中国房地产与银行的关系及对经济的影响

在中国，房地产与银行紧密联系在一起，是一损俱损、一荣俱荣的关系。而这两大领域都是以实体经济的发展为基础的，一旦实体经济增长趋缓，房地产业的问题很快就会暴露出来。在这方面，鄂尔多斯和温州已经做出了明确的诠释。

当房地产走到高处不胜寒之地时，银行业也一样走到了这一步。在这个阶段，银行业首先感受到的是吸储难，然后是维持原有的利润难，再后就是追贷款难、化解坏账难。在度过2012年的大转折点后，肃杀的气氛会慢慢传染到银行业。而后银行业又会成为一个落井下石者，加剧趋势的演变。

2013～2015年，银行将告别本不属于它的辉煌时期。随着相关问题的暴露，它将回归黯淡的从前，找回当初自己的位置——这或许也是奢望。随着危机的阴影越来越浓郁，随着债务危机的脚步日益临近，银行业也将逐渐迎来寒冬。

在中国，房地产早已经把银行绑架。这种绑架体现在以下两个层面：一是个人购房按揭贷款。二是地产开发贷款。中国人民银行发布的统计数据显示，截至2013年12月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额为14.61万亿元，同比增长19.1%。706

那么，房地产贷款在房地产开发企业中的资金来源中占多大比例呢？下图为2012年房地产开发企业实际到位资金示意图。

数据来源：《中国统计年鉴2013》。

在2012年房地产实际到位的9.65万亿元资金中，国内贷款为1.48万亿元，占比仅为15%，似乎贷款占比并不高。但是，众所周知的一个事实是，在房地产开发企业的“自筹资金”707和“其他资金”708中，都可能有来自银行的资金——在现行的银行监管体制之下，这几乎是无法避免的问题。也就是说，房地产开发企业来自银行的资金，要远远大于15%的比例。否则，你就无法理解，为何房地产调控力度稍微一加大，最敏感的反而是银行。

而且，房地产商也直接点破了这个秘密。2008年4月11日，华远集团总裁任志强在博鳌亚洲论坛上坦言：“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”709

开发商这样说的底气，源于房地产开发企业通过贷款渠道对银行的绑架。

研究表明：我国房地产开发融资的渠道非常单一，基本上只有银行贷款这一条路。据估算，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和住房消费贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。而在美国，全部房地产企业的股本、资本来源于银行的仅占1%。在目前的房地产市场资金链中，商业银行房地产贷款集中度越高，其风险引发的危害越大。710

那么，银行能否无限量地通过信贷投放来对房价形成强有力支持呢？银行会不会因受债务风险的拖累而重新陷入困境？——这是判断未来虚拟经济和实体经济趋势非常重要的因素。

让我们从根源着手，逐步发现银行业的未来趋势。

与房地产一样，自2003年后，虚拟经济中的另一大主角——银行业成为中国另一个最赚钱的行业。

中国国际经济交流中心副秘书长陈永杰曾经公开表示：“银行和实体经济一个利厚、一个利薄的问题，已经到了非常严峻的程度。我算了一下，银行的资本利润率已经不仅大幅高于工业，而且高于石油和烟草。我们都说烟草是最暴利的，石油勘探开采也很暴利，而现在银行业比这两个行业利润还要高。”

银行暴利“最基本的因素，就是存贷款利差比较大。这个存贷款利差就是银行的主要经营收入，也是利润的主要来源。我们国家的16家上市银行，2011年前三个季度的净利差收入超过1.2万亿元，占营业总收入80%，其中五大国有银行为71.7%，股份制商业银行为90%以上。也就是说，银行的营业收入中百分之七八十都来自存贷款利差。这个利差是由国家规定的，国家给银行较高的利差，银行就可以赚更多的钱”。

银行的另一部分暴利源于名目繁多的手续费。2003年，银行收费项目仅300多种，而在2012年2月公布的《商业银行服务价格管理办法》（征求意见稿）中，列出的收费项目多达3000种，7年时间增加了9倍。

