亲子理财：炒房养子-百万宝贝计划

房子就是儿子

“独二代”时代来临，养儿防老的概念已不可靠。

我曾遇到过这么一位老太太，她与先生早就打定主意，养老不靠儿子。“现在年轻人的工作压力太大了，而越往后年轻人赚钱越困难，搞不好连买房子都有问题。”她更忧心，万一寿命长，退休金又不够花，怎么办？

年纪大的人要的不是一大笔钱，而是每个月稳定的现金收入。所以她决定，买两套二手房，靠每月租金来弥补养老费用。

在华人圈，房产素有“哑巴儿子”的说法，其实“买房养子”也是可行策略。

买房投资，我素来不喜欢做“短线”，哪怕现在卖了个高价，从长线来说也只是个“山腰”。

而若是亲子理财，更需作好10～15年不抛售的准备，那么租金的多寡就成为很重要的考量。

我的建议是：只投资那些能用房租抵消贷款利息的物业，或能最大程度用房租抵消贷款利息的物业。

假设你为孩子购买一套70万元的房产，首付30%，向银行贷款49万元，贷款利率为4.158%（商贷利率打7折计算），20年下来，每月需还3 010元，还款总额共72.24万元。

若你将此房出租，月收租金2 500元，保守估计（每年扣除一个月租金当成房屋闲置、维修等成本），20年后，光租金就可回收55万元，不仅平常的现金流量不成问题，所收的租金则可以拿来偿还部分房贷本金，20年后还拥有一套既保本又增值的房子，到时供孩子留学教育或成家之用。

低利率，让房地产投资可行性更高，只要选对地点，你就可以用小本钱滚出大财富。

具体来说，亲子理财，有两种方式：

一是通过出售获利，也就是所谓的“炒房”。对于以“炒房”（中短期投资）为目的的购房者而言，楼盘的升值潜力是放在第一位的。需特别关注楼盘所在区域的市政规划前景，特别是潜力地区的楼盘，政府部门的搬迁、规划，地铁的修建、学校的搬迁、公园的兴建等，都可能造成房价的飞涨。投资者需“预先”布局。

二是通过出租获利。购买城区内有潜力的二手房，一方面可谋取租金收益，一方面可得到房价升值的平均收益。而这也是为宝宝理财的很好的策略。

亲子理财，时间长达10～15年，即便是新盘，10～15年内也会成“二手房”。而从目前房龄与价格的走势来看，房龄明显呈边际效用递减。15年左右的二手房价格往往只有新房价格的一半，而15年与30年房龄的“老公房”价格，却相差不大。目前，北京、上海的郊区新房价格，几乎与市中心的“老公房”价格相当，两相比较，建议选择市区的“老公房”。建议购买房龄15年左右、6层以内的“老公房”，或能等待拆迁的额外收益。

目前郊区新盘由于配套措施不够完备，在交房几年内几无“租赁”价值，而市区新盘，在2009年这波房价上涨后，房屋租售比恐已降为2%不到，市值200万元、租金3 000元不到的房屋为数不少。相比之下，北京、上海市区“老公房”的租赁价值颇为不错，由于市区小户型房屋缺乏，市值70万元的“老公房”房租达到每月2 000元的，如仔细“淘宝”，应能找到不少。而较高的租金，也能最大限度抵消贷款利息。(www.xing528.com)

钱不够，不必去追高不可攀的房价，但可以积极抢进市区豪宅附近的“老公房”，看到合理价格（合理租售比）就出手，只要租售比达到4%以上，不要等低价！以一套市值70万元的“老公房”为例，房租若能达到每月2 500元，则租售比为2 500×12/700 000=4.28%，房龄又在15年左右的，就可以立刻买进。

根据我的经验，评价“老公房”价值的另一指标是，只要“老公房”价格不到同等地段的楼面地价，不必管时机好或坏，也可立刻买入。以中海地产买入的长风地块为例，中海以70.06亿元的天价拿下上海普陀长风6B、7C地块，折算成平均楼面地价为22 409.3元/平方米，那该地区的“老公房”价格若在2万元每平方米左右的就值得投资。即便不算“老公房”的建筑附着物价值，单论土地价值，便已值回“票价”。

地段与环境永远是支撑房价的重要因素，而不是建材或房龄新旧。

若投资新盘，建议购买郊区楼盘，不必考虑周边环境、配套的优劣，毕竟只要城市化进程持续，购买的郊区楼盘在15～20年后也能成长为配套优质的楼盘，从而获得较高收益。

当然，在成为“包租公”之前，必须先认清自己的需求与个性，出租房子也是门大学问，要懂得管理与找房客。

简单说，就是你挑房客，而不是让房客挑你的房子。

对北京、上海这种大城市而言，租房市场永远比买房市场大好几倍。目前，租售比最高的房产，应属一室一厅的小房子。房子虽小，但设备要俱全，房客都只是暂栖，通常不想大费周章添购家具与电器设备，避免日后搬家时处理麻烦。因此，房东若能营造家的感觉，让房客只需带着一只皮箱就能搬进来，那么租房就算成功了。

不过，投资者花钱装潢的金额必须算到房价上，万一租金无法提高，投资回报率就会下降。

基本上，地段好的房子，由于生活配套不错，供给少、需求大，房价易涨难跌，即便是老旧的“老公房”，依然是市场的抢手货，只要房价一回档，就大胆抢进，不必手软。

有些人认为，拆迁时间漫长无法控制，买“老公房”资金与时间成本过高。其实不用担心，好地段的房产价值，未来绝对会加倍还给你，“老公房”绝对有迷人的魅力，值得你去等！

财商小贴士租房投资心法

1.平时养成看房的习惯，培养对房地产的敏感度；

2.危机入市捡便宜，是投资房地产的不变法则；

3.注重采光及管理，容易得到女性族群的青睐；

4.选在地铁站旁，屋龄15年内的电梯大楼，出租率高。