未来20年解决中低收入家庭居住问题的关键

2007年起，在调控无效的情况下，政府又推出了限价房，将其作为平抑房价、解决住房民生问题的措施之一。笔者当时作为《上海证券报》的评论主编，撰文质疑这种做法。

按照建设部的构思，限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求，即解决一部分无能力购买普通商品房又超过经济适用房购买条件的“夹心层”，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。

从表面上来看，限价房似乎有利于公众，四个层面的住房供应体系也令人遐想，然而，华美外表掩盖下则是另一种情形：

限价房价格是在其周边商品房价格基础上降低10%～15%计算出来的，而目前的商品房价格本身就包含着巨额暴利——开发商与地方政府分享了这份暴利，假如这种定价机制被确定下来，实际上等于变相承认了目前商品房暴利的合理性。

所谓的“限价房”仍然是商品房，但经验告诉我们，只有增加经济适用房和廉租房的供给，才能抑制房价过快增长。研究表明，经济适用房或廉租房的供应每增加5%，就会迫使房价下降3%～4%。以限价房替代经济适用房，实际上在削弱对房价的调节功能。政府应该加大廉租房和经济适用房的落实力度，强化政府的责任，而不是继续向商品房靠近——不伦不类的限价房比打上商品房烙印的经济适用房更靠近商品房。

不难看出，2005年开始的房地产调控，并没有真正强化政府在住房保障方面的责任，这是房地产调控不能阻止房价上涨的重要根源。

2003年的房改，同时也使得住房不公问题变得更为突出。在此之前，住房市场就已经出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强。这种隔离一方面是由于居民的货币支付能力差异造成的，但是更为重要的一方面还是由于不同的准入机制导致了群体间的制度性受益差异。从受益的角度分析，中国的房改政策更有利于社会上层，它加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。6422003年后，这种情况变得更加明显了。

中国的人口结构和财富占有结构决定了，只有通过经济适用房才能真正解决国民的住房问题。我国是一个贫富差距较大的社会：富人少，最低收入者少，而“夹心层”多。

目前，富人和一部分中高收入者通过购买商品房来解决住房问题，最低收入者通过分享政府正在加大提供的保障性住房来解决居住问题，唯独占据总人口主体的庞大的“夹心层”（主要是中低收入者）上不着天下不着地。他们既买不起商品房，也无权享受保障性住房。这一问题既无法通过商品房来解决（“夹心层”的购买力根本买不起商品房），也无法通过廉租房（数量非常有限）来解决——这个空白体现出来的是一个很大的问题，或者说是隐患。

结合中国的国情，笔者曾经向有关部门建议：首先允许并鼓励和支持居民自建房、合作建房，自建房与合作建房可以很好地平抑房价；在我国广大农村，收入更低的农民正是通过自建房的方式，解决自己的住房问题。

自建房的意义，就好比家庭主妇自己做饭对饭店所构成的天然竞争关系。假如每个人都不允许做饭了，只能到饭店吃饭，那么，饭店给出的价格将让很多人无法承受。这是因为，家庭主妇失去自己做饭的权利，就等于赋予了饭店垄断定价权。因此，自建房、合作建房的意义，就在于对房地产商形成的天然竞争关系。正是因为这一点，广大农村的住房问题才能得到自然而有序的解决。

那么，自建房、合作建房会不会乱呢？

西方国家的自建房能够有条不紊地进行，关键在于政府的规划。比如，在德国，法律规定对土地的使用必须做出详细规划，一旦规划获得通过就产生了法律效力。政府的规划做得比较详细并且非常长久。土地用途一旦定性，就不能轻易改变。比如，一个地块是专门用作住宅的，规定的容积率只能用于造低矮的小楼，就不能擅自建造高楼。土地价格是规定好的，而且，这个小楼应该造成什么样子，政府都有一个框架式的规定，精确到房顶的颜色。比如，屋顶是深色，坡度为40度，屋檐不超过50厘米，等等，甚至连所植树的类型都明确规划好，如要种大型树冠的树木还是中型树冠的树木等，非常详细。有了这种规划，是自己建造还是请建筑商建造又有什么关系呢？只要政府监管到位，自建房又怎么会影响到城市的整体规划呢？

规划是政府应该提供的服务。我们目前的政府规划缺少长远考虑，常常不断推倒重来，以至于在国际规划评比中，我国常常处于垫底的位置。如果准许自建房，就会促使政府不得不在规划时把眼光放得更远一点，减少由于推倒重来所造成的混乱和巨大损失。从这个意义上来说，准许人人都有建房的权利其实也是促使政府提升规划水平的一个契机。西方国家18世纪建造的下水道都可以并排走好几个人了，而我们现在的下水道还不得不经常挖开路修修补补，我们需要更长远的规划设计。

