房地产业稳步复苏，经济大趋势现实篇

房地产的稳定与否、房价的起伏，对于经济的可持续发展意义重大。

在《中国怎么办——当次贷危机改变世界》中，笔者分析了次贷危机的形成根源。其中提到，在美国银行业手中，有大量抵押的房产。这些房子是在次贷危机恶化最严重的时候，被贷款者放弃而“落入”银行手中的。

在美国银行业的术语中，有一个专有名词“止赎”。在国外，贷款买房后，房子抵押给了银行，贷款者需要通过还贷来赎回自己的房子。一旦贷款人无力还款，银行强行收回其房子，就称为“止赎”。393这些被收回的房子，银行会择机拍卖。

在次贷危机最黑暗的日子里，银行手中迅速“积聚”了大量房产。我们不需要看专业的数据，仅通过几则新闻就可以了解这种情况是何等“壮观”。

2007年9月18日，美国房地产市场研究企业RealtyTrac公司的研究显示，当年8月，美国因购房者无法继续偿还贷款而被银行没收的房屋数量为24.4万套。394

据美国《新闻周刊》2008年9月报道，美国房地产跟踪公司统计发现，美国被银行回收的房产已达到82万套。该公司高级副总裁里克•沙尔加预计，到2008年底，银行回收的房产可能达到120万套，占美国待售房产总数的1/3。并且，银行回收房产的速度在短期内不会放慢。395

一直到2011年4月，也即距离笔者曾经推导出的美国房价正式步入上涨轨道时间仅半年多的时候，美国的“止赎”潮还没有停止。当年一季度，美国共有68.1153万幢住房收到了违约、拍卖或已被银行收回的通知。美国官方发布的数据显示，当时次级贷还款超过60天的拖欠率已逾15%，预计将有220万尝试次级贷赚钱梦的人最终将被银行扫地出门。396

通过这几则新闻，我们不难得知一个重要信息：银行手中“被迫”积聚了大量房产！一旦美国房价重新步入上涨轨道，这些房产将迅速升值，美国金融业的资产状况也会立即好转，笼罩在美国经济上空的沉重的雾霾也将迅速消散。

理解了这一点，就很容易理解房地产复苏对于美国经济的重要意义：一方面，它的好转将促使金融业的状况迅速好转；另一方面，房地产的复苏可以带动60个左右的行业复苏。这对美国虚拟经济和实体经济的重要性都是不言而喻的。

房价能否上涨，最终取决于民众的实际购买力。

为了促进房地产业的复苏，奥巴马政府采取了多重措施。

其一，通过减税等政策，促进以制造业为代表的实体经济的复苏，增加就业岗位，增加民众收入，提高民众的购买力。

减税对于实体经济的最大促进作用不仅在于促使企业加大生产，提供新的就业岗位，增加工人工资；也不仅限于增加民众收入，提高其购买力。减税还能给美国带来更多益处。

日本、加拿大和英国等国都避免对本国企业的海外获利征税，而美国却与之不同，它是全球主要经济体中唯一执行对本国企业全球收入课税制度的国家。这样，就导致美国企业在海外的盈利不愿汇回国内，以避免高额的税负。而美国的税法同时也有“延迟缴税”的规定，即美国公司可以把在海外赚到的钱继续留在当地投资且免交相应的公司税，只有在把盈利带回美国国内的情况下才需向政府纳税。但美国公司如果把海外盈利保留在海外，那么它们就可以无限期地延迟纳税。

有批评者称，美国这项政策鼓励企业加强其海外业务，而不是回国创造就业机会。

美国企业海外的资金量，从下面两个数据就可见一斑。第一，据美国国会估计，每年都有高达1000亿美元的资金，原本该进入美国国库，却流入那些“避税天堂”。2009年美国财政部给出的数据显示，2004年美国跨国公司的境外7000亿美元资产仅交税160亿美元。第二，JP摩根证券的研究显示，在标准普尔500大企业（金融业除外）持有的近1万亿美元现金中，高达30%～40%存放在美国以外地区。397

假如美国政府继续大幅度减税，就会鼓励美国的跨国公司加快回归美国本土的步伐，这不仅会加速美国制造业等实体经济的复苏，增加新的就业机会，也能给美国政府带来更多税收——这又会成为美国进一步减税的底气。当然，也会对其他经济体（包括中国）产生抽血效应，而这一点正是特别值得我们关注的。

当美国要加速本国跨国公司回归美国本土的步伐时，就可能比较大幅度地降低公司税税率——可以把这一点作为判断美国战略大调整的一个明确信号。

其二，促进民众信心的恢复，推动股市等上涨，增加民众的收入。

西方发达国家在经济政策方面基本都是走民富路线，因为只有这样才能赢得选民的支持，否则，就根本掌握不了权力。这种源于制度本身的力量，决定了政府的政策选择，是如何全方位地提高民众的收入水平。

股市的好转是多重因素交织影响的结果，但像奥巴马那样明确“号召”民众买股票的情况，的确是不多见的。2009年3月3日，奥巴马在华盛顿表示：从上市公司的盈利数据看，现在是入市买股票的好时机。政府正努力使信贷市场流通顺畅，企业投资趋于正常，失业率等数据回到正常范围之内。398几天后的3月6日，美国股市在6470.11点筑底，之后稳步上涨，并在后来屡创历史新高。(www.xing528.com)

