中国REITs推动房地产与股市融合

移动房屋社区REITs

移动房屋经常会被误解，很多观察者也长期诋毁移动房屋。拖车停放场和肮脏的房车这两个术语以前常用来指代移动房屋社区（MHCs），当然，在里面居住的人们也暗指某些不太美好的形象。尽管消极的认知充斥着该领域，MHCs所有权的经济状况是很好的。MHCs的住户家庭的正面形象要多于负面形象。事实上，移动房屋的经营状况是很不错的，山姆·泽尔——房地产业的传奇投资者，是第一个上市MHC REITs的创建人。公司在1993年上市，泽尔的家业自20世纪80年开始积累。尽管很多人恶意中伤，该房地产领域还是吸引了很多机敏的投资。区分普通移动房屋和MHCs十分重要。在MHCs，所有者提供建造移动房屋所需的土地和装修。作为MHCs所有者，社区建造公共区域的街道、公共设施及生活设施并提供建造移动房屋的土地。MHCs所有者并不实际拥有移动房屋，而是社区居民拥有这些房子。这些社区居民向MHCs所有者支付移动房屋所在土地的租赁租金。因此，MHCs所有者维护公共区域和基础设施，住房所有者负责维护自己的房屋。这就是MHC REITs和公寓REITs的区别。也是MHCs所有权经济上相比公寓所有权最主要的优点。

1993年，REITs投资者第一次有机会加入上市的MHC REITs，第一个所有人就是山姆·泽尔。其他三个私有MHCs所有者也紧随其后，同年也上市了。在1993年之前，所有者包括一些对MHCs房产有贡献的辛迪加组织者以及有限的合作伙伴。然而，这些房产的小部分私人所有者占了一大半资产。这些房产的所有权不能归于一般人们所知的房地产投资商。移动房屋的负面名声使得持怀疑态度的机构远离该领域。移动房屋产业在20世纪40年代时期开始出现，那时，作为临时居所和度假之地的移动房屋和露营挂车十分普及。第二次世界大战后，大批退伍老兵的返乡使住房需求急剧增长，这种突发的住房需求使大批移动住房变为永久住房。移动住房产业的兴起可以部分地归于娱乐休闲的盛行，这也就是为什么移动房屋没有在住宅领域得到更广泛的发展的原因之一。如果移动房屋被认为是家庭建筑或者住户家庭的一部分，顾客和房地产投资商可能会更理解和接受。美国住宅及城市发展部（HUD）为移动房屋产业制定法规。这些法规于1976年6月开始生效，用于规范现有国家或当地建筑和安全规程。为了建造合格的移动房屋，HUD要求移动房屋要有车身底盘和底架来支撑轮子。联邦法规的目标是规定要明确：移动房屋是建筑而不是车辆。1980年通过的住房法案最终接受了这个规定，认可了1976年以后所有的联邦法律和称谓都要称作“移动房屋”（或工厂建造的房屋）这个术语，替代了以前的“住房拖车”这个称谓。这就开启了移动住房产业的一个新时代。估计美国约有9300万幢移动住房和2800个MHCs。美国国家房地产投资信托协会（NAREITs）的证券市场股指有5个公开交易的MHC REITs。这些REITs是隶属于住宅部门的分支，大约占有全部股指的2%，即23亿美元的市场资本（根据2009年9月30日的统计）。加上公寓REITs，所有住宅部门占NAREITs股指的22%。

基于投资的目的，MHCs的质量参差不齐。A级社区为度假级别。在某些程度上，生活设施类似甚至超过标准的A级公寓社区。修剪的草坪、高尔夫球场、游泳池、网球场，都可以在较好的MHCs找到。底端是C级社区，这些房屋是一些狭长的、老旧的移动住房，一个一个地紧挨着，没有生活设施。C级社区就是为MHCs带来负面名声的原因。

和前面讨论的其他类型的结构和房产一样，我们需要一个分级体系来区分A级、B级和C级移动房屋。分类有一定的主观性，也有一定的解释空间。他们只是试图将房产进行更广义的划分，或者说划分的更容易普遍接受一点，以方便研究者识别。一般来说MHC REITs倾向于投资B级或更好的社区。

MHCs分为两大类，第一类是无条件接受居民的一般社区，第二类是只接受55岁及以上居民的高级社区。每种社区都有其各自的优点和缺点。

收入一般的家庭通常选择一般社区，居民平均收入为27000美元，65%的家庭拥有一个或两个家庭成员。这些居民相比高级社区居民稳定性较差。为了吸引新租户，人口组成的经济因素要求更高的管理水平，也很难大幅度提高租金。普通社区租户的不稳定性提高了租户的更新率。高级社区人口相比一般社区较为稳定，更新率也比较低。高级社区的居民有稳定的收入，他们的经济状况比一般社区的居民要好很多。高级社区通常是他们所拥有的第二套住房，他们并不常年居住在此。由于高级社区的大部分居民已经退休，他们有更多的空闲时间，住户很容易结成强大的联盟，反对租金上涨以及生活设施等管理费用的上调。

