3.1.2 怎样签购房合同
和房地产开发商签购房合同是最让购房者提心吊胆的事情，因为开发商对《商品房买卖合同》非常了解，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商设下的文字陷阱。因此，在签订购房合同时，购房者一定要经过严谨缜密的思考和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。
购房合同一般由两部分组成：正式合同文本和合同的补充协议。其中的正式合同文本是住建部颁发的格式化文本，开发商一般不敢在条款上做手脚，但在填写空白项时就有了可趁之机，因此，要注意以下一些细节：
1）认清签约主体
仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，要认准《商品房预售许可证》上面的公司名称，在交易中涉及的所有书面文件、材料也都应由该公司出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。
2）不要漏项
对《商品房买卖合同》中标注的商品房销售许可证、坐落位置、涉及用途、建筑结构、面积和土地来源情况及年限等都应当逐条填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。在现实中，很多购房者对此并不重视，以为房子在那放着，不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方有欺诈行为，因此，在签订合同时，必须将这些内容明确地写进去。
3）不放弃协商权利
《商品房买卖合同》中有许多相关条款都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充约定，也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。但房地产开发商往往提前将空白行划去或填上对自己有利的内容，使得购房者失去了平等谈判的机会。这时购房者需要头脑清醒地据理力争，如果自己不同意合同中的某项约定，就应该将自己的意见写进补充约定中。否则，签订了合同就视为购房者已同意了合同中的条款。
4）争取平等权利
在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容却是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到对方违约期限及违约金利息都平等交付。
5）关于公摊面积计算
我们所购买的房子一般是按建筑面积计算房款的，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分（套内建筑面积是独立产权，公用建筑分摊面积是共有产权）。如果购房者签订的合同是按建筑面积计算房款的，由于核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害了购房者的权益，因此，在合同中应明确公用建筑面积的总数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合住建部《商品房销售管理办法》的规定。
6）产权登记要明确(www.xing528.com)
目前，房地产开发商一般都会履行按期提交相应资料的义务，但对房屋权属证书的取得和取得时间不太负责任。而现今的商品房买卖中，必须把这个承诺写进合同。这样，开发商不但有在60日内提交资料备案的义务，同时还有房屋交付使用（预售）90天内或者合同签约后（现售）90天内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担违约责任。当然，当事人双方也可以在合同中另行约定上述时间期限。
7）配套设施要明确
在《商品房买卖合同》中，商品房的上水、下水、供电、燃气的运行日期都是空白的，这也需要由甲乙双方协商填写。
对开发商填写的“入住时具备通水（气、电）条件”之类的条款，看似没什么问题，但是细细品味，就会发现：“入住时具备通水（电、气）条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节的限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时，还应有对违约责任的处理方法。
8）慎重对待设计变更
很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，认为这些变更对自己没有太大影响。事实并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往只是符合开发商的利益，但同时却有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应谨慎对待。
9）明确合同附件
合同附件中应附上商品房平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明、商品房的装饰和设备标准约定、双方自由约定的补充协议、计价方式与价款的约定等。现简要说明如下：
①房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图很简单，可能无尺寸、无比例，如果发生争议，购房者就会处于明显的劣势地位。对此，购房者应要求开发商在平面图中标明长、宽等基本数据，加盖骑缝章或签字。
②双方自由约定的补充协议。对于开发商事先已拟定好的补充协议，购房者应仔细阅读、审查，避免开发商利用其中的条款加重购房者的义务。其次，购房者还应将自己关注和担心的事项在补充协议中作详细的约定。
10）注明商品房的抵押和租赁情况
在写明此点的时候，应当标明出现抵押或租赁情况时，房地产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿的具体事项。此外，还应详细填写商品房的质量及设备情况。
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