中国转型观察：产能过剩推动信用扩收及政府干预

第五章　产能过剩：驱动信用扩收和政府干预转型

建筑业周期性波动不仅关系到房地产市场发展，也直接影响着宏观经济的稳定运行。历史回顾表明，建筑业衰退在美国20世纪30年代“大萧条”中起着突出作用。从建筑业周期的视角出发，本文提出了信用扩收理论，融合了奥地利学派的不当投资理论，补充了分利集团理论，并最终得出政府干预从事后刺激向事前预防转变的结论。为了避免深陷建筑业周期所导致的萧条，需要深刻反思中国的增长模式，实现从市场化深化时代向保障时代的转变。

一、房地产市场的疑问与错觉

中国房地产市场的发展，既是市场经济体制改革的必然结果，也是完善市场经济运行的重要内容。从1998年国务院第四次全国住房制度改革工作会议决定停止住房实物分配，实行住房分配货币化的居民的住房消费能力得到迅速释放，房地产成为人们的消费热点和投资热点，有力地促进了房地产业的发展。随着房地产业发展壮大并成为国民经济的支柱产业，房地产市场总价值与占年度GDP的比重逐年提升，中国房地产对于宏观经济走势的影响越来越大。为此，理解和判断未来宏观经济的趋势，就不能不考虑房地产市场的运行状况；规划和调控房地产业发展方向，就需要结合宏观经济形势来系统思考。

受次贷危机的影响，2008年中国房地产市场经过短暂调整后，又进入了交易上升、房价高企和建筑面积增加的长期上升通道。然而，在当前通货膨胀和宏观经济形势较为严峻的情况下，人们开始对房地产市场的发展前景提出疑问。中国房地产市场的繁荣究竟还能持续多久？难道中国房地产市场的发展能够打破建筑业的周期性“魔咒”吗？更进一步的疑问则是结合宏观经济形势提出的，包括：中国房地产泡沫会突然破裂并引发金融危机吗？房地产市场的停滞会“连累”经济增长吗？以及更深层的思考：在住房市场化改革这么多年后，是否需要重新设计和改革住房制度？

事实上，房价不会大跌的“神话”已经上演了十多年，“泡沫”破裂的预言多次落空。然而，“狼”曾经没有来并不等于永远不会来。公众之所以认为中国的房价会继续坚挺下去，是因为在开发商和购房者的心中都接受了这样几个信念：土地越来越稀缺；城市化在加速发展阶段；通胀背景下资金只能进楼市。然而，历史经验和现实情况都表明，这些信念与其说是教条，不如说是错觉。认识到这些错觉，有助于进一步客观全面地思考建筑业周期对中国房地产市场以及宏观经济的未来影响。

首先，土地越来越稀缺的“假设”被第二次全国土地调查所透露出来的数据证伪。过去，中央政府明确表态要死守18亿亩耕地的底线，国家也出台一系列政策来保持耕地资源，这都成为土地资源稀缺的强有力证据。既然总量有限，剩下可开发建房的土地自然会越来越少，房价上涨就成为直接推论。然而，土地二次调查透露出来的数据却表明，全国实际耕地面积较之2008年度全国土地变更调查数据多出近2亿亩，建设用地多出4000万亩左右。不仅距离18亿亩红线很远，而且建设用地也很富余。这一数据对土地稀缺和房价上涨的信念应该是“釜底抽薪”。就实践来看，土地约束不是房价只涨不跌的理由，人口密集的香港在亚洲金融危机之后楼市泡沫破灭。而实际上，香港至今还有不少未开发的土地，这也不影响2006年以来香港房地产价格的持续走高。

其次，城市化水平与住房需求面积之间没有绝对对应的关联。一些研究者发现，发达国家都经历过一个城市化率不断提升并加速的过程，在城市化率达到70%后才会趋于平稳。这似乎表明，中国的城市化率还有很大的提升空间。相应的，房地产市场的容量和发展空间是十分巨大的。其实，这是一个并不严谨的关联。因为人们是否愿意成为市民不仅取决于城市里是否有足够多的住房，还取决于产业发展水平、城乡收入差距、生活便利和其他福利条件。从美国的经验来看，其建筑业到了20世纪30年代就到达了最高点，建筑面积快速增长，而后却陷入了大萧条。但美国的城市化率在当时却只有50%左右，一直到70年代城市化率才稳定在70%的水平。而对于中国而言，国情决定了并不一定需要或能够达到70%以上的城市化水平。

再次，在通胀情况下，投资住房只是资金的一种选择方式。通行的说法是，住房的保值增值性能更好，为了抵御通胀的侵蚀，资金大多会选择投资房地产。只要有新的资金进入，房地产市场即使有泡沫，也是无法破裂的。这样的说法有一定道理，但并不全对。事实上，在通胀乃至滞胀风险加大的情况下，人们还可以选择其他的投资方式，最简单的方式就是持有债券。也就是说，通胀能够将资金这匹“马”赶到河边，却不能逼它“喝水”。虽然大家都说流动性过剩，可是当下资金就是不往股市里进。房地产资产离不开资金的支撑，但资金却可以随时离开房地产市场。对于楼市而言，短期内投资还不少，一旦出现风吹草动，资产变现的速度也会很快。流动性过剩并不能单独支撑房价持续走高。

