房地产估价流程-房地产估价

2.1.1　房地产价格的概念

1）价格与房地产价格的概念

人们对于什么是价格，有着许多定义和解释，其中最典型的是下列两种：①价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。②价格是商品价位的货币表现，价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。

上述两种对价格的定义，第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从现象上把握房地产价格的“数量”。因此，我们可以将房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。在现今社会，价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。

2）房地产价格的种类

在现实生活中往往出现这种情形：两个不同的名称可能指的是同一个事物，同一个名称可能指的是两个不同的事物。实际上，词语和其所指的事物总是无法一一对应。除了专有名词以外，绝大多数词语仅仅描述了事物的共性，即代表着某一类事物。某一具体事物无法完全占有某一词语，而是与其他具体事物分享着若干词语。这是由于，语言运用本身不可避免地形成了这种不尽完美的体系，因为我们无法给世界上每一个个体都取一个独一无二的名字并且毫无差错地运用它们。既然我们认识到了语言体系的缺陷，在科学的研究中，为了尽可能地避免混乱和含糊的用语危害到研究本身，我们应对词语所描述的，以及我们想表达的事物进行明晰的考察。此外，我们有必要给一切事物中新发现的共性创造清晰的定义或者新的词语，来丰富原有的语言体系为我们所用。

纵观古今中外，房地产价值和价格的种类繁多，名称也不完全一致，有的还是特定的房地产制度下的产物。不同的房地产价值和价格所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。因此，进行房地产估价必须弄清楚房地产价值和价格的种类以及每一种房地产价值和价格的确切含义，以正确理解和把握所评估的房地产价值或价格的内涵。

下面不是将每种房地产价值和价格单独介绍，而是将相关内容放到一起介绍。这样做虽然会出现个别重复现象，但有助于更好地比较和理解，而且在不同的地方，介绍的角度会有所不同。

（1）使用价值和交换价值

价值一词的含义极广，在房地产估价中，所涉及的价值是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值；在房地产估价中一般所说的价值，也是指交换价值。

任何物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。使用价值是交换价值的前提，没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。但是，反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、新旧、产权等有关房地产使用价值的因素进行“鉴定”，因为这些因素影响着房地产交换价值的大小。

（2）投资价值和市场价值

房地产的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对某一房地产所评估出的价值。而房地产的市场价值，是指房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

同一房地产对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的信心不同，等等。所有这些因素，都会影响投资者对该房地产未来收益能力的评估，从而影响投资者对该房地产价值的估计。如果所有的投资者都做出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上不可能出现这种情况。所以，常常会有某些投资者愿意支付比其他投资者更高的价格来获得某一房地产。

评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。拿折现率来说，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。

投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。换一个角度讲，每个房地产投资者对其拟投资（购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于这个心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的房地产。

就投资价值和市场价值而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价人员，评估房地产的投资价值或者提供房地产市场分析报告、房地产投资可行性研究报告，也是其服务的重要领域。例如，政府举行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，有意购买者可能委托房地产估价机构为其评估所能承受的最高购买价格（如确定投标价格），这就是一种投资价值评估。

（3）原始价值、账面价值和市场价值

①原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。

②账面价值又称账面净值、折余价值，是一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。

③市场价值是一项资产现时在市场上实际所值的价格，或者假设把它拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。

原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。此外，可将账面价值作为评估房地产市场价值的一种参考，这样可以使估价人员更加审慎地得出评估价值，特别是为“资产置换”进行估价时，如果一方资产的评估价值普遍低于账面价值，而另一方资产的评估价值普遍高于账面价值，这种估价结果通常是值得怀疑的。

就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

（4）成交价格、市场价格和理论价格

①成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中，交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。

成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。

成交价格可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价是指采取招标方式交易（或出让）房地产的成交价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格，挂牌成交价是指采取挂牌方式交易（或出让）房地产的成交价格，协议成交价是指采取协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。

②市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

③理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。理论价格并不是静止不变的。

一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动（即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动），它们之间的关系可如图2-1所示。

