房产投资的得与失-《理财就靠这几招》

第九章　房产投资，有得有失

置业投资如同在股票市场中搏杀一般——机会与风险并存。如果不能把握投资的方式、投资的类型、乃至投资的时机，房产投资的回报就很渺茫，甚至被套牢。而在房地产市场解套无疑要比股市更难。因此房产投资要慎重，再慎重。

房地产投资的类型

房地产投资是一项复杂的、收益和风险共存的经济活动。房地产投资过程中不确定性因素影响较大,并给投资者带来较大风险。在房地产投资活动中,投资者要选择适合自己的投资类型。

一、从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。

（1）直接投资

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。

◆房地产开发投资

房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目方案、规划方案和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

◆房地产置业投资

房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手房。

（2）间接投资

房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。

◆购买住房抵押支持证券

个人住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，经过近30年的发展，已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。所谓抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为抵押支持证券（MBS），然后通过出售证券融通资金，购买证券的投资者也就成为房地产间接投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。

◆购买房地产开发投资企业的债券、股票

为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。通过公司直接或间接上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题。债券或股票的投资者，也就分享了部分房地产投资收益，成为间接的房地产投资者。

◆投资于房地产投资信托基金

房地产投资信托基金（REITS）是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITS选择投资的领域非常广泛且具有很多优越性：第一，收益稳定，因为REITS的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITS投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITS的股份转换为现金。这是因为，其股份可在主要的交易所交易，买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。

二、从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。

（1）地产投资

即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。

（2）住宅房地产投资

住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营

（3）商业房地产投资

这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。

（4）工业房地产投资

我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。

三、从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。

（1）出售型房地产项目投资

这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

（2）出租型房地产项目

这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

（3）混合型房地产项目

这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

投资学课堂：

投资者了解的越多，就越可能归避风险或减少风险损失，使投资收益得到保障，让房地产投资在一定的风险下达到最大预期收益或在一定的预期收益下对应的风险最小。

购房前首先要明确购房预算

一套房子，少则几十万，多则上百万，对于普通的工薪阶层是一个相当大的投资，有些购房者初次置业时，常会造成预算一再超支，甚至形成“买得起住不起”的紧张局面。

投资者在明确购房目的后，需要制订一个详细的购房预算，从而正确估算自己的实际购买能力。

◎先考虑支付得起的房子，再考虑喜欢的房子。

◎购房预算可以帮助购房者准确把握自身的实力和购房方向，选择适宜的房价、房屋面积、户型等。

中国有句古话：“凡事预则立，不预则废。”具体而言，合理的购房预算要“预估”以下四个方面：

一、要预估可支配的投入

（1）银行存款。

（2）可变现资产。如可以套现的股票、基金等理财产品，可以上市出售的旧房等。

（3）短期借款。

（4）已缴存的公积金。公积金虽然在购房前不能提取，但在取得购房合同或购房协议、购房发票后就可以申请。缴存比例高、时间长的公积金将是一笔不小的可支配投入！

◎大多数购房者都会使用贷款，可支配的资金至少要满足最低首付款金额，使用公积金贷款和商业贷款的首付比例是有差异的。

二、要预估各种购房费用

买房的时候，计算的通常都是房子多少钱一平方米和房子总价是多少，以为支付了要交的房款，房子就能属于自己了。

事实上，除了买房款，购房者还要支付林林总总的费用，虽然大多数费用的数目都不大，但很多时候购房者会被这些收费名目搞得头昏脑胀，还要眼睁睁地看着兜里的钞票哗啦啦地往外流。所以，对房价之外还要准备多少钱，购房者要有一个全面的正确的认识。

由于各地政策不同、房屋性质不同，在费用上有很大的区别。

以下是以在北京购买一套普通商品住宅为例，列举了收房前后可能发生的几个大项支出。

以2008年11月1日以后在北京购买的一套75平方米、总价80万、首付20%和公积金贷款的普通住房为例。

契税：8000元

公共维修基金：多层住宅为75×100＝7500元，高层全现浇结构为75×150＝11250元，高层框剪结构为75×200＝15000元

按揭费用：800000×（1-20%）×5‰+min（1500, 800000×（1-20%）×3‰）＝4700元(www.xing528.com)

