业主委员会诉讼资格及立法构想

李培春　王旭日

一、案例与问题

案例一：2006年11月，某小区建成后，成立了业主委员会。业主委员会成立后，一直未按章程规定正常运转，从未组织召开业主大会。2007年2月，部分业主因对物业公司的服务不满，多次向业主委员会提出请求，要求按章程规定召开业主大会商讨对策，但业主委员会不予理睬，部分业主遂状告业主委员会要求其履行组织召开业主大会的职责。

案例二：2006年年初，某小区成立业主委员会并召开业主大会，以三分之二多数业主通过决定由小区业主委员会暂时对小区物业进行自行管理。业主委员会接手工作后，就小区存在的违法建筑等问题向有关政府主管部门进行了反映，希望得到合理解决；同时按照业主大会通过的决定，向业主收取物业管理费。但个别业主拒缴，认为业委会没有收取物业管理费的资格，更没有资格对小区进行物业管理。起初拒缴物业管理费的只有极少数的业主，但他们却仍然享受保安、保洁、路灯、日常维修、小区环境改造等物业管理服务。许多原来缴费的业主逐渐感到不公平，于是越来越多的业主加入了拒缴物业管理费的行列。业主委员会被迫将欠费业主作为被告，向法院提起民事诉讼，请求法院判决被告支付欠缴的物业管理费及滞纳金。

这两起诉讼都是发生在业主与业主委员会之间的。案例一中业主委员会是被告，案例二中业主委员会是原告。但是，在法院判决中有一个共同的认识，就是业主委员会不是民事诉讼主体，不具有作为原告或者被告的主体资格。法院判决的这种认识也不是毫无道理的，因为有其法律依据——《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》。具体讲，从《物权法》来看，《物权法》第78条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据上述规定，对业委会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以以原告的身份，以业主大会或者业主委员会为被告请求人民法院予以撤销。然而，如案例一之情形，如果业主委员会并没有为侵害业主利益之行为，只是不作为，业主能否以业主委员会为被告向法院起诉要求其履行职责呢？或者，如案例二，在与业主签订了《物业服务合同》之后，为了部分业主的利益，业主委员会能否以欠费的业主为被告向法院提起诉讼呢？显然，在《物权法》中法官找不到解决这两种情况的法律规定。

从法院作出以上判决的法律依据之二——《中华人民共和国民事诉讼法》来看，《中华人民共和国民事诉讼法》第49条第1款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”而业主委员会肯定不是公民和法人，最多只能算是其他组织。在1992年颁布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》中，专门解释了什么是“其他组织”，该司法解释第40条规定，《民事诉讼法》中的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。具体分析业主委员会也未必符合这一要求，主要问题在于业主委员会没有一定的财产。在列举的“其他组织”中也没有业主委员会，所以，业主委员会在《民事诉讼法》上来说，并不具备诉讼主体资格。

有人提出“《物权法》第78条的规定赋予了业主委员会原告的资格，就等于承认了业主委员会具有民事诉讼主体资格了，因为能作为原告当然也就可以作为被告。”也有人提出“业主委员会是依法成立的、有一定的组织机构的、并且拥有承担责任财产的组织，符合司法解释有关‘其他组织’的界定，因而当然的具有民事诉讼主体资格。”先不对这些论断的合法性、合理性作以定论，单从法官作为法律实施主体这个角度来讲，依法办案是法官的职责，在《物权法》、《民事诉讼法》没有作出明确的规定的情形下，法院作出如前的判决，也是可以理解的。

随着城市住房商品化，小区建设越来越普遍，类似前面案例情形的涉及到业主委员会的纠纷也越来越多，而且情况也变得越来越复杂，如果在司法实践中此类纠纷不能作出妥善的解决，恐怕很难体现出法律所代表的公平、正义，也不利于和谐社会的建设。我们不禁要问，有关业主委员会主体资格的立法状况到底是怎样的？这些立法是否存在着需要完善的问题？

