李慧玲诉王国运、尹玉平房屋买卖合同案

深圳市宝安区人民法院

民　事　判　决　书

（2009）深宝法民三初字第2207号

原告（反诉被告）李慧玲，女，汉族，1963年9月8日出生，身份证号码（略），住址（略）。

委托代理人徐敏，广东君言律师事务所律师。

被告（反诉原告）王国运，男，汉族，1951年9月15日出生，身份证号码（略），住址（略）。

被告（反诉原告）尹玉平，女，汉族，1953年7月12日出生，身份证号码（略），住址（略）。

两被告共同委托代理人陈亚天、尹正兴，公民代理。

第三人深圳市中联房地产企业发展有限公司，地址深圳市福田区深南大道金润大厦14A。

法定代表人杜欣。

委托代理人周锐，系该公司法务专员。

原告（反诉被告）李慧玲与被告（反诉原告）王国运、尹玉平及第三人深圳市中联房地产企业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员刘光耀任审判长，与人民陪审员钟晶莹、杨江河组成合议庭，于2009年12月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐敏，被告王国运及两被告共同委托代理人陈亚天、尹正兴，第三人委托代理人周锐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2009年9月6日，原告与被告通过第三人深圳市中联房地产企业发展有限公司，签订了关于深圳市宝安区里仁府1栋A座2307号房产的《房产买卖合同》。同日，原告、被告与第三人签订了《委托协议》，共同委托第三人办理房产转让的有关事项。原告同时与第三人签订了《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》。《房产买卖合同》签订后，原告按照合同约定交付了定金人民币5万元。因《房产买卖合同》约定的首期款交付时间恰逢周末，原告、被告在第三人的主持下同意将首期款交付时间及办理资金监管手续时间变更为2009年9月23日，但被告却在9月22日告知原告要终止双方的购房协议。原告不同意终止双方的购房协议并要求继续履行，但是被告拒绝按照《房产买卖合同》的约定办理相关手续，并已经将涉案房产卖给第三方。被告的上述行为已经构成违约，合同目的已经不能实现，依照《中华人民共和国合同法》及《房产买卖合同》的规定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：（1）解除原告与被告签订的《房产买卖合同》；（2）被告支付房产转让价20%的违约金人民币26万元；（3）被告承担佣金及必要费用共计人民币23400元；（4）被告承担本案诉讼费用。原告当庭增加一项诉讼请求：请求判令两被告返还原告定金人民币5万元。

两被告答辩称：原、被告双方签订的房产买卖合同是约定2009年9月20日前支付首期款，在2009年9月6日至20日期间原告有足够的时间支付首期款，但至9月20日原告仍没支付首期款，原告发信息给被告称没有筹到钱要求延期支付首期款，被告同意给予原告延期2天时间即9月22日之前支付首期款，但直至9月22日，原告仍然没有支付首期款。被告提供的信息内容可以证明被告的上述主张。

两被告反诉称：2009年9月6日被告与原告通过第三人签订了关于深圳市宝安48区里仁府1栋A座2307号房的《房产买卖合同》，同时，亦与第三人签订了《委托协议》，被告收到原告支付的合同定金人民币5万元整。根据合同第七条约定：原告必须于2009年9月20日之前支付首期款人民币26万元整，并到银行办理资金监管手续。从签订合同的9月6日起到9月20日止，除9月12日、13日、19日、20日为公休日外，原告有10天时间均可到银行办理首期款的监管手续。由于被告急需这笔首期款项来支付9月4日购买的宝安中心区尚都花园房屋的首期款，所以从9月14日起，被告通过电话多次与中介中联地产的徐涛明联系，要求敦促原告抓紧时间办理首期款监管手续，但原告一直以没有筹集到资金为由，拖至9月20日都没有按所签合同第七条约定办理首期款监管手续。9月18日15时44分原告通过电话联系被告，说因为没有筹集到资金，没法按时支付首期，希望被告延期两天。虽然原告没能按约定支付首期款项，违反了合同约定并影响到被告购买尚都花园房屋的首期款项的筹集及支付问题，给被告带来压力和风险，但被告还是出于善意考虑与原告达成口头谅解约定：同意原告将首期款支付延期至2009年9月22日，如22日前原告再不支付首期款项，《房产买卖合同》将被解除。9月19日11时02分被告将与原告18日的口头谅解约定通知了中介中联地产的徐涛明，并要求徐涛明抓紧时间联系原告安排首期款支付手续的办理时间。9月21日中联地产徐涛明中午通知被告22日办理首期支付手续，并告知被告带上军官退休证、身份证及银行卡，具体时间到时电话联系确定。中联地产徐涛明9月21日17时32分亦以短信形式联络并告知原告的先生王东军相关事宜：王先生您好，我是小徐，您明天要带的东西是收入证明和您太太的身份证原件和人民币231580元就行了，银行在建安一路和新安二路的交叉口那，如果……因这次交易只剩一天时间，被告为慎重起见，分别于9月21日19时27分、19时47分给王东军及中联地产的徐涛明打电话落实22号办理首期款支付事宜。9月22日被告一直等待中联地产及原告通知去银行办理首期款支付手续，但一直没有得到任何一方任何形式的联系通知，直到16时12分原告的先生王东军打电话给被告，说因为还没有筹集到资金，要求再次延长首期款支付时间，对于原告的要求被告当即给予回绝。当天16时18分原告的先生王东军给被告发了一条短信：王大哥，我明天9时30分直接到银行交款；不好意思耽误时间了。16时28分、16时39分原告的先生王东军又给被告打电话，要求被告同意原告延长首期款项支付时间，被告再次拒绝了原告的先生王东军的要求。对于原告的上述行为，被告认为：原告已没有支付能力，无法履行《房产买卖合同》，导致交易无法完成。对于原告一而再、再而三地违反约定，原告已没有什么诚信可言，同时由于原告的再次违约造成被告无法及时得到该笔资金来支付尚都花园房产的首期款，耽误了被告筹集资金的宝贵时间，给被告带来违约风险和损失。有鉴于此，根据《中华人民共和国合同法》及《房产买卖合同》的规定和9月18日被告与原告的谅解约定，被告有权解除合同。于是被告于9月22日16时57分通过短信的形式告知原告的先生王东军解除与原告的《房产买卖合同》。被告在依法解除合同后，还是本着善意与原告协调解决善后问题，但原告不接受被告好意。为维护被告合法之权益，被告特向法院提起反诉，请求判令：（1）原告违约并支付房产转让价20%的违约金人民币26万元予被告；（2）解除被告与原告签订的《房产买卖合同》；（3）原告承担本案诉讼费用。