当然，也有人会说，“土地财政”的现实考虑会让地方政府力保房价不跌。然而，经济规律的运行从不会因为调控者的意愿而消失。虽然说2009年楼市下跌盘整的局面可以很快被救市政策扭转，但问题并没有真正消除，只不过积压到以后来调整而已。

既然房地产市场持续上升并不会成为“神话”，那么中国房地产市场转变的条件是什么，其对宏观经济的影响如何？这些都需要从建筑业周期的长远视角来加以解答。

二、建筑业周期与宏观经济不稳定

由于建筑行业所涉及的就业量大，关联产业较多，所以理解房地产市场运行对宏观经济的影响，必须从建筑业周期波动的规律入手。建筑业周期，通常又称库兹尼茨周期，是指建筑活动过程中存在的一种长度为15－25年，平均20年的中长期循环现象，最先由美国经济学家西蒙·库兹尼茨（Simon Kuzenets）在1930年出版的《生产和价格的长期运动》中提出并验证。随后，大批学者试图分析有关住宅、工业、商业及基础设施等建筑活动的波动现象，纷纷提出建筑业周期模型，并与其他不同波动长度的经济周期进行比较。研究表明，房地产周期基本上是按照建筑业周期进行的，在波动长度上一致。从波动过程来看，房地产周期与建筑业周期在周期转折点上大体相似，并且波峰、波谷的出现时间也接近。（谭刚，2001）

研究者对于建筑业周期的测量和描述有大量成果，但对于建筑业周期引致宏观经济剧烈波动的研究还不够深入。事实上，建筑业一般平均占总投资的1／4左右，并且大约占GDP的10%。其波动对于宏观经济有着直接而显著的影响。

例如，虽然在《剑桥美国经济史》中指出过（斯坦利·L·恩格尔曼、罗伯特·E·高尔曼，2008）：

在长期中，城市建设是激励投资与促进总增长的有利因素；可是在短期中，它却导致了宏观经济的不稳定……20世纪20年代的前半期，新建筑总量翻了一番。当美好的建筑繁荣景象破碎时，居民建筑受到的打击最大，启动的新房屋数量下降了90%还要多，从1925年的937000套下降到1933年的93000套。当建筑业衰败时，它的乘数效应和关联作用就变成负面的了。

然而，在众多的“大萧条”研究中，学者们还是有意无意地忽视了建筑业周期的关键影响。这是因为1929—1933年的“大萧条”所表现出来的是普遍的萧条，而非某个产业的衰退。

在“大萧条”期间，除了建筑业大幅下降外，还表现为：股票市场崩溃，产量和物价的急剧下降。1929－1933年，美国的GNP从9381亿美元下降到6621亿美元（按1929年不变美元价格计算），下跌近30%，同期CPI下降近25%。失业情况严重，其间失业率从3%升至25%左右。投资巨幅下降，1931－1935年净投资实际增长率持续为负。名义利率极低，商业票据的短期利率接近于零。（伯南克，2007）此外，“大萧条”还有两个特征：一是资本商品市场行业的波动总是比消费品行业的波动大。资本商品行业——特别是那些原材料、建筑以及为其他行业生产设备的行业——在经济繁荣期的扩张速度更快，而在萧条时期所受的打击也最猛烈。二是在经济繁荣时期，经济中的货币数量增加了。反之，在大多数但不是所有情况下，萧条时期的货币数量会发生下降。

“大萧条”的上述表现很容易引导经济学家们在面对这个所谓的经济学“圣杯”时，将解释的重点放在总需求上。凯恩斯对“大萧条”的解释就强调了总需求的不稳定性。而总需求的急剧下降又是由人们心理上的消费倾向下降趋势、灵活偏好和对未来的悲观预期所造成的。据此，凯恩斯提出了通过需求管理政策来刺激经济增长的主张，并在战后成为多个国家政府的“干预秘籍”。随着20世纪70年代滞胀的出现，凯恩斯主义的政策主张及其消费不足、投资需求不足等理论也受到了尖锐的批评。一些研究者试图从货币供应的视角来解释总需求不足，另一些研究者则从实体经济的角度来分析。

很显然，在经济紧缩时，货币供给、产出和价格都急剧下降，而在复苏阶段则迅速上升，但问题是这些变量之间的因果关系难以确定。弗里德曼和施瓦茨（1963）指出，因果关系的主线是从货币收缩到价格和产出下跌，其中货币紧缩是当局决策不当和银行体系持续存在危机的结果。泰明（1976）则认为，大部分的货币紧缩实际上反映了货币对产出的被动反应：“大萧条”的主要根源来自实体经济方面。在最初的低迷时期产出下降影响深远。当然，还有一种折中的立场，即货币因素和非货币因素在不同阶段都起了作用。

伯南克（2007）沿着“总需求下降”的道路继续前行，他认为，“大萧条”是货币因素和非货币性金融因素共同作用的结果，其内在机制是：金本位的国际货币体系——货币崩溃——世界范围的货币供给紧缩——抑制总需求。非货币性金融因素——例如银行业恐慌和企业倒闭——在堵塞正常的信贷流动与加速世界经济崩溃方面也起了重要作用。