二、现行相关立法及存在的问题

（一）法律法规

目前，规制业主委员会的法律法规主要是《物权法》与国务院制订的《物业管理条例》。国务院于2003年6月8日颁布，2007年8月26日修订的《物业管理条例》，对物业管理自治实践中普遍存在的问题作了较为全面的规范。涉及业主委员会是这样规定的：代表全体业主在物业管理中合法权益的主体是业主大会，业主委员会是代表业主利益的常设机关与执行机关，业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会享有业主大会的执行权，它的权利源于业主大会的授权，它产生后应在30日内向当地的房地产行政部门备案。应当讲，这部《物业管理条例》是在适应新的住房制度、在总结地方物业管理立法及实践的基础上制定颁布的，对促进住户自我管理、规范物业管理市场起到了很大的作用。但是这部《物业管理条例》存在着笼统、简单的问题，其中一个重大的缺陷就是对业主委员会的诉讼主体资格并未作出规定，给物业管理活动造成了一定的混乱。如当业主委员会侵害了少数业主利益时，若业主委员会不能作为被告，则受害业主存在诉讼无门的尴尬境界。业主委员会这一法律地位上的缺陷直接影响业主丧失运用法律手段维护其权益的机会。

在《物权法》的立法过程中，有关业主委员会的诉讼主体资格问题被提入了草案，但在物权法草案第五次审议稿中给出“暂不作规定”的答案。官方给出的解释是：业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上，目前许多小区还没有业主大会或业主委员会，对业主大会或业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥；对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表进行诉讼。因此，在《物权法》中，除了第78条规定了业主委员会的消极诉讼主体资格外，我们再找不到直接规定业主委员会具有诉讼主体资格的条款。值得注意的是，《物权法》第83条第2款规定，业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。这一条实际上确认了业主委员会的管理权，而当这种管理权的行使受到阻碍的时候，业主委员会能否以原告的身份通过诉讼来主张其权利呢？《物权法》并没有作出明确的规定，只规定业主可以诉讼。

（二）地方立法

在我国地方性法规中，业主委员会问题一般规定在物业管理法规中，它们将业主委员会定位为“是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织”，赋予业主委员会一定的民事主体资格，可以为维护业主利益进行相应的民事活动。对于诉讼问题，它们一般也规定：为维护业主共同利益的一定事项，业主委员会可以进行诉讼。《广东省物业管理条例》第35条、第41条规定：业主委员会在与建设单位发生纠纷时，可以向人民法院提起诉讼；建设单位不按规定划拨物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房，业主委员会可以向人民法院起诉。同样，《天津市物业管理条例》第54条，《上海市居住物业管理条例》第54条，也有类似规定。上述法规都是由省级人大常委会通过的，也是在国务院制订的《物业管理条例》2003年9月生效前就已经执行的。在此之后2004年6月修订的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》也在第51条规定了业主委员会诉讼主体资格：对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼。当然也有未作规定的地方性法规，例如1995年施行的《北京市居住小区物业管理办法》。通过以上说明，地方性法规对于业主委员会的诉讼主体资格基本持肯定态度，对于诉讼权利的范围有严格的限制。但是，考虑到地方性法规法律位阶较低，而《立法法》中又规定司法制度属于全国人大及其常委会法律保留的事项，地方性法规规定诉权问题是否越权值得探讨。

（三）司法解释

对此问题，最高人民法院的态度也不明朗。最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案的复函》，以（2002）民立他字第46号批复答复：“金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”该批复认可了业主委员会作为其他组织提起诉讼的主体资格。但是，最高人民法院（2005）民一终字第12号民事裁定却认为“银都业主委员会与房地产公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。按照《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共同权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动”。应当讲，最高人民法院的裁定是以《物业管理条例》未明确规定相应的职权为依据，进而否定业主委员会相应的诉讼主体资格，可是在前一个批复中业主委员会诉讼权利的内容同样是《物业管理条例》未明确规定的，这反映了最高人民法院在此问题的认识上存在一定分歧。以上可以说明：对于业主委员会主体资格的认识，法院在具体实践中还未达成一致。

（四）司法实践

与立法的“不作为”相比，司法实务界更倾向于赋予业主委员会的诉讼主体。上海高级人民法院在2002年6月印发的《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》（沪高法民〔2002〕6号）一文中，明确认定业主委员会“作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行一定手续后，业主委员会可以直接以自己的名义提起和参与诉讼”。北京市高级人民法院2004年1月试行的《关于审理物业管理纠纷案件的意见》第7条规定：“业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；……（4）其他损害全体业主公共权益的情形。”2001年3月实施的《广州市物业管理条例》在第56条规定：“建设单位、业主不按时缴物业维修基金的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。”2003年1月发布实施的《重庆市业主自治机构管理办法》第17条规定：“业主委员会履行下列职责：……（十）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。”

