1.1.2 评估购房的能力
对于普通百姓来说，购房绝对是一笔巨大的开支，甚至有许多人花上一辈子的积蓄也买不起一套房子。为此，在买房之前，购房者最好能够为自己拟定一个详细的财务预算。
总体而言，购房要量力而行，根据自己的经济承受能力而定，买适合的而不是买最好的。如果不顾自己的经济实力，盲目求好、求大，那么买房将会成为一个巨大的经济负担。
1）了解购房费用支出
很多人在购房时只是单纯地考虑房价，而没有考虑到其他一些必要的花费，最终造成资金窘迫的局面。其实，在购房过程中，除了房款之外，还会伴随出现许多其他的费用，比如契税、印花税以及保险费、公证费、产权登记费等。这些费用表面上并不多，但如果与房屋总价结合起来计算，也是一笔不小的开支。因此，了解与购房相关的费用支出是非常有必要的。
（1）购买新建房
表1.2是一个基本的购房费用表，各地方的具体情况可能会有所不同，购房者可根据当地的实际情况修改、完善该表格，以确定自己的购房总体支出情况。
表1.2 购房费用明细表
续表
（2）购买二手房
通常情况下，购买二手房所需要交纳的费用要比一手房多。这是因为，国家为打击“炒房”出台了许多相关的政策，以增加“炒房”的成本。相比新建房，二手房交易需要多交纳的费用主要有营业税（非必须）、个人所得税（非必须）、评估费（需要贷款的情况下），有些地方还开增了土地增值税。此外，购买二手房还需要交纳一笔为数不小的中介费，一般为成交价的2.5%～3%。
在二手房交易中，虽然很多税收名义上要由卖方支付，但实际上为避免麻烦，卖方都会列明“实收”，从而将这些相关的税费转嫁到买方头上。并且，购买二手房时需要支付的首付款通常要比购买一手房多得多，因为二手房贷款是按照评估价计算的，而评估价通常会低于实际成交价（没有银行愿意冒风险）。
对于这些与二手房交易有关的税费，各地具体情况有所区别，购房者应根据当地、当时的政策而定。通常情况下，购买二手房所需要缴纳的税费为总房款的6%～10%，所需支付的首付款为总房款的40%～50%。
2）衡量经济承受能力
购房时，应根据自己的实际情况制订购房预算，合理安排购房资金。有些人在购房时喜欢“一步到位”，总是一味追求“大”和“好”；有的人在购房时只顾盯着房价，却忽略了其他相关的费用，造成预算一再超支，甚至出现买得起住不起的尴尬局面。这些做法都是错误的，买房要量力而行，综合考虑自己的实际需要和支付能力，先买支付得起的，再买喜欢的，买最适合的而不是买最好的。
（1）计算首付能力
在决定购房时，购房者通常都已经准备好一定的款项，这笔款项的多少，在很大程度上决定了你能购买多大、多少价钱的房子。因此，在买房之前，购房者要对自己的家底进行系统的清算，只有这样，才能根据自己的经济能力，确定自己所能购买的房屋面积和价格水平。
如果你所准备的款项并非全部是现金或者银行存款，而是包括可套现的股票、可变现或可抵押的房产，那么你就要仔细盘算一下这些可变现的资产到底能转化为多少现金。资产价值的变动是很大的，而你从决定购房到真正实现购房是有一段时间的，在这段时间内，你的资产极有可能贬值。(www.xing528.com)
有的购房者可能已经做好向亲朋好友借款的准备，为了谨慎起见，最好还是先估计一下所能借到的具体数额，可能的话先打个招呼或者先把钱借到手上是最保险的。此外，如果你目前还有需要偿还的短期借款，那么最好把这部分款项扣除在首付款项之外。
（2）计算月供能力
除了确定首付能力外，准备按揭贷款的购房者还需要计算一下所能承受的月供压力，不同的月供能力决定了你的贷款金额和贷款期限。当然，即使你有很强的月供能力，你的购房贷款也是有限额的，通常只能贷到房价总额的70%左右（最高80%）。专家认为：只用家庭收入的30%支付月供是最好的理财方式，这样会轻松月供，不影响家庭的生活质量。