每种社区都有优点和缺点，然而，MHCs的成功的关键就在于努力追求高质量的管理。没有高水平的管理标准，社区的好处将会削减，其后果就是高素质的社区居民对社区越来越不满意。这种情况经常被称作“死亡漩涡”，很难扭转现状，需要多年的管理改进才能逆转乾坤。高品质的管理在MHCs领域尤为重要。

与常规的、固定的房屋相比，同等大小的移动房屋需求的增加应归因于购买力。移动房屋的最终成本大约是常规的、固定的房屋的一半。购买力因素对住宅市场有两方面的刺激作用：退休和中等收入家庭。(www.xing528.com)

在过去的10年里，移动房屋的质量得到了突破性的提高。房屋特性与生活设施，比如阳台和庭院十分普遍。新型房屋还经常分为两个或多个区域，然后组合在一起。这种双面特性以及其他建筑细节，比如车库和阳台，使人们很难区分移动房屋和常规房屋。

产品的改进增加了顾客对新建移动房屋和二手移动房屋的需求。多种多样的付款形式更加强化了顾客的购买力。过去，移动房屋被认为是个人财产，应由指定的贷款人安排贷款事项。现在常规财务机构增加了贷款项目，其条款同常规住房类似。买方可以随意选择贷款，贷款期限可达30年。房屋可按个人财产、租赁土地、MHCs或者私人住所的形式购买。贷款形式的多样性也是住房需求增加的因素之一。

在美国，第二次世界大战以后出生的7800万人口被称为“婴儿潮”，现在他们已经接近退休的年龄。他们的财务状况很稳定，比他们父母这一代前景更好。他们更喜欢娱乐休闲，追求更舒适的生活设施。他们迅速跻身于A级MHCs度假区和退休区，这些社区迎合了不断增长的“婴儿潮”在休闲社区购买第二套住房的要求。移动房屋的购买力使更多人成为MHCs居民。

不断膨胀的购买力以及房屋质量的提高使年收入30000美元左右的家庭热衷于移动房屋，因为移动房屋的价格合理。人口组成趋势加上顾客对移动房屋态度的改变，未来5年内移动房屋的需求有望达到每年370000套。据预测，20%的移动房屋将被替换，而80%为新建移动房屋。

租户周转率低是移动房屋区别于MHCs的一个不同点。MHCs的年平均周转率约为20%。这就是说MHCs所有者只需要每5年更换一次居住地而已。而公寓所有者大约需要每18个月就要更换一个住所。就算MHCs有租户周转，也不会影响房租收入，因为每年只有5%的移动房屋从一个社区搬到另一个社区。一般都是把房子出售给其他人，然后就开始支付租金。到那时，卖方需要支付占地租金。MHCs还有一个有趣的现象就是非常低的空房闲置率。一个社区住满之后，一般都是满员的。除非一个移动住房的房主从一个地方搬到另一个地方，其发生率低于5%。所以一旦社区满员后，就会一直保持稳定。也很少受到新建房屋的影响。就算要在社区旁建一个新社区，住户也不会轻易搬家，因为成本太高（可达8000美元）。

对于REITs，MHCs领域最主要的优点就是低成本。MHCs的花费约占房主纯运营收入的5%。由于房主只负责公共区域和基础设施，成本非常小。而MHCs的生活设施一向比较好，预计5年内成本将所增加。但是，租金增速可能会大大超过成本增速。MHCs的有些优点甚至也变成了缺点。根据居民的性质以及稳定的入住率推测，租金上涨幅度很难超过顾客消费指数的1%或2%。同时，利润空间也很难得到提升。将需求变为运营利益的可能性降低。通过增加住宅数量来扩张社区是获利的最主要的方式。

尽管缺乏很好的机会，房地产投资信托在MHCs领域也还是有所发展。私人所有者数量的缺乏使其更难获得机会。对于大型的REITs来说，A级社区购买力不强，特定时间内卖家也不多。大量分散的爸爸妈妈级住户不够团结，大多数独立的社区不够大，无法引起大买家的兴趣。所以不断开发新社区成为主要的外部动力。利润虽丰厚，却需要大量的起步资金用以购买土地和装修，完全租赁出去一个大型社区一般需要5年时间。

尽管MHCs是REITs中很小的一部分，与公寓相比，MHCs所有权有其积极的一面，是REITs众多领域的一部分。在过去5年内，MHC REITs的收益是REITs所有领域中最稳定的。移动房屋的平均年收益为7.9%， 5年内收益率位居第三。移动房屋产业收益的标准方差为15.5%，说明该领域是最稳定的领域。移动房屋数量的增长以及房屋地点的灵活性说明该领域的远景还是非常不错的。