目前，也有一些高级法院有条件的承认业主委员会诉讼主体资格，2004年1月1日执行的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第7条：业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其他损害全体业主公共权益的情形。同样，2004年广东省高级人民法院的《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》以及重庆市高级人民法院的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》，均对业主委员会为维护业主公共利益而提起诉讼的权利持肯定态度。深圳市中级人民法院最新颁布的《关于立案工作若干问题的指导意见》也进一步明确了业主委员会对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房等引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理等引起的纠纷，可以以业主委员会名义提起诉讼。但是提起此类诉讼还需要业主大会决定或由业主大会授权，法院立案时不作审查。但是，上海市法院“由于对业主委员会主体资格的疑惑和无法律规定而对业主委员会作为当事人的案件基本不予受理”。^[1]

由此可见，对业主委员会的诉讼主体资格采取搁置的立法态度其后果就是司法的迷茫与混乱，极不利于保障业主的权益。因此，从立法上来完善业主委员会的诉讼主体资格已经显得非常迫切，而借鉴国外发达国家和地区的先进立法经验，观察其司法实际运行状况，尤其显得必要。

三、国外及港澳台地区的相关立法

目前各国有关业主委员会性质的管理团体的诉讼主体地位方面大致有以下几种立法模式：

（一）美国立法^[2]

在美国，对非法人团体，如果州法律没有规定起诉或应诉能力时，为了实现该当事人行使基于美国宪法或法律所享有的实体权利，可以以其名义起诉或应诉。美国“公寓所有人协会”不具有法人人格，但在司法实践中却等同于法人，具有诉讼主体资格。

（二）德国立法^[3]

德国的管理团体任意设立，成立的管理团体不具法人资格，无权利能力，权利义务主体非为管理团体，而为单个的住宅所有权人。但在实务上，该共同体可以借区分所有人会议与管理人而成为有行为能力的组织体，可以从事诉讼行为，学说上将其解释为具有“部分权利之特别团体”。

（三）日本立法^[4]

在日本，管理团体自动设立，附条件承认管理团体具有法人资格。日本将区分所有权人团体分为三类：管理团体、管理团体法人及社区管理团体，符合一定条件的“管理团体”可以登记成为具有法人资格的“管理团体法人”。管理团体为无权利能力社团，但据日本《民事诉讼法》第46条的规定，管理团体具有诉讼当事人能力。

（四）法国、新加坡立法^[5]

他们将区分所有权建筑的管理团体列为具有法人资格的团体，这些团体可以作为权利义务的主体，他们当然地享有当事人的权利能力。

（五）港澳台地区立法^[6](www.xing528.com)

1．香港：香港的业主委员会（管理委员会）在成立后即可注册成立为法团，其身份属于独立法人团体，可以独立起诉或被诉；

2．台湾：台湾地区在立法上将管理委员会（即业主委员会）列入非法人团体的范畴，“台湾公寓大厦管理条例”第35条规定，管理委员会有当事人能力以及管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人，其立法明确了管理委员会的诉讼主体地位，而在民事责任承担等事务上仍需及于各“业主”；

3．澳门：澳门对分层建筑物采取“所有人大会”和“管理机关”共同管理的运作模式，“澳门民法典”第65条规定，管理机关在执行本身职务或受所有人大会许可执行职务时有权提起诉讼。

四、业主委员会诉讼主体资格的理论分析

（一）业主委员会诉讼主体资格的理论分析

1．必要性分析。根据《物业管理条例》关于业主大会和业主委员会的规定，业主大会是由全体业主组成并代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系相当。业主委员会以自己的名义涉讼的事项一般都是与全体业主权益有关的重大事项，其作为原告的现实必要性显而易见，在此不再论述，下面主要论述业主委员会作为被告在现实中的必要性。

