诉华益达实业有限公司房屋租赁合同案解析

深圳市宝安区人民法院

民　事　判　决　书

（2009）深宝法民三初字第783号

原告（反诉被告）深圳市威得利实业有限公司，住址深圳市南山区福光村旺亨工业区A10栋3－6楼。

法定代表人吴科，董事长。

委托代理人谭家慧，广东天汇律师事务所律师。

委托代理人朱辉，广东嘉辉律师事务所律师。

被告（反诉原告）深圳市华益达实业有限公司，住址深圳市宝安区翻身路87号3楼。

法定代表人黄小田，总经理。

委托代理人朱国燎，系该公司经理。

委托代理人庞博，系该公司法务。

原告（反诉被告）深圳市威得利实业有限公司与被告（反诉原告）深圳市华益达实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由代理审判员刘光耀独任审理，于2009年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭家慧、被告委托代理人朱国燎、庞博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告因深圳市政府征用土地建设南方科技大学，故急于搬迁厂房，便于2008年10月27日与被告签订了三份《房地产租赁及管理合同书》。第一个合同约定由原告租赁被告位于深圳市光明新区公明南环路玉律路段19号A栋厂房第五层1852．9平方米，每月租金16676元；第二个合同约定租赁被告19号C栋第1－2层1110平方米，每月租金13320元；第三个合同约定租赁19号1栋宿舍第四层567．8平方米，每月租金5110元。原告租赁上述厂房与宿舍用作生产纸巾场所和员工宿舍。合同签订后，原告依约向被告支付了两个月租赁及电费保证金56892元人民币［其中：厂房A栋33352元（16676×2＝33352元）、厂房C栋13320元、宿舍1栋10220元（5110×2＝10220元）］，租金从2009年1月1日起算。C栋厂房未交付使用。原告于2008年12月使用的A栋厂房和宿舍已付清全部租金以及水电费。因被告出租的上述物业没有产权证、没有该房屋门牌号码，更没有房屋验收合格证、消防合格证、环保合格证。原告无法取得消防合格证和环保批文，致使原告不能办理营业执照的法定地址变更手续，不能继续经营而无法达到合同目的。为此，原告于2008年12月已口头通知被告终止租赁合同并要求被告返还保证金，但被告予以拒绝。2009年2月5日，原告书面通知被告：双方签订的上述三份合同于2009年2月28日终止。请被告返还租赁及电费保证金70212元，赔偿因C栋厂房未交付使用致使原告搭铁皮屋的损失费40000元以及因被告的过错造成原告搬迁机械设备费用35000元，合计145212元。但被告书面提出由原告赔偿21万元才能搬出。双方调解无效。原告认为：被告出租的厂房一无产权证、二无消防合格证、三无环保批文，不具备出租厂房及宿舍给原告经营的法定条件。但被告对此没有尽告知义务，致使合同目的无法实现并造成原告的经济损失。因此双方签订的三份《房地产租赁及管理合同书》因违反国家法律而无效。被告应返还原告租赁保证金56892元（原告已经支付房屋使用费以及水电费）。因被告的过错造成原告搭铁皮屋放置设备20000元和搬运厂房设备10000元的经济损失依法应予赔偿。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：（1）确认原告与被告于2008年10月27日签订的三份《房地产租赁及管理合同书》无效；（2）被告返还租赁保证金人民币56892元；（3）被告支付经济损失费人民币30000元；以上款项合计人民币86892元；（4）被告承担本案全部诉讼费用。

被告答辩称：第一，原、被告之间签订的三份房屋租赁合同是符合法律规定的，是有效的合同。（1）被告出租的房屋是由国土资源和规划局允许复工，是可以出租的，虽然没有取得房产证，根据最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据，故原、被告签订的合同应属有效。（2）被告出租的厂房及宿舍已经取得消防验收的合格证明。（3）被告出租的厂房及宿舍是有门牌号码的，并且该出租已经得到出租办的认可。第二，原告在起诉状称我方没有尽到告知义务，致使合同无法实现的说法是没有道理的，我方已经取得消防验收合格证明，双方约定消防验收及环保由原告负责，对于消防及环保与我方是没有关系的，对合同效力不产生任何影响。第三，原告违约在先，所以无权要求返还保证金及损失费用。（1）原告未经答辩人的同意，私自把房屋拆除，把墙变成门及搭建铁皮房，已经违反了合同的约定。（2）原告没有得到被告的同意就擅自搬离，也已经违反了合同的约定。并且原告不具有合同约定返还保证金的条件。（3）关于搭建铁皮房及搬迁的损失均是原告的单方行为，原告的诉求没有事实及法律依据。

