恋日嘉园物业管理纠纷开庭

业主们要查账打官司有无不当

物业公司拒绝其理由是否正当?

原告:北京市丰台区恋日嘉园物业管理委员会

被告:北京市华野家园物业管理有限公司

审理法院:北京市丰台区人民法院

开庭时间:2004年7月1日

7月1号上午9点多钟，北京市丰台区人民法院二楼楼道已经被挤得水泄不通，不光有中青年人，还有一些白发苍苍的老人互相搀扶着。23法庭有三十几个座位，审判长让大家把座位让给老年人，年轻一些的只好站在后面旁听，这种场面比较少见。他们都是北京草桥欣园三区恋日嘉园的业主，告的是北京华野家园物业管理有限公司，那么，双方之间到底发生了什么纠纷?惊动了这么多人。

法庭调查

审判长:下面进行法庭调查，先由原告方陈述起诉的事实、理由及请求。

原告:诉讼请求，判令被告履行法定义务，向恋日嘉园业主公布自2001年以来至2004年4月物业管理收支账目并依法接受业主查询与审计。

旁白:原告的诉讼请求真够新奇的，不为钱物，只为物业公司不公布账目。这在北京甚至全国，据说是第一例。恋日嘉园物业管理委员会主任王澎才在起诉状中说，从2001年4月开始，在长达三年的时间里，被告北京市华野家园物业管理有限公司从没有公布过收支账目，业主们多次提出要求，但是屡遭拒绝。被告的行为，不但损害了业主的合法权益，也违反了国家法律的有关规定。

审判长:下面由被告进行答辩。

被告:一、原告不具主体资格。根据京国土房管物资2001 (1081)号文件规定:物业管理委员会章程规定，使用印章应严格遵守其规定。

旁白:被告代理律师在答辩中首先对原告的主体资格提出质疑，说原告物业管理委员会其他成员都不知道这场官司，主任王澎才是在利用他掌管印章的职务之便擅自提起诉讼。还说王澎才不是小区业主，根本不应当被选为小区物业管理委员会主任。原告要求公布账目的事早已经在年初新春茶话会上双方达成共识，定于今年年底前公布账目。现在才7月份，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

审判长:现在开始举证质证，首先由原告方出示有关证据，并对证据作必要说明。

原告:首先举出第一份证据，北京市房屋土地管理局关于开展内销商品房屋使用管理专修公约核准工作的通知，证明北京市国土房屋、北京市房屋土地管理局曾以文件的形式明确过物业管理应该定期向产权人公布，与我方诉求是一致的。

旁白:原告还向法庭出示了《物业服务收费管理办法》，《恋日嘉园物业管理委员会章程》和有400多户业主签名的“特别紧急业主大会决议”，证明他们要求华野公司公布账目是有法律依据的。物委会成员的聘用和撤换由业主大会行使决定权，物委会的部分成员无权撤换主任，原告向法庭提起诉讼是在执行广大业主的决议，王澎才是决议执行人之一。

审判长:下面被告对原告出示的证据进行质证。

被告:由于原告的公章掌握在一个人手里，不能认为原告使用公章是符合法律规定。

审判长:被告是否有证据向法庭提供?

被告:有证据。第一份北京市国土资源房屋管理局1081号文件，文件已经说明印章管理相关规定。

审判长:与你要证明的问题有关系吗?

被告:有关系。使用印章必须要召开物业管理委员会。

旁白:被告出示了7份证据，都是要证明其他6名物委会成员不知道主任王澎才提起诉讼的事，而且他们已经向有关部门反映了王澎才滥用公章的问题。原告代理律师一一进行质证。

原告:根据北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见中第三条规定，物委会作为原告参加诉讼应以其主要负责人为代表人。

旁白:原告代理律师认为，6名物业管理委员会成员的意见不能对抗400多户业主签名形成的决议。被告律师又出示了2004年元月6日茶话会的签到簿，证实双方已经就公布账目的事达成了协议。王澎才主任对此不予认可。

原告:我们要求公布，这是自2002年8月9日业主委会正式成立以来一再要求的，我们从没有同意过年底公布账目，从来没有。

审判长:在开庭之前我们曾组织原、被告双方进行过证据交换，本案的被告向法院提供了一份证明，证明业主委员会六位委员对恋日嘉园小区物业管理委员会起诉物业公司一事并不知晓，我们对六位委员作了调查笔录。我选其中一份有代表性的进行宣读。调查时间是2004年6月9日上午10点，地点是本院第11法庭。

问:你在恋日嘉园小区业主委员会担任什么职务?