传统的“吃利差”和新增加的“手续费”的双重驱动，形成了中国银行业的暴利。711

中国的储蓄利率之所以被压低，是因为中国银行体系的目的在于将储蓄转化为制造企业、建筑企业和基础设施建设工程所需要的廉价贷款。低利率成为大多数中国人为刺激经济增长和推进工业化进程而被迫牺牲个人生活质量的表现。712

那么，银行的这种暴利可以维持到什么时候？它能够一直源源不断地通过放贷的方式支撑起中国庞大的投资对资金的贪婪需求吗？

这个问题不仅与中国的楼市、股市关系密切，更与中国以投资为主导拉动经济增长的模式能否延续，也即中国经济能否实现可持续增长密切相关。

研究表明，房价与货币政策息息相关。

从消费者的角度来看，如果货币超发严重，对通货膨胀的恐惧感就会促使人们通过买房等方式来规避货币贬值的风险。

美国斯坦福大学教授罗纳德•麦金农教授曾指出，在发生通货膨胀的社会中，就像许多拉美国家那样，持有货币的实际收益，可能是很大的负数和相当的不稳定。713

1981年，因“投资组合理论”获得诺贝尔经济学奖的詹姆斯•托宾，从资产组合的角度证明，货币供应增加会促使更多的人买房，从而推动房价上涨。假定人们的资产保有形式有货币和非货币资产两种。如果央行实行扩张性的货币政策，降低利率和增加货币供应量，那么货币资产的收益下降、边际效用降低，原有资产组合的均衡被打破，投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增加非货币资产的比例，以形成新的均衡，从而导致非货币资产（包括住房）的需求增加、价格上升。714

从信贷途径来看，货币政策通过直接影响银行贷款投放量增减的方式，对宏观经济运行发生影响。货币政策具体的信贷途径可以分为两类：

一类是通过影响银行的借贷发挥作用。扩张性的货币政策会增加银行的准备金和存款，从而增加银行可供借贷的资金。房地产业属于资金密集型产业，很多行为都依赖于银行贷款，因此，贷款的增加必然导致更多数量的计划投资和消费支出。另一类则是通过影响企业和消费者的资产负债表发挥作用。扩张性货币政策会导致权益价格的升高，进而提高企业净值，而企业净值的升高会减少逆向选择和道德风险问题，又会刺激企业投资计划的增加，总需求水平随之增加。

不管是哪种理论、哪种途径，扩张的货币政策都会最终导致金融资产价格的上升，即增加货币供应量的供给和降低利率都会促使房价上升。715

在从2003年开始的这轮史无前例的房价牛市中，飞速增长的信贷投放对房价提供了重要的支持。其中，一部分信贷直接流到了房地产领域，而另一部分则间接流到了房地产领域，因此，实际流到房地产领域的信贷资金要大于央行公布的数据。也因为这一点，我们通过整体的贷款增长情况能够更直观地看待未来的发展趋势。

下图为人民币贷款余额与商品房平均销售价格的走势对比图。

数据来源：《中国统计年鉴2013》和中国人民银行官方网站。(www.xing528.com)

从上图不难看出，中国的商品房价格与贷款的增长趋势存在着极其明显的同向性特征（这里只做趋势对比），但2008年以后，贷款的增速明显快于房价的涨速。说明贷款对于房价的推动作用正在渐渐减弱。在2012年，贷款曲线走到了房价的上方，不仅说明贷款对于房价的拉升作用在减弱，也说明房价渐成强弩之末。

那么，如果银行继续无节制地投放信贷，是否能够继续维持高房价呢？

这个问题对于判断趋势意义重大。要回答这个问题，我们首先需要弄清楚，银行有没有无节制地投放信贷的能力？当信贷达到它的极限时，房价便成了无源之水。

现在，我们依然从源头来做分析。

从银行的起家开始算。

我们知道，由于从2003年起，投资拉动经济的形态得到了强化，凯恩斯的思想在中国得到了超限度的发挥。而凯恩斯所主张的赤字财政政策摒弃了“储蓄支配投资”的旧观点，改为“投资支配储蓄”的新观点。716这就意味着，中国必须依托银行源源不断地放贷，才能把投资轰轰烈烈地做下去。

