刘永泉商品房预售合同纠纷案

房屋买卖起争端，“实得面积”是焦点;合同是否有效力?各抒理由法庭辩。

原告:刘永泉

被告:江西乐平市有生城镇房地产开发有限公司

审理法院:江西乐平市人民法院

开庭时间:2003年9月9日

江西省乐平市78岁的退休教师刘永泉，2001年购买了一套商品房，发现房屋实测面积与销售合同上标明的面积不符，事后又得知该房地产使用年限为50年，与合同约定的70年有差异，于是将开发商告上法庭，要求退还房款及赔偿用于房屋装修的损失。然而，法庭在审理后却认为，原告刘永泉的请求缺乏事实依据，判决驳回了原告刘永泉的诉讼请求，案件诉讼费1000元由原告刘永泉承担。

刘永泉的案子告诉我们，当您在签合同行使您的权利时，一定要谨慎行事，冷静考虑，不要贪图一时的便宜，这样，才不至于懊悔。

现在开庭

审判长:乐平市人民法院民事审判庭依法公开审理原告刘永泉与被告乐平市有生城镇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，宣布开庭。

旁白:江西省乐平市78岁的退休教师刘永泉，2001年购买了一套商品房，发现房屋实测面积与销售合同上标明的面积不符，事后又得知该房地产使用年限为50年，与合同约定的70年有差异，于是将开发商告上法庭，要求退还房款及赔偿用于房屋装修的损失。

2003年9月9日上午8时30分，江西省乐平市人民法院依法组成由徐国江担任审判长，夏咏良、邵海寿担任审判员，徐娇君担任书记员的合议庭，开庭审理此案。

原告刘永泉及委托代理人江西景平律师事务所律师王伟到庭、被告乐平市有生城镇房地产开发有限公司法定代表人没有到庭，委托江西肇琪律师事务所律师汪立夫出庭参加诉讼。

法庭调查

审判长:开始法庭调查，现在进行当庭陈述。首先由原告一方当庭进行陈述。

原告:一、请求人民法院调查或判决被告退回原告购房款28000元;二、判令被告赔偿原告装房损失和其他损失15000元。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2001年9月26日，原告向被告购买位于乐平市商品房一套，并签订合同。《商品房购销合同》第2条载明:“建筑面积共96平方米;”第4条规定，“面积按实得建筑面积计算价格”。第7条载明:“付款优惠后即实际付款41280元。”当即付款70%即28000元。后原告通过测量，测得面积为88平方米。原告于2002年2月9日向被告提出书面退房申请，但没有结果。为此原告依据法律有关规定提出诉讼，望人民法院调解和判决。

审判长:被告现在由你当庭进行陈述。

被告:被告认为，原告所起诉的事实理由不相符合。建筑面积为96平方米，而我们办理的房产证以及现有的丈量跟合同所规定的建筑面积是相符合的。因此，原告方要求退房以及退回购房款，答辩人认为理由不充分。请求法院驳回对被告的起诉。

审判长:当庭陈述结束，现在开始进行当庭举证。下面由当事人提供书面证据。原告一方。

原告:首先向法庭出示一份原、被告方签订的《商品房购销合同》，其中里面还有一份原告交付购房款2800元的收据……

旁白:原告代理人出示的证据有《商品房购销合同》以及原告装修房屋所花费用单据，证明原告与被告之间存在商品房购销合同关系以及原告为装修所花费的损失。

被告乐平市有生城镇房地产开发有限公司对双方商品房买卖关系不持异议，但对原告认为其“所购房屋面积为实得面积”表示异议，认为建筑面积并非实得面积。同时认为，便条不能作为证据使用。

审判长:现在由被告举证。由你提供你方的书面证据。

被告:被告向法庭提供两份证据……

旁白:被告向法庭出示了房屋土地使用权证、原告房屋的产权证等八组证据，证明被告具有商品房开发的合法主体资格以及原告所购得房屋的建筑面积为96.10平方米的事实。原告刘永泉及代理人均表示异议，刘永泉认为，自己与被告签订合同中约定的96平方米应当是实际使用面积。被告的销售行为存在欺诈。

法庭辩论(www.xing528.com)

审判长:法庭举证、质证、认证结束。现在开始进行法庭辩论。首先由原告一方发表第一轮辩论意见。原告代理人。

原告:一、原告于2001年9月26日与被告签订的商品房购销合同合法有效……

旁白:原告刘永泉的代理人认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》是双方真实的意思表示，应受法律保护。原告购买了96平方米的房子，而实测面积只有88平方米，被告应承担违约责任。

