报就几乎等于普通写字楼，在5%～6%左右，但是底层商铺的话，在好的地段10%、甚至超过10%都是有可能的。
写字楼的投资回报相对好评估，因为其同质化程度高，如陆家嘴和人民广场都是甲级写字楼汇集的区域，这其中有二三十栋楼，但它们之间的差异性并不大。上海甲级写字楼回报率一般在6%～7%的区间内，部分黄金地段的回报率可能会超过这个比例；而住宅出租的投资回报率只有2%～3%，连银行利息都抵不过，因此投资的价值不大。（原载于2011年3月25日《理财周刊》）
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