就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。

（5）市场调节价、政府指导价和政府定价

市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。《中华人民共和国价格法》第3条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。”在房地产方面，例如《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号）第30条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”可见，从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。

图2-1　市场价格与理论价格的关系

①市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。

②政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。

③政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以，估价结果应以政府定价为准。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等。如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素，利润控制在3%以下。对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。

（6）基准地价、标定地价和房屋重置价格

基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。该法第33条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”第34条规定：“房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。

①基准地价，根据原国家土地管理局1993年6月22日发布的《城镇土地估价规程（试行）》的定义是：“对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。”基准地价也可以定义为：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

②标定地价，据原国家土地管理局1992年5月12日印发的《关于地籍管理的几个问题的处理意见》中的说明，是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。由于《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了标定地价也应定期确定并公布，所以可将标定地价的定义修改为：标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

③房屋重置价格，是某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价格的比较修正来求取。

（7）土地价格、建筑物价格和房地产价格

土地价格、建筑物价格和房地产价格是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有土地、建筑物、房地三种，房地产价格因此有土地价格、建筑物价格和房地价格之分。

①土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格。如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。

同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有5种：（a）未征收补偿的农地。取得该土地后还需要支付征地补偿费。（b）已征收补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地。（c）已做“三通一平”或以上开发的土地，如已做“七通一平”的土地。（d）在现有城区内有待拆迁建筑物的土地。取得该土地后还需要支付拆迁补偿安置费。（e）已做拆迁补偿安置的城市空地。

现实中常根据土地的实际状况，把土地粗略地分为生地、熟地、毛地、净地等几种，由此又有生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格之说。

②建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。人们平常所说的房价，例如，购买一套商品住房的价格，通常含有该建筑物所占用的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。

③房地价格亦称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格。它往往等同于人们平常所说的房价。

对于同一宗房地产而言，有

房地价格=土地价格+建筑物价格

土地价格=房地价格-建筑物价格

建筑物价格=房地价格-土地价格

但值得说明的是，上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的。即不是不论房地产是在分割、合并的前后，还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对于同一宗房地产来讲，只存在着土地、建筑物和房地三种形态。因此，同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象。

（8）总价格、单位价格和楼面地价

总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。

①总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。它可能是一块面积为500m2的土地的价格，一套建筑面积为200m2的高档公寓的价格，或是一座建筑面积为10 000m2的商场的价格，也可能是一个城市的全部房地产的价格，或是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

②单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地产价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。

③楼面地价是一种特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。此种情况下，楼面地价与土地总价的关系为：

由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即

认识楼面地价的作用十分重要。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。例如，有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵（每平方米土地面积贵190元），此时明智的买者会购买乙土地而不会购买甲土地。但如果甲、乙两块土地的容积率不同，除此之外的其他条件都相同，则不应简单地根据土地单价来判断甲、乙两块土地的价格高低，而应采用楼面地价。例如，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲土地的楼面地价为140元/m2时，乙土地的楼面地价为170元/m2。根据楼面地价来判断，乙土地反而比甲土地贵（每平方米建筑面积贵30元）。此时懂得楼面地价意义的买者，通常会购买甲土地而不会购买乙土地。这是因为，在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋（含土地）在市场上的售价基本相同（但在人们越来越重视环境的情况下，高的容积率意味着高的建筑密度，从而房价会受到一定的影响），假如平均为每平方米建筑面积1 200元，建筑造价（不含地价）也基本接近（如果容积率差异较大会导致对建筑高度或建筑结构的不同要求，如一个只需建多层，而另一个必须建高层，则建筑造价会有一定差异），假如为每平方米建筑面积900元，这样，房地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润=1 200-900-140=160（元），而在乙土地上每平方米建筑面积只获得利润=1 200-900-170=130（元）。

