海外房产投资需破除国内经验

2.“80万元买美国豪宅！”——海外投资买房，不能照搬国内经验

投资海外房产，由于远离投资者的日常活动范围，很容易遇到一些信息不对称的问题，所以，去海外置业首选因素是追求资金安全保值的需要。

“80万元买美国豪宅！”

——这是2011北京秋季房地产展示交易会上，美国展区挂出的横幅标语。

这届展会上国际地产海量入市是最大的亮点，参展项目达到数百个，参展数量、规模和地域范围均创下了历史新高，除传统的美、加、澳等热门国家，英国、新西兰、新加坡、泰国、瑞典、菲律宾等国也纷纷借力秋季房展到中国试水，其数量和规模均创下历史新高。从曼哈顿核心区公寓到地中海阳光别墅、从墨尔本高校楼盘到黄金海岸的海景公寓、从伦敦金融区名宅到新加坡的大厦，选择范围相当广泛，吸引了不少中国买家。

而早在2011年3月上海的“2011中国海外购房者年会”现场，数百名购房者疯狂拥入，仅一下午时间，签约海外购房意向者上百位。据亲临上海海外购房年会现场的人介绍，一个杭州男子，从杭州开了两小时车赶来，午饭都没吃，到达会场后直赴介绍美国楼盘的展台。

据初步统计，2011年前几个月，中国人在海外楼市买楼价值超过130亿元。2010年加拿大列治文市和温哥华西区高档住宅买主中，至少有74%购房者来自于中国大陆。长三角投资者是海外置业主体，成为美国、英国、澳大利亚、新加坡等地投资主力。截至今年3月的12个月内，中国买家占在美国投资的海外买家人数的9%，跃居第二位，仅次于加拿大。

为什么去海外置业？

首选因素是追求资金安全保值的需要。

有人曾微博晒出俄罗斯一著名房产公司公布的报告，其以70平方米为单位，盘点各国36个城市居民以年收入买房所需要的时间。根据该报告显示，排名前三位的分别是：德国柏林，所需购买时间为3年，美国迈阿密为4年，加拿大蒙特利尔5.2年，而排名后三位的则是：新加坡36.4年，韩国首尔21.8年，意大利罗马20.9年，中国香港位居倒数第四，购买时间为20.8年。

有人提问上海情况如何？笔者简单地做了回复：2010上海家庭年收入平均为31838元，今年上海房屋平均259万/套，购买需要81年；2010年上海人均收入15641元，按照平均房价2万/平方米，70平方米房屋总价140万元，购买需要89年。

不需多言，对比之下，的确触目惊心，笔者的一个朋友在一个单价5万元以上的楼盘有套200平方米的房子，他的出租价竟然只有8000元，回报率1%都不到。

其次，海外楼市“跌跌不休”提供了低吸机会。

有数据显示，2011年1到3月，中国人继美国人和欧洲人后成为韩国楼市的第三大买家，而济州岛是中国人购房首选地。2011年3月笔者去韩国济州岛考察，有个总建设面积40多万平方米的社区，永久私人产权，在社区周边十分钟范围内有韩国最好的马场、亚洲顶级高尔夫球场、游艇码头，这些都送贵宾会员卡。社区距海边十分钟，四层以上就有无敌海景，社区内楼与楼之间直接是9洞高尔夫，室内精装修带家具，真正的拎包入住，总价300万元左右，还送韩国济州岛永久居留权。而且济州岛离上海也就一小时不到的航空飞行时间，比上海到北京还近。看了这房子笔者当时就被打动了，每平方米人民币1.9万，这是当时的价格。这是韩国，那么世界其他城市的房价怎样呢？

东京的GDP总量以18771亿美元遥居世界城市之首，相比之下上海GDP总量1985亿美元，和东京差了近十倍。但房价呢？据笔者的观察，东京除了银座附近比较昂贵外，一般住宅和上海相差并不多。(www.xing528.com)

美国房价从2007年开始下跌到现在为止，最新数据表明还在下降的通道中。全美房地产经纪商协会公布数据显示，今年2月美国自有房屋的中间价格降至15万美元（约102万人民币）。