奥地利学派批驳了总需求下降以及普遍的生产过剩、消费不足、投资机会缺乏等说法，将货币因素与投资、产出结合起来，提出了“不当投资”的理论解释。该理论认为：商人被银行的通货膨胀所误导，他们以为储蓄资金的供给要高于它实际的数量。现在，当储蓄资金增加，商人就会对“更为长期的生产过程”进行投资，特别是对于那些“高级生产领域”，那些远离消费者的生产领域，也就是说资本结构变长了。商人拿着他们新得来的资金，抬高了资本价格和其他生产资料价格，促使投资由“低级”（接近消费者）的生产领域向“高级”（离消费者最远）的生产领域转移——从消费品行业向资本商品行业转移。当消费者重新确立了符合他们要求的消费—投资比例时，“危机”到来了。事实上，在萧条时期，经济对繁荣时期的浪费和失误作出调整，并重新确立起能满足消费者要求的有效服务体系。信贷扩张的程度越大，持续的时间越长，那么繁荣持续的时间也越长。当银行信贷扩张停止，繁荣也随之停止。很明显，繁荣持续的时间越长，错误投资带来的浪费也越多，那么必要的萧条调整过程也会越长，萧条的程度也会越剧烈。（默里·罗斯巴德，2009）

现在让我们来看看上述这些学派争论的焦点何在？概况而言，主要有三个问题：其一，到底是普遍的生产过剩，还是需求不足？如果说不是总需求不足，那么为何在“大萧条”中产出和价格会出现陡降？如果说是总需求不足，为什么自由市场中的物价不能充分下跌以使市场得到清理，可提供的所有商品得以售出？毕竟即使在最严峻的通货紧缩时期，若干货币总是存在的；其二，到底是通货膨胀还是货币供应不足？奥地利学派的经济学家们采取广义的货币供给的定义，发现在1921－1929年整个繁荣时期内，货币供给增加了280亿美元，平均每年增长7．7%。银行总储蓄上升51．1%，储蓄和借贷股份上升224．3%，人寿保险保单准备金净增长113．8%。事实上，从1929年底胡佛政府就一直将信贷扩张作为走出萧条的对策。到1930年年初，胡佛政府制定了大规模的低利率贷款计划。纽约联邦储备银行的再贴现利率由4．5%下降到这年年底的2%。（默里·罗斯巴德，2009）但是，按照货币主义者的论述，从1929年货币供给的温和下降开始，1930年年底或1931年年初到1933年的银行倒闭浪潮是主因。其三，到底政府政策缓解了危机还是加剧了危机？伯南克发现那些放弃金本位制的国家从“大萧条”中恢复得更快，这意味着政府应该在货币制度上更有作为。货币主义者则指责政府没有及时增加货币供应。相反，默里·罗斯巴德（2009，第44页）认为是政府的干预加剧了萧条。政府采取了多种方法阻碍市场调整，包括：阻止和拖延清偿行为，进一步通货膨胀，保持较高的工资率，阻止物价下跌，刺激消费并劝阻储蓄，救助失业。但正是这些美国政府在1929－1933年间采取的政策拖延了恢复的过程，加重了萧条。

如果不能对上述三个争论焦点给出合理全面的解答，对于“大萧条”的解释就难免被质疑。为此，笔者沿着三个问题进行了深入思考：为什么产出、价格下降和失业同时出现？为什么货币看起来有“很多”，同时又“不足”？为什么政府的努力只能加剧萧条？最终，本文从建筑业周期的视角出发，提出了信用扩收理论，融合了奥地利学派的不当投资理论，补充了分利集团理论，并最终提出了政府干预从事后刺激向事前预防转变的结论。

所谓信用扩收理论，是从信用角度对货币供求的理解，即当社会信用扩张时，货币数量与货币流通速度都会变化。需要强调指出的是，此时的货币数量并不仅由中央银行所决定。实际上，任何一个私人在信用良好的环境中都可以成为中央银行的竞争者，其信用都可以成为货币的保证，欠款、“白条”或者定金都具有和中央银行发行货币同样的促进交易功能。就货币流通速度来看，也会因信用的扩张而加速。与此相反，当信用收缩时，货币数量与货币流通速度也会受到很大影响。即使中央银行努力降低利率，增加流通中的货币，市场交易中的货币还是显示出“短缺”。信用的背后是人们的信心以及特定的社会信任状况，这并非央行所能掌控。

从这个意义上来说，传统的货币数量公式MV＝PT受到了根本冲击。正如大卫·休谟在1742年说过的，“增加货币数量，除了能提高劳动与商品的价格之外，别无其他作用——在这一变化过程中，增加货币数量可能可以刺激产业，因而对产业有些许影响，但在价格稳定下来之后……就没有什么影响了。”（米尔顿·弗里德曼，2007）不同的是，如果是信用的扩张而不仅是货币的扩张，却可以直接促进交易和生产的增加。因为任何一个信用关系的建立，都为更大范围、更为长期的生产开辟了道路。

现在我们可以将建筑业周期、信用扩收、不当投资以及分利集团等理论整合在一个框架中（见图5－1）。下面结合美国“大萧条”的历史事实，可以进一步勾勒出这场危机一步步加剧的内在机制。