答:委员。

问:关于起诉一事是否在起诉前共同研究过该事?(www.xing528.com)

答:没有。

旁白:听完审判长宣读的询问笔录，旁听席上的记者们面面相觑，这究竟是怎么回事呢?既然就公布账目一事大家达成了协议，现在为何又兴师动众呢?大家把探寻的目光投向了原告代理律师。

原告:我们认为这些证据的形式根据民事诉讼法及最高法院关于民事诉讼证据的有关规定，应当属于证人证言，必须经过本人到庭质证，才能作为定案依据，我们认为这种调查笔录的形式不能作为证据使用。根据记忆，栗建才没有出席茶话会，没有发言资格，不能作证。

旁白:旁听席上的掌声，被审判长制止了。按照法律规定，法庭可以依职权在庭下对案件当事人进行调查和询问，可是，要求被询问的人出庭接受质证这种情况我们还是第一次看到。被询问人是不是应该出庭质证审判长没有正面回答，而是就相关问题询问了原告一方。

审判长:核实几个事实，恋日嘉园小区物业管理委员会什么时候成立?有多少名委员?

原告:2002年8月9日成立，共11名委员。

审判长:2004年1月6号，你们参加了物业公司组织的茶话会，在这个会上委员和物业公司是否达成了2004年底公布账目的协议?

原告:没有。而且当时我发言批评物业公司拒不公布账目和移交档案资料。

审判长:被告是否承诺在2004年底公布账目?

原告:没有。

法庭辩论

审判长:法庭调查结束，现在开始法庭辩论。原告发言。

原告:恋日嘉园业主大会和业主代表大会是恋日嘉园的最高权力机关，业主委员会必须无条件执行业主大会的决定，不管用任何借口都必须执行业主大会的决定。6个人与400多户业主的签字，孰轻孰重。

旁白:原告恋日嘉园业主委员会王澎才主任原是某大学教授。他认为，大量法律法规及相关文件，都对物业公司定期公布账目并接受审计作出了明确规定，原告的诉讼请求合法有效。被告为了达到不公开账目的目的，对物委会成员进行分化瓦解，物委会作为业主大会的执行机构，执行业主大会的决议，不存在违法行为。

审判长:被告方发表辩论意见。

被告:通过质证，在11位委员中有6位委员在起诉前不知情，在起诉后也明确表示不同意原告以其名义进行诉讼，不具备主体资格。

旁白:被告代理律师坚持认为，原告认为物委会6名委员与被告之间有某种利害关系完全是主观臆断，没有任何证据。法庭辩论结束后，审判长宣布休庭，择日再审。

法院判决

北京市丰台区人民法院审理认为，开发商制定的丰台区草桥欣园3区2号甲、2号乙、4号、7号、8号楼房屋使用、管理、维修公约已经行政主管部门核准，对华野物业和恋日嘉园物委会均具有法律约束力。该公约明确约定物业管理企业应当“建立物业管理收支账目，定期向产权人公布并接受管委会查询”而华野物业没有公布账目，已构成违约，应承担继续履行责任。故对恋日嘉园物委会要求华野物业公布账目、并接受管委会查询的诉讼请求，本院予以支持。另外，恋日嘉园物委会要求华野物业接受恋日嘉园物委会及业主的审计没有合同及法律依据，本院不予支持。恋日嘉园物委会起诉是否经过多数决原则议决及何时使用印章，系恋日嘉园物委会内部议事规则及管理问题，并不影响恋日嘉园物委会以其名义提起诉讼的行为的效力。同时，恋日嘉园物委会部分委员虽同意华野物业年底公布账目，但华野物业与恋日嘉园物委会并没有达成协议。因此，华野物业的抗辩均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第107条的规定，于2004年8月6日作出一审判决:

一、北京市华野家园物业管理有限公司于本判决生效后30日内在丰台区恋日嘉园小区公布自其管理丰台区恋日嘉园小区至2004年4月期间的物业管理收支账目，并接受北京市丰台区恋日嘉园小区物业管理委员会查询。

二、驳回北京市丰台区恋日嘉园小区物业管理委员会其他诉讼请求。

庭外话筒

法官宣布休庭后，我采访了几位一直在旁听的大爷大妈。

记者:为什么非要查看账目呢?

群众:他们贪污钱。没有明细账目，不开发票。

记者:今天谁组织你们来参加法庭的审理的?

群众:是我们自己来的。

俗话说冰冻三尺非一日之寒，看来，恋日嘉园业主们状告物业公司要求公开账目只是他们双方矛盾的“冰山一角”。业主们每天要交十多元钱的物业费，可是得到的服务却不尽如人意，他们作为业主有权知道所交的物业费花到什么地方去了。

(编辑徐锦华，特约编辑北京市丰台区人民法院李力，旁白卫东)