中国房价之谜揭开&未来二十年经济大趋势

笔者反复强调，2013～2015年的这个阶段，是中国经济从高速增长向低速增长过渡的阶段，是经济结构高度畸形发展后必然要经历的阶段。这种调整始于以制造业为代表的实体经济的衰落，其显著特征是需求逐渐下滑、销量逐年下滑、价格逐渐下滑，而库存逐渐增加、应收账款逐渐增加。价格的下滑与成本的上升，让制造业所代表的实体经济一年比一年艰难。

制造业先于虚拟经济而慢慢入冬。

寒意一年胜似一年。随后，这种寒意慢慢从实体经济传导到房地产、银行等行业。

实体经济是基础、是先导。2013～2015年，是劳动力密集型的制造业黯然谢幕步入衰退的阶段。当实体经济告别辉煌并迎来痛苦的调整，根基动摇的房地产和金融业这两大虚拟经济的组成部分，也将随之在辉煌中完成筑顶的过程，并在能量累积后回归到它本来的位置。

那么，这个过程如何完成？

我们先看房地产。

决定中国房价走势的因素是非常复杂的，用传统的价格理论、供需理论来看中国的房价，很容易偏离。笔者这几年来一直苦苦思索这个问题，查阅了无数的资料，也去很多地方做过实地调研，渐渐找到了决定中国房价走势的根源。找到了这个根源，也就明晰了中国未来的房价走势。

笔者写这本书的时候，不想直接简单地写出结果，而是与各位朋友一起，慢慢找到这个结果——等完成这个过程，我们会发现，中国未来的楼市趋势、经济趋势其实已经非常明确。

要判断房价的趋势，我们必须了解，是什么在推动中国的房价上涨？这些因素是否发生了改变？这轮汹涌的房价上涨，为什么从2003年开始？除了前面提到的包括房改在内的政策因素、货币超发因素、需求因素，还有什么力量在推动房价的上涨？

人们在讨论房价的时候，总喜欢以一个整体的概念去讨论。其实，无论是就中国还是从世界而言，房价永远都是一个区域问题。

首先，这是由住宅的物质特性所决定的。因为住宅的位置不能移动，使得房地产市场具有很强的区域局限性，即本质上是地方市场而无法形成全国性市场，不同地方的住宅市场不能互通有无、调剂余缺。661

其次，房价每年是有折旧的。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。

既然如此，在过去的十几年中，中国绝大部分城市的房价为什么还保持着持续上涨呢？根源在于，在“8•31”大限之后，地价在房价中的占比越来越高，决定住房价格的其实是地价，因为房屋的建筑成本不会相差很多。房屋所处的地段决定着房价的高低。房价上涨带动起来的地价的更快上涨，以及由此所形成的“高房价—高地价—高房价”的循环，是中国高房价的症结所在。

从经济学的角度来看，房价的差异源于地租。威廉•配第首先提出了级差地租的概念，他认为“人口稠密地区的土地，比距离远而土质相同的土地”能产生更多的地租。662亚当•斯密也认为：“都市附近的土地，比偏远地带同样肥沃的土地，能提供更多的地租。”663大卫•李嘉图则进一步把地租分为绝对地租和相对（级差）地租，他认为土地的有限性和土地的肥沃程度、位置是产生地租的前提条件。在社会发展的过程中，地租会越来越高。664

像北京这样的大城市，集中了全国的优质资源，拥有更好的基础设施，能够提供更多的就业机会和更好的公共服务，使得其地价当然要高于其他很多城市。而省会城市，则集中了一个省的优质资源，在一个省而言，其地价往往也是高于级别在其下的城市。以此类推。

显然，呈阶梯状排列的地价，导致了中国呈阶梯状排列的房价。不同的城市，由于在资源分配中所处的位置不同，地价、房价也就有着非常大的差别。

因此，房价在任何国家都是一个区域问题，只是不像中国这样明显和分明。

每个地方的房价涨跌幅度一般都有差异，但整体来说，就绝对价格而言，是一线城市的房价高于二线城市，二线城市高于三线城市。房价的上涨速度也是如此。在房价上涨期，城市级别越低，房价涨得越慢、越少，呈现出明显的阶梯状分布。

如果说，房价的阶梯状分布还具有一定的天然性，那么，房价涨速一线城市快于二线城市、二线城市快于三线城市的这种状况，则更具有中国特色。

这样，我们也就找到了推动房价上涨的重要力量。那就是：资源吸引能力（决定房价不同区域的阶梯分布）和财富的创造能力。正是从改革开放起始到2002年，中国以制造业为核心的实体经济的高速发展，为社会带来了快速的财富积累；这种财富积累推动并支撑了中国房价的连续上涨——这也就意味着，制造业衰退之后的房价，正逐渐将这种财富红利透支殆尽而陷入日益危险的位置。超发的货币只能把这个过程向后推延，而不能改变。

因此，根据以上因素，结合货币、供需、政策等因素，才能对中国未来的房价趋势有一个准确的判断。鉴于中国经济的发展已经与房地产紧紧捆绑在一起，房地产的走势，在某种程度上也可以代表中国经济未来的走势。