原告:三、被告应返还原告购房款28000元及利息和损失15000元。因为购房面积误差超过了法律规定的3%绝对值，所以原告方依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第二款“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应当支持。”所以被告方应该将购房款给予返还、并且承担本案的利息4500元。其中15000元的损失，就是装潢所花费的费用。……

旁白:原告代理人发表完第一轮代理意见后，原告刘永泉作补充发言。

原告:我就认为这是有生公司设下的陷阱，误导消费者上当受骗。不承担公共建筑面积，96个平方米才4万多块钱，划得来，就买吧，谁知它还是个陷阱。商品住楼国家规定是50年，可为什么要在合同上写上70年呢?这也是一个陷阱。误导消费者上当受骗。如果你当时载明是50年的，这个房子我可能就不买，一代人都住不过来。我不是已经活到79岁了吗?我20岁买你的房子，我活到70岁不得另外去买房子去，这个房子一辈子都住不过，我就不会买了。到了50年，特别是中小城市，城市规划日新月异，政府有没有权利把楼底下20家店面拆掉啊?回答是肯定的，有权利，你期限到了嘛。那我们楼上还住着54家，拿古语形容:皮之不存，毛将焉附?我们不是成了空中楼阁了吗?可能有人会讲，万一政府给你规划了，还有补偿嘛。我不是白痴，我实得的面积是90平方米，90平方米6家分摊，一家15个平方米，按照补偿的规定，以前是300元钱，好，我的20年居住权就打水漂了，这不是上当是什么呢?大家都怨声载道，感到上当受骗了。我打这个官司的时候，有好多人要求跟我联合起来起诉。

审判长:现在由被告一方发表第一轮辩论意见。

被告:首先，原、被告双方签订的商品房购销合同合法有效。这一点已经得到双方认同。购买我方的商品房，根本不存在有任何欺诈、强迫的行为，或者诱使购房者购买我方的房屋。本合同签订完全取决于购房者的自愿。在合同内容上，本商品房购销合同是由我国建设部、国家工商行政管理局根据当时的法律法规的情况制定，并在乐平市房管局印制的正规合同。双方在购销房之时，完全按照合同的要求进行填写，其内容真实可信，且已经履行。为此，原、被告双方签订的《商品房购销合同》合法有效，应得到法律保护。第二点，他的意思一方面是想退房，另一方面又想继续履行。本代理人认为，原告方的要求理由是不充分的。在出售商品房时，没有违法，就应当得到法律保护。我方已向贵院提供了土地使用证，原告购房取得的土地使用证为70年，根本不存在原告所说的50年，该证应当是在原告方付清房款后会交给原告。望原告以证为准，不要发生误解。原告认为购房面积存在误差，这点也根本不存在。我们房产证上所写的也是96.1平方米，经过乐平市房产局进行复核，复核的建筑面积为97.24平方米，这个清楚地说明一条，这个面积为建筑面积，是房屋的建筑面积。因此原告方取得购房面积应当是套内面积与公共分摊面积之和为97.24平方米。且购买我方商品房的购房户有130多户，均分摊了楼梯间的公共面积。如果单独原告一家不分，请问原告这怎么能讲得过去呢?综上所述，原告方因未付清所有款，在未取得房产证和土地证的情况下，不讲事实依据，道听途说片面之词，误认为土地证的年限和房屋建筑面积不符而起诉我方，这点我方不怪原告，希望原告明辨事理，抛弃前嫌，互相协商解决双方存在的矛盾。你装潢所开支了多少，这个是很正常的，开支了1万多我们也不排除，但向法庭举出证据必须有正规部门出示的发票为准。你这里有发票的我们是可以认同的，但是没有正规发票的不能作为证据使用。

审判长:法庭第一轮辩论结束。本案现在争执的焦点……

旁白:通过第一轮辩论，审判长归纳本案需要再次辩论的焦点有两个:第一，建筑面积与实际面积的关系;第二，实际面积与房地产登记机关测定的面积如果有差异，应该以哪一个为标准。

原告:首先第一点，没有违法就不代表不能解除合同。关键是看你有没有法律规定解除合同的理由和事实。通过本案情况看，被告方因为房子缩水超过了法律规定的3%的绝对值，所以原告方有理由退房和退款。第二点也是本案争执的焦点问题，就是关于本案合同上规定的96个平方米，是按建筑面积计算还是按实得面积计算，包括楼梯间的通道面积，能不能算在96个平方米之中。我认为楼梯间的公共面积不能充抵原、被告双方签订商品房面积即96平方米。因为你合同第四条规定是按实得面积计算;第二条又规定建筑面积共96平方米。从这里可以看出，96平方米表示实得面积。你合同第二条还附了一个说明“其中实得面积、实得建筑面积是多少个平方，公共部位和公用房分摊建筑面积是多少个平方”。所以从96个平方米看，是不包括公共面积。如果包括公共面积的话，那么实得面积和公共面积就不会把它分开。因为你当时的概念与我们现在法律上规定的概念不同，你不能把对你不利的就套以前的法律，说这是以前的法律法规规定不全;而对你有利的，就套现在的法律法规，说现在的法律法规规定建筑面积就是这么规定的，我认为这是没有道理的。被告方主张96个平方米是建筑面积是没有依据的。房地产管理局测量的我们不怀疑……

