粟克芬诉深圳市国土资源和房产管理局宝安分局登记行为案

深圳市宝安区人民法院

行　政　判　决　书

（2008）深宝法行初字第67号

原告粟克芬，女，回族，1976年7月16日出生，住址（略），身份证号码（略）。

委托代理人刘上平，男，汉族，1968年12月16日出生，住址（略），身份证号码（略）。系公民代理。

委托代理人杨爱国，男，汉族，1975年4月14日出生，住址（略），身份证号码（略）。

被告深圳市国土资源和房产管理局宝安分局，地址深圳市宝安区宝城前进路293号。

法定代表人罗志辉，局长。

委托代理人陈伟岳，广东晟典律师事务所律师。

委托代理人吴乐佳，女，汉族，1981年2月16日出生，住址（略），身份证号码（略）。系公民代理。

第三人沙启桃，男，1963年3月11日出生，住址（略），身份证号码（略）。

委托代理人刘晓林，广东安山律师事务所律师。

原告粟克芬不服深圳市国土资源和房产管理局宝安分局登记行为一案，于2008年9月21日向本院提起行政诉讼。本院受理后，分别于2008年10月14日和10月15日向被告和第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2008年10月29日公开开庭审理了本案。原告委托代理人刘上平、被告委托代理人陈伟岳、第三人沙启桃及其委托代理人刘晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告深圳市国土资源和房产管理局宝安分局于2003年11月22日作出深房地字第5000105538号《房地产证》，核准了乐景花园一栋506号房产权利人的转移登记申请，将该房屋的权利人转移登记为沙启桃。被告于2008年10月24日向本院提供了作出深房地字第5000105538号《房地产证》的证据和依据：

1．房地产转移登记资料目录，证明被告作出涉案房产转移登记行为所依据的全部书面资料的情况；

2．深圳市房地产转移登记申请表，证明被告所作出的房地产转移登记行为是依据当事人的申请而作出的；

3．深圳市规划国土局房地产登记情况表，证明涉案房地产转移登记行为是经过严格的审核之后才作出的；

4．深（宝）房现买字（2003）第2838号《深圳市房地产买卖合同》，证明被告作出涉案房地产转移登记行为的主要依据是因为本案原告与第三人存在的房屋买卖关系；

5．身份证明文件，证明买卖双方在申请转移登记时所提交的身份证明情况；

6．房屋完税证明，证明涉案房地产在转移登记时是缴交了相应的税费，被告的转移登记行为是合法的；

7．5000105538号《房地产证》，证明被告在审核涉案房产转移登记申请之后向第三人颁发了房地产证；

8．房地产转移登记申请收文回执及资料清单，证明被告在作出转移登记行为时所依据的材料是由申请人沙启桃提交的；

9．5000067014号《房地产证》，证明在办理涉案房地产转移登记时，申请人所提交的原来的房地产证（即权利人为本案原告的房地产证）；

10．《深圳市经济特区房地产登记条例》，证明被告作出具体行政行为的法律依据，具体是依据该条例的三十七条及三十九条的相关规定。

经质证，原告对被告提供的证据1的真实性不予认可，认为在办理转移登记时原告并没有到场，被告并没有进行严格的审查；对证据2的真实性不予认可，并非是原告本人提交的申请；对证据3、4的真实性不予认可，原告本人并没有到场，也没有在买卖合同中签字；对证据5的真实性没有异议，但当时原告粟克芬将身份证放在沙启桃处，原告提交的身份证与被告和第三人提交的不同，是因为原告提交的是粟克芬2003年新办的；对证据6的真实性没有异议，但并非原告办理，原告并不知情；对证据7的真实性没有异议，但对合法性不予认可，程序不合法，是在原告并不知情的情况下作出的；对证据8的真实性不予认可，是第三人伪造的，买卖合同的真实性也不予认可，是第三人找人代签的；对证据9、10没有异议予以确认。第三人对被告提供的证据均无异议。

原告粟克芬诉称：2001年8月8日，原告粟克芬与深圳市源发实业有限公司签订深（宝）房预买字（2001）第43627号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定由原告以总价值19435元人民币购买深圳市源发实业有限公司开发的位于深圳市宝安区龙华镇和平路乐景花园的第一栋506号房屋，并以原告粟克芬的名义办理了证号为5000067014的房产证。2001年9月3日，原告与中国农业银行深圳市分行龙华支行签订了深农银2001按字第13－00－1295号《楼宇按揭（抵押贷款）合同》，约定由原告以上述房屋为抵押，向中国农业银行深圳市分行龙华支行贷款136000元人民币。上述合同均经过公证部门公证。因原告与第三人沙启桃原本是朋友关系，在原告购买上述房屋后，俩人共同生活在上述房屋内。2003年11月份，原告因急事回湖南老家后一直未来深圳，也未与第三人沙启桃联系。2008年5月27日，原告发现被告在没有原告签字的情况下，于2003年12月22日，将原告的上述房屋擅自过户到第三人沙启桃名下，房产证号为5000105538。原告认为被告在实施行政行为的过程中，没有尽到应尽的审查义务，违法将原本属于原告的财产过户给第三人，侵犯了原告合法的财产所有权。故诉至法院，请求：撤销被告作出5000105538号《房地产证》将原告的房产权利人转移登记为沙启桃的具体行政行为。