法律也不排斥自建房与合作建房。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条明确规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”

那么，自建房与合作建房，会不会不专业呢？会不会造得质量差呢？

这个问题很容易解决：请好的设计师设计，选好的建筑施工企业承建，做好监理就行了。实际上，房地产商们做的不也是这样的事情吗？他们扮演的不也是这样的中间人的角色吗？合作建房与开发商建房的区别是：合作建房虽然也同样聘请设计和施工企业这些专业的部门来做，但相对而言只需付出更小的成本即可打造出质量非常好的房子；而通过开发商来完成这个一模一样的过程，则需要多花数倍于此的成本——而且还不能确保不被偷工减料！

这是何等讽刺的现状。

一些房地产商所谓的“专业”和“辛苦”，更多的恐怕是体现在“公关”也就是腐败的环节，以及偷税漏税等环节。

从国际范围内来看，西方国家把这种住房形式当作解决住房问题的重要补充内容。大约200年前，作为住宅建设模式的合作建房首先出现在工业革命蓬勃发展的欧洲。当时，19世纪的工业革命造成了城市人口的急剧增加，房屋价格随之大幅度上涨，个人的力量在居高不下的房价面前愈显无力。因此，一些穷困者迫于无奈只好联合起来，借助集体的力量解决自己的住房问题。在这样一个宏观背景下，法国、德国、意大利、丹麦和瑞典等国都设立了各种类型的合作建房组织。除了最具代表性的英国和德国外，日本政府对合作建房问题也非常支持。早在1866年，在日本立法和政府的直接支持下，该国的合作建房也在法制的轨道上迅速、稳定地发展起来。643

合作建房对于解决各国中低收入人群的居住问题能起到极大的作用。较之普通的房地产开发模式，合作建房还有着非常明显的优势。个人合作建房是目前房地产市场发展的一种细分或者补充，是房地产市场发展到一定程度的正常产物。其意义不仅在于提供了一种新的住房供给模式，更重要的是为政府对房地产市场的宏观调控提供了一个参照，有利于促进我国房价保持在合理的水平。644

除自建房、合作建房以外的市场划分，可参照以下比例：低收入者，政府提供廉租房（大约20%）；中等收入（含中等收入偏下）者，政府提供廉价的经济适用房（大约50%，政府提供土地，民众承担建筑成本）；中高收入者去市场购买商品房（大约30%）。与国务院23号文相比，加大了商品房的比例，同时也加大了廉租房的比例（这符合贫富分化越来越严重的现状）。这样就能解决好中国当下的住房问题。645

但是，这种设想很难实现。

不仅如此，房地产相关的利益集团一直推动有关部门取消经济适用房，以彻底消除经济适用房对商品房的影响。

2013年11月初，媒体报道称，住房和城乡建设部已经开始考虑将“公租房并轨”。646作为调整现有住房供应体系的突破口，逐步削减销售型经济适用房供应量，并最终停止供应经济适用住房，这个思路虽然尚在考虑和研究之中，但是，已有地方政府开始试点。河南郑州已经开始“三房合一”的“大并轨”试点，原有经济适用房、廉租房、公共租赁住房并轨运行，经济适用房不再销售，统一向应保群体647出租。山东省烟台市也准备进行“大并轨”试点。648

一旦“公租房并轨”大面积推行，就意味着，唯一对商品房价格有抑制作用的针对中低收入者的住房保障将彻底缺位。这部分人群除了极少数符合公租房的条件，大部分都将被逼向商品房市场。

公租房不可能取代经济适用房，因为经济适用房具有产权，可以满足中国人根深蒂固的对“拥有”（70年）房子的需求：由于几千年小农经济生产方式和传统价值观念的影响，国人对于房地产等不动产多多益善的占有欲望，以及甘愿为儿孙留下财产的特殊国情，是其他很多国家难以比拟的。649

相比之下，公租房对商品房不具备任何威胁。因此，顺便查阅一下新闻报道，积极推动取消经济适用房的基本上都是房产商及其代言人。

还必须要说的是，由于有关部门监督不到位，导致偷工减料等行为大行其道，加之城市规划缺少远见，不断进行拆迁，使得中国的住房寿命远远低于国际标准。

国家住房和城乡建设部副部长仇保兴曾表示，我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年新建面积达20亿平方米，使用了世界上40%的水泥、钢筋，建筑的平均寿命却只能维持25～30年。而根据我国《民用建筑设计通则》，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50～100年。而英国、法国、美国的建筑统计平均使用寿命分别为132年、85年和80年。“我们有5000年的历史，却少有50年的建筑”。650(www.xing528.com)

