解除合同条件详解-裁判与发现

——卢志文诉深圳维景京华酒店有限公司商品房预售合同纠纷案

【要点提示】

解除房屋买卖合同，需符合法定或约定条件。商铺购买人主张出卖人交付的商铺不符合同约定，导致其预期的投资收益不能实现，从而构成不能实现合同目的的依据不足，同时商铺购买人诉请解除买卖合同已超过1年的解除权行使期限，故法院判决驳回商铺购买人的诉请。

【案例索引】

一审：深圳市罗湖区人民法院（2006）深罗法民三初字第103号

【案情】

原告：卢志文

被告：深圳维景京华酒店有限公司

罗湖区人民法院经审理查明：原告欲投资购买商铺以收取租金。位于深圳市罗湖区东门中路的温莎广场是被告开发的商铺。2002年，被告在温莎广场推向市场时，在报纸广告及售楼书广告上宣传将该广场打造成礼品玩具市场，并对礼品玩具市场的优势做了大量宣传。2002年8月18日，原、被告签订买卖温莎广场第2层K012号铺位的认购书，备注由被告采取返租的形式向原告一次性返还3年租金即房屋总款的24%（含税）。2002年9月24日，双方签订正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的温莎广场第2层K012号铺位，建筑面积31．14平方米，总价款人民币1890968元；合同签订当日付全部楼款的50%，2002年10月20日前付剩余楼款的50%。合同第22条第2款还约定了售楼广告、售楼书、样板房视为合同的组成部分，卖方即被告应当承担相应的义务。后原告于2002年分4次向被告支付铺位的价款合计人民币567708元，其余购房款原告至今未支付，被告也未将商铺交付原告。温莎广场于2003年7月4日竣工后投入使用，但并非专门的礼品玩具市场，而是专门的布匹批发市场。

原告认为：被告通过多种方式宣传其开发的温莎广场的3层商铺全部专门用作礼品专柜市场，具有专业性强、投资少、收益高的特点，使原告相信投资该商铺可获得较投资服装布匹等其他专业市场更高的收益，故先后与被告签订了楼宇买卖认购书、房地产买卖合同（预售）。合同签订后，原告根据合同约定向被告支付50%的购房款，但被告在房屋具备交付使用的条件后，违反合同及宣传广告中的承诺，未将该广场专门用作礼品玩具市场，未进行宣传推广，反而将温莎广场的商铺全部出租用于经营布匹生意，变成布匹批发市场，与之前被告宣称的专门礼品玩具市场的承诺完全不符。因竞争激烈，被告以远低于政府部门租赁指导租金的价格将商铺出租。被告违反合同约定，将温莎广场由承诺的礼品玩具专业市场变成布匹专业市场，未采取措施保证市场的租赁收益，致使原告的投资收益较预期目标大为减少，根本不能实现原告在签订合同时所追求的将所购商铺出租用于礼品玩具专业市场的目的及获得较投资服装布匹等传统市场高得多的商业收益的合同目的，故原告要求解除双方签订的房地产买卖合同（预售），并令被告返还原告已支付的购房款及相应利息。

被告则称：原告至今未付清购房款，被告有权行使抗辩权并拒绝交付商铺。被告在报纸上刊登的广告以及宣传印刷品只是推广手段，法律上属要约邀请，而非要约，不属于合同内容。后因市场反应冷淡，被告重新定位包装是经营策略上的变更，期间原告的权益没有受到损害。原告要求解除合同的请求无依据，且已超过法定的行使合同解除权的期限，应驳回原告的诉请。

【审判】

罗湖区人民法院认为：原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，被告就温莎广场所作的销售广告和宣传资料应当视为要约邀请。但是，由于被告大量宣传将温莎广场打造成专业的礼品玩具市场，而温莎广场最终投入市场时却是专门的布匹批发市场，被告有违诚实信用原则，损害了购房者的信赖利益，构成违约。

原告在起诉状中陈述其购买商铺的合同目的是收取租金收益，也就是说，原告购买商铺的合同目的并非用于经营礼品玩具。那么，无论温莎广场是作为礼品玩具市场，还是作为布匹批发市场，都不影响原告将商铺用于收取租金收益这一合同目的的实现。原告主张礼品玩具市场商铺的租金收益要大大高于布匹批发市场商铺的租金收益，但是原告对该主张并未举证证明，本院不予采纳。事实上，温莎广场的商铺是由被告以返租的形式予以整体承租，温莎广场的市场定位并不影响到租金收益的高低。而且，原告未按照双方合同约定付清房款，被告因而未将商铺交付原告使用，因此，无论温莎广场是否作为礼品玩具市场，原告都无法取得商铺，更谈不上收取租金收益。这是由于原告自身未按约定支付房款造成的，而非由于被告改变温莎广场的市场定位造成的。因此，原告以合同目的不能实现为由诉请解除买卖合同，与事实不符，本院不予支持。(www.xing528.com)