但是，2001年的时候，中国银行业还处于技术性破产边缘。虽然银行业集中了全社会的储蓄，但受到资本充足率的限制，可用于放贷的资金并不充分。这种状态显然无法与驶上快车道的投资对资金贪婪的需求相适应，那就必须尽快把银行武装起来，就好比把一只奄奄一息的落汤鸡打扮成一只会下蛋的金鸡。这就给了中国的银行业从乌鸦变成凤凰，迅速扮演起暴利角色的契机。

为了拯救中国的银行业，2003年12月31日，中央宣布通过成立仅半个月的汇金公司向中国银行和中国建设银行注入450亿美元外汇储备作为两家银行的资本金，两家各获得225亿美元注资。2004年6月，汇金公司向当时正在进行财务重组的交通银行注资30亿元人民币。2005年4月，中央继续通过汇金公司向中国工商银行注资150亿美元。717

按照国有商业银行股份制改造的早先安排，应该采用财政部发行债券的方式对国有银行注资。但是，这要经过严格的法律程序，手续比较烦琐，且涉及的资金规模在几千亿元以上。考虑到难以通过审核和批准，央行才提出了利用外汇储备注资的思路，最终获得国务院国有独资商业银行股份制改革工作小组的认可。718

注入外汇储备与发行债券导致的结果当然也是不同的——相关权益归于中央汇金而不是债券持有人，尽管外汇储备是用纳税人的资金积累起来的，但通过汇金注入银行的方式，实际上就等于借民众之力强化了有关部门对银行的掌控权。这也就意味着，它们有更强大的动力帮助银行获取暴利，因为它们自己也是银行暴利的直接受益者。

2004年5月22日，中行和建行分别剥离1400亿元和569亿元不良资产，转移给信达和东方两家资产管理公司；6月21日，中行和建行再次剥离不良资产共计2787亿元（均为可疑类贷款），并采取封闭式招标竞价方式剥离，中标者为信达资产管理公司；6月30日，人民银行向中行、建行发行了近2000亿元的3年期和5年期定向票据，用来配合中行、建行对不良资产的剥离。719

除了政府直接注资，中国银行几乎采用了业界所有常见和不常见的融资方式，如发行次级债、普通债券、可转债、直接吸收外资入股、IPO及配股（这里的讨论排除了银行界常见的负债项目，包括向中央银行借款、同业及其他金融机构存放款项及拆入资金等形式）。720

下面，我们来具体分析这几种形式。

一、公开发行次级债券。7212004年6月23日，中国人民银行、银监会颁布实施《商业银行次级债券发行管理办法》，规定次级债券可在全国银行间债券市场公开发行或私募发行。2004年7月7日，中国银行债券成为我国资本市场上首只公开招标发行的次级债券。普通人或许不太关注这意味着什么，这标志着商业银行次级债券正式登上了中国资本市场的舞台。722

自2003年次级债被允许计入附属资本以来，10年间，我国次级债的发行量已超过万亿元。根据Wind资讯数据统计，在截至2013年5月的过去5年间，我国商业银行就发行了8775亿元的次级债，次级债在我国银行业外源性融资方式中占据的比例高达66%。723

中国的银行为什么特别喜欢通过发行次级债来补充资本？因为发行次级债补充的是银行的附属资本，有利于提升银行的资本利润率，且次级债的发行很方便。更重要的是，商业银行之间互相购买并持有次级债，虚增了商业银行的资本。因此，次级债在一定程度上刺激了商业银行的扩张冲动，导致风险积聚，造成商业银行承担的风险远远超过了其与可动用资本相匹配的、真实的风险承担能力。直到2009年10月，银监会认识到这种问题的严重性后，出台措施加以限制。724