（9）所有权价格、使用权价格和其他权利价格

所有权价格、使用权价格和其他权利的价格是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。同一宗房地产，交易或评估的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地役权、典权、租赁权；交易或评估的所有权或使用权还可能附带有租约，设立了抵押权、典权、地役权；另外，该所有权或使用权还可能受到政府政策的限定，存在纠纷或被法院查封等。

房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据房地产所有权是否完全再细分。例如，根据“权力束（Bundle of Rights）”理论，所有权为占有权（Possession）、管理权（Control）、享用权（Enjoyment）、排他权（Exclusion）、处置权（Disposition）（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）等诸项个别权利的总和。如果在所有权上设立了他项权利，则所有权变得不完全，价格因此会降低。

中国由于土地为国家所有或者农民集体所有，土地的国家所有权和农民集体所有权不允许转让，仅存在以征收方式将农民集体所有权变为国家所有权。所以，土地一般不存在所有权价格和所有权价值评估。但在特殊情况下可能需要对土地所有权价值进行评估，如衡量社会总财富中土地财富总量是多少时，评估的应是土地所有权价值。如果评估的是土地使用权价值，其结果就会与其他国家和地区不可比，或者在同等条件下的土地财富要比其他国家和地区少。另外，集体土地可以通过征收方式变为国有土地，并要给予补偿。目前这种补偿还不是按照土地市场价值进行的，如果未来改为按照土地市场价值进行补偿，就存在集体土地所有权价值评估问题。相比之下，城市房屋拆迁补偿已由过去的实物补偿安置改变为货币补偿，货币补偿的金额以被拆迁房屋的房地产市场评估价格确定。

房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。以土地为例，中国目前有偿出让和转让土地的价格都是使用权价格，土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权两种。《中华人民共和国城市房地产管理法》第8条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。据此，从国家那里获得的土地使用权的价格，法定名称为出让金。但在现实中有各种演变，多称为地价款，各地的内涵也不尽相同。出让土地使用权的价格还可区分为各种使用年限的价格，如40年、50年、70年出让土地使用权的价格。

土地所有权价格与土地使用权价格有着极为复杂的关系。在正常情况下，土地所有权价格高于土地使用权价格，但在现实复杂的情况下，也可能出现相反的情形。例如，中国封建社会后期出现的永佃制，其特点是土地所有权与土地耕作权相分离：地主享有土地的所有权，负担出赋（即土地税），有权收租，但对土地的使用权不能干涉，不能随意增租或夺佃；佃农享有土地的耕作权，即佃权，并有权将它买卖、典押或出租。一般来说，耕作权价格低于所有权价格，但在经济发达、人口密集的地区，耕作权价格也有超过所有权价格的情况。

其他权益的价格在此未具体说明，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。

（10）买卖价格、租赁价格、典价、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值

①买卖价格简称买卖价，是房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。

②租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租，是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。其中，市场租金又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金；商品租金又称全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。真正的房租构成因素应当包括：地租、房屋折旧（包括结构、设备和装修的折旧费）、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税（目前属于这种性质的税有城镇土地使用税、房产税或城市房地产税）、租赁费用（如租赁代理费）、租赁税费（如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费）和利润。

在实际中，房租可能包含真正房租构成因素之外的费用，如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；房租也可能不包含真正房租构成因素的费用，如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。房租有的按使用面积计算，有的按建筑面积计算，有的按套或幢计算。其中，住宅一般是按使用面积或套计租，非住宅一般是按建筑面积计租。房租也有天租金、月租金或年租金。房租还有定额租金、定率租金（又称分成租金、百分率租金，零售商业用房通常采用这种租金）等。此外，还应注意租赁价格与租赁权价格是两个不同的概念。

