房地产估价规范实践-房地产估价

为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，原国家建设部颁布了《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），详见本书附录。此规范为推荐性国家标准，自1999年6月1日起施行。

《房地产估价规范》共分9大部分，重点阐述了估价原则、估价程序、估价方法、不同目的下的估价、估价结果、估价报告6大板块内容。

1）估价原则

房地产估价应遵循：①合法原则；②最高最佳使用原则；③替代原则；④估价时点原则。

2）估价程序

规定自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：①明确估价基本项；②拟定估价作业方案；③搜集估价所需资料；④实地查勘估价对象；⑤选定估价方法计算；⑥确定估价结果；⑦撰写估价报告；⑧估价资料归档。

3）估价方法

（1）方法选用

对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

（2）市场比较法

运用市场比较法估价应按下列步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域因素修正；⑦进行个别因素修正；⑧求出比准价格。

（3）收益法

运用收益法估价应按下列步骤进行：①搜集有关收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算运营费用；⑤估算净收益；⑥选用适当的资本比率；⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。

（4）成本法

运用成本法估价应按下列步骤进行：①搜集有关成本、税费、开发利润等资料；②估算重置价格或重建价格；③估算折旧；④求出积算价格。

（5）假设开发法

运用假设开发法估价应按下列步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发建设期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算。(www.xing528.com)

（6）基准地价修正法

运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：①搜集有关基准地价的资料；②确定估价对象所处地段的基准地价；③进行交易日期修正；④进行区域因素修正；⑤进行个别因素修正；⑥求出估价对象宗地价格。

4）不同估价目的下的估价

房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：①土地使用权出让价格评估；②房地产转让价格评估；③房地产租赁价格评估；④房地产抵押价值评估；⑤房地产保险估价；⑥房地产课税估价；⑦征地和房屋拆迁补偿估价；⑧房地产分割、合并估价；⑨房地产纠纷估价；⑩房地产拍卖底价评估。

规范对不同目的的房地产估价应遵循的法律、规范、适宜采用的方法均作了详细规定。

5）估价结果

对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。在求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。

6）估价报告

估价报告应做到全面性、公正性和客观性、准确性、概括性。一份完整的估价报告应包括下列部分：①封面；②目录；③致委托方函；④估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。

此外，房地产估价实际操作中不可避免要涉及土地的估价，对于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估，可以参考国土资源部主编的《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）。《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》都属于国家技术标准，但两者在技术要求、专用名词术语、估价报告编制格式上存在较大的差异，这一状况不利于规范房地产市场、加强土地资产的统一管理。因此，必须考虑在适当的时机，统一两个估价技术标准。

复习思考题

1.简述房地产估价程序。

2.简述房地产估价报告的主要内容。

3.资料综合分析的重点是什么？

4.常见的房地产估价方法有哪些？

5.房地产估价报告的主要内容有哪些？