原告向本院提交如下证据材料：

1．粟克芬的身份证复印件，证明原告的基本情况；

2．（2001）深宝证房字号第11793号公证书（复印件），证明当时买卖房屋的情况；

3．（2001）深宝证房字号第11792号公证书（复印件），证明房屋按揭的情况；(www.xing528.com)

4．（2001）深宝证房字号第11428号公证书（复印件），证明签订买卖合同的基本情况；

5．中国农业银行实还清单（原件），证明购买房屋交款的明细清单；

6．房地产转移登记申请表（复印件），证明上面的签名不是原告签的；

7．深圳市房地产买卖合同，证明上面的签名不是原告签的；

8．不予受理通知书（复印件），证明由于国土部门的行政行为造成的，故法院不予受理原告的刑事自诉。

经质证，被告对原告提供的证据1的真实性不予认可；对证据2的真实性不予认可，请求核对原件，合法性予以确认；从证据2、3看，本案原告到国土局办理转移登记之前，已经经过了银行赎楼时的严格审查，故原告办理转移登记审查时，双方的身份是真实的，对证据3的真实性也无法确认；对证据4的真实性不予认可，对其内容没有异议；对证据5没有异议，予以确认；对证据6、7的真实性予以认可，对其证明内容不予认可，原告没有其他证据证明签名不是原告本人所签的；证据8与本案无关，没有关联性。第三人对原告提供的证据1的真实性有异议，第三人提交的粟克芬身份证与原告提交的不同；对证据2－4的真实性不予认可，请求核对原件；对证据5的证明内容有异议，虽然借款人是原告，但是不能证明还款人是原告粟克芬；对证据6、7无异议，予以确认；认为证据8的自诉内容不真实，与本案没有关联性。原告称其提供的证据2－4原件在房地产公司，无法提供。

第三人向本院提交如下证据：粟克芬的身份证（复印件），证明原告和第三人曾为男女朋友关系。

经质证，原告、被告对第三人提交的证据均没有异议予以确认。

被告深圳市国土资源和房产管理局宝安分局辩称：（1）被告作出的深房地字第5000105538号《房地产证》核准登记具体行政行为并无不当。被告于2003年12月22日收到并受理了原告及第三人共同提交的产权转移登记申请，被告按照《深圳市经济特区房地产登记条例》第三十七、三十八条的规定，依法严格审查了原告及第三人提交的申请资料，并于法定时限内，依法定程序核发了5000105538号《房地产证》；（2）将原告所有的房产转移登记到第三人名下，完全是基于原告及第三人的真实意思表示，与被告的行为无关，原告与第三人的产权纠纷，应当另寻法律途径解决。被告的核准转移登记行为，是一种依据行政相对人申请方能启动的具体行政行为。原属原告所有的乐景花园一栋506号房产，系原告从深圳市源发实业有限公司购得的，并于2002年6月19日取得了被告核发的5000067014号《房地产证》。2003年12月22日，原告及第三人共同向被告申请产权转移登记，被告经依法受理、严格审核后核发了5000105538号《房地产证》。综上所述，被告作出的深房地字第5000105538号《房地产证》核准登记发证的具体行政行为事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人沙启桃述称：（1）原告的起诉状中所陈述的事实和理由与客观事实不符。第三人与原告栗克芬在2001年初认识，成为男女朋友关系，2001年8月原告要求第三人用她的名字买了乐景花园1栋506室的房屋，第三人付了首期款及屋内的装修，之后每月的按揭款都由第三人以现金方式给原告。2002年6月左右，原告提出和第三人分手，分手时原告要求10万元作为补偿，同时明确表示放弃该房屋的产权，表示该房屋以后由第三人处置，并留下该房屋的所有资料包括原告当时的身份证，以便第三人以后过户用。之后，原告即离开该房屋没再和第三人联系。自2002年6月起，第三人一直住在该屋内，且每月的房屋按揭款都由第三人存至银行原告的扣款账户。2003年4月份，第三人与程明月在此房屋结婚并领取了结婚证，于同年11月与程明月一次性付清了该房屋的余款，并且领出了房产证，把房屋的产权过户至第三人名下。因此，第三人是该房屋的真正所有人。原告将自己的身份证原件以及该房屋的所有购房资料留给第三人，并明确该房屋由第三人处置。第三人以栗克芬的名义办理过户手续于情于理，均无不妥。（2）被告核发5000105538号《房地产证》的具体行政行为中并无过错。第三人提交了过户手续的所有原始资料，材料齐全，并出示了原告本人的身份证原件。被告是依法履行行政管理职能。（3）第三人和原告之间即使存在产权纠纷，原告应当另寻法律途径解决，现第三人考虑到和原告以前的朋友关系，愿意和原告协商解决。原告所诉没有事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。

