挑选小区景观及容积率的影响

2.1　挑选小区景观

随着生活质量的提高，人们的居住观念也发生了较大变化。对自住房购买者来说，对居住环境的关注已远远超过了地段，环境已成为不少人购房的首选要素。而投资购房者也很关注小区环境，好的小区需要有好的环境，好环境的小区租金可能高一些。

考察社区环境时，购房者应特别注意小区的容积率、绿地率、楼间距、居住密度等数据。

1）容积率

容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一个小区建设用地内的总建筑面积与用地面积的比值，即：

比如，某个小区总建筑面积为10万m²，建筑用地面积为4万m²的话，则容积率就是10÷4＝2.5。这里的建筑面积应把附属建筑物计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。建筑用地面积以城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不包括住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等。

（1）容积率的由来

容积率通常是由规划部门根据地块的资源配套能力而初步设定的。一般来说，国土部门在拍卖土地时，会同时标明该地块开发的容积率要求。这样，开发商在竞拍土地时，就可以粗略估算出楼面地价，即最后所销售的房屋每平方米包含多少地价成本。当然，在具体规划设计时，开发商会根据市场以及经营策略对容积率进行适当的调整，只要保证在政府规划的范围之内即可。

（2）容积率的标准

容积率的大小和房屋的类别有很大关系。一般来说，别墅的容积率大多低于1.0，其中Town house普遍在0.6～0.8；独栋别墅在0.3～0.5；多层容积率多在1.0～1.2；小高层、高层在2.0～3.0；多层、高层混合型楼盘，容积率一般在2左右。但由于地段、土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。与容积率相对应的一个建筑指标是建筑密度。建筑密度即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。建筑密度作为一项指标，可以直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。其计算公式为：

比如，某小区的规划建设用地总面积为10 000 m²，项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和为3 000 m²，则其建筑密度即为30%。

（3）容积率的影响

对于购房者来说，容积率和建筑密度直接关系到居住的舒适性。容积率和建筑密度过大，则周围的空间环境就显得较为拥挤，小区的居住环境就较差。此外，对于同样容积率的小区，楼层越高环境越好，因为其建筑密度比较小。

同样一块土地，容积率越高，意味着单位土地上用于回收资金的建筑面积就越多，对应的地价成本在房价中所占的比例就越低（从专业术语来说就是楼面地价越低），反之则越高。因此，在同等条件下，容积率低的楼盘要卖得比容积率高的楼盘贵。

购买期房时，楼盘的容积率可能还未最终确定，但可以查询原设计数据；购买现房时，如果已经验收确定，则可以直接查询实际的容积率数据。

2）楼间距

楼间距是建筑工程中的一项重要指标。盖多高的楼，就应按比例留出相应的楼间距。简单地说，楼间距就是楼的总高度和楼与楼之间的距离的比例。比如，6层的房子，3 m的层高，楼间距离20 m，那么楼间距就是（6×3）÷20＝1∶1.11。一般来说，要想阳光全部满足，楼间距的比例必须达到1∶1.3以上。

楼间距是购房时必须注意的一个重要问题，它直接关系到相邻建筑的采光问题。楼间距比例越大，品质就越好。楼间距大的楼盘其优点是：一是更好地体现私密性；二是有利于采光；三是有利于通风；四是视野开阔，令人心情舒畅。

3）绿地率

绿地率是评价一个小区是否是“健康小区”的标准之一。绿地率，即居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。这里的绿地应该包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。(www.xing528.com)

这里必须注意，绿地率不同于绿化率。根据相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算作绿地率。在计算时，要求距建筑外墙1.5 m和道路边线1 m以内的用地都不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3 m的深度，也就是说在上面种植的大型乔木存活率较低，所以计算绿地率时不能计入。相反，计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房者要特别注意，开发商在销售楼盘时宣传的绿化率大部分是指绿化覆盖率。

由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以，住宅项目的绿地率应不低于30%，高档住宅区甚至要达到50%。在可能的条件下，绿化率（即绿化面积占居住区用地比率）越高越好，最好能推窗见绿，绿意环抱，充分体现现代生活和自然情趣相结合的特点。

（1）树还是草

在住宅区的绿化上，很多开发商都有一种过分追求大面积草坪的倾向。草坪相对树林而言，观赏性强、实用性弱。不论是从改善社区小气候，还是从养护成本来看，多种树木比草坪更好。

此外，还要看种的是什么树。对于住宅小区而言，树种的选择不能只考虑美学价值，有些树种对人体有一定的害处，住宅小区内就不能用；有些树种有不同的保健功效，应针对老人区、儿童区等不同功能进行选择。大型乔木与建筑物要有一定距离，否则二楼住户的光照会受到影响。

（2）集中还是分散

集中的中心绿地虽然具有较高的观赏价值，但与小区内大多数住户之间拉大了距离，且感觉空旷，人员往来多而杂，缺少安全感，不利于住户之间的沟通。真正好的小区绿化是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地。

（3）开放还是封闭

开放，是指楼群居中（或一侧），绿地围在周围；封闭，是指楼群在外，绿地在内，整体设计呈“O”“U”或“L”形。前一种设计气势开阔，景观突出；后一种设计则体现出较强的私密性和安全感。住宅区的绿化设计归根到底要以住户的利益为出发点，而不能只强调整体的审美效果，所以选房时应倾向于后者，以保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。

4）园林景观

园林景观设计的好与坏直接影响到日后的居住环境。随着观念的改变，很多楼盘的园林环境开始变得“务实”，人们关注的重点由过去的“概念园林”转为“实用园林”。

（1）实用性

有些楼盘表面上看园林景观很漂亮，实际上却华而不实。小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说，居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施。比如，绿地空间应包含一定数量的活动场地（如儿童游戏场），并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要；小区的集中空地可以营造高低错落的构筑物，形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求；开阔的场地可以供居民集体晨练或举办文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。此外，绿地还要有充足的日照时间，以满足居民区活动的要求，所以成片的绿地应有不少于1/3的面积在标准日照覆盖范围之外。

一个好的园林景观，还必须让儿童和老人拥有充分的活动场所。为什么很多人都觉得学校是最好的居住区？因为那里有足够的让孩子玩耍的场地。同样，老年人的活动场所也更多地集中在居住小区，并且他们对户外环境都有着或多或少的偏好，其住所环境实际上就是他们所有活动的中心。因此，小区内最好设置有更多的儿童游乐场所和各种适合老年人的文娱娱乐设施。

（2）整体性

在景观环境营造上，很多开发商认为所谓的良好绿化环境其实就是种植大片的草坪以及在路边种植一排树。其实，小区环境并不仅仅表现在绿化率的高低上，它包括绿化、围墙、大门、活动设施、各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。此外，设计小区景观时要考虑到植物在一年四季中的不同表现，要做到小区一年四季都能生机盎然，否则，花一谢，树一长，就会破坏整体的美。

（3）养护费用

在追求美的享受时，购房者还要考虑日后的养护费用问题。比如，美丽的喷泉是需要我们支付水费和电费的，动人的水景需要经常地清理维护，否则就会成为苍蝇和蚊子滋生的乐园。过分地追求高档花哨的景观环境，费用自然不菲，最终还是要计算到购房者身上的。

小区景观的挑选对每个购房者来说是有区别的，但总的一个原则就是要符合家庭成员的审美和实际需求。有儿童的家庭，更多的是考虑小孩子的成长；有老人的家庭，更多的是考虑老人的生活舒适程度。总的选择原则为实用原则，以实用为主。