首先，如果不允许业主委员会作为被告参与诉讼就相当于剥夺了本诉被告方提起反诉的权利，这显然有悖于法理。其次，现实生活中也有业主委员会违法违约事件的发生，比如业主委员会代表业主签订物业服务合同以及履行合同的过程中，如果业主委员会违反法定或合同约定的解除条件而擅自解除合同给物业服务企业造成了损害，笔者认为物业服务企业在诉讼维权中以业主委员会为被告最合适。如果以众多业主为被告会给诉讼带来诸多不便，全体业主若推选代表人进行诉讼与业主委员会代表全体业主应诉并没有本质上的区别，而且业主委员会应诉要比代表人诉讼更简捷快速，合同的签订是业主委员会代表全体业主而为，合同的违约解除也是业主委员会代表全体业主而为，为何业主委员会可以代表全体业主签订、解除合同而诉讼中却不能代表全体业主维权呢？有违常理。最后，《物权法》第78条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益属于民事纠纷，如果业主委员会不能作为民事诉讼中的被告，则受侵害的业主起诉时因无被告可列而可能被法院拒之门外，无法通过诉讼来实现实体法赋予的撤销权。因此如不承认业主委员会的被告地位无异于封阻了受侵害方的司法救济途径，更严重的后果是因法律为之设置了不能作为被告而无需承担被告败诉的民事责任，会潜意识地助长业主委员会侵权行为的任意发生，从而使与业主委员会进行民事交易的相对方处于极不安全的境地。

2．可能性分析。认为业主委员会不能充当被告的观点主要是顾虑责任后果的承担，认为业主委员会没有独立财产，不能独立承担民事责任，但笔者认为这并不构成业主委员会不能作为被告的理由，如前文所述，业主委员会虽对共有财产没有所有权，但是具有独立的支配权，完全可以以独立支配的共有财产（除维修基金外）对外承担责任，如果共有财产不够承担全部责任，则剩余责任由全体业主按照约定或法定出资分摊，这完全符合权利义务相一致的原则，即业主委员会作为原告胜诉的权益由谁享有，则其作为被告败诉的民事责任就应由谁承担，不言而喻，无论业主委员会作为原告还是被告都是代表全体业主，则诉讼后果当然应由全体业主承担。

3．合理性分析。业主委员会为什么不能成为独立的诉讼主体，总结理由有二：第一，业主委员会只是业主大会的执行机构不具备承担诉讼结果的能力；第二，侵害业主共同权益的情况可以通过代表人诉讼来解决。

民事诉讼当事人，是指以自己的名义请求法院行使审判权解决民事纠纷或保护民事权益的人及其相对方。《民事诉讼法》第108条第（1）项规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，这采取的是“实体当事人”的概念和标准；但是《民事诉讼法》第54条规定：“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意”，这实际上是采取了程序当事人的概念。实体当事人指只有争议的实体法上的权利人和义务人才是诉讼当事人，我国传统的当事人理论中，也认为诉讼当事人是指因民事权利义务关系发生纠纷，以自己名义进行诉讼，并受法院裁判拘束的直接利害关系人。而与之相对的就是程序当事人的概念，在这里就不得不提及诉讼担当。

诉讼担当，又称诉讼信托，是指非争讼的实体法律关系主体以诉讼当事人身份为保护争讼实体法律关系主体的合法权益而进行诉讼，但是实体权利义务关系仍属于争讼的实体法律关系主体。诉讼担当是对传统当事人适格理论的突破，传统的当事人适格理论认为，诉权主体必须拥有实体法权源，实体权益主体和诉权权益主体是统一的，两者不能分离，而诉讼担当则将两者分开，在法律规定的情形下，即使不是实体权利主体也可以基于诉的利益对他人的实体权利行使诉权，诉讼担当人的这种权利被称为纠纷管理权。在诉讼担当的情形下，当事人适格的基础是纠纷管理权。根据纠纷管理权的来源，又可以分为法定的诉讼担当和意定的诉讼担当。《民事诉讼法》第54条所规定的实际上就是一种诉讼担当。据此看来，业主委员会完全可以以任意的诉讼担当的形式成为民事诉讼的当事人。通过业主的授权，成为民事诉讼的当事人，而诉讼的结果由业主承受。物权法审议过程中以业主委员会不具备承担诉讼结果的能力为理由拒绝赋予业主委员会的诉讼主体资格是不可理解的。而且从逻辑上来说，法律委员会的另一个理由是业主可以通过代表人诉讼来解决维权问题，且不说代表人诉讼目前在中国的实践情况如何，值得注意的是代表人诉讼就是一种诉讼担当。一方面以实体当事人的标准拒绝了业主委员会的诉讼主体资格，另一方面却又承认业主可以通过以程序当事人为基础的代表人诉讼制度来维权，这本身就是互相矛盾的。