图5－1　“大萧条”形成过程

首先，第一次世界大战积压的需求在20世纪20年代开始快速增长，供给的时间差扭曲市场认知。20世纪20年代中叶繁荣年间最为显著的一个方面便是房屋建筑的异常活跃，是美国历史上房屋建筑极为兴盛的一个时期。“战争期间停顿下来的正常的房屋建筑还得要把它们继续完工，房租的高涨又刺激了房屋的建筑，盈余财富的迅速增加为其提供了基础，而且现代化技术方面的改进使最新式的建筑也显得过时了。120个城市里房屋建筑的费用在1916年时达到9．19亿美元的顶峰，1918年下降到0．37亿美元，1919年又上升到11．72亿美元，到1925年终于上升到34亿美元，达到了顶峰。”全美国各种建筑的总数在1926年达到了最高点，总支出达到了128亿美元（1929年的价格）。其中大部分是非住宅建筑，用于住宅建筑的只有54亿美元。（福克讷，1964）显然，虽然存在着大量因战争而积压下的住房需求，但这些突如其来的需求并不能瞬间满足，供给的时间差让人们形成了市场认知上的错觉，误认为这样高涨的需求会一直持续下去。

其次，信用扩张引导企业家作出从消费品行业向资本商品行业转移的决策，不当投资开始积聚。在房地产市场繁荣时期，不动产的特性推动“抵押加速器”的形成，即土地及住房抵押进一步扩大了信用关系，增加了流动性。房价的高涨还触发了“情绪加速器”，人们对于投资和借贷都持乐观态度。研究者观察到，“这个繁荣时期所出现的庞大支出之所以成为可能，无疑是由于具有‘高度压力’的广告宣传和赊购方法的发展而引起的。1925年分期付款的零售商品的总额共为48．75亿元。在以后各年中，这些数字都有所增加，直到所有货物的15%都以分期付款的方法售出。”（福克讷，1964）

当通货膨胀水平与利率正在下降的时候，消费者通常开始作出过高的承诺，他们对以更高价格购买资产的真实成本是倾向于低估的。在房地产市场扩张接近中期时，经济稳定增长，产能开始吃紧。现有的房地产存货已经销售一空，土地价格开始强劲上涨。建筑业的繁荣得到了合理的商业模式和廉价融资的鼓舞。人们可以用现有的房地产进行抵押，所以能在房地产领域做更多的投资。在这个阶段，汽车销售也非常活跃，停车场的生意也很好。（拉斯·特维德，2008）

需要指出的是，在这个繁荣期间，虽然美联邦贷款贴息率并不高（见图5－2），但也绝不能像奥地利学派那样，将不当投资单独归罪于通货膨胀。事实上，正如本·伯南克对过去十年货币政策与房地产泡沫的研究结果所表明的，“虽然房价上涨最快的时期正值短期利率处于其最低水平之际，但房价涨幅过于巨大而很难单独用货币政策来解释。而且，跨国证据显示，在货币政策与房价增长速度之间并无显著相关关系。”越来越多地使用更为复杂的抵押贷款形式以及降低了相关贷款发放标准是住房泡沫的重要成因。（本·伯南克，2010）

图5－2　美联储贷款贴现率

正如奥地利学派所指出的，房地产市场及汽车产业的火爆导致了不当投资的加剧。“大萧条”前十年里的工业扩张，基本上是以汽车制造、电气设备和房屋的大量建设为基础。全美国所创造的财富都投资在汽车工业、新的道路、新的房屋建筑和电气设备方面。汽车生产的首次巨大扩张出现于从1914—1929年这十五年内。据估计，汽车工业直接和间接地创造了400万个就业的机会。同时，修筑道路的开支也稳定增长。（福克讷，1964）然而，繁荣只限于部分行业，煤矿、纺织、造船、铁路设备和制革、农业等行业则继续萧条。

第三，当快速增长的建筑业产能超过潜在社会需求后，房地产业的萧条会突然出现。在短期内，房地产的需求曲线是房价与瞬间住房需求量之间的关系。但是，从长期来看，供需的均衡则是社会住房需求与建筑产能之间的比例关系。当积累的建筑产能超过社会住房需求时，住房供求结构就会发生逆转，表现在需求曲线上，则为房价的下跌。当置换房屋销售量比新的需求增长速度更快时，房地产的需求达到了平稳状态。虽然租金下降，空置率增加，房地产价格开始下滑，但新房屋建造活动甚至还在继续扩张。然而，无论如何，市场不会长久支撑建筑产能的无限扩张，顶峰过后，土地市场萧条，接下来建材市场也受到影响，房地产市场步入萧条。从美国“大萧条”前后的私人住房增量中可以清楚地观察到，经过多年的高速增长，1929年之后开始了急剧的下滑（见图5－3）。在美国私人住宅平均单位价格也表现出了类似的特征（见图5－4）。

图5－3　美国私人住房增量（1916－1935）

第四，建筑业的衰退不仅通过乘数效应和关联作用影响到相关产业，更重要的是引起了信用收缩。为什么建筑业的衰退会引起普遍的投资停顿、消费不足？这既不是所谓的“普遍的生产过剩”，也不是仅仅因为银行的紧缩政策，而是由于普遍的信用关系的收缩。当经济紧缩后，就开始出现财务困境、破产、不良按揭的增加、抵押赎回权丧失与大量拖欠的情形。金融机构被迫“急刹车”，融资变得非常困难，如果伴随着汇率危机，情况就会更加糟糕。从“大萧条”来看，在经济繁荣期家庭住房信贷变得非常容易。大部分抵押都是短期的，在五年或十年末就要全部还清。年景好的时候很容易得到再贷款，但是在股市1929年崩溃后，银行面临着流动性危机与贷款缩减，很多人无法得到再贷款，因此失业者无法偿还贷款。“到1933年时，房地产市场被冻结了，全美国接近一半的家庭住房抵押无法履约，抵押赎回权丧失的案件达到每天1000件。”（斯坦利·L·恩格尔曼、罗伯特·E·高尔曼，2008）