按照每年24元／平方米的集中取暖计算，首期取暖费用为24×75＝1800元

装修费用按1000元／平方米 （中国建筑装饰协会2006年调查数据）计算，约为1000 ×75＝75000元

初步估算，首付款之外还需准备近10万元，这还不包括由车位产生的相关费用！

可支配的投入千万不能满打满算，认为只要能付得起首付款就可以做出购房决定了，后期往往会出现因手头资金不足延期收房，收房后没钱装修等窘境。

三、要预估购房后的家庭收支状况

家庭收入主要以每月固定的来源为主，目前每年可提取一次的公积金也可算作一个潜在的收入来源；月供会是很大的一块家庭支出，月供的多少由您选择商业贷款还是住房公积金贷款，以及月还款的方式决定。

从2009年开始北京公积金实现了一个月一支取，对北京的购房者来说将是一个非常利好的消息，每月的还贷压力得到了缓解！因此，有公积金的购房者一定要关注当地公积金政策的变化!

据专家测算，购房还贷支出只占到家庭总收入的30%以下才是安全的。如果收入预期增长前景比较看好，这个比例可以适当提高！

四、要预估购房总价

预估完可支配的投入、林林总总的购房费用以及购房后的家庭收支状况后，对自己能买什么价位的房子基本上能做到心中有数，但究竟什么样的房价才比较合理呢？

多数购房者谈到买房，首先考虑的就是单价高低，而忽视总价。

据业内人士测算，购房总价控制在家庭年收入的6倍以下比较合适。在这个价位下，若首付20%、贷款20年，购房后每月偿还贷款的支出将在“不超过家庭月收入50%”的范围，其余50%的收入还能够较好地维持丰富多彩的生活支出。可见，结合财务情况，合理预估购房总价，才可能让购房者不把自己的后半生置于房贷的压力下。

购房可不是件容易的事儿。面对售楼人员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语，您是否会感到迷惑不解？因此，在去售楼处实地看房前，掌握一些基础的房地产知识、术语，这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得您是毫无购房经验的菜鸟。

投资学课堂：

购买房产，对于任何一个家庭来说都是相当大的投资，因此购房前有必要拟订一个购房预算。

选房时要做到“望、闻、问、切”窗体底端

选房是一个非常个性化的过程，但也存在某些共性。归纳起来，就是要做到“望、闻、问、切”。

中医在长期的医疗实践中，总结出了四种论断疾病的方法，这就是望、闻、问、切四诊。买房对于大多数人来说是一件大事，因此，我们在选房时也要巧妙地运用“望、闻、问、切”四诊，不断地察看房子的里里外外，千万不能急于求成，妄下判断。

◎望

多了解市场行情。最起码要了解房价走势以及热点区域。例如自己所在的城市近期房价涨跌势如何，哪些区域涨跌快些，哪些区域慢些，哪些楼盘卖得火。其次，对一些大的开发商和项目要有所了解。一般而言，品牌开发商的项目品质会比较有保证。此外，至少要学会看楼书、沙盘，看户型图、样板间，这样才能用更专业、实用的眼光去看房。

◎闻

有空多跑售楼处。跑售楼处有一个基本的好处，就是您可以知道这个项目大致要多长时间竣工，现在进展到什么阶段，以及周边的交通配套等情况。一周跑上两三家，一个月就是8 ～ 12家，这样货比三家，最后所做的决定就会更准确，至少不会离谱到哪儿去。

通过多种媒体掌握信息。平时多看报纸、多上网、多接触电视及户外媒体的楼宇广告，万一没时间跑售楼处，从媒体上了解项目信息也是个好办法。在资讯高度发达的今天，房地产已是媒体资讯和广告的重要支柱，通过媒体一方面可以掌握楼市宏观的发展形势，较准确地判断其下一步的走势；另一方面，多数楼盘都会通过媒体做广告，我们可以从各类媒体中了解大量的楼盘信息。