据建设部统计，2003年，我国因拆除房屋浪费了1858.3亿元。651

《人民日报》给出了更具体的数据：2002年，全国城镇共拆迁房屋1.2亿平方米，相当于当年商品房竣工面积3.2亿平方米的37.5%；2003年，全国城镇共拆迁房屋1.61亿平方米，同比增长34.2%，相当于当年商品房竣工面积3.9亿平方米的41.3%。我国是世界上最大的建筑工地，每年建成的房屋面积高达16亿～20亿平方米，超过发达国家年建成建筑面积的总和。

大拆大建造成巨大的能源、资源浪费和环境污染。建筑运行能耗占我国能源总消费量的比例，如果加上施工生产环节的能耗，高达46%。建筑用能排放的温室气体已占全国总量的25%。652

大拆大建造成的另一个恶果，是堆积如山的建筑垃圾。中国建筑的寿命通常是30年，而美国是75年，欧洲甚至更长。大量建筑被拆毁，又在原址上建新楼。中国2011年由此制造的建筑垃圾超过20亿吨。日本的建筑垃圾回收比例高达95%，但在中国，只有不到5%的建筑垃圾得到重复利用。653中国资源综合利用协会秘书长王吉位说：“建筑垃圾其实可以百分之百再利用，而目前得到循环利用的才几千万吨。”654

房地产越来越火热的时候，制造业快速地冷了下来。

在房地产热火朝天发展的这些年，全社会最优质的资源——宝贵的信贷、优秀的人才、睿智的企业家……蜂拥进入房地产领域，使得整个社会的资源配置发生了巨大扭曲。从2003年开始，中国房地产业步入了最辉煌的阶段，而中国的制造业则因资源配置的畸形而错失宝贵的升级机会。可以从某种程度上说，房地产辉煌的10年，也是中国制造业失去的10年。

中国社会科学院学部委员吕政先生撰文指出，高房价对建设创新型国家具有颠覆性的破坏作用。

首先是迫使高端科技人才外流。我国的科研机构、企业工程技术研发中心、科技人才等科技资源主要集中在大中城市。大中城市房价过快上涨，超出了包括科技人员在内的工薪阶层的购买能力，使他们难以安居。目前，硕士和博士毕业生进入工作岗位时的年龄大多在25～30岁之间，已到了结婚成家的阶段。他们每月的工资收入约为3000～5000元，用于租房的支出要占其月收入的50%，经济上的压力使他们中的很多人不敢结婚生子，更难以安心做好科技工作。

无论是大中城市商品房的绝对价格，还是房价与家庭收入的比例，都显著超出发达国家的水平。国内租房或买房的艰难，迫使许多重点大学毕业的学生，特别是理工科的毕业生越来越多地选择了出国。一方面，国家财政不断增加教育经费的投入，另一方面高房价又导致大量优秀科技人才流向国外。已经在国内就业的科技人才，不少人是“身在汉营心在外”。高房价实际上是一种为渊驱鱼的政策。

其次是高房价导致房地产商的超额利润，削弱了工业创新能力。一方面，建设创新型国家，必须使企业成为技术创新主体，但高房价提高了企业的人力资源成本，削弱了企业积累能力。另一方面，房地产的利润远远超出制造业的平均利润，必然诱导企业剩余资本投向房地产而不去追求技术创新。实际情况是，我国几乎所有的大企业都在参与房地产开发，并且，房地产开发成为其重要的利润来源。一些中小企业的投资者，虽然不搞房地产开发，但剩余资本用于小批量的炒房成为普遍现象。因此，高房价对建设创新型国家具有颠覆性的破坏作用并非耸人听闻。655

由于房价上涨带动房租上涨、物价上涨，制造业越来越不堪重负。

2012年7月，运动服装巨头阿迪达斯宣布关闭在华的唯一一家自有工厂。中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立分析，阿迪达斯撤离的原因是企业成本迅速增加，希望把生产线迁往成本更低的东南亚国家：“房价的快速上涨，推动土地价格及租金上涨，更重要的是，房价上涨倒逼工资上涨。在中国东部很多城市，即使地方政府给予土地价格的优惠，工厂建起来了，工人也难以在城市生存和扎根。”

“除了成本上升之外，房价持续上涨的另外一个副作用是分流产业资本，导致企业家创新的动力下降。”自2003年以来，大量资本向房地产行业聚集。无论国企还是民企，都热衷于搞房地产开发，科技进步、自主创新等被抛到遗忘的角落。