让我们从头开始，一点点地剖析中国房价未来的趋势。

资源665的流动，对房价的趋势有至关重要的影响力。

2013年1月底，一则新闻引起广泛关注：陕西省神木县农村商业银行原副行长龚爱爱在京拥有41套房产，共计9666.6平方米，北京警方依法对龚爱爱利用其违法办理的北京户口及身份证所购买的10套房产及奥迪车予以查封。666后来被确认的事实是，2005～2012年，龚爱爱先后在北京购房44套，涉及商铺、写字楼、公寓、住宅等，购房合同总价3.9亿余元，其中按揭贷款1.59亿元。667但最后的判决并未涉及房产，针对的是龚爱爱伪造、买卖多个户籍的违法行为，法院以伪造、买卖国家机关证件罪判处龚爱爱有期徒刑三年。668

龚爱爱不惜违法伪造、买卖多个户籍的目的，只是为了突破商品房限售政策，在北京买房。正是像龚爱爱这样的人，从神木县这样的地方涌入北京这样的城市买房，才构成了中国房价极其明显的阶梯状分布。

在分析中国房价未来趋势的时候，必须充分考虑资源从下至上流动这种因素——在不考虑货币因素的情况下，假设国外的房价比北京的房价更具有竞争优势，从而导致像龚爱爱这样的人不再涌入北京而是转向国外市场；假如北京的高收入者由于不堪雾霾等污染之痛而走出北京到他们认为更宜居的城市；或者，假如人口的快速涌入超出北京的承载能力，政府不得不对北京的功能进行重新定位，那么，就会导致房价快速发生逆转。

除了北京，其他地方的情况大致都遵循着这样的规律。不仅国内，整个世界都遵循着这样的规律。

我们知道，从全世界范围来看，整体而言，英国的房价是复苏最早、上涨最快的。因为，英国虽然在欧洲，却不属于欧元区，在欧债危机下，英国反倒成了一个资源（尤其资本）汇集地区。而英国虽然与美国关系极其紧密，但两者毕竟是两个国家，次贷危机爆发后，从美国的角度来看，英国也是一个资源吸纳、汇集区。所以，英国的房价相对而言最为坚挺。

2013年10月，英国平均房价已达到247000英镑（约合239.8万元人民币），达到史上最高。为此，英国财政大臣奥斯本考虑向在英国购置房地产的海外房主征税。因为伦敦和英格兰东南部房产市场面临的泡沫危险已经受到广泛关注，而这个泡沫在很大程度上被归咎于海外买家669——这正说明了海外资本资源流入英国，推动了英国的房价上涨。

英国近年来虽然帝国雄风不再，但它始终小心翼翼而又极其努力地确保自己国际金融中心的地位不动摇——这是确保英国成为资本汇集地的最重要的基础和前提。为了获得新的金融资源，英国努力吸引中国投资、拒绝破坏性的保护主义和金融交易税，还力争让英国成为伊斯兰世界以外第一个发行伊斯兰债券的主权国家，把英国打造成为全球伊斯兰金融中心。670

下图为英国2000～2013年的住宅价格指数（2002Q1=100）671。(www.xing528.com)

数据来源：Office for National Statistics672

从上图不难看出，英国的住宅价格指数即使在次贷危机爆发后，调整的幅度也不大，并且很快恢复。

现在，我们从源头上来对中国的房价走势做更具体的分析。

我们知道，位居长三角的上海、江苏、浙江的房价具有趋同性，这些年来都在快速上涨，而北京、天津、河北，即京津冀区域的房价走势差异就非常大。鄂尔多斯“却是大量楼盘停工，房价甚至打对折仍乏人问津”673，温州房价也是在国内房价普遍上涨的情况下持续下跌。

为什么？

我们判断中国房价的时候，必须从区域房价开始看，因为中国房价的区域差异是极其明显的，其未来的走势也是如此。

20世纪50年代，法国经济学家佩鲁在其《经济空间：理论的应用》《略论发展极的概念》等著作中，率先提出了以“增长极”为标志和以“不平等动力学”为基础的区域非均衡增长的理论。佩鲁认为，“增长并非同时出现在所有地方，它以不同的强度首先出现在一些增长点或增长极上，然后通过不同的渠道向外扩散，并对整个区域的经济产生不同的最终影响”。674

长三角地区的发展，非常符合这种理论的描述。在长三角地区，这个增长点就是上海，以上海为点，带动起整个长三角的发展。

面积21万平方公里、人口1.4亿的长三角地区，2012年经济总量突破11万亿元，约占中国GDP总量的21%，成为中国最具实力的城市群。2012年，长三角核心区16个城市GDP总量逼近9万亿元。并且，海洋经济已成为长三角发展新的增长点，中国海洋经济的1/3就是由长三角贡献的。675

长三角区域内部经济发展基础条件的相似性、经济联系上的紧密性，使得在发展制造业过程中必然有大量的合作存在。同时，由于内部资源和外来资源的有限性，也必然使得这些地区之间存在着激烈的竞争。676