③典价是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他所有物。典价往往低于房地产的实际价值。

④在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是抵押房地产的价值，贷款人希望在整个抵押期间，抵押房地产无论是在设立抵押权之初时的价值还是随着时间的流逝而变化了的价值，都要超过未偿还的贷款余额，因为只有这样才能使贷款安全收回。因此，从理论上讲，房地产抵押价值应该是假设债务履行期届满债务人不履行债务，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款扣除优先受偿的款额后的余额。优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等。但在实际估价中，由于设立抵押权的时间、贷款期限、贷款偿还方式、借款人是否如期偿还，以及抵押房地产折价、拍卖、变卖的时间等估价所依赖的前提条件在委托估价时均难以明确，从而使得房地产抵押价值评估只能演变为评估抵押的房地产在委托估价时的市场价值扣除优先受偿的款额后的余额，通常具体为估价作业期间的某个日期（一般为实地查勘之日）的市场价值扣除优先受偿的款额后的余额。而为保证抵押贷款能安全收回，需要定期（如每隔一年）或不定期（如在房地产市场价格下降时）对抵押房地产的抵押价值进行重估。当抵押房地产的抵押价值低于未偿还的贷款余额时，应要求债务人追加抵押物或加速偿还贷款。

⑤保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间的经济损失（如租金损失）。

⑥课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政策而定。例如，1951年8月政务院（现国务院的前身）公布的《城市房地产税暂行条例》规定，房地产税的计税依据是标准房价和标准地价，或者标准房地价或标准房地租价。其中的标准房地价应按房地坐落地区、房屋建筑情况并参酌当地一般房地混合买卖价格分区、分类、分级评定。1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除10%～30%后的余值或房产的租金收入。在美国，房地产课税价值是由地方政府为课税目的而确定的房地产价值，通常以该房地产市场价值的百分数表示。

⑦征收价值是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。

美国雷利•巴洛维教授在《土地资源经济学——不动产经济学》一书中的下列一段描述，较好地说明了房地产的成本、售价、抵押价值、课税价值、征收价值几者的联系和区别：不动产经济价值的一些重要概念，可以用一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地，然后再花费20万美元修建一幢办公楼的例子来说明。这时他在他的财产中已投入25万美元，表示投资成本的总和。当他将该财产作为抵押贷款评估时，该财产只会有21万美元的贷款价值，估税员以13万美元估定财产收税价值。如果该财产所有者决定出售该财产，在与房地产经纪人谈妥以后，他决定标价30万美元。然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产正是某种公共项目所需要的，可以得到27.5万美元的征收价值。上面这5个数字中，每一个数字都代表着一种经济价值的衡量，每一个数字都有一种解释和合理性。

（11）现货价格和期货价格及现房价格和期房价格

房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的房地产。当为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格（含土地价格）。房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。

在期房与现房同品质（包括工程质量、功能、环境和物业管理服务等）情况下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期建成，或实际交付的品质比预售时讲的差等），所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，如现房的户型和环境差、功能已落后等。

（12）起价、标价、成交价和均价

起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。

起价是指所销售商品房最初时的价格，往往是一个项目最低的价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是为了广告作用，吸引人们对销售商品房的关注而虚设的价格。所以，起价通常不能反应所销售商品房的真实价格水平。

标价又称为报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。一般情况下，买卖双方会在这个价格的基础上讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。

成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。

均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

（13）补地价

补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类：①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；②土地使用者延长土地使用年限（包括出让土地使用权期满后续期）；③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产（要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等）。

对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即

补地价=改变后的地价-改变前的地价

其中，对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率称为原容积率，则补地价的数额为：

补地价（单价）=现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率

补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积

如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则

补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率-原容积率）

或者

实际中的补地价数额取决于政府的政策。例如，已购公有住房和经济适用房的土地权利性质基本上为划拨土地使用权，其上市出售从理论上讲需要补交相当数额的地价，但政府为了促进房地产市场发展和存量住房流通，满足居民改善居住条件的需要，鼓励已购公有住房和经济适用住房上市出售，从而只要求象征性地补交一点地价。

2.1.2　房地产价格的形成条件(www.xing528.com)

房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件：有用性、稀缺性、有效需求。

1）有用性

有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。至于人们为什么需要它，或者是因为觉得它很必要，或者是因为它很时髦，或者是因为听信了广告宣传。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁房地产，从而房地产也就不会有价格。