中国经济要想在未来的几十年有所作为，一定要“去房地产化”，这是世界各国经济发展的经验总结，“去房地产化”已成为新的共识。日本之所以在二战后迅速崛起，得益于制造业的后来居上，但20世纪80年代后搞起了“泡沫经济”，在房地产泡沫破灭后，日本经济陷入了持续20年的衰退。

欧洲各国在欧元出现后，出现了明显分化的走势。除德国以外，其他各国的房价都出现大幅度上涨，最典型的是西班牙和希腊，随后，这些国家陷入了严重的债务危机。德国在欧债危机中屹立不倒，最关键的原因是它的房地产价格连续几十年不涨，确保了德国制造业的强大优势一直存在。656

在危机的时候，更容易看清楚一个国家的实力。德国在次贷危机、欧债危机中的强势表现，令全世界刮目相看，这个不靠房地产而靠脚踏实地做制造业强大起来的国家，从容地度过了一次又一次危机。

德国是世界上少有的在进入发达国家行列以后，制造业仍然保持很高比重的国家，德国产品质量享誉世界，成为其保持强劲国际竞争能力的保障。657

德国素有重视制造业的传统。早在1841年，德国经济学家李斯特就特别强调制造业对提高一国国民经济竞争力的重大作用。现在，人口仅8300万的德国，出口额超过其GDP的1/3，从而排在中国、美国和日本之前成为商品出口的世界冠军。其出口总额中，87%来自工业制成品（2006年）。在制造业新技术的扩散方面，德国制造业新产品占企业销售总额的比例高达40.3%，远远高于欧盟28.6%的平均水平。658

2010年，欧盟27国工程机械制造业产值约为250.7亿欧元，同比增长19.2%。其中，德国工程机械制造业产值82.6亿欧元，约占欧盟总产值的32.9%。659也难怪，德国何以稳坐欧元区老大的位置而无人撼动了。

试问，如果德国的房价也常年保持高速上涨，炒楼、炒房的收入远远超过踏踏实实从事制造业的收入，德国人还能那么踏踏实实地做制造业吗？在高房价的重压之下，德国的青年一代的理想会不会也被拥有一套房子的更现实也更具体的目标所替代？

为什么一定要特别强调住房的福利属性？首先，住宅物高价贵，远非一般商品所能比拟，它动辄几十万、上百万元的身价对于普通工薪阶层来说是一个天文数字，更不用说温饱有忧的低收入阶层了。如果不向这些人提供适当形式与数量的住房福利，他们就可能沦为无家者而露宿街头。这当然会增加整个社会的不安定因素和运行成本。

其次，通过多种形式（包括实物或现金）的住房补贴把国民收入的一部分从富人手中转移到穷人身上，正是国家财政扮演“转移支付”和社会平衡角色所具有的功能，也正是实现社会公平的必要手段之一。否则，穷人的利益得不到必要的保障，社会进步便无从谈起。660

住房的福利属性，还有很重要的一点，就是让民众不为住房问题而忧虑，能够安居乐业，创造财富，推动整个社会的繁荣进步。同时，确保人们的理想和价值观不因对住房这种生活必需品的过分追逐而被扭曲，被严重物欲化、功利化——以德国为代表的发达国家，已经树立了很好的典型。

但恰恰这些方面，在中国完全被扭曲了。暴戾、空虚、浮躁、贪婪之气的弥漫，乃是物欲化的必然结果。本质上是生活、工作必需品的房产，不仅被扭曲成这个社会丈量成功、爱情等的重要标准，而且，也成为少数人掠夺、洗劫他人劳动成果的工具，成为埋葬普通人幸福的梦魇。

房子如同一列高速行驶的拉大贫富差距的火车，坐在房子里面的人，财富不断上涨，甚至可以不劳而获；而在房子外面的人，无论如何努力，都离房子越来越远，生活的幸福感被沉重的房租剥夺走……

当一套房子取代对未来人生的美好规划而成为年轻人的追求目标，当成为科学家、军人、诗人、哲学家、艺术家等纯洁的理想被拥有一套房子的具体理想冷酷地撕成残破的碎片，当房产作为选择爱情、婚姻的标准被普遍接受时，一个民族血液中流淌着的源自伟大祖先的高贵灵魂和圣洁的品质已经遭到无情的玷污和亵渎。

这或许是最悲哀之处。

一个立志实现伟大复兴的民族，首先必须精神上站立起来，以高贵的姿态优雅而勇敢地傲视一切困难和挑战，并以充满温情的悲悯之心对同胞奉献关心和仁爱。一个有爱心、有包容心、有尊严的群体，才能积聚力量，洗刷掉我们这个苦难民族一百多年屈辱历史中的斑斑血泪，实现伟大复兴的梦想，并迎来荣耀、辉煌和尊重。