旁白:原告代理人认为，法院委托乐平市房地产管理部门测定的原告所购房屋的建筑面积为97.24平方米的事实，原告不持异议。但原告与被告在合同中已经特别约定“原告购买房屋以实得面积计算”，因此，应当以特别约定为准。

审判长:现在由被告一方发表第二轮辩论意见。

旁白:被告乐平市有生城镇房地产开发有限公司代理人坚持第一轮辩论意见。

审判长宣布法庭进入最后陈述阶段，原、被告双方坚持自己的诉讼主张并同意调解。但鉴于双方调解意见分歧较大，法庭不再调解。

审判长宣布休庭，合议庭进行评议。

法院判决

三十分钟后，法庭继续开庭并宣判。法院认为:被告乐平市有生城镇房地产开发有限公司具有房地产开发资格，双方签订的格式合同是在合意合法下签订的，具有法律约束力，应认定为有效合同。该合同第二条明确规定，所购商品房建筑面积96平方米，其中包括实得建筑面积和公共部分和分摊建筑面积。合同第四条规定，该商品房按实得建筑面积计算，售价为每平方450元，总金额为43200元。据此计算实得建筑面积为96平方米。合同第7条规定，优惠价享受2001年9月26日前付清房款70%，便可享受每平方米20元的优惠价，为此本院聘请乐平市房地产管理局测得套内面积为90.16平方米，分摊楼梯间建筑面积为7.08平方米，总计建筑面积为97.24平方米。以上事实合议庭经过合议认为，原、被告于2001年9月26日签订的合同属典型格式合同，因被告具有法定规定的房地产开发资格，办理了出售商品房许可证，故双方签订的合同是合法有效的，原告诉称被告在商品房销售中有欺诈行为，与商品房面积有误差。而实际情况是经测量的实际建筑面积与合同约定的96平方米建筑面积是一致的，合同约定的只是按实得建筑面计算价款，而不是指商品房建筑面积。事实上该套建筑面积与合同约定的是一致的。为此，原告的该项请求合议庭不予支持。房屋的产权证是70年，而土地使用权证为70年，原告未提供证据证实，且有关部门颁发的证件是70年，故原告请求也不予支持。商品房买卖合同签订90日应交付有关房产证件，因合同约定的不交清房款不交付房产证等规定，故此请求合议庭也不予支持。综上，原告以房屋面积缩水，房产土地证50年及房产证、土地证没有交付为由请求解除合同，没有事实及法律依据，故合议庭均不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、《中华人民共和国合同法》第41条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条、第18条之规定，判决如下:驳回原告刘永泉的诉讼请求，本案诉讼费1000元由原告刘永泉承担。

旁白:原告刘永泉对法庭判决表示不服并上诉。

记者笔记

通过上面的庭审我们可以看出，原告刘永泉之所以败诉，最根本的原因就是他的请求缺乏相应的法律依据。比如，他说开发商卖给他的商品房只有50年使用期限，而开发商提供给法庭的证据却表明，该房屋的产权是70年;原告刘永泉自测房屋面积比合同面积少了8平立米，而法院委托有关权威部门测定的实际面积却与合同面积一致;原告刘永泉不愿承担房屋公摊面积，认为没有约定，而其与开发商所签的合同中约定的建筑面积，按法律规定，就应该包括套内建筑面积和公摊面积;原告刘永泉状告开发商不给他房产证，而他与开发商签订的合同中明确约定了，不付清房款，就不能拿房产证。因此，法院判决原告刘永泉败诉。

刘永泉可能觉得自己冤，用他的话说，“不承担公共建筑面积，96个平方才4万多块钱，划得来，就买吧”，就是这一念之差，他所签订的合同代表了他自愿、真实的意思表示，也就要为此承担相应的法律责任。

在此，《现在开庭》提醒您，当您在行使您的权利时，一定要谨慎行事，冷静考虑，不要贪图一时的便宜，这样，您才不至于懊悔。

(编辑彭玉冰，特约编辑江西省高级人民法院姚晨奕、罗定英，旁白方亮)