《房屋选购指南》研读相关条款

3.1.5　研读相关条款

购房者在签订合同前，应仔细阅读、研究开发商所提供的合同的各项条款，具体如下：

1）房屋条款

对于购房合同而言，房屋就是经济法律中所讲的“标的”即双方当事人权利义务共同指向的对象。有些开发商在签订合同时与购房者约定指向位置较好的一套住宅，可在交房时却将房号“乾坤大挪移”，交付另一套房屋，致使购房者无法得到原先的房屋，合法权益受到损害。为防止类似陷阱，应注意：

①关于合同当事人中卖方主体（房地产开发企业和代理人）的名称及基本特征的填写，购房者要注意根据营业执照等文件仔细查验其内容是否属实。

②关于项目建设依据，如与项目合法建设相关的用地、规划、施工等依据，购房者要注意根据开发商提供的证件仔细查验，核实清楚。

③对于期房，购房者应根据开发商提供的《商品房预售许可证》，仔细核验预售许可证号，尤其要注意开发商是否填列虚假或过期的预售许可证号。

④购房者应在购房合同中明确约定自己所购的具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖；明确约定楼盘的层高和主体结构以及房型（几室几厅）。

2）配套条款

对于楼盘的环境、配套设施以及物业管理，购房者最好也在合同中约定清楚。很多购房者过于相信开发商的广告宣传，以为楼盘就像广告中所说的那么好，到交房入住时，却发现根本不是如此。如果没有将这些内容在合同中明确约定，即使出现与广告不符的情况，购房者也很难讨回公道。

有些购房合同虽然有约定相关配套设施，但通常只是笼统地说“到位”，对于其使用状况、开通时间等不加详细约定，从而成为开发商在这些设施、配套设备未能按期正常使用时不承担责任的借口。为此，在购房合同中，对于涉及的所有设施、配套设备的开通、正常使用期限也应作明确约定。

如果购买精装修房，或者购房者对于某些配套设施极为看重，比如电梯等，那么就应在合同中明确约定这些设施、装修的标准，最好详细列出有关装修材料、设备的品种、品牌、规格、档次等。对于开发商所承诺的赠送设备，也要明确赠送设备的保修期、责任等。

3）价格条款

价格是一方当事人以货币形式支付给对方房屋的代价，是买房人最主要的义务。它既是房屋买卖合同中最重要的内容之一，也是房屋面积、房屋质量的价值表现。(www.xing528.com)

在购房合同中，应明确规定支付货币名称、单价、总价以及付款方式。对于开发商所许诺的种种优惠，购房者也应要求列入合同中，否则口说无凭。

4）面积条款

大多数商品房买卖都是以建筑面积计算，而建筑面积包括“套内建筑面积”和“公摊面积”两部分。因此，在购房合同中，应明确约定所购房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积，而不能只约定建筑面积的大小。

值得注意的是，很多格式合同的条款都只是约定了建筑面积的差异的处理原则，却未对“套内建筑面积”和“公摊面积”之间的比例关系作详细约定。这样，即使房屋总建筑面积误差控制在3%以内，其公摊面积却可以在总面积范围内大大增加甚至可以达到超过原公摊面积百分之几十的增幅，购房者可能多掏了钱却无法直接享受到自己的套内面积。因此，购房者在签订合同时，最好与开发商分别约定套内建筑面积的误差和公摊面积的误差的具体处理原则。

5）履行条款

履行条款是指买卖双方如何履行合同约定的各个具体事项，对于这部分内容要尽量规定清楚、明白，切忌模棱两可。

一方面是购房者的履行条款，包括房屋价款的支付日期和支付办法，比如以现金支付还是转账支付，在哪里支付等。

另一方面是开发商的履行条款，包括房屋交付的日期和交付手续，何时交房（应明确××年××月××日）、如何交房等。对于房屋交付时的状况，最好也详细列入合同中，因为如果开发商觉得无法按时交房，为了避免延期交房的责任，就会在房屋尚未具备使用状况的条件下提前交房。此外，购房者在收房时一定要认真查看相关证件，看开发商所交付的房屋是否达到要求。

签订合同时，应尽量避免出现一些模糊约定，比如，不要在合同中约定以所谓“竣工日期”、“水电安装日期”、“质检日期”作为“交房日期”，否则，交房日期就没有固定的期限。

6）违约条款

签订购房合同时，应明确规定相关的违约责任，即当事人违反合同所引起的法律后果。只有这样，在开发商违约后，购房者才能更好地获得补偿或其他方面的权利。

合同签订后，无论是开发商还是购房者都应当按照约定的条款履行自己的义务。但是由于主观或者客观原因，仍不可避免地存在着不履行合同义务的情况。对于开发商而言，其违反合同规定的主要表现有：逾期交付房屋；交付的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产在产权上存在问题等。对于购房者而言，其违反合同约定的主要表现有：不按期支付价款；无正当理由不收房等。

一般来说，违约方需要为自己的违约行为承担相应的民事责任，如强制履行合同、支付违约金、赔偿损失等。