原告针对被告的反诉答辩称：（1）原告不知道被告购买尚都花园的事情。（2）实际上，当时原、被告双方约定支付首期款的时间延期至9月23日、24日。虽然手机信息写的是9月22日，但事后原、被告重新约定支付时间为9月23日、24日。（3）原告一直积极与被告联系要求支付首期款的事宜，只是被告一直拖延。即使如被告所称双方将首期款支付时间延期至9月22日，原告在9月22日也多次致电被告支付首期款，但被告一直拖延不接听电话，原告就发短信要求延至9月23日、24日支付首期款。被告在2009年10月10日将涉案房产转让给案外人，原告认为被告已经构成根本违约，导致合同的目的无法实现。（4）原告在9月22日已经准备好首期款，并不是被告所称原告没有支付能力，况且原告在签订房屋买卖合同当天支付了定金人民币5万元，原告认为定金可以抵付首期款的。五、涉案房产首期款及办理资金监管手续的时间推迟至9月23日、24日或是9月22日都是原、被告双方协商一致的，而被告将涉案房产卖给案外人的行为导致合同无法实现，其已经构成根本性违约，原告不构成违约，不应当承担违约责任。综上，被告的反诉请求不能成立，请求法庭予以驳回。

第三人对本诉及反诉均没有答辩意见。

经审理查明：2009年9月6日，原告与被告签订了一份《房产买卖合同》，合同约定：被告将其位于深圳市宝安48区里仁府1栋A座2307号房转让给原告，转让价为人民币130万元，其中定金人民币5万元；原告须于2009年9月20日之前支付首期款人民币26万元，并到银行办理资金监管，其余款项通过银行贷款支付；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如原告支付定金后违约，被告有权解除合同没收定金或要求原告支付房产转让价20%违约金；如被告收取定金后违约，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价20%违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同签订后，原告向被告支付了定金人民币5万元。

同日，原告、被告与第三人共同签订了《委托协议》，原告、被告共同委托第三人办理房产转让的有关事项。同日，原告与第三人（经纪方）签订了《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》一份，约定经纪方已促成原告与被告签订《房产买卖合同》，佣金为19500元，居间服务的必要费用为佣金额的20%，交易完成后此必要费用可抵扣佣金；如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的必要费用及佣金，如尚未交付必要费用及佣金的，仍需交付必要费用，守约方可向违约方追究违约责任，未付佣金由违约方承担。

2009年9月17日、18日，经协商原、被告双方同意延迟首期款的支付时间。9月22日16时18分原告向被告发短信称：“我明天9时30分直接到银行交款，不好意思耽误时间了。”9月22日16时39分被告向原告发短信称：“我们已经筹到资金了，终止与原告之间的购房协议。”

第三人工作人员唐高文、徐涛明共同出具原、被告双方买卖涉案房产的《事实经过》一份，载明：“由于原商议的付款日期9月20日恰逢周日，买方提出在下一周内办理首期款支付及银行监管等事宜，于9月18日电话给卖方，卖方同意在周三或周四（注：周三为9月23日、周四为9月24日）前共同到银行办理监管手续，双方的意见告知了我行。9月22日买方电话给我行徐涛明约定9月23日早晨9∶30双方到工行宝安支行办理资金监管，我行按约定时间通知了卖方。当日下午买方说卖方不卖房子了。9月23日，买方如期到我行办理资金监管手续，我行也通知了卖方，但卖方没有到场。经我行人员与卖方沟通，卖方明确表示说不卖房子了。”