图5－4　美国私人住宅平均单位价格（1916－1935）

一系列的商业损失和破产使得商人对投资非常谨慎，信用收缩使得他们不得不采用现金交易，这就大大增加了现金需求。以往的赊销、“打白条”及“定金”方式交易减少。同时，在萧条时期，人们对商业清算感到恐慌，同时又期待物价的下跌，这会促使对现金余额需要的增长。这种状况将持续到清算过程结束。因此，尽管政策为了消除衰退，采取了宽松的信贷政策，市场上依然缺乏足够的流动性。信用收缩从根本上抑制了信贷扩张。

最后，分利集团的存在往往会促使政府采取阻碍清理的政策，在维持高失业的同时延长了萧条期。“由于生产要素会从高级的生产领域向低级的生产领域转移，萧条中‘令人不快’的失业也不可避免。”“如果人们将工资率保持在一个较高的水平，并阻止其下跌，那么失业将超越‘令人不快’的程度，并更加严重地一直持续下去。”（默里·罗斯巴德，2009）对于建筑业这样的劳动密集型产业而言，劳动力的转移难度本来就很大。当社会中存在着分利集团所把控的垄断政策时，劳动力市场的调节就更加困难，持久的高失业率就不可避免。（库曼尔·奥尔森，1993）事实上，在美国的“大萧条”中，“直到1931年年底，大多数企业，特别是大型机构都坚定地拒绝削减工资。虽然一些纺织业和煤矿业的小企业削减了工资率，但在基础性的钢铁、公共设备和建筑业的大型企业都‘公开宣布他们将坚持高工资政策而且不愿意削减通行的工资标准’。”“1931年年底企业的严重损失导致了工资削减，但由于害怕胡佛政府的责难，减薪只能悄悄进行。”（默里·罗斯巴德，2009）

三、市场化推动下的中国产能扩张

作为一个后起的发展中大国，中国在市场经济的发展道路上有着许多独特的模式，但也遵循着一般性的经济运行规律。对于美国“大萧条”的教训，也值得中国警醒。事实上，一些学者已经观察到了20世纪20年代的美国经济与21世纪初的中国经济有着惊人的相似。美国米赛斯研究所的经济学家克拉斯穆夫·佩佐夫（2004）对中美经济高速增长、盯住世界储备货币、本币被人为低估、银行大量发放贷款、股票市场出现大牛市等方面进行了比较，预言了即将出现的中国“大萧条”。虽然这一“大萧条”至今并未出现，但中国经济发展趋势仍需要高度重视。

虽然历史不可能重复，但类似的历史现象却值得关注。从建筑业周期的角度来观察中国经济发展进程，确实存在着与美国20世纪20年代类似的情况，所以从中可以获得若干有价值的启示。

首先，改革开放之前积压的住房需求是房地产市场长期繁荣的基础，但也隐含着结构错配的风险。在计划经济时代，中国的住房供给长期落后于社会需求，住房“欠账”比较多。改革开放后，在政府资金不足的情况下，货币化、市场化成为解决住房问题的主要方式。此后，建筑业与房地产市场快速地发展起来，在短期内提供了大量住房，改善了城乡居民的居住条件。然而，由于存在着供给的时间差，快速增长的产能在达到顶峰后所蕴藏的风险也在积聚。具体的变化路径可以在图5－5中看到。在房地产市场高速发展期，新增的和置换型的住房需求之和高于同年度的建筑产能，此时，供不应求的局势十分明显，房价也处于稳步上升阶段。等到过了A点之后，虽然社会住房需求还持续存在，但经过多年的积累，建筑产能虽然无法满足未来全部住房需求，但已经开始超出年度的日益减少的新增住房需求和平稳的置换住房需求。

粗略地估算一下，假如中国最终实现65%的城市化率，那就意味着要为近8．67亿人口提供城市住房，放宽估计需要250亿平方米左右城市住房。从住房存量来看，1996年底，我国城市住房存量约为66亿平方米。1997年至2011年7月，全国累计竣工商品房住宅约为50亿平方米。不考虑居住升级，大约需要134亿平方米。如果存量房中有一半需要被升级，则共需要167亿平方米。这就是今后二十年中国房地产市场所面对的最大可能的社会需求，年均竟不足8亿平方米，小于当前的商品房供给能力，更大大小于建筑业产能。(www.xing528.com)

图5－5　住宅供求的边际均衡与总量均衡

但是，从建筑产能和房地产供给来看，到2010年，建筑业住宅竣工16．06亿平方米，其中房地产业实现竣工7．60亿平方米，实现商品房销售10．43亿平方米。按照过往的速度来看，住宅年产能有望很快突破20亿平方米，并稳定于这一水平以上（见表5－1）。相对于总量为167亿平方米的社会潜在需求而言，还需要现有建筑产能维持十年多才能够满足。这一认识很容易形成结构错配的市场认知，即认为房地产市场供不应求的局面还会存在相对长的时间，却忽视了一种可能，如果社会住房需求满足后，庞大的建筑业产能该向何处去？而显然的是，按年均折算，当前住宅年产能已经超过边际新增需求，并且当经济活力下滑时，住房更新活动也会下滑，预测的潜在需求也将大打折扣。