可以这么说，首付能力主要根据你的现有存款和可变现的资产来决定，而月供能力则由家庭的平均收入决定。如果你或者你的伴侣每个月都有不小的公积金数额，通常也可以把它计算到你的月供能力中。毕竟，这部分钱原本就是属于你的，你可以用它来偿还贷款。不过，具体情况最好还是向你存放公积金的银行咨询清楚，因为每个地方、每家银行的政策有所不同，有的可以每月提取（或者直接划转）用来偿还贷款，有的则只能一年提取一次（而月供通常是按月归还的）。
此外，在计算月供能力时，最好留有一定的空间，以预防央行加息。虽然每次加息对月供数额影响不大（一般为几十元或一百多元），但累计下来也是一笔不小的数额。
（3）预留必要的费用
必须注意的是，在做购房预算时，千万不要“满打满算”，把钱算得刚刚好，一定要预留必要的费用。只有充分考虑并预留可能发生的费用，才是购房者可以随时支配的自由款项。认真计算可以保证购房者能够准确把握自身的实力和购房方向。一般来说，应该预留的费用包括以下几项：
①家庭重大开支。每个家庭的开支，并不仅仅包括简单的吃穿住行，还应充分考虑到一些可能发生的其他费用，比如老人的赡养费用、孩子的教育费用、家庭成员的医疗保险费用、意外灾害的预备资金等。对于一些近期内准备结婚或为结婚而购房的年轻人来说，结婚费用也是不能不考虑的。
②装修入住费用。目前，国内所出售的商品房一般是未经装修或者简单装修的毛坯房。在入住之前，必要的装修是不可少的。因此，在做购房预算时，应把装修费用考虑在内。通常情况下，装修费用应按1 000元/m2进行预算。除了装修，入住时还必须添置一些必需的生活设施，比如管道煤气、有线电视、宽带网等的开通费用。另外，购置适当的家具、电器、装饰也是新居预算所必须考虑的。
③“养房”费用。我们经常听到“买车容易养车难”这句话，其实，不但车要“养”，房子也需要“养”。在买房时，要充分考虑到可能发生的“养房”费用，否则势必会对生活造成影响。
“养房”的主要体现就在于物业管理费。物业管理费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的费用，通常按月每平方米计算，比如每月2元/m2。在交房入住后，业主就要开始交纳这笔费用。根据服务内容与服务质量的不同，每个楼盘的物业管理费也有所不同，普通小区多为每月1～2元/m2，高档小区则可高达每月3～6元/m2。如此算下来，每月也是一笔不小的开支。而且，物业管理费用是伴随房子终生的，每个月都需要交纳。因此，购房者在买房之前最好先了解一下有关物业管理的收费水平，做到心中有数。否则的话，买得起房却住不起房的尴尬就极有可能出现。
除了物业管理费之外，住新房还有可能导致生活成本的增加。住高层住宅的，水电公摊会增加；住郊区的，出行成本会增加，甚至还可能出现不得不买车的情况；住市区的，由于物价较高，养“嘴”费用也会增加不少。所有这些伴随房子而新增加的生活成本，对于普通百姓来说是不能不考虑的，因为大多数人的收入毕竟是固定的、有限的。
3）制作财务平衡表
为了对自己的收入和支出有一个清楚的认识，购房者可以根据自己的实际情况制作“财务平衡表”。在这份财务平衡表里，收入项目的合计金额必须等于或者大于支出项目的合计金额，只有这样，才能真正获得财务上的平衡。表1.3为一次性支付方式的财务平衡表，表1.4为按揭贷款方式的财务平衡表。
表1.3 一次性支付方式的财务平衡表 单位：元
续表
表1.4 按揭贷款方式的财务平衡表 单位：元
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