综合修正计算，准确求取比准价格

综合修正计算，即根据前面的各项修正，求取比准价格。

6.3.1　求取某个与可比实例对应的比准价格的方法

由前述内容可知，市场比较法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过了这三大方面的修正、调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正、调整综合起来，计算公式如下：

（1）修正、调整系数连乘形式

（2）修正、调整系数累加形式

下面以连乘形式、采用百分率法来进一步说明市场比较法的综合修正与调整计算。由于房地产状况修正有直接比较修正和间接比较修正，因此，较具体化的综合修正与调整计算公式有直接比较修正与调整公式和间接比较修正与调整公式：

（1）直接比较修正与调整公式

上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；房地产状况修正的分子为100，表示以估价对象的房地产状况为基准。

（2）间接比较修正与调整公式

上式中，标准化修正分子为100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况修正的分母为100，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。

6.3.2　将多个可比实例的比准价格综合成一个最终比准价格的方法

每个可比实例的成交价格经过上述各项修正、调整之后，都会相应的得到一个比准价格。例如有5个可比实例，经过各项修正、调整之后会得到5个比准价格。但这些比准价格可能是不相同的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为市场比较法的测算结果。(www.xing528.com)

从理论上讲，综合的方法主要有3种：①平均数；②中位数；③众数。

（1）平均数

有简单算术平均数和加权算术平均数。

简单算术平均数是把修正、调整出的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。例如：可比实例A、B、C经比较修正后的估价时点价格分别为1080元/m2、1078元/m2和1110元/m2，如果认为这三个价格具有同等重要性，则可求得一个综合结果，即：

加权算术平均数是在把修正、调整出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权数，然后综合出一个价格。通常对于与估价对象房地产最类似的可比实例房地产所修正、调整出的价格赋予最大的权数，反之，赋予最小的权数。例如：上例中，若认为可比实例C与估价对象房地产的情况最为接近，A次之，B最差，则相应赋予权数为45%、35%、20%，则可求得一个综合结果，即：

（2）中位数

是把修正、调整出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。例如：2600，2650，2800，2860，3950的中位数为2800。2200，2400，2600，2900的中位数为=2500。

（3）众数

众数与中位数一样，是一种位置平均数，是指将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房地产估价中，则需要选择10个以上的可比实例，才可能用这个方法确定综合结果，目前采用较少。例如：2200，2600，2300，2600，2300，2600这组数值的众数是2600。

此外，还可以采用其他方法将修正、调整出的多个价格综合成一个价格。例如去掉一个最高价格和一个最低价格，将余下的进行简单算术平均。在实际估价中，最常用的是平均数，其次是中位数，很少采用众数。当数值较多时，可以采用中位数和众数。如果一组数值中含有异常的或极端的数值，采用平均数有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用中位数比较合适。