2）稀缺性

稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对的缺乏，而不是绝对缺乏。绝对的缺乏是指“物质的不可获得性”，例如严重干旱时，某些地区没有平日那么多的水可用。一种物品仅有用还不能使其有价格，因为如果该种物品的数量丰富，随时随地都能自由取用，像空气或某些地方的水那样，尽管对人们至关重要——没有它们我们就无法生存，但是也不会有价格。因此，房地产要有价格还必须具有稀缺性。

稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说物以稀为贵。有些物品，无论它多么有用，只要是相对富余的，就不会有高的价格。现代政治经济学奠基人亚当•斯密曾经说过：“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有很小的使用价值，甚或没有。例如，水的用途最大，但我们不能以水购买任何物品，也不会拿任何物品与水交换。反之，金刚钻虽几乎无使用价值可言，但须有大量其他货物才能与之交换。”

3）有效需求

有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力（即想买但没钱），或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买），都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，一套30万元的住房，甲家庭需要，可是买不起；乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有有效需求。因此，分清需要与有效需求非常重要。需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。

综上所述，房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。

为便于更好地理解价格，值得进一步说明的是，价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺物品的一种分配方式。无论人类社会处于什么阶段，只要当一种物品有用而其数量又不能多到使每个人都可以随心所欲地得到它时，就会出现对该种物品究竟应如何分配的问题——哪些人获得，哪些人不获得。归纳起来，古今中外主要有如下几种分配方式：①武力。如小到个人之间的打架，大到国家之间的战争，物品最后由胜者获得。②礼让。如像有些人那样发扬高尚风格，即使自己需要，也将物品让与他人。③抽签。即用随机的方式分配物品。这是谁的运气好，物品就归谁。④排队。即谁排在最前面，物品就归谁。这实质上是把物品给予那些最愿意花时间等待的人。⑤计划。如在传统的社会主义计划经济下凭下达的指标或票证、领导批条子获得物品。但这在实际中往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配。⑥价格。即谁愿意且能够付出的钱最多，物品就归谁。在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用——它上升，以便抑制过多的消费和扩大生产；它下降，以便刺激消费、减少生产和消除过多的存货。

2.1.3　房地产价格形成的原因

房地产是一种非常特殊的商品，要真正掌握其价格的形成，有必要全面了解价格形成的理论，并作具体分析。

关于商品价格的形成，主要有四种理论，即供求决定论、效用价值论、收益决定论、劳动价值论。①供求决定论认为市场上商品的价格不是事先规定的，而是根据市场上供求情况由买卖双方协议决定。②效用价值论认为一切商品的价值取决于它们的用途。房地产的效用，是指人们因占有、使用房地产而得到满足的程度。房地产如果没有效用，就不会发生房地产价格，因为没有效用，人们就不会产生占有房地产的欲望。但认定某物品有效用，并不能直接产生该物品的经济价值，如其数量丰富，随时随地都能自由获得，像空气那样虽对人类至关重要，也不产生价值。③收益决定论认为商品之所以有价值，是因为能在较长时间内给商品所有者带来一定收益，这些收益通过一定方法折算成现值就是商品的价值。④劳动价值论认为劳动决定价格基础——价值是劳动，价值的唯一源泉是劳动，商品的价值实体是抽象劳动，商品价值量由社会必要劳动时间决定。劳动价值论还指出商品价格只是商品价值的货币体现。供求关系不能决定价值，只能影响价格（虽然有时这种影响很强烈），使价格围绕价值上下波动。

对房地产的价值及其价格形成，应以劳动价值论为基础，供求理论、效用理论、收益理论为补充。劳动价值论对房地产价格形成的解释有以下三个特征。

（1）房地产价格形成具有广泛性

今天，在有人类活动的地方，已经没有哪块土地是纯粹的“生地”，土地的开发、加工都或多或少凝结了人类劳动；所有建筑物都是劳动的产物。因此，劳动数量的多少和质量的好坏往往是房地产价值和价格形成高低差异的主要原因。