表5－1　建筑业房屋建筑竣工面积

其次，在房地产市场繁荣时期的信用扩张引导了不当投资，蕴含着信用收缩时的普遍萧条。在房地产繁荣时期，不仅是正式的银行信贷为房地产开发和按揭贷款提供支持，房地产企业还可以通过股市融资、个人集资等方式获得资金。不断上涨的房价为信用扩张提供了条件，其他行业的资金都开始涌入房地产市场。通过这种方式，中国的投资也逐步由“低级”（接近消费者）的生产领域向“高级”（离消费者最远）的生产领域转移。其结果是，当消费品市场的物价居高不下时，很多资本品的价格保持平稳甚至下跌。然而，一旦经济开始紧缩时，也会引起信用从扩张到收缩的逆转。实际上，从2011年开始，信用收缩的效应就已经开始凸显。一方面信贷和货币量似乎很庞大；另一方面企业“钱荒”的现象又很严重。到底货币是多还是少？其实质就是信用收缩在起作用，借贷条件严格，资金链条断裂，企业倒闭潮也因此而起。

信用扩张引发的不当投资表现在多个资本商品行业。不仅房地产行业产能得到了快速增长，中国的基础设施（铁路、公路、机场）、汽车产业、家用电器行业、计算机及手机行业都获得了快速发展，积累了巨量产能。具体来看，2004年以来中国成为名副其实的“世界工场”，汽车产量用了短短十年就从百万级跃升到千万级；彩电、空调的年产量也迅速由千万级跃升到亿级。同时，中国的计算机、手机类产能也已经达到顶峰，月产量就已有数千万。这些产能足以满足所有人群的需要，而再生产的维持，必须依赖降低产品价格，以及中低端劳动力的消费。短期内形成的庞大产能制约了进一步发展的空间，蕴藏着风险。

第三，在基础设施不均等的情况下，房地产泡沫的积聚与部分地区房价上涨的现象并存。虽然说，在供给的时间差和市场错觉的引导下，房地产业及建筑业已经呈现出了过度投资的特征，建筑业的泡沫不断积累；而且从全社会生产结构来看，在通货膨胀和信贷扩张的激励下，不当投资增多，消费－投资比例被严重扭曲。但也要看到，产能过剩与住房短缺并存的现象并不矛盾。因为在转型过程中，基础设施和公共服务的均等化程度较差，人们为了获得好的医院、好的教育、好的景观、好的交通，还会抢购部分城市和区位住房。个别城市和区域的房价依然会上涨，这或许会导致对未来建筑业周期走势的误判。

四、对政府干预经济范式的反思

建筑业周期对于宏观经济稳定的影响至关重要，是影响中国经济未来发展趋势的重要因素。面对建筑业产能高速扩张和主流科技工业品的产能饱和，政府干预经济的重点到底应该放在何处？政府干预政策如何才有助于防范或缓解深度萧条？基于凯恩斯主义的宏观经济政策工具是否应该放弃？

应该说，现代政府所采取的宏观经济政策都是针对经济周期特别是为了解决危机问题而提出的。最初凯恩斯的需求管理框架成为政府关于经济运行的“法宝”，当凯恩斯理论失灵后，货币主义、供给学派以及奥地利学派的理论都在不同程度上被加以应用。这些学派在货币政策和财政政策上各有自己的观点。例如，在关于货币政策的风格上，不同学派及采用不同理论的国家有着自己的“口味”：奥地利口味，意味着尽可能地保持货币供给的稳定，而不必试图对经济进行微观的管理。瑞典口味，意味着要能够识别“自然利率”（商业投资的平均回报，如克努特·魏克塞尔所描述的那样），并且朝着这个自然利率的方向对实际利率进行调整。英国口味（凯恩斯之后），关注识别充分就业增长率，或者是经济增长速度的极限，并且尽力按照这个速度水平来驾驭经济的增长——既不偏高，也不偏低。新西兰口味，即公布特定的通货膨胀目标，只要通货膨胀偏离这个目标水平就进行政策干预。加拿大口味，采用所谓的“货币条件指数（MCI）”作为基准。这个指数是以短期利率以及汇率为基础的。美国口味，即“泰勒规则”，表述了目标通货膨胀率和经济增长率的组合。津巴布韦口味，就是尽可能多地供给货币。（拉斯·特维德，2008）这些理论及其对策的共同之处是，大都把着眼点放在预期的经济增长目标或事后的危机管理上。

然而，无论是促进经济增长还是消除危机，常用的货币政策、财政政策组合都很难奏效。从促进经济增长来看，正如新制度经济学所揭示的，只要政府所承担的维护产权和市场交易秩序的职能实现了，经济增长便会由市场自然生成。促进经济增长不应成为政府的责任，也不应成为中央银行的责任。从历史来看，只是到了凯恩斯经济理论盛行的时代，各国才通过立法，授权中央银行调节国民经济的任务，不但要稳定通货，调节金融，还要求以充分就业，保持经济稳定增长和国际收支平衡为其货币政策目标。但实际上，多目标、多职能之间往往是相互冲突，无法实现。中央银行难以定义和测量货币方程式中的“M”、“V”、“P”、“Q”这些变量，也就难以驾驭货币政策。（拉斯·特维德，2008）说到底，这是因为中央银行能够控制货币发行数量，但却无法控制社会信用扩收状况，更难以维护市场信心和信任，其战略政策的后果如何就很难说了。远的如胡佛政府对经济危机的挽救，近的如伯南克对短期萧条的消除，不仅都没有取得稳定增长的效果，被分别认为是闯下“大萧条”和“次贷危机”的祸端。诚如伯南克所证明的，既然房地产泡沫不能归罪于美联邦贷款贴息率下调，同样经济上行的成绩也难以归结为货币政策。