退一步讲，即使由于被告的违约导致了原告的合同目的无法实现，原告因此具备行使《合同法》第94条所规定的单方行使合同解除权的权利，原告的解除权也应当在合理期限内行使。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，该合理期限为一年，逾期不行使则解除权消灭。温莎广场从2003年7月份推向市场时其市场定位就是布匹批发市场而非礼品玩具市场，原告在两年多以后才以温莎广场市场定位变化为由诉请解除买卖合同，已经远远超过解除权行使的期限，解除权已经消灭，原告关于解除合同的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。

综上所述，被告未将温莎广场打造成礼品玩具市场，构成违约。但是，被告的违约不足以导致原告收取租金收益这一合同目的无法实现，原告无法收取租金收益是由于其未付清房款因而未取得商铺所致。而且，原告诉请解除买卖合同也超过了解除权行使的期限。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：

驳回原告的诉讼请求。

该判决宣判后，双方当事人均没有上诉。

【评析】

近年来随着我国经济发展，居民消费水平提高后投资意识开始抬头，在我国本来人多地少、国家政策又支持城市化建设的大背景下，房产因其特殊的商品属性而备受投资者的青睐。既然是投资，都希望投资能得到回报。但房地产市场因受全球经济环境、国家宏观政策以及市场本身需求等因素影响，其变化难以预期。因此，购买商铺或住宅进行投资，购买当时就应知道投资必然存在风险，树立房价可能涨也可能跌的风险意识，仔细考量自己的风险承受能力，对于一旦投资不能达到预期收益目的的后果，有个清晰明确的认识。否则，若购房后发现不能达到预期投资收益目的、甚至亏损导致沦为负资产，并以此为由起诉至法院要求解除房屋买卖合同的，若不符合法定或约定的条件，法院也不会支持。因为，当事人双方在签订房屋买卖合同当时均是自愿的，按照诚实信用、公平合理等民法理论原则，若一方认为投资未达到预期目的就要求解除合同，将导致市场经济秩序的混乱。反之，假如房屋价格大幅攀升，开发商也要求解除与购房方的房屋买卖合同，市场岂不乱套？

如前述，我国《合同法》第93条、第94条对行使合同解除权的条件做了专门规定。同时，行使合同解除权，还必须在法律规定或当事人约定的期限内行使。单方合同解除权属形成权的一种。所谓形成权，就是依照权利人单方意思表示就能使权利发生、变更或者消灭的权利。正因为形成权赋予一方当事人依其单方意思表示就能使权利发生、变更和消灭，从平衡双方当事人的地位出发，法律一般对形成权的存续时间有相应的规定，这在法律上称之为除斥期间。除斥期间又称预定期间，是指法律规定某种权利预定存在的期间，权利人在此期间不行使权利，预定期间届满，便发生了该项权利消灭的法律后果。法律通过规定形成权的除斥期间来督促权利人及时行使权利，避免社会经济关系长期处于不明确的状态，从而维护社会经济秩序的稳定。因此，我国《合同法》第94条规定，单方行使合同解除权的权利，并应当在合理期限内行使。我国《合同法》第95条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方当事人催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款，根据合同法的上述规定，针对商品房买卖合同纠纷案件也作了具体明确的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应在解除权发生之日起1年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。

另外，我国《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”

那么，实践中有哪些情况才符合合同法定解除条件呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同。即如果开发商在与购房方签订了商品房买卖合同后，没有按合同约定为购房方办理房地产权转移登记手续，开发商应向购房方支付延期办证违约金，之后若未办理房地产证处于持续状态，购房方既有权要求开发商继续承担延期办证违约金至办理房地产证为止，也有权选择解除房地产买卖合同。

此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分，或者合同虽未将售楼广告、售楼宣传资料等约定为组成部分，但广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋以及配套设施所作的描述明确、具体，而开发商所交付的房屋未达到售楼广告、售楼宣传资料所承诺或描述的标准时，买受人可要求开发商承担违约赔偿责任。实践中，在确定卖方违约赔偿责任时，一般情况下，由法院委托专业机构对广告说明和允诺与实际不符部分进行评估，差价部分，按照买受人所购房屋的建筑面积占开发商被批准销售的建筑面积的比例，由开发商赔偿差价损失给买受人；无法评估的，按照房屋总价款的1%～2%酌情给付违约金。此种情况构成根本违约致使买受人合同目的无法实现的，买受人也可以要求解除商品房买卖合同。

需要注意的是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用条件是开发商与购房方之间发生的纠纷。若是二手房买卖纠纷，则不能适用该司法解释。

（撰写人：李春华）