（2）房地产价格形成具有本质性

对房地产的价值研究愈深入，就愈觉得其价值的基础是与人类劳动不可分的。有关房地产价格的诸多问题，如为什么大城市的土地价格高于中小城市的土地价格，中小城市的土地价格又高于周边乡村的土地价格？为什么交通设施、基础设施、配套设施的多寡对该地段土地价格有那么重大的影响？房地产收益的基础是什么？对房地产的有效需求又是怎样产生的？这些问题都可用一句话来回答，即人类劳动的结晶。

（3）房地产价格形成具有客观性

劳动价值论认为商品价值由转移过来的物化劳动价值、生产过程中加入的活劳动价值、创造出的新价值三部分组成。在现实中，将前二者称为成本（生产费用），第三者称为利润。这三者在商品社会中都有数据可以计算，是客观存在的。而同样生产成本的房地产，房型的结构、外立面的色彩、不同的层次等都会在不同的消费者中产生不同的评价，其原因主要是使用功能和美学功能不同以及主观及心理因素影响，但这些量化计算难度较大。

马克思曾说：“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西（如土地），或者至少不能由劳动再生产的东西（如古董、某些名家的艺术品等）的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。”因此，单靠劳动价值论不能解释一切，还必须以其他三种理论为补充。

如许多房地产的价格差别主要在于其使用中的收益差异，如许多商业、办公用物业，与周围的其他建筑物建造成本相同，但收益大相径庭，价格也就大不相同；在房地产拍卖或招标时，供求会使价格大大偏离其价值；在其他理论不能很好解释的场合，效用较合理往往能提供一种理论的解释。

由此可见，收益、供求、效用理论是房地产价格形成的不可忽视的重要理论依据，对这些因素的具体分析与适当评价应该在房地产估价过程中占据不少的分量。正如恩格斯在《论住宅问题》中谈到“地产”买卖时指出：“首先要计算的是整个房屋或房屋一部分的建造和维修费用；其次是依房屋位置好坏程度而定的地价；最后决定问题的是当时的供求状况。”

2.1.4　房地产的供求与价格

房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者（购买者、承租人）形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果你想知道某个政策或事件将如何影响房地产价格，你应当先考虑它将如何影响房地产的供给和需求。因此，认识房地产的供给、需求及其与房地产价格之间的关系，对于房地产估价来说是十分重要的。

1）房地产需求

（1）房地产需求的概念

房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；仅有第二个条件，不能使购买行为发生。因此，需求是既有购买欲望又有支付能力的有效需求。

（2）决定房地产需求量的因素

某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响如下：

①该种房地产的价格水平

一般来说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀作用，所以，其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。

②消费者的收入水平

由于消费者对商品的需求是有支付能力的需要，因此，需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。

③消费者的偏好

消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少，例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对城市公寓住房的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。

④相关物品的价格水平

当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅与高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，则对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。

⑤消费者对未来的预期

消费者的行为不仅受许多现实因素的影响，还受其对未来的预期的影响。例如，现时消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。当消费者预期未来的收入会增加时，就会增加现期需求；相反，就会减少现期需求。当消费者预期房地产价格未来会上升时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就可能持币待购，减少对房地产的现期需求。

由上可知，当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品价格高或互补品价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常更少。

（3）房地产的需求曲线

房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图2-2（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的需求量（Q），由于在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，则我们得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线（D）。如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，则需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移；反之，需求曲线就会向左位移。如图2-2（b），以D0为基础，如果消费者的收入水平提高，由于在相同的价格水平下需求量增加，整个需求曲线将由D0向右位移到D1；如果消费者的收入水平下降，由于在相同的价格水平下需求量减少，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。

图2-2　一般房地产的需求曲线

2）房地产供给

（1）房地产供给的概念

房地产供给是指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定的时间内，在某一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。如果房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算做供给。

