未来二十年，房地产泡沫必破

经济政策从来都是牵一发而动全身的。资源是有限的，当有限的资源向某一领域过分集中的时候，必然导致其他领域的萎缩甚至萧条。比如，投机热会吸引大量资源向投机领域聚集，从而对实体经济造成抽血效应，制约实体经济的发展。关键是，能否及时发现问题并有足够的勇气和智慧解决问题，把资源的配置、流动重新引向正确的轨道。

也许，很多年轻的读者对20世纪90年代初期的房地产热没有什么印象，但是，那时的房地产热即使在今天看来，也依然显得那么触目惊心，不仅热得快，而且热得发烫！但这个泡沫很快就破灭了——是被政策强行刺穿的。

在中国经济发展史上，这是一个极其重要的带有标志性的事件。

我们从头来分析。

1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足300平方公里43的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。1992年初，邓小平发表视察南方讲话。随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。

海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，大部分是炒地皮的。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。据《中国房地产市场年鉴1996》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年，增长超过4倍。

与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。

1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府以每亩几万元的价格批出去的土地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。

在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。

泡沫生成期间，以四大国有商业银行为首的银行资金，国企、乡镇企业和民营企业的资本，通过各种渠道源源不断地涌入海南，总数不下千亿元。

几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。44

我们不妨试想一下，如果这种快速成长的房地产泡沫延续下去会导致什么？

首先，身在其中，人们只看到借助泡沫带来的快速赚钱效应，而看不到泡沫本身。这种赚钱效应一旦形成，就会产生巨大的示范效应，不仅海南、北海，还将有更多的地方疯狂涌入这一领域，吹起更多的泡沫。

从经济学的角度来看，这种示范效应还意味着：信贷资源、人力资源等飞速地向房地产领域集中。1992年，尽管中国人民银行采取了宏观调控措施，加强货币供应量的控制，但各地投资迅猛，控制贷款规模的难度非常大。当年，M0、M1和M2分别增长36.4%、35.9%和31.3%，零售物价增长5%，GDP增长了14%。45就全国而言也是如此，1992年，固定资产投资环比增长37.6%，1993年更是高达50.6%！46

下图为中国1986～1993年广义货币供应量（M2）。

数据来源：《中国金融年鉴》47(www.xing528.com)

我们知道，所谓的“房地产热”在中国一直伴随着投机、炒作等狂热的符号。假如投机能够在很短的时间内牟取暴利，那么谁还愿意脚踏实地地经营实体企业，赚一点相比之下仅能称得上“蝇头小利”的利润？这将对刚刚起步的制造业、高科技产业等产生釜底抽薪的作用，从而导致对中国意义更为重大的制造业、高科技产业因相关资源流入的大幅度减少而夭折！

恶劣的影响不仅如此。

投机牟取暴利的最大恶果是：它告诉人们，通过投机取巧就能不劳而获，比踏踏实实付出辛勤劳动能赚更多的钱！这将彻底扭曲人们的价值观，使社会产生一种扭曲的激励机制，鼓励人们以更大的狂热进入投机领域。而那些获取暴利的人，由于并非源于自己的辛勤付出，不会有感恩意识。从某种意义上来说，中国暴富的群体常常充当为富不仁的角色，也与此密切相关。

显然，如果中国不尽快遏制房地产投机热，后果不堪设想。

但面对泡沫，面对飞速增长的亮丽数字，既得利益集团是很享受的，地方官员也是很享受的。在层层阻力之下，要捅破泡沫不仅需要大智慧，更需要大勇气。

幸运的是，中国此时遇到了敢于担当的领导。

1993年6月9日，时任国务院副总理的朱镕基主持召开国务院总理办公会议。他说：“当前经济形势的走向有两个特点：一是经济发展速度越来越快；二是票子越发越多，物价涨幅越来越高……现在的问题是，不认真抓深化改革，抓企业的机制转换，抓经营管理、技术进步，抓质量、品种，抓扭亏增盈，而是成天在那里扩大投资规模，上基建项目，搞房地产、开发区，到国外招商。你说给钱就能把经济搞上去，我看未必……我们保企业的生产资金，但有的企业把生产资金拿去搞房地产了，而且还亏掉了，这怎么得了啊！这样的企业我们保得起吗？！”48

这番讲话中饱含着对地方政府重房地产而轻视实体经济发展的急功近利心态的忧虑、批评，即使在今天读来，依然充盈着高瞻远瞩的洞察力和坚决遏制投机的毫不动摇的决心。

1993年6月23日，朱镕基副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，其中的16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

1994年1月8日，国务院总理办公会议讨论房地产业发展问题。朱镕基在送审稿《防止房地产业盲目发展》上批示：“目前，盲目大上，重复布点，规模已超过承受能力，建成后也不可能充分利用，还债都会有困难。”这篇发表于《人民日报》的评论员文章严厉指出：“目前，全国的基本建设规模仍居高不下，一些地方、部门和单位，不按国家有关规定，超越批准权限，有的甚至自行其是，盲目上项目。‘房地产热’又有所抬头，给国民经济的发展和抑制通货膨胀带来极为不利的影响，必须引起我们的高度重视；今年要把防止房地产业盲目发展作为压缩固定资产投资规模、优化投资结构的重点，从年初开始就要抓紧抓好，抓出成效。”49

由于及时刹车，房地产调控迅速取得了效果。

这场调控的“遗产”，是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，“烂尾楼”面积超过了三亚，被称为“中国的泡沫经济博物馆”。

开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂，项目大幅贬值，其处置难度也超出想象。据统计，仅建设银行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20%，现金回收比例不足20%。一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。

1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效，仅仅2年零10个月后，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。从1999年开始，用了整整7年的时间，海南省处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。50

海南、北海房地产泡沫迅速成长、膨胀起来，而后又迅速被捅破，这对中国具有极其重要的意义。它向全社会传递了这样一个信号：中国不会容忍不劳而获的投机狂潮出现，在投机者因悖逆政策的指引而陷入悲惨的境地后，资源被重新引领到以制造业为代表的实体经济中。