房屋面积计算指南-房屋选购指南

1.2.2　房屋面积计算知识

买房时，购房者经常会遇到各种各样的面积概念，如建筑面积、套内面积、公摊面积等。对此，购房者最好先了解一下商品房销售面积的计算方法。

1）销售面积的测算标准

在我国大部分城市，根据住建部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。

建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

为了减少纠纷，也有一些城市（如重庆）的开发商采取按套内建筑面积计价的销售办法。此时，商品房销售面积等于商品房套内建筑面积。

2）建筑面积的测算原则

（1）一般规定

①房屋面积计算是指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、公用建筑面积和使用建筑面积。

②房屋建筑面积按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且每层高2.20 m（含2.20 m，下同）以上的永久性建筑。

③房屋公用建筑面积指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

④房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。

⑤房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0 m以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、已经突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

⑥房屋所在的层次是指本权属单位的房屋在该栋楼房中的第几层，地下层次以负数表示。

（2）计算全部建筑面积的范围

①永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。

②多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

③房屋内的技术层（管道层、附层），层高在2.20 m以上的按其墙体外围水平面积计算。

④穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20 m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

⑤楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

⑥属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。

⑦房屋天面上属于永久性建筑，层高在2.20 m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。

⑧原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20 m以上的部分，按其外围水平投影面积计算。

⑨挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。

⑩与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。

房屋永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

层高在2.20 m以上的地下城（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应的出入口，按其墙体（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。

玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。

属于永久性建筑，层高在2.20 m以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。

与房屋相同的有柱雨篷按柱外围水平面积计算。雨篷上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。

室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆看台下空间加以利用的，高度在2.20 m以上的部分，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。

机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。

依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层有维护结构的，按其高度在2.20 m以上部分的外围水平投影面积计算。

房屋的伸缩缝，若与室内相同的，伸缩缝应计算建筑面积。

（3）计算一半建筑面积的范围

①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其维护结构外围水平面积的一半计算。

②独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。

③未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。

④无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。

⑤有顶盖不封顶的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

（4）不计算建筑面积的范围

①层高小于2.20 m的房屋及房屋附属部位。

②突出房屋墙面的结构、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙。

③房屋之间无上盖的架空通廊。

④房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。

⑤顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。

⑥房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、廊檐等。

⑦建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

⑧骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通过的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。

⑨屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。

⑩利用引桥、高架桥、高架桥路面为顶盖的建筑。

广场式室外楼梯。

独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

（5）特殊情况的辨别原则

在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况则按以下原则办理。判别房屋计算建筑面积的基本原则是：永久固定，层高2.20 m以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。

①计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。

②计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。

③不计算建筑面积通常是层高小于2.20 m的房屋及部位；装饰性建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。

（6）特殊墙体及部位处理原则

①非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20 m处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。(www.xing528.com)

②不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于2.20 m时，按其外墙高度2.20 m处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；内凹高度低于2.20 m时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。

3）套内建筑面积的测算

套内建筑面积指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。即：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

（1）套内使用面积

套内使用面积，指房屋户内全部可使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算面积。

计算使用面积时有一些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

（2）套内墙体面积

套内墙体面积，包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种，下面稍作说明：

①共用墙包括各套内之间的分隔墙，套外公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。

②非共用墙是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（3）阳台建筑面积

套内阳台建筑面积，是指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内有多个阳台的，全部计算。

一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半建筑面积。

4）公摊面积的测算

（1）公用建筑面积的构成

商品房应分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，计入公用建筑面积；单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等），为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入公用建筑面积。

②套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半计入公用建筑面积。

也就是说，整栋房屋的建筑面积扣除整栋房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整栋房屋的公用建筑面积。

公用建筑面积＝全栋建筑面积－全栋各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等

（2）公用建筑面积分摊规则

①房屋公用建筑面积分摊以栋为单位。公用建筑面积分摊仅限于本栋内的公用建筑面积。与本栋房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本栋房屋内。本栋内为多栋房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本栋房屋内。

②房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。分摊的公用建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。公用部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。

③有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全栋公用建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连同）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区公用建筑面积。

④楼房下层（含底层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的建筑面积的分摊。

⑤同一栋楼具有两个以上独立出入的单元（门牌号），其公用建筑面积应分别进行分摊。

⑥套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。

（3）公用建筑面积的分摊系数

整栋房屋的公用建筑面积除以整栋房屋各套内建筑面积之和，即得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即：

（4）公用建筑面积的分摊办法

公用建筑面积分摊系数乘以各套套内建筑面积所得，即为分摊的公用建筑面积，即：

分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

其中，住宅楼与商住楼的公用建筑面积分摊办法有所不同。现分别说明如下：

①住宅楼公用建筑面积的分摊方法。住宅楼以栋为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的公用建筑面积。

②商住楼公用建筑面积的分摊方法。首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全栋的公用建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全栋公用建筑面积和商业部分分摊得到的全栋公用建筑面积，然后住宅部分和商业部分将分摊所得的公用建筑面积再各自进行分摊。

a.住宅部分：将分摊得到的全栋公用建筑面积，加上住宅部分本身公用建筑面积，按各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的公用建筑面积。

b.商业部分：将分摊得到的全栋公用建筑面积，加上商业部分本身的公用建筑面积，按各层套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层公用建筑面积的一部分，加至各层的公用建筑面积中，得到各层总的公用建筑面积，然后再根据套内各套房屋的套内建筑面积，按比例分摊至各户，求出各套房屋分摊的公用建筑面积即是。

③多功能综合楼公用建筑面积的分摊方法。多功能综合楼公用建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

④非成套房屋中的厅堂、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等，凡由部分房屋产权人共同使用的部位，其建筑面积按部位共同使用的产权人户数平均分摊。

5）其他相关面积指标及系数

（1）实用面积

实用面积是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

（2）面积误差比

（3）产权面积

房屋的产权面积是指产权人依法拥有房屋的所有权和房屋的建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

（4）预测面积

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预先测量计算的行为，这是开发商进行合法销售的面积依据。

（5）实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后，经工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定，委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范的规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业管理费及相关费用的最终依据。

（6）居住面积

居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。

（7）使用率

使用率又称得房率、出房率，是指套内使用面积与建筑面积之比，即：

一般来说，高层住宅的使用率为72%～75%，小高层住宅的使用率为78%～80%，多层住宅的使用率为85%左右。

房屋使用率是衡量物业使用效率的最重要标准。目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对购房者来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大，使用率就越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房的使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑的使用率不低于70%，多层建筑的使用率不得低于75%。专业人士认为70%～80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率。

房屋价值除了套内使用面积之外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关。公共空间的品质提升，一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。因此，当使用率超过合理的限度，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。

（8）实用率

实用率是套内建筑面积（也就是套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积）与套内（单元）建筑面积（即销售面积）的比率。即：

实用率是套内建筑面积和销售面积之比，因为分子多了套内墙体面积与阳台面积，所以其值要比使用率大。

其实，有关房地产的所有法规文件中都没有对商品房实用率的明确定义，不属于行业内必须精确计算、上报审核备案的刚性指标系数。实用率是开发商在销售竞争中创造出来的，并逐渐成为行规。