在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：

供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类地产量+

　　　　其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量

（2）决定房地产供给量的因素

某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。它们对房地产供给量的影响分别如下：

①该种房地产的价格水平

一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发商愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发商愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。

②该种房地产的开发成本

在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，如土地、建筑材料、建筑设备、建筑人工等投入中的一种或几种价格上涨时，房地产开发就不太有利，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。

③该种房地产的开发技术水平

在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。

④房地产开发商对未来的预期

如果房地产开发商对未来的预期看好，例如，房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制订投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少房地产的现期供给；如果房地产开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。

由上可知，当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多；反之，该种房地产的当前供给通常更少。

（3）房地产的供给曲线

房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图2-3（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的供给量（Q），由于在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，则我们得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线（S）。如果考虑影响供给量的非该种房地产价格水平因素，则供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。如图2-3（b），以S0为基础，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S0向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S0向右位移到S2。在房地产开发成本下降导致整个供给曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的供给量，或者说，对每一数量水平，房地产开发商都愿意接受较低的价格。

图2-3　一般房地产的供给曲线

3）房地产均衡价格

在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意而且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意而且能够提供的房地产数量与价格的组合。由于市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，因此，市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。图2-4是把图2-2（a）中的需求曲线和图2-3（a）中的供给曲线结合在一起所形成的。E点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，E点是供求均衡点，其所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，E点所对应的价格Pe被称为均衡价格，所对应的数量Qe被称为均衡数量。

由上可见，房地产的均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。如图2-4中，当价格上涨到P2时，供给量将由Qe增加到Q4，而需求量将由Qe减少到Q2，供给大于需求，出现过剩，过剩数量为（Q4-Q2）。由于供大于求，卖者之间竞争的市场压力将迫使价格下降。只要价格高于Pe，这种降价的压力就会一直存在。同理，当价格下降到P1时，需求量将由Qe增加到Q3，而供给量将由Qe减少到Q1，需求大于供给，出现短缺，短缺数量为（Q3-Q1）。由于供不应求，买者之间竞争的市场压力将迫使价格上升。只要价格低于Pe，这种涨价的压力就会一直存在。

图2-4　房地产均衡价格及其形成

均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势。如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或均减少）和反方向变化（需求增加而供给减少，或需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或小于供给的增减）等情况，因而存在着多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响归纳为表2-1所示。

表2-1　供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响

4）房地产供求关系

当两个经济变量之间存在函数关系时，作为自变量的经济变量的变化必然会引起作为因变量的经济变量的变化。弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度（或敏感程度）的一种度量。具体地说，它告诉人们作为自变量的经济变量发生1%的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的百分比变化，即

（1）房地产需求弹性

房地产需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性和需求的价格预期弹性。

①房地产需求的价格弹性，通常简称为房地产需求弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，即

由于房地产的需求量与其价格一般按照反方向变化，即房地产价格上升时，房地产需求量会减少，因此，房地产需求的价格弹性通常是负数。但为了方便起见，一般用正数来衡量需求的价格弹性。

需求曲线上价格从P1下降到P2，需求量从Q1增加到Q2；或者价格从P2上升到P1，需求量从Q2减少到Q1。此时计算价格变化的百分比有-（P2-P1）/P1× 100%和（P1-P2）/P2×100%两种，计算需求量变化的百分比有（Q2-Q1）/Q1× 100%和-（Q1-Q2）/Q2×100%两种。这两种方法计算出的需求的价格弹性不同，而没有哪一种可以说是全对或是全错。因此，一个通用的计算规则是既不根据较低的也不根据较高的数字来计算变化的百分比，而是使用两者的平均数。这种计算方法称为“中点法”。用“中点法”计算需求的价格弹性ED的公式为：

②房地产需求的收入弹性，是建立在房地产的需求量变化与消费者的收入量变化之间关系上的一个弹性概念，用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变化对于消费者收入量的相对变化的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比，即

③房地产需求的人口弹性，是建立在房地产的需求量变化与人口数量变化之间关系上的一个弹性概念，用来表示房地产需求量的相对变化对于人口数量的相对变化的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比，即