那么，到底政府是否应该干预经济，应该如何干预经济？斯蒂格利茨（1998）认为，作为一个经济组织的政府和其他经济组织相比有很多不同之处，在这些不同之处中，政府有两大显著特性：第一，政府是一个对全体社会成员具有普遍性的组织；第二，政府拥有其他经济组织所不具备的强制力。但是在民主社会里，政府在大多数情况下要依赖于公民的自愿遵守。关于政府的经济行为，理查德·马斯格雷夫（Richard Musgrave）在其经典著作《公共财政理论》中把政府的经济作用分为三种：稳定经济（维持充分就业条件下的经济）、（收入）分配、（资源）再配置。斯蒂格利茨（1998）则把它划分为生产方面的作用和消费方面的作用。可见，政府作为现代经济体系演进的产物，是具有干预经济的独特条件和职能的。但其职能从本质上来说是消极的，而非积极的。也就是说，应对是预防性的、稳定性的，而非试图替代市场或者是作为市场后果的“拯救者”。

更具体地来看，政府的职能应当定位为通过维持市场而防止集体非理性的膨胀。正如，在一些游乐场中需要有一些具有强制维持秩序的警察，以防止拥挤的人流会造成踩踏事故一样。在市场经济的运行中，厂商与消费者都会因为看到前面人流的快速移动而加快自己的“步伐”，尽管市场非常广阔，但只要存在一些狭窄的通道，就容易发生“拥堵和悲剧”。这就要求政府作为市场的观察者、预警者和秩序维护者而存在。

因此，面对建筑业周期所引起的宏观经济不稳定，政府干预应从事后积极消除转变为事前预防和事后清理。具体来说，就是从制度安排上防止因信用扩张、不当投资所导致的产能过剩。因为，仅仅依靠货币政策是无法改变信用扩收机制的，也就无法从根本上防止建筑业周期的大起大落。只有通过制度上的合理安排，才能够将建筑产能在多年中逐步释放，在满足社会需求的同时降低过剩产能。一旦进入了建筑业周期的萧条阶段，政府所能做的主要是两个方面：一是通过降低交易费用，促进资源价格的重新谈判和资源的自由流动；二是加快破产清理，尽快将已经形成的不当投资转变为新产业，防备分利集团的阻碍，拒绝采取推动通货膨胀、刺激消费并劝阻储蓄、救助失业等拖延行为。

总之，经济发展并不是不需要政府，面对经济周期政府也并不是无能为力。政府作为人类社会演进的一种制度安排，虽然可能加剧周期的波动，但如果能够冷静、明智，从长远和整体利益的角度来发挥其职能，则政府可以从总体上引导资源配置、技术创新、产业发展和收入分配，从而能够有效地平缓周期波动，将“利己心”所激发的能量控制在适度范围内。

五、向保障时代的平缓转型

在市场化为发展动力的经济模式下，中国经济的增长空间越来越局促。世界工场的巨大工业成就，在显示我国工业生产实力的同时，也告诉我们，靠产能外延式扩张带动的经济高速增长难以长期维持。为了实现经济社会的可持续平稳发展，就需要推动向保障时代的平缓转型。

所谓保障时代，是指在主流产品产能超过社会需求后，应将保障基本需求和持续创新作为经济发展的合理目标。一个社会进入保障时代后具有两方面的特征。一方面是主流产品产能达到顶峰，已经能够为绝大多数的人获得和利用。社会生产的目标是保持平稳合理的产量，保障主流产品向低端人群渗透。在产量稳定的情况下，只有那些在管理上具有高效率和竞争优势的企业才能够在这些行业赢利和生存。另一方面在保障时代推动资金流向技术创新领域，为战略性新兴产业发展奠定基础，为新的产品、就业和赢利创造条件。

对于政府而言，在保障时代面临的职责是两方面的：一是规划和引导产能以满足低端人群的需求为限度，避免产能过剩和“断崖式”下滑以及深度萧条。二是鼓励和引导资金进入技术创新领域，推动产业结构升级和战略性新兴产业成长。

毋庸置疑，进入保障时代，房地产业发展方式亟需转型。从中国房地产业的发展历史来看，市场化曾经在资金短缺的时代发挥了快速增加产能的作用，其作用是毋庸置疑的。但是，随着建筑产能达到顶峰，建筑业周期开始进入下滑阶段时，就需要彻底反思和创新住房制度模式。具体来说，当住房供求关系达到图5－5中的边际均衡点之后，就需要转变住房保障方式。从住房需求和建筑产能两个方面加以调节，以便防范建筑业周期所导致的深度萧条，为宏观经济稳定提供条件。具体来说，就是要从住房市场化时代向住房保障时代转变。