另查，两被告为涉案房产的原所有权人。2009年9月24日，两被告与案外人签订了房地产买卖合同，将涉案房产卖给案外人并于2009年10月10日办理了过户手续。

再查，被告曾于2009年9月4日与案外人签订了《房产买卖合同》，约定被告向案外人购买宝安中心区尚都花园一套房产，被告须于2009年10月5日前支付首期款人民币288000元。

上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《房产买卖合同》、《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》、《委托协议》、定金收条、深圳中联房地产企业发展有限公司分行经理和置业顾问名片、唐高文及徐涛明陈述的事实经过、短信信息内容、产权资料电脑查询结果表、平安银行明细账信息打印、工商银行存折，被告提供的《房产买卖合同》、《委托协议》、定金收条、购买尚都花园《房产买卖合同》、电话记录清单、短信内容、被告向他人借款及还款的凭证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。(www.xing528.com)

本院认为：原、被告签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面适当履行。被告已将涉案房产过户给案外人，原、被告签订的《房产买卖合同》已无法继续履行，故对原、被告均要求的解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告已支付的定金人民币5万元。

本案原、被告双方争议的焦点问题是首期款的支付时间。原、被告双方均认可已协商同意延长首期款的支付时间，但延长多少天双方有争议，原告认为双方均同意在9月22日至9月24日期间支付首期款，被告认为最迟至9月22日支付。对此本院认为，原、被告双方均同意延长首期款的支付时间，但对此双方没有签订书面的协议，原、被告双方又均未提供其他书面的证据证明其主张。第三人在庭审中表示原、被告协商在9月22日、23日、24日左右支付首期款及办理资金监管，没有具体定哪一天。第三人作为独立的第三方与原、被告均没有直接的利害关系，其作为原、被告双方共同委托的经纪方对整个交易过程都比较清楚，其陈述的事实具有较高的证明力，故对第三人陈述的事实本院予以认定，即原、被告已协商一致同意在9月22日至9月24日期间支付首期款。因此，原告要求9月23日支付首期款没有违反合同约定，不构成违约。退一步讲，即使如被告所称双方约定在9月22日支付首期款，原告要求迟延一天于9月23日支付首期款也不构成根本性违约，亦不会导致本次交易无法完成，根据合同约定一方违约导致交易无法完成的，另一方才有权解除合同。因此，被告于9月22日即要求终止与原告的买卖合同没有法律依据。

被告在首期款支付期限届满前即表示终止与原告的房产买卖合同，并于9月24日与案外人签订了房地产买卖合同，又于10月10日将涉案房产过户给案外人，导致原、被告签订的房产买卖合同无法继续履行，其行为已构成根本性违约，根据合同约定原告有权选择要求被告支付房产转让价20%的违约金人民币26万元。但原、被告双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过原告的损失，且原告迟延付款存在一定的过错，故本院根据公平原则并结合原告已支付的定金数额将违约金标准调整为人民币5万元。由于原告的行为没有违约，被告反诉要求原告支付违约金人民币26万元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告与第三人之间的居间法律关系与本案的房产买卖关系是不同的法律关系，且原告尚未向第三人支付佣金及必要费用，第三人亦未在本案中提出该主张，故对原告要求被告承担佣金及必要费用的诉讼请求本院不予处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告李慧玲与被告王国运、尹玉平签订的《房产买卖合同》；

二、被告王国运、尹玉平于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李慧玲返还定金人民币5万元；

三、被告王国运、尹玉平于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李慧玲支付违约金人民币5万元；

四、驳回原告李慧玲的其他诉讼请求；

五、驳回被告王国运、尹玉平的反诉请求。

案件受理费人民币6601元，反诉受理费人民币2600元，均由被告负担。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

审　判　长　刘光耀

人民陪审员　钟晶莹

人民陪审员　杨江河

二○○九年十二月十八日

书　记　员　林　雪

书　记　员　李燕妮

【评析】

本案为房屋买卖合同纠纷。该案的争议焦点仅在于买方首期款的支付时间。由于原、被告双方未对延期支付首期款的时间作书面约定，从而留下纠纷的隐患，解决该案的关键也就在于证据的认定。由于原、被告各执一词，均无直接证据证明各自主张。审判员并没有简单驳回原告的诉讼请求，而采信了与原、被告均无直接利害关系的作为居间方的第三人的证词，从而认定被告违约，有一定的合理性。

该判决书格式规范，认定事实清楚，概括争议焦点明确，说理充分，是一份较优秀的裁判文书。

（点评专家：钟明霞）