经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：因第三人在庭审中亦承认产权登记申请表、房地产转让合同中并非原告本人签名，为第三人与其妻子程明月代签，且第三人并未有原告书面有效的委托授权证明，故本院对被告提供的证据2、4的真实性、合法性不予确认。被告提供的证据1、3、8，虽行政行为依据的事实基础不真实，合法性有瑕疵，但系依程序作出，对其真实性予以确认。原告提供的证据2－4，未提供原件予以核对亦未申请法院调取原件，因原告、被告以及第三人对于争议房产原房产证权利人登记为原告粟克芬的事实均予以确认，因该证据与本案的审理并不具直接关联性，本院对上述证据不进行审查。原告提供的证据1与原件核对无异，且不违背常情，本院对其真实性予以确认。原告、被告、第三人提供的其他证据，因双方对真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。

根据当事人的庭审质证意见和对相关证据的审查，本院认定如下事实：原告、第三人原为男女朋友关系，恋爱期间购得乐景花园一栋506号房产，经申请于2002年6月19日取得深房地产第5000067014号《房地产证》，登记权利人为原告粟克芬，原告的身份证和房产证原件均放置在第三人处。2003年4月第三人和程明月结婚，2003年12月22日第三人和程明月以买卖转移为由，在原告不在场的情况下，持原告粟克芬身份证原件和房产证原件向被告申请房地产转移登记。经庭审查明《深圳市房地产转移登记申请表》、《深圳市房地产买卖合同》中“转让人”和买卖合同“甲方”处均并非原告本人签名，且第三人并无原告公证或书面授权委托。被告经书面形式审查后于2003年12月22日作出深房地字第5000105538号《房地产证》，核准了乐景花园一栋506号房产权利的转移登记申请，将该房屋的权利人转移登记为沙启桃，第三人领取了该房产证。原告称其2008年5月才知道涉案房屋被转移登记，认为被告的具体行政行为侵害其合法权益，故诉至法院，请求撤销被告转移登记的具体行政行为。第三人称原告2007年就已经知道房产被转移事宜，但并未提供相关证据。

另查，第三人在取得深房地字第5000105538号《房地产证》后，已经将该涉案房产出售给周晓武，被告已经于2007年10月11日作出转移登记，注销了深房地字第5000105538号《房地产证》，向周晓武颁发了深房地字第5000295625号《房地产证》。

本院认为：被告深圳市国土资源和房产管理局宝安分局作为房地产主管部门，负有对本行政区域内申请登记的房地产进行审查和确权，以及颁发房地产权利证书的职责。《深圳市经济特区房地产登记条例》第十三条规定：“房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等与房地产登记由有关当事人共同申请”，《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》第十一条规定：“两区实行房地一体化管理制……登记办法参照《深圳市经济特区房地产登记条例》”。本案中，第三人在没有深房地产第5000067014号《房地产证》房产权利人即原告的公证或者书面委托授权，且原告未到场的情况下，在《深圳市房地产转移登记申请表》、《深圳市房地产买卖合同》中代替原告签字，并和程明月持原告身份证原件和深房地产第5000067014号《房地产证》原件向被告申请涉案房产的转移登记。被告在原告提交了房地产转移登记申请书、房地产权利证书、身份证明、买卖合同书后，认为材料要件齐备，作出转移登记的房产证。本院认为，被告对相关材料进行核查后，依法定程序作出深房地字第5000105538号《房地产证》，已经尽到形式审查义务，其具体行政行为在程序和法律上并无不当。但因第三人和程明月申请时并无原告在场，亦没有原告的书面授权委托，且相关申请材料并非原告本人签名，被告核准转移登记后作出深房地字第5000105538号《房地产证》的具体行政行为缺乏真实的事实基础，故不宜维持，应依法予以撤销。

另，被告已经于2007年10月11日作出转移登记，注销了深房地字第5000105538号《房地产证》，原告所诉的具体行政行为已不具有可撤销内容，对被告作出深房地字第5000105538号《房地产证》的转移登记行为，本院依法确认违法。

综上，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决如下：

确认被告深圳市国土资源和房产管理局宝安分局作出深房地字第5000105538号《房地产证》的转移登记具体行政行为违法。

本案案件受理费50元，由被告深圳市国土资源和房产管理局宝安分局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

审　判　长　蔡常京

审　判　员　王　琳

人民陪审员　陈远霞

二○○八年十二月十五日

书　记　员　江伟娣

书　记　员　杨　莹

【评析】

本案是关于行政确认的案件。行政确认主要指行政主体依职权对法律事实进行辨别进而明确行政相对人的某种法律地位。颁发房产证是典型的确认行为，一般由国土部门对申请人提交的材料进行审查后作出决定。其中，行政主体到底应作实质审查还是形式审查，向来有所争论。本判决在确认被告审查程序合法的基础上认定被告对主要事实审查违法，故其颁发房地产证的行为违法，显然是认为在涉及房地产的确权事项中，行政主体负有实质审查的义务。这正是本判决的亮点。除此之外，本判决在形式上要素齐全，认真回应了诉讼各方提出的证据并作出认定，适用法律得当，判决合理。

（点评专家：叶海波）