首先，住房保障的目的是为解决更多迁入城市人口的居住问题。在市场化供应住房时期，主要是为了改善城市户口居民的住房以及新增住房问题。目前，城市居民绝大部分已经在不同程度上解决了居住问题，更多的人已经进入改善性需求，甚至是铺张的奢华型需求和投资投机需求阶段，不少家庭已经拥有两套以上住房。在此情况下，继续采取住房市场化模式不仅容易引发房地产泡沫的膨胀，而且不利于实现住房的社会公平，更不利于城市化和现代化进程的推进。只有将城市住房的核心目标转变为解决迁入城市人口的居住问题，才能促进城市可持续发展，为经济增长和社会公平稳定奠定基础。

其次，以城市规划和土地供给为引导，合理限制建筑产能扩张。在房地产市场泡沫扩张时期，建筑产能似乎有着无限增长的可能，即期的价格变化已很难抑制需求的上涨。唯有从土地供给的角度才能真正限制产能扩张。因此，从城市规划和土地供给的角度，应着眼长远，科学评估城市住房供求结构状况，逐步开发，平稳供应土地，保持建筑产能的可持续发展。同时，在城市规划和开发中，一定要遵循公共服务均等化的原则，为保障性住房提供同等条件的基础设施，从根本上缓解住房的区域差异问题。

最后，应用税收、贷款等制度，引导保障性住房的供应。从日本和韩国的经验来看，在确立了城市化过程中土地增值收益社会分享的基本理念后，住宅用地的性质为公益性即非赢利性，国家确保按包含了基础设施建设费用的成本价充分供应普通住宅用地。这样，房地产商真正回归承建商，围绕建筑设计、环境营造和房屋质量进行竞争。实行全面向普通自住房和外来移居者倾斜的楼市需求调控制度，在住房的流转、保有和继承的各环节建立完整的税收调节体制，以非自住房转让最高达75%的高额累进所得税、超标和多套住宅的惩罚性保有税和巨额房产继承税，封杀住宅的投资投机需求。建立与个人税后收入挂钩的住房信贷资信审核制度，堵塞第二套房贷款的空间和可能，并明令禁止以租养贷，用惩罚性的非自住房贷款利息引导私有商业银行为自身利益最大化主动贯彻国家的调控意图。通过税收和金融的综合经济杠杆，使住宅及土地资源较为均等地分布于城市全体就业者包括移居者之中。正是因为有了这样一套完整的制度，日本即使在商业地产严重泡沫化的20世纪80年代后期，住宅市场也是最后和最少受到波及的。（华生、董申，2011）这些成功的实践表明，中国在转向住房保障时代后，完全可以通过制度安排，来解决住房的公平性与效率性的问题。

除了房地产业实现向保障时代转变外，同样需要在基础设施、汽车、家电、计算机及手机等产品和服务上采取类似的制度安排。随着越来越多的普通家庭可以享用汽车、家电、计算机和手机所带来的便捷，整个社会就可以在基本生存保障与科技产品普及两个“车轮”支撑下平稳行驶。

参考文献：

［1］谭刚．房地产周期波动——理论、实证与政策分析［M］．北京：经济管理出版社，2001：87 －88．

［2］斯坦利·L·恩格尔曼，罗伯特·E·高尔曼．剑桥美国经济史／／第三卷［M］．北京：中国人民大学出版社，2008：108－109．

［3］伯南克．大萧条［M］．大连：东北财经大学出版社，2007：3．

［4］默里·罗斯巴德．美国大萧条［M］．谢采育，译．上海：上海人民出版社，2009：37－39．

［5］默里·罗斯巴德．美国大萧条［M］．谢采育，译．上海：上海人民出版社，2009：225．

［6］自米尔顿·弗里德曼．货币的祸害——货币史片段［M］．北京：商务印书馆，2007：43．

［7］福克讷．美国经济史（下册）［M］．北京：商务印书馆，1964：319－320．

［8］福克讷．美国经济史（下册）［M］．北京：商务印书馆，1964：321－322．

［9］拉斯·特维德．逃不开的经济周期［M］．北京：中信出版社，2008：208．

［10］本·伯南克（Ben S．Bernanke）．货币政策与房地产泡沫［M］．国研网，编译．／／美联储网站．2010．http：／／www．federalreserve．gov／newsevents／speech／bernanke20100103a．htm．

［11］福克讷．美国经济史：下册［M］．北京：商务印书馆，1964：320－321．

［12］斯坦利·L·恩格尔曼，罗伯特·E·高尔曼．剑桥美国经济史／／第三卷［M］．北京：中国人民大学出版社，2008：108－109．

［13］默里·罗斯巴德．美国大萧条［M］．谢华育，译．上海：上海人民出版社，2009：41．

［14］库曼尔·奥尔森，国家兴衰探源——经济增长、滞胀与社会僵化［M］．北京：商务印书馆，1993．

［15］默里·罗斯巴德．美国大萧条［M］．上海：上海人民出版社，2009：248．

［16］拉斯·特维德．逃不开的经济周期［M］．北京：中信出版社，2008：174－175．

［17］拉斯·特维德．逃不开的经济周期［M］．北京：中信出版社，2008：173．

［18］斯蒂格利茨．政府为什么干预经济［M］．北京：中国物资出版社，1998：45．

［19］斯蒂格利茨．政府为什么干预经济［M］．北京：中国物资出版社，1998：33－34．

［20］华生，董申．破解中国房地产调控困局——城市化过程中楼市政策的中日韩比较：一．／／华生的博客．http：／／blog．sina．com．cn／s／articlelist＿1223237202＿0＿1．html，2011－4－16．