任何企业都要在一定的环境中发展，环境的变化可给企业带来机遇，也能给企业造成威胁。房地产行业也不例外，因此识别环境因素的变化，依据变化调整战略与策略是房地产企业营销部门的首要任务。房地产市场环境分析，一般包括两个方面内容，即宏观环境分析和微观环境分析。
一、微观环境分析
微观环境是由与企业项目开发直接相关的要素构成的，包括：企业内部环境、供应商、顾客、竞争者、承包商、设计规划服务机构、广告商和公众等。
微观环境分析主要是针对以上各类要素和合作单位所进行的系统调查、对比研究，分析企业的机会与威胁等情况，这是项目运作的基础材料，也是房地产企业确定战略发展方向、制定发展规划确定发展目标的重要依据。
（一）公司内部环境
房地产公司的组织形式、部门结构，人员配备、技术力量以及资金实力等构成内部环境。房地产公司所有者和经营者的智慧、经验、价值观和偏好对营销决策影响巨大，如对整个经济形势的判断，对地区市场需求和竞争对手的分析，对建筑风格和户型的决策往往由所有者或经营者决定，因此他们更要在认真听取营销部门的市场调查、分析、预测意见的基础上做出决策，防止主观盲目；要重视、支持营销部门的工作，要主持协调各方关系。
营销部门全面主持情报收集、市场调查、分析综合、市场预测；在此基础上制定营销战略及战术方案（草案）；在上级修订后，负责执行企业整合营销计划。其间要虚心听取各部门意见，积极向上级汇报并组织协调各部门和协作单位的关系。
其他各部门和社会协作单位要服从整体营销策划，尊重、支持营销部门的工作。
（二）供应商
供应商是向房地产商及其竞争对手提供所需的各种资源的组织机构或个人。根据这个定义，房地产公司的供应商涉及面非常宽，包括：土地供应、勘探、设计、建筑、装修公司；各种建材生产企业；电梯、空调等建筑装修设备生产企业；园林绿化公司；市场调研、广告、咨询、培训等辅助营销的公司等。
（三）顾客
房地产企业开发房地产项目的最终目的是将房地产产品卖给目标顾客，实现自己的目标利润，因此对目标顾客的分析是企业微观环境分析的重点。在房地产行业中目标顾客包括最终消费者、产业市场中的赢利性组织或个人、中间商、政府和一些非赢利机构等。对于不同的目标顾客其对房地产产品的关注重心有所不同，营销机构应该充分了解不同目标顾客的需求心理和需求变化趋势，并随时有针对性地制定有效的营销计划。(www.xing528.com)
（四）竞争者
一个房地产企业在占领目标市场的过程中，往往会遇到抢夺其目标顾客的其他房地产企业，这些企业就是他的竞争对手。通过对竞争对手的分析，可揭示出竞争对手的战略与策略，找出竞争对手的优势与劣势，有针对性地制定和调整公司的营销策略，使本企业能够在竞争中取胜。
（五）营销中介
营销中介是指企业将房地产产品销售给最终消费者的过程中，协助企业促销、经销和销售的各类组织和机构，包括中间商、营销服务机构和金融机构等。大多数房地产项目营销活动，都需要他们的配合，因此，在营销过程中，必须处理好这些营销中介机构之间的合作关系。在房地产市场中各微观因素与企业密切接触，对房地产企业的影响更直接。房地产企业在分析微观环境因素的同时，也可以对部分因素施加影响，使其有利于企业的发展。
二、宏观环境分析
宏观环境分析主要指对一个国家政策、法律环境，经济、科技环境等的形势分析，以及房地产项目所在城市的城市建设和规划、当地房地产业情况、区域房地产的总供应量和总需求量等内容。
政策法律环境要素是指国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策、城市发展规划及有关房地产开发经营的法律法规和规章制度等。政策方面包括房改政策、开发区政策，房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策、产业发展政策及税收政策等；有关房地产开发经营的法律方面包括枟城市房地产开发经营管理条例枠、枟中华人民共和国城市房地产管理法枠、枟中华人民共和国土地管理法枠等；城市发展规划方面包括国民经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
例如，目前国家产业政策是调整社会总供给与总需求之间结构性不平衡的主导政策，当前，国家重点支持的为中、低收入家庭，建造经济适用住房就是产业政策的体现。
经济、科技环境中，需要掌握国家的经济发展趋势，以及科学技术对房地产项目的影响程度等。房地产产业作为经济行业中的一部分，在一段时间内的经济走向会对房地产项目的投资建设、需求消费等产生影响，例如以货币供应量、存贷款利率和信贷为基本工具的货币政策对房地产开发的资金筹措、居民购房贷款与按揭等将产生直接的影响。科学技术的进步引发的网络技术、智能化设施、新的建筑材料应用等，也会对房地产行业产生重大的影响。
城市发展的规划是房地产项目选址应慎重考虑的问题，直接关系到物业的潜质和升值的可能性。项目所在的区域交通规划、市政商圈规划、大型居住区规划等，抓对项目的发展无疑是极重要的方面，一般来讲，城市或区域规划等资料可以从城市规划部门获得，或者向规划专家请教。
城市房地产企业的数量、类型和企业资质的资料，可以通过城市房地产企业管理部门和业内人士的介绍而取得。城市房地产的某个年度的供需状况、销售价格的走势、居民的购买能力分析、商品房的积压状况等，都是房地产新项目进入市场的风险参照指标。这些因素可以到城市的房地产管理部门查询。
机遇是企业的重要资源，是无处不在、无时不在的，它虽然具有随机性、时效性和潜在性等特点，但只要努力探索其“无序”与“有序”之间的内在联系，积极收集和占有信息，主动寻求，下工夫去开发与利用，一定会抓住机遇，为企业的发展提供依据。“万科”就是在收集、整理、分析国内外信息的基础上，抓住机遇，调整战略，重新整合公司，而成为房地产业的佼佼者。
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