④房地产需求的交叉价格弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变化1%所引起的其需求量的百分比变化，即

对一种房地产的需求也会受到其他房地产价格或其他商品价格的影响，例如，该种房地产的替代品或互补品的价格变化会影响到对该种房地产的需求。

⑤房地产需求的价格预期弹性，是房地产需求量变化的百分比与预期的其未来价格变化的百分比之比，即

（2）房地产供给弹性

房地产供给弹性主要有供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。

①房地产供给的价格弹性，通常简称为房地产供给弹性，用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，即

与房地产需求的价格弹性不同，房地产供给的价格弹性为正数，这是因为供给量与价格一般按照同方向变化。

②房地产供给的要素成本弹性，是房地产供给对其要素价格（如土地价格、建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费等）变化的反应，用来表示房地产供给量的相对变化对于要素价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比，即

（3）弹性数值的类型

弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。例如，需求的价格弹性如果较大，则说明需求对于价格的变化是较敏感的；需求的价格弹性如果较小，则说明需求对于价格的变化是较不敏感的。经济学上将弹性数值分为如下5种类型：①弹性大于1的情况，称为富有弹性；②弹性小于1的情况，称为缺乏弹性；③弹性等于1的情况，称为单一弹性；④弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；⑤弹性等于零的情况，称为完全无弹性。

需求的价格弹性的5种类型见图2-5。图2-5（a）是需求富有价格弹性的情况，需求曲线表现为一条斜率的绝对值较小的曲线。图2-5（b）是需求缺乏价格弹性的情况，需求曲线表现为一条斜率的绝对值较大的曲线。图2-5（c）的是需求单一价格弹性的情况，需求曲线表现为一条直角双曲线。图2-5（d）是需求完全价格弹性的情况，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横坐标轴平行的直线。图2-5（e）是需求完全无价格弹性的情况，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵坐标轴平行的直线。

图2-5　需求的价格弹性的类型

一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似的替代品存在时，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买，而转向购买更多的替代品，这时需求的价格弹性较大；如果没有较相似的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。

供给的价格弹性的5种类型见图2-6。图2-6（a）是供给富有价格弹性的情况，供给曲线与纵坐标轴相交。图2-6（b）是供给缺乏价格弹性的情况，供给曲线与横坐标轴相交。图2-6（c）是供给单一价格弹性的情况，供给曲线与原点相交。图2-6（d）是供给完全价格弹性的情况，价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横坐标轴平行的直线。图2-6（e）是供给完全无价格弹性的情况，价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵坐标轴平行的直线。

房地产供给通常是缺乏价格弹性的，特别是像海滩之类的土地，因为几乎不可能生产出这种土地。

在影响房地产供给的价格弹性中，时间是一个很重要的因素。由于房地产的开发周期较长，当房地产价格发生变化时，房地产开发商对开发量的调整需要一定的时间。在较短的时间内，房地产开发商要根据房地产的涨价及时增加开发量，或者根据房地产的降价及时地缩减开发量，都存在着程度不同的困难，所以，房地产供给的价格弹性是比较小的。但在长期内，开发规模的扩大、缩小甚至转产都是可以实现的，供给量可以对最初的价格变动作出较充分的反应，另一方面，随着供给量的变化，期末的价格也会朝相反的方向相应的变化，因此，供给的价格弹性也就比较大了。租房也是这样，在较短的时间内，由于出租单元的数量是固定的，需求的增加只会使租金提高，因此，供给的价格弹性是比较小的；但在较长的时间内，并且在租金缺乏管制的情况下，较高的租金会刺激人们改造现有的房屋和建造新的房屋，于是供给量就增加了，租金相应的会有所降低，供给的价格弹性也就比较大了。

图2-6　供给的价格弹性的类型

另外，就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应的就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应的就比较小。

5）房地产供求与价格之间关系的特殊性

在理论上可以将房地产的供求状况分为4种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产的供求状况；③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。

与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。