也许，美国股市筑底与奥巴马的表态仅仅是一个巧合，但奥巴马的明确态度所带来的激励作用却是显而易见的。

下图为奥巴马建议民众买股票之后的美国道琼斯指数月K线图。奥巴马提出建议的时候，的确“是入市买股票的好时机”。美国道琼斯指数从2009年3月的6470.11点，上涨到2013年12月的16586.65点，屡创历史新高。

其三，继续鼓励移民。

美国没有像澳大利亚、加拿大那样，抬高移民门槛，而是继续采取优惠措施吸引移民。

移民的涌入“不仅为美国带去了大量投资资金，创造出了更多的就业机会，更重要的是，美国是一个消费拉动经济发展型国家，有消费实力的富人大量移民美国，将重启美国消费时代的辉煌，让美国从危机的阴霾中走出来，重新成为引领世界经济发展的火车头。至于美国的房地产，也将慢慢走向良性复苏。奥巴马曲线救市，不能说不智慧”。399

移民，尤其是来自中国的移民，对美国房价的止跌上涨具有重要意义。美国全国地产经纪商协会发布的一份报告显示，2011年3月到2012年3月，国际买家在美国购买房产的总金额为825亿美元，其中中国买家占11%，约为90亿美元，仅次于加拿大购房者。而2009年，中国买家的比重只有5%。400

美国白宫数据显示，2000～2010年间，全国约40%的新业主是移民；加利福尼亚州逾80%的新增业主是移民；在纽约，这个数字超过2/3；在南部各州，超过1/4的房子也落在移民名下。

南加州大学发布的报告称，未来10年中，新移民购房需求增长主要来自6个州：加利福尼亚州、纽约州、新泽西州、马萨诸塞州、康涅狄格州和密歇根州。以加州为例，未来10年，移民购房者将增长71%。401

移民帮助推高美国房价，而房价过低正是目前美国房地产行业低迷，继而造成经济增长乏力的重要原因。奥巴马援引最近的一份报告指出，仅移民这一因素，一般业主已看到他们的房屋价值上升数千美元。白宫房屋政策委员会主任穆诺兹表示，移民改革将令房价大幅上升是不争的事实。402

为了让更多人买得起房，奥巴马政府降低门槛，确保负责任的房主能够节省再融资抵押贷款的成本。奥巴马还提出了改革住房金融体系，确保公众能够获得安全的负责任的抵押贷款。403

奥巴马政府的改革促进了房地产的复苏。

下图为2012年标普/凯斯-席勒房价指数（S&P/CS）经季节调整后的数据。

数据来源：Standard&Poor’s index committee。

从上图不难看出，美国房价在2011年底开始筑底，2012年稳步上涨。综合标准普尔和美国其他机构发布的房地产数据来看，美国的这次房价上涨与2009年5月以后在刺激政策推动下的上涨不同。那次上涨缺乏实际需求的支持，因而不能持续，很快又回落，甚至创出了次贷危机爆发后的新低。而始于2011年底和2012年初的这次上涨，则更多的是需求推动，显得更加稳健。

2013年1月，美国房地产资讯网站Trulia发布的报告显示，在接受调查的100个主要都会区404中，82个在2012年出现年度增长，数量远多过2011年的12个。房价在2012年加速上涨，价格上升有助于推动新屋兴建，也鼓励屋主出售房屋，对缓解房屋库存短缺问题有所帮助。

Trulia发布的报告指出，2012年全年住宅供应量短缺，是房市改善缓慢的因素之一。在众多都会城市中，拉斯维加斯的房价较一年前涨幅超过16%，而2011年同期，当地房价下降超过11%。亚利桑那州凤凰城的房价2012年上涨26%，而2011年的涨幅是4.2%。405

实际需求所推动的房地产复苏成为美国经济全面复苏的一个重要基础。值得一提的是，美国房价与历史高点相比，还有相当大的成长空间。这意味着，美国经济增长的后劲依旧强大。

当我们从相对宏观的角度来看经济问题的时候，有些读者可能会感到枯燥乏味。但实际上，无论从了解经济发展的前景还是从具体的投资来看，这些知识的了解都是非常有必要的。对于任何一个经济体而言，其趋势的发展都与资源的引领作用有直接的关系。

写到这里，笔者还想补充一点。当我们能够看到美国坚持较为宽松甚至打算进一步放开移民的政策时，我们就知道，这是美国避免走入老龄化局限，引进“资源为王”理念中最核心的优秀人才，推升房价，促进经济复苏的战略思想的体现。看到这一点，我们就能更准确地对美国房价的走势做出准确判断。同时，这也能帮助我们更准确地找到投资的热点。比如，当时笔者所带的学生根据对美国房价的判断，选择了美国建筑、装修业代表企业Sherwin-Williams公司的股票（SHW），收益非常丰厚。这是因为，当美国政府用心促进房地产复苏的时候，这些公司是最直接的受益者，美国政府的努力所引领的资源流向，为我们更好地做投资选择提供了非常具体的参照。而美国股市下一步的投资方向，将在此后的章节中进行具体分析。