（二）业主委员会诉讼主体资格的立法分析

1．实体法层面的分析。《物权法》确立了业主的建筑物区分所有权制度，《物权法》规定：建筑物区分所有权就是业主对建筑物内的住宅，经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主的区分所有权具体包括三项权利：专有部分独立的所有权；共有部分的共同所有权，性质“属于共有中的共同共有”^[7]；业主的成员权，《物权法》从成员权的内容上来考虑，称之“共同管理权”。与本文讨论有关的是共有部分的共同所有权与成员权^[8]，这两者之间的关系：共有权是成员权的权利基础，“业主根据共有部分的构造、权力归属以及使用上的密切联系等因素而享有的作为共有部分管理团体的成员的权利”，成员权是服务于共有权之需要，是共有权得到实现与保障的根本手段。业主的成员权主要通过成立业主大会来行使，业主大会是集会决议的组织形式，它既有利于业主充分参与物业管理以实现其成员权利，也有利于防止业主滥用权利损害其他业主权益。但是，业主大会毕竟只是一个意思机关，只能形成意思表示。业主大会作出意思表示后需要相应的执行与监督，但业主大会不是常设机关，也缺乏执行机关的有效组织性，不具备实际的执行能力。我国规定该权利赋予业主委员会，由业主委员会作为业主大会的执行机关，而且规定了业主委员会的组成方式，以备案作为国家确认其合法性的方式。业主委员会作为一个执行机构，《物业管理条例》规定主要有两方面职能：对内，召集业主大会，报告物业管理的实施情况，监督业主公约实施，了解业主意见、建议；对外，选聘物业管理企业，签订管理合同，监督协助合同履行。业主委员会的备案程序虽然不能使其具备法人资格，但是作为一种必经的法律程序，可以证明其成立的合法性，使其成为一个被国家认可的组织。以上可以看出，业主委员会虽然还不具备法人资格，但已经被赋予了一定的民事主体资格，可以从事一定的民事活动。如果不这样，就无法解释业主委员会对物业公司的选任权与监督权。事实上，业主委员会的民事主体性质是其他组织，已经得到理论界与司法界的一定认可。目前质疑的主要理由是：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定了其他组织的三项条件（合法成立、一定组织机构、一定财产），业主委员会缺乏财产条件。应当讲，法律确实未规定业主委员会财产问题，但是为了保障它正常运行，一定财产经费是业主委员会所必需的，所以业主委员会应有一定财产。另外，其他组织财产的目的主要用于维持其正常运营，不是用于承担民事责任的，其财产责任的承担者应是对其授权的主体对于业主委员会来讲，它的权利基础是业主或业主大会的授权，权利义务的最终主体是业主，它是无法独立承担民事责任的。从实践来看，业主委员会作为诉讼主体主要是作为原告提起违约或侵权之诉，绝大多数案件业主委员会最终的责任是承担诉讼费用，以业主委员会的财产作为责任财产是没有实际意义的。所以，该质疑的理由不成立。

2．程序法层面的分析。现有对于业主委员会诉讼主体的研究，多是从实体法角度分析的，以业主委员会具备民事主体资格角度论证，认为解决了实体问题，诉讼主体问题也就迎刃而解。这是依据实体法的观点来分析诉讼法问题，采纳的是过时的私法一元论时期“实体当事人”的概念和标准，没有从诉讼法角度来分析业主委员会。从诉讼法角度讲，业主委员会诉讼主体资格问题是它是否是适格当事人或正当当事人的问题。适格当事人分为两类^[9]：一类是实质的适格当事人，即讼争的实体权利义务主体；另一类是形式的适格当事人，主要是诉讼担当。判断当事人适格的标准是诉讼实施权，实体法中的管理权或处分权是诉讼实施权的基础，“通常认为管理权，指广义的管理权，既包括行使一定事实行为和行使一定法律行为的一般权能，还包括实体的处分权能”。强调诉讼实施权“实际上就是强调最合适进行诉讼的人应该是适格当事人……尤其是一些为他人利益而进行的诉讼中，当事人不具有实体管理权或实体处分权，却是最适合的诉讼当事人”。所以，民事诉讼的适格当事人既可以是与讼争事实存在实体法律利害关系，也可以是为保护其他主体利益而取得诉讼权能，成为适格当事人，业主委员会就属于后者。两者的区别在于：后者是为保护他人利益而诉讼，是诉讼实施主体和实体权利主体相分离，所以它的诉讼权限受到目的严格地限制，它的诉讼权能是部分的。业主委员会的管理权一部分源于法律规定主要是《物业管理条例》和《物权法》的规定，还有一部分来源于业主大会的决定，也就是业主的授权，学理上称为任意的诉讼担当，类似于代表人诉讼。基于上述管理权，业主委员会取得了诉讼实施权，成为适格当事人。