◎问

善于在售楼处提问题。当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。在售楼处应尽可能多地提出疑问，包括楼盘的销售方式、具体价格、入住时间、入住条件、车位、交通、配套、公摊、户型、物业等等，不能错过每一个细微的问题。

◎切

到实地进行考察。百闻不如一见，了解的信息再多都不如到实地去走走。考察的内容包括内外两方面。内，就是居住区以内的交通、配套、户型等，并具体到房子的防水、墙角、室内装潢和做工、采光、墙体、茶座、厨房卫生间等细节的问题。外，就是居住区以外的交通、教育、医疗、商业、娱乐等配套，甚至包括居住区到上班地点的距离。这些都要自己亲临现场才能知晓，而不能听开发商的一面之词。

投资学课堂：

作为地产投资者，不论投资能力的大小，也是做要精挑细选，慎而又慎的。如同任何投资一样，盲目跟风是大忌。

选择合理的房贷，摆脱房奴压力

在选择房贷产品时，首先应该了解各银行提供的房贷产品优惠的幅度。以此判断是否适合自己的实际情况。

第一次买房对大多数年轻人来说，是头等大事。买第一套房子应该选择怎样的房贷方案，才能让自己的生活不会因为背上沉重的房贷负担而变质？新房和二手房从理财角度来说哪个更划算？这些看似简单的问题不但直接关系到购房者能够享有的居住条件，而且一旦处理不当，日常生活的质量就会受影响。

首次置业，100万元以内的总价，年轻人该如何支配自己的收入才算合理的？相关人士建议：年轻人第一次买房，房贷支出不宜超过总收入的50%，从理财的角度来说，买新房比买二手房享有更多优惠。

每月还贷额度，不宜超过收入的一半

买房置业是一笔巨大的开销，对处在事业起步阶段的年轻人来说，即便已经拥有一定的经济实力，贷款买房前也要慎重衡量自身的还款能力。目前，包括工商银行、建设银行、农业银行等多家银行在内，在审核购房贷款时，一个共同的参考指标是还款人的月供不得超过收入的50%。对于购房者来说，想要在贷款购房的同时保证生活质量，其月供额度同样需要依照这一指标，即月供不宜超过收入的一半。

“从以往的经验来看，大多数年轻人第一次购房，总价一般控制在100万元以下。” “月供和收入的合理比例是1:2，当然如果享有公积金、住房补贴等福利待遇，或者家庭的总体收入水平较高，这个比例可以适当放宽。”

具体到个人来说，一般月收入在5000元左右的首次置业者，月供不宜超过3000元；月收入在8000元即年收入在10万元左右的，月供一般控制在4000─5000元之间。

此外，对于首次置业需要支付的两成首付，有经济实力的购房者如果没有其他收益稳健的投资渠道，可以选择多付一些首付款，一来可以节省需要偿还的房贷本金，二来还可以节省累计的利息支出。

首付及房贷利率，新房比二手房更优惠

究竟是买二手房还是买新房？这是许多年轻人首次购房时面临的选择。多家银行给出建议：从房贷的角度来说，新房在首付、利率等方面都享有更多优惠。

“买新房首先可以省去一笔税费开支。” “对于那些房龄在20年以上的二手房，不但放贷审批会更加严格，而且要求还款人多付一成首付。”

此外，对于使用公积金购房的人群来说，购买二手房还可能比买新房受到更多限制。以工商银行的房贷政策为例，还款年限一项中，公积金购房的贷款年限加上所购住房的房龄不得超过40年。也就是说，如果购买二手房，特别是那些房龄偏大的老房子，还款人能够享有的还款年限相对较短，由此带来的月供压力也会有所增加。