英国的房价也在下跌，而且已经跌了几年。英国目前平均房价是16万英镑（约170万元），比2007年8月英国房价巅峰时期的20万英镑相比下降20%。耐人寻味的是，引发本次房价下跌的诱因竟然是布朗政府颁布的“公屋冲击政策”，起因是“不能让英国人用九倍的年收入买房，因为风险太高了”。

瑞士房价算是“世界之最”了，以价格最高的苏黎世为例，在苏黎世市区或风景区的房价折算成人民币为每平方米15000元～40000元，但瑞士人均收入高，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万元，也就是说一套100平方米的房子，只要工作4～6年就能买下来。

澳洲房产也是当前投资的重大机遇之一。英国《经济学家》杂志曾编撰全球130个主要城市的“生活质量排名”，结果澳大利亚的墨尔本和加拿大的温哥华被评为“最适合居住的城市”之一。此外，墨尔本自然美景与房产的超高性价比，无疑为未来生活提供了另一种梦想。更令人心动的是——一成首付，永久产权，而且在澳洲买房无需中介费，没有物业税，同时可省近房价6%的印花税。

当前，去海外投资买房成为一种投资趋势。实际上，中国人海外买房，过去早已有之。相比之下，2011年以来有什么特点？毫无疑问，随着限购令、限贷令、房产税冲击国内房地产投资市场，国内投资步入“冰冻期”，海外买房纯投资比例增多了。

需要注意的是，纯海外投资买房，看似回报诱人，实则风险无限。我们来看一个“海外炒房族”案例：

案例

2009年，在中国人买美国房的热潮中，温州人李先生经过中介的介绍，一次就买下了三套“法拍房”（银行没收后再拍卖的房产）。其实，当时的房价还真便宜，据称，这种房子2006年的估价还要20多万美元，2009年银行挂牌才2000多美元。以百分之一的价格买到相同的房子，看似美好的开局，却是李先生噩梦的开始。李先生对自己的投资后悔不已。

据称，李先生买房子的时候，只去看过一次，后来才慢慢发现，房子比较旧，地段也偏僻，为了用租金抵销日常维护费用和税费，只好重新翻修，花的钱和买房子的钱就差不多了。此外，由于房子是在“穷人区”，他的租客已经好几个月没有支付租金了。对于房屋被“白住”，李先生很无奈，因为他不可能为了租金坐飞机去美国打官司。李先生曾想过要把房子卖掉，不过听说还要6%的中介手续费，算下来最终还要亏本。

正如前面所述，去海外置业首选因素是追求资金的安全保值。投资海外房产，由于远离投资者的日常活动范围，很容易因为一些信息不对称的问题，造成投资失败，因此需要特别注意保护自己的投资，尤其下面几个问题更需谨慎对待。

1.如果照搬国内经验，投资易打水漂。投资前，一定做好心理准备和各种前期准备，遵纪守法，不违规操作。比如缴款问题，由于目前我国银行换汇有额度限制，携带大量现钞出境有海关限制，所以在交付房款时可能遇到一些困难。一般这时中介机构会提出解决建议，比如通过地下钱庄等方式，有些操作可能处于法律灰色地带，也有些可能属于违法行为，购房者需要备加注意。

2.深入、全面了解将要投资的地区，对即将选择投资地区的经济、房地产发展周期作深入了解，尽量选择经济蓬勃时期及房地产上升前期购买。如果是二手房，一定要请专业人士对房屋进行评估。

3.海外房价不高，交易成本不低。海外很多国家房价不高，但是在购房、持有、出售几个环节，成本很高。在加拿大购买新房须支付货品与服务税（GST），税率为成交价的6%，另外可能须支付土地转让税和省销售税（PST），还需支付律师费（通常为1000～2000加元）、验房和修补费、保险费、中介费（成交价的1%～2%）等，总共约合房价的10%左右。而在房屋持有阶段，业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税，税率各省规定不同，如多伦多现行税率约为房屋价值的1%～1.2%。各种成本算下来，其实际支出要高出一大截。除了各种交易成本外，还有产权问题要清楚，所以，一定要挑选有经验的律师全程陪同，并在他的协助下完成整个购房手续。

4.关注国际变化，关注汇率变化。汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。