五、业主委员会诉讼主体资格的立法构想

业主委员会的诉讼主体资格之所以众说纷纭，根源在于其民事主体地位不明确，民事主体和民事诉讼主体虽然是两个不同的概念但却不可割舍，如果明确其民事主体地位则有助于更清晰地界定其诉讼主体地位，只有如此才会使各地法院在审判实践中采用统一的标准，维护司法的权威。笔者认为应进一步完善业主委员会民事主体地位及其诉讼主体地位的立法。

1．在《物权法》司法解释中应明确界定业主委员会为其他组织。在民法理论中，其他组织已逐渐成为市场交易中除自然人、法人之外的为人们所认可的第三类民事主体，但是《物权法》没有将业主委员会界定为其他组织是因为有些全国人大常委会委员指出，业主委员会没有独立的财产和经费，不能独立对外承担民事责任，笔者认为财产问题不应成为障碍，已在前文论述。《中华人民共和国物权法》没有对业主委员会的法律地位做出明确的规定，虽然“许多部门、单位、专家学者及一些业主委员会建议应当明确建筑物区分所有权人委员会的性质、法律地位及其与小区、社区、街道办事处的关系”，但是“物权法要赋予业主大会、业主委员会什么样的法律地位，需要慎重研究，建议不要在现有的法律主体外再规定新的法律主体”。笔者认为其他组织不是新的民事主体，业主委员会界定为其他组织的主客观条件已经具备，如果久拖不明的话会使人产生误解，如“业主委员会是一种临时性的社会维权组织，业主委员会的法律地位完全可以由业主通过合同的方式加以确定”。法律地位的含义就是必须由法律作出明确规定，不可能由当事人在合同中任意约定。

2．在《物权法》司法解释或《民事诉讼法》中应明确界定业主委员会为非独立且完全的诉讼主体。虽然《物权法》第83条第2款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”该条规定了业主委员会作为原告的几种情形，属于有限诉讼主体资格说，但把业主委员会参与诉讼的条件只局限于针对业主而非对外，这远远不能满足实际需求，比如现实中大量存在的业主委员会与物业管理企业的纠纷如何确定诉讼主体？对此现实必须正视而无法回避，业主委员会的诉讼主体地位如何确定应以现实生活的客观需求为衡量标准。马克思主义法学认为，法律应该以社会为基础，应该是社会需求的表现，“无论是政治的立法或市民的立法，都只是表明和记载经济关系的要求而已”。因此笔者建议在《物权法》司法解释或《民事诉讼法》中对此条进行扩大解释，增加规定业主委员会在对外纠纷中也可以代表业主参与诉讼，而且可以作为被告应诉，参与诉讼的前提条件是业主大会表决授权。

综上所述，业主委员会是我国经济发展过程中的一个社会存在，反映了一种新型的社会关系，是某种私权利的承载体。它的出现是因为它有一定的社会功能，同时具有牵涉面广的特征，与亿万城镇居民的日常生活有关。所以，赋予它民事诉讼主体资格，也符合当前建立“和谐社会”的总体目标。

【注释】

[1]广东省深圳市中级人民法院民五庭：《业主委员会的诉讼主体资格》，载《民事审判指导与参考》（第25集），法律出版社2006年版，第121页。

[2]刘德臻：《物业管理法教程》，北京大学出版社2001年版。

[3]［德］贝尔曼：《德国住宅法所有权法》，带东雄译，载《法学论丛》第13卷第1期。

[4]陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版。

[5]同上。

[6]同上。

[7]江平：《中国物权法教程》，知识产权出版社2007年版，第254页。

[8]同上。

[9]邵明：《民事诉讼法理研究》，中国人民大学出版社2004年版，第166页。