被告反诉称：被告与原告于2008年10月27日签订了三份《房地产租赁及管理合同书》，约定原告承租被告位于深圳市光明区公明南环路玉律路段19号A栋厂房第五层、宿舍第四层，C栋1－2层厂房。A栋厂房第五层、宿舍第四层的合同的租赁期限自2008年10月28日起至2011年10月27日；C栋1－2层厂房的租赁期限从2009年1月1日起至2011年1月1日。合同签订后，被告将A栋厂房第五层及宿舍的第四层交付于原告使用，原告遂搬入A栋厂房开始生产。然而，原告却未经被告的同意擅自将A栋厂房第五层的一面墙变成门，在C栋厂房的西侧和北侧搭建了不符合消防要求的铁皮房，并在铁皮房内及A栋厂房五层的楼梯间堆积了大量的易燃物品，堵住了消防通道。在2008年12月末至2009年1月初，被告多次要求原告接收C栋1－2层的厂房，但原告却拒绝接收该厂房，并一直未支付该厂房的任何租金及管理费。2009年2月5日，原告单方要求终止履行合同并在2009年2月28日强行搬走机械设备，并拒绝支付拖欠房屋租金、水电费、管理费及其他分摊费用。被告认为，原告违反合同约定改变A栋厂房结构，搭建不符合消防要求的铁皮房，及无正当理由拒不接收C栋厂房和未经我方允许单方要求解除合同并且拒付房租及其他费用的行为已构成违约，给我方造成损失，我方有权依照合同的约定要求其支付租金及利息、水电费、管理费及其他分摊费用等，并依照合同的约定要求支付补偿金和要求原告将房屋恢复原状。为维护被告合法权益，被告特向法院提起反诉，请求判令：（1）解除双方2008年10月27日签订的三份《房地产租赁及管理合同书》，原告将房屋恢复原状、拆除铁皮房；（2）原告支付至返还租赁物止的租金损失、水电费及至支付租金之日止的利息损失（租金损失从2009年1月至2009年3月为86193．9元；2月份水电费为6648．13元；利息损失以月2%计算暂计至4月6日为2167．08元）；（3）原告支付拖欠的保证金、管理费及其他分摊的费用21526．73元及其利息损失（利息损失自起诉之日计算至实际支付之日）；（4）原告支付补偿金35106元及利息损失（从起诉之日起计算至实际支付之日）；（5）诉讼费用由原告承担。

原告针对被告的反诉答辩称：第一，三份房地产租赁及管理合同是无效的，体现在房屋没有房产证，也没有验收合格证，也没有环保合格，双方签订的合同属无效。被告反诉称要求原告拆除铁皮房和把门恢复成墙，我方曾多次要求拆除铁皮房，是被告不同意拆除，是由于被告扣押房屋。第二，被告要求的使用费、水电、利息的损失是无理的。（1）所使用房屋的使用费全部支付完毕，我方提交的证据可以体现，不存在房屋使用费的损失。（2）被告反诉请求的水电费及利息是没有道理的，我方已经支付完毕使用费，不存在水电费和利息。水电费在1月份之前也全部支付完毕，2月份的水电费是3月份结算的，由于原告是2月28日搬离，到3月份也多次要求被告结算水电费，但被告不同意结算，由于还存在水电费押金3万多元，可以在水电的押金扣除2月份的水电费，被告没有给我方单据，我方也无法与被告计算，故我方认为责任在于被告。第三，被告要求保证金、管理费及其他分摊的费用21526．73元是没有事实及法律依据的。三份合同是无效的，三无厂房不具备出租厂房的条件，作为原告有权搬离，保证金应当退还给原告，现在被告却要求原告支付保证金，保证金被告已经收取，不存在支付保证金，21526．73元分摊费的损失不知如何得来，21526．73元及利息计算毫无事实及法律依据。第四，补偿金35106元没有具体说明是什么补偿金，反诉状中也没有具体说明35106元的来源。搭建铁皮房是经原、被告双方同意的。

经审理查明：2008年10月27日，原告与被告签订了三份《房地产租赁及管理合同书》，分别约定被告将位于深圳市光明区公明南环路玉律路段19号A栋厂房第五层1852．9平方米、1栋宿舍第四层567．8平方米、C栋厂房1－2层1110平方米出租给原告使用；A栋厂房第五层、1栋宿舍第四层的租赁期限自2008年10月28日起至2011年10月27日，C栋厂房1－2层的租赁期限自2009年1月1日起至2011年1月1日；每月租金分别为人民币16676元、5110元、13320元；合同期内，任何一方提前终止合约，须提前三个月通知对方，并应向对方支付相当于一个月租金的补偿金；涉案房产已经过消防验收合格，生产消防和环保由原告负责，被告同意在西侧和北侧搭建铁皮房，但必须符合消防规定。

合同签订后，原告向被告支付了保证金共计人民币56892元（其中：A栋厂房五层及水电费保证金人民币33352元、1栋宿舍四楼及水电费保证金人民币10220元、C栋厂房1－2层保证金人民币13320元），被告将A栋厂房第五层及1栋宿舍第四层交付原告使用。原、被告双方未办理C栋厂房1－2层的交接手续，原告亦未使用C栋厂房1－2层。原告将A栋厂房五层房屋的部分墙拆除改成一扇门，原告另搭建了铁皮房。

原告已向被告支付A栋厂房五层和1栋宿舍四楼的租金至2009年2月底，支付水电费至2009年1月底。原告尚欠2009年2月份水电费人民币6648．13元未支付给被告，原告亦未支付过C栋厂房1－2层的租金。被告花费了电容维修费人民币7580元、电梯维修费人民币8625元。