长三角地区制造业激烈竞争的结果，是区域间的互补，而交通状况的飞速改善，使得长三角地区实体经济发展的一体化进程日益加快。

这直接影响到了该区域的房价走势。

与制造业从上海向江苏和浙江的扩散、辐射一样，上海的房价走势，同样呈现出向江苏、浙江扩散的态势。

由溢出效应分析，通过一个模型测算的结果是：上海房价的上升对浙江和江苏房价上升的贡献度分别高达80%和85%；江苏对浙江房价上升的贡献度仅达到10%；而浙江房价对江苏房价的贡献度比较低，仅为5%左右。

这表明：上海通过自身累计效应不仅带动了上海房价的上升，而且产生了较大的溢出效应，带动了浙江和江苏房价的增长。上海、浙江和江苏由于其经济发展的良好势头，为整个世界经济的“眼球”地带，经济资源和要素资源加速向长三角地区积聚，这为长三角各个城市房地产业发展提供了巨大的发展潜能。作为在GDP中比重较大的房地产市场，在资源向长三角地区集聚的过程中，其房价也必然会表现出一定的趋同效应。677

事实也是如此。在21世纪初期，上海公布的数据就显示：2004年，上海中高档商品房中约1/4是由外籍人士为主的非本地居民购买，1/3的高档商品房是由外籍、外地人士购买的。外籍人士在苏州、南京等长三角城市购房的现象也越来越多。678

从资源的角度来看，由于资源向上海集中，进而从上海向江苏、浙江扩散，长三角的房价上涨也紧跟资源的脚步：上海先涨，而后带动起江苏、浙江的房价上涨。

数据来源：国家统计局（其中，南京和杭州自2002年起才开始有数据）。

从上图不难看出，上海、杭州和南京的房价走势，同步性特征非常明显。

从财富累积的角度来看，上海以制造业为核心的实体经济率先发展起来，给上海带来快速的财富积累。而后，上海的崛起带动江苏、浙江的经济发展，江苏、浙江也快速实现财富的创造和累积，房价紧跟着上涨。

我们再来看看京津冀区域。这个区域的增长极在北京，而北京是一个政治中心而非像上海那样的经济中心，北京以制造业为核心的实体经济的发展远远比不上上海，北京的财富创造能力和财富累积能力也远远比不上上海。因此，北京的房价无论是涨幅还是绝对价格在2003年以前都远低于上海。

但是，北京是全国唯一的政治中心。政治中心在中国的经济政策中处于吸纳、汇集资源的位置——全国的优质资源可以源源不断地输送到北京，这种优势是其他地区不能相比的。但这也决定着，北京无法像上海那样，通过制造业的扩散把创造财富的能力向外辐射，带动起整个区域的经济增长。

因此，在上海周边的江苏、浙江迅速崛起，而在北京的周边却出现了一个贫困带。

2005年8月17日，亚洲开发银行资助的一份调查报告中首次提出“环京津贫困带”的概念：在国际大都市北京和天津周围，环绕着河北的3798个贫困村、32个贫困县，每人年均收入不足625元，贫困人口272.6万。如果以150公里的直线距离计算，与北京接壤的河北省张家口、承德、保定三市就有25个国家级和省级贫困县。谓之“环首都贫困带”名副其实。679

首都经济圈贫困带的贫困现状不仅表现在整体经济发展缓慢、个人经济收入水平低，还表现在交通、饮水、教育、医疗等基础设施薄弱，生态环境差，以及农民生计途径单一。

在行政管理体制中，首都经济圈贫困带所处的省份是全国省级行政区划切割最严重、体制性障碍最突出的地区。从实践来看，“经济圈”内行政级别越多，往往也意味着越高的交易成本，内部统一协调能力也较差。这种行政体制也是造成贫困带地区贫困的一个重要的体制原因。同时，京、津、冀三地作为中国第三个经济增长极，其相互之间的功能定位混乱也是造成贫困带形成的一个原因。主要体现在其行政隔阂上，三者没有形成统一的整体，缺少公共对话的平台，缺少统筹能力，各自为政的现象比较严重。在过去的发展中，主要体现在相同设施的重复建设、运输网络饱和状态的不均衡、基础设施建设整体性较差、效率不高且处于无序竞争的状态。在一些区域性港口、机场、跨地区高速公路和城际快速通道建设中，缺乏必要的统筹安排。680

由于资源向北京高度集中（这种集中是就全国范围内而言），所以推动了北京房价的快速、持续上涨。除非实施行政体制改革，削弱行政对资源的强大配置能力，或者，中国的整体经济出现快速下滑，北京对资源的汇集能力受到削弱，否则北京房价趋势的波动性就不会像其他地方那样明显。

数据来源：国家统计局（其中，石家庄自2002年起才开始有数据）。

从上图不难看出，北京、天津和石家庄的房价差异非常明显，北京的房价一枝独秀，把天津和石家庄远远甩在后面。如果将这三个城市与长三角的三个代表城市进行对比，我们就会发现，京、津、冀的房价差异远远大于长三角地区，趋同性特征较弱。