从银行以往受理的房贷案例来看，一些二手房由于在落实户口、办理产权等方面存在问题，使得购买二手房的置业者遭遇了一些不必要的购房纠纷，蒙受了一些经济和精神损失。

还款方式不同，房款可省5万元

目前，比较普遍的两种还款方式是等额本息、等额本金。所谓等额本息，通俗来讲就是每月还款数额相同的一种还款方式，其每月需要偿还的本金增加，本息则呈下降趋势。与此不同的是，等额本金则是一种每月还款数额递减的房贷方式，其中每月需还本金不变，利息递减。

以一套总价为90万元的房子为例，首付两成后商业贷款72万元。按照目前7折的首套房贷利率4.158%、20年还款期计算，采用等额本息还款法，一共需要支付106万元的房贷；等额本金还款法则只需支付102万的房贷，两者相差4万元。这部分差额其实是利息的差别，等额本金需要支付的利息较少，因此不少购房者认为它比较划算，相当于节省了一部分房贷支出。

尽管如此，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是呈倒金字塔的结构，即早期的还款数额较高，并不是所有的年轻购房者都能够承受。此外，尽管等额本息需要支付的利息较多，但是它每月还款额不变，便于购房者支付。（具体到还款年限，目前受理房贷业务较多的工商银行政策是，商业贷款年限加上还贷人年龄不得超过70年。）

除了传统的等额本金、等额本息还款法，目前不少银行还为购房者提供了多种灵活的还款方式。对于平时还款压力不大的购房者来说，如果觉得每月一次的还款频率较低，可以使用每两周还款一次的“双周供”还款方式。

对于中高收入阶层来说，预期未来较短年限内，通常是10年以内，会有较大额度资金进账，而短期希望偿还较少数额的月供，将其余款项运用到其他投资领域，可以使用“气球贷”，大部分本金到期时一次性偿还。

对于刚刚参加工作，收入不稳定的购房者来说，还可以按照未来收入的不同制定每一年的还款额度，采用“移动按揭”的还款方式。（值得注意的是，对于这种灵活多变的还款方式，还款人需要牢记自己的还款周期和额度，及时还款，避免因为疏忽留下不良的信用记录。）

“目前新房执行的是两成首付、7折利率的房贷政策，但是如果还款人买的是二手房，约定俗成的规则是，首付比例和利率会上调。”据业内人士说，一些银行甚至不愿接手二手房的房贷业务，这是因为二手房在房产市场上转手出售，从保值的角度来说，会比新房存在更多不确定因素。

合理选择房贷，还能获理财收益

与以往单一的房贷产品不同，现在包括工商银行、建设银行、中国银行等多家银行在内，都推出了房贷理财产品。也就是说，除了节省房贷支出外，还可以从中得到一定的理财收益。

其中，多家银行均有推出的一种房贷理财产品叫做“存贷通”。通俗来说，这是一种通过活期存款方式抵扣房贷本金的理财产品。以工商银行为例，只要购房者在该行拥有5万元以上的活期存款，就可以办理“存贷通”业务。如果客户的存款总额为10万元，减去5万元的存款下限，剩余的5万元活期存款每年可以抵扣房贷的额度为5万元×80%×(4.158% -0.36%)=1,519元。其中，80%是工行规定的存款抵扣房贷比例，各家银行提供的比例各不相同；4.158%是目前7折的首套房贷利率，0.36%是活期存款利率。

“10万元存款既可以全额获得活期贷款的利息收益，其中一部分还可以抵扣房贷。” “对于那些拥有一定存款，但是因为需要资金周转或者投资的还款人来说，房贷还了，投资也没耽误，一举两得。”

此外，对于那些资金实力雄厚的购房者来说，即便采用全额付款的方式，同样可以通过房屋抵押的方式，获得一笔消费贷款，运用在其他投资渠道。

投资学课堂：

选对一款房贷产品，不仅可以月月省息，更可以让自己做个轻松还贷人。因此，买房投资者应慎重选择适合自己的房贷。