二、引进海外战略投资者。2001年12月中国入世以来，大量外资以参资入股的方式进入中国银行业。此后，三大国有独资商业银行——中国银行、中国建设银行和中国工商银行都分别进行了股份制改造，并引入境外战略投资者，成为国有控股商业银行。

但是，自2008年年底起，由境外战略投资者所持有的中国国有控股商业银行非流通限售股先后解禁，境外战略投资者亦随之大规模减持中国国有控股商业银行股权。这种恐慌性减持中国国有控股商业银行股权的行为，对中国股市造成了很大的冲击，严重地影响了中国的金融稳定。725

2008年12月31日，中国银行第三大境外战略投资者瑞银集团抛售持有的全部34亿股中行H股，拉开了境外战略投资者撤退的序幕。随后，中国银行最大战略投资者苏格兰皇家银行全数套现所持有的108.1亿股中行H股。2009年1月，美国银行抛售建行56亿股，并于5月继续抛售135亿股，美国银行持有的已解禁建行股份全部出售。3月，淡马锡全部减持所持有的民生银行股份。4月28日，安联集团和美国运通通过私募配售的方式转让了到期的工商银行股份。6月，高盛抛售其持有的30.33亿股工商银行股份。截至2009年6月，除了交通银行，引入境外战略投资者的大型银行的境外战略投资者几乎全部抛售了所持有的已解禁的中资银行股份。中国银行、民生银行的境外战略投资者更是悉数退出。726

可见所谓的“战略投资者”其实与普通财务投资者并无区别。事实也证明，国有银行希冀通过引进战略投资者来全面提升银行管理水平的愿望并不现实。727

当境外战略投资者带着丰厚的利润离去，我们会发现，中国银行的资本金仍然主要来源于国内民众。但经过上述方式，有关部门将民众的资金转换成了自己对银行的控股权，尽享银行暴利的收益。

三、IPO和再融资。2005年～2007年4月，交通银行、建设银行、中国银行、工商银行先后在香港上市，股票发行总金额分别为19亿美元、80亿美元、112亿美元和191亿美元，四家合计增加资本金400亿美元，折合人民币3000多亿元。再加上它们在A股市场上所筹集的900亿元，二者合计约为4000亿元。728

除了IPO，各大银行在中国资本市场疯狂进行再融资，规模之大，屡创奇迹——当时即使从世界范围内来看，规模也是罕见的。仅以2010～2011年为例，银行再融资数据显示，2010年，银行通过配股、发债等形式共融资4441亿元，2011年再融资2419亿元，两年共实现融资6860亿元。从融资规模上看，中行是这两年的融资王，再融资额达1566亿元，其次是工行、建行、交行，分别为1299亿元、1011亿元和787亿元。729

通过以上这些途径，在货币超发的大背景下，银行获得了充沛的资金进行放贷。

银行从濒临技术性破产边缘，到突然做大，变化之迅速令世界瞠目结舌。以工商银行为例，2007年8月，工商银行超过花旗集团，成为全球总市值最大的银行。7302007年11月，工商银行总市值达到历史峰值——374亿美元。2009年，工商银行凭借全年税后利润1294亿元人民币，摘得全球最盈利银行的桂冠，而2689.82亿美元的市值也助其在2009年蝉联了全球银行市值之首的桂冠。731

一直到2013年4月，《福布斯》杂志公布的“2013全球企业2000强”榜单中，中国工商银行还是“全球最大的企业”。732

下表为《福布斯》“2013全球企业2000强”前10名。

数据来源：Forbes Corporate Communications。

但美国金融学者指出，中国的银行虽然迈入了“财富500强”之列，但并不具有国际竞争力。从它们的经营方式来看，它们对发达经济体的银行系统缺乏足够的了解，中国银行是在与外界隔绝的体制内，完全依赖政府的指导和支持成长。733