2009年2月5日，原告向被告发出《终止房地产租赁及管理合同通知书》，称因被告出租的物业不能办理消防和环保批文，致使原告不能办理营业执照而无法达到合同目的。故通知被告双方签订的上述三份合同于2009年2月28日终止。2009年2月28日，原告撤离涉案房产。

另查，2004年7月21日，深圳市规划与国土资源局宝安分局下发通知，同意涉案房产复工。2005年8月5日，深圳市公安局宝安分局消防大队向原告出具了涉案房产的《关于深圳市华益达实业有限公司厂房、宿舍工程消防验收的合格意见》。2009年3月16日，深圳市光明新区公明办事处玉律居民委员会出具《证明》一份，证明被告位于宝安区公明街道玉律村的厂区为19号，共有三栋厂房及宿舍。(www.xing528.com)

上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《终止房地产租赁及管理合同通知书》、《华益达实业有限公司要求赔偿清单》、三份《房地产租赁及管理合同》、《收据》No．0002120、《收据》No．000219、《收据》No．0002115、《收据》No．0002144、《收据》No．0002117、《收据》No．00021074、保安、保洁费收据、租金收据，被告提供的深圳市规划与国土资源局宝安分局的通知、消防验收意见书及村委证明、备案租赁合同、企业法人营业执照及税务登记证明、安全卫生协议书、厂房结构及铁皮房照片、民警的出警调解记录、搬迁照片、通知、租赁合同、电容维修款收据及分摊表、电梯维修费发票等证据材料在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。

本院认为：原告与被告签订的三份《房地产租赁及管理合同书》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，故均应认定为合法有效的合同。原告称涉案房产没有产权证，被告将其出租违反法律规定而无效。对此本院认为，涉案房产虽没有取得房地产证，但房地产行政主管部门已经同意涉案房产复工建设，且根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。故对原告以涉案房产没有产权证而主张租赁合同无效的意见本院不予采纳。原告称因被告出租的房产没有消防合格证、环保合格证，原告无法取得消防合格证和环保批文，致使原告不能办理营业执照的法定地址变更手续，不能继续经营而无法达到合同目的，故而认定双方签订的三份合同无效。对此本院认为，涉案房产已经通过消防部门的验收。且原、被告双方签订的租赁合同中约定生产消防和环保由原告负责，而原告未提供证据证明因为没有消防合格证、环保合格证而导致原告不能继续经营，原告应承担举证不能的不利后果。即使因为没有消防合格证和环保批文致使原告不能继续经营，也仅产生合同是否能够继续履行的问题，而对合同的效力则不产生影响。故对原告要求确认三份合同无效的诉讼请求本院不予支持。

原告已经搬离涉案房产，原、被告双方签订的三份租赁合同已无法继续履行，故对被告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，原告应将涉案房产恢复原状（将拆除的墙恢复原状）、拆除铁皮房并支付尚欠的2009年2月份水电费给被告。原告提前终止合同的行为已构成违约，根据合同约定原告应向被告支付一个月租金的补偿金即人民币35106元。上述补偿金足以弥补被告的损失，故被告应将原告已经支付的保证金人民币56892元退还给原告。原告于2009年2月底已经搬离涉案房产且没有使用C栋厂房，被告要求原告支付A栋厂房、宿舍3月份租金、管理费及C栋厂房1－3月份租金、管理费的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告要求原告支付拖欠的保证金、分摊电容维修费、电梯维修费的请求及原告要求被告赔偿经济损失人民币30000元的请求均没有法律依据，本院均不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、解除原告与被告签订的三份《房地产租赁及管理合同书》；

二、被告于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告保证金人民币56892元；

三、原告于本判决发生法律效力之日起三日内将涉案房产恢复原状并拆除铁皮房；

四、原告于本判决发生法律效力之日起三日内向被告支付拖欠的水电费人民币6648．13元；

五、原告于本判决发生法律效力之日起三日内向被告支付补偿金人民币35106元；

六、驳回原告的其他诉讼请求。

七、驳回被告的其他反诉请求。

本案本诉受理费人民币986元，由被告负担，反诉受理费人民币833元，由原告负担。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

代理审判员　刘光耀

二○○九年四月十六日

书　记　员　李燕妮

【评析】

本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋的出租人即被告并无房屋产权证书，往往涉及历史遗留问题，因而准确判断该房屋租赁合同的效力对保护当事人合法权益至关重要，这也是本案争议的焦点所在。按合同法，合同生效的条件，除了需当事人具有民事行为能力和意思表示真实外，合同内容须不违反法律和行政法规的强制性规定。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案被告作为房主，虽无产权证，但房地产行政主管部门已经同意涉案房产复工建设，而且该房屋并不存在权属争议，不影响被告出租房屋的权利。本案审判员在听取原告诉求、被告答辩特别是在分析证据的关联性、真实性基础上，认定原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。判决书对这一问题的认定既有事实依据，也符合有关法律之规定。而且分析透彻、言之有理，体现了审判员较高的法律职业素养。判决书形式规范，论证充分。

（点评专家：钟明霞）