租房便利生活，还是房奴买房产？

房产，几乎是每个人都想拥有的。因为它带来的效用简直太大了，它是家的承载，是安定、温暖、归属的代名词。然而，与之相对应的是高昂的房价，动辄数十万、上百万，这对于大多数人来说意味着一辈子的收入。一旦购买房产就意味着背负上了要一生才能偿尽的债务。可是，没有房产，又总觉得生活中缺少了什么。

那么究竟该不该买房？什么时候买房呢？

经济学分析

首先，让我们来关注这样一个问题：房价会不会再涨或再跌。

很多人从各方面都分析了房子不可能大跌。下面就让我们从根本上对房价做一些分析。

首先房子是商品，是商品就有使用价值和价值。房子本身的价值我们可以通过租金来衡量。而房子的使用价值表现在现在的价格上。我们看到，现在中国的房价中很大一部分是源于保值、升值的欲望。

基于上面的分析，我们同样可以在股票身上找到共同点：股票本身的价值应该是它的股息收入，但中国的股票价格却完全背离了它的价值，这个现象在短期内是一种客观存在，比如因为流动过剩，因为良好的预期。当我们在分析股票的这一层面时，会强调它的风险，因为流动过剩会面临流动收紧，良好的预期也会转变成坏的预期，这样，股票价格就可能急转直下。

再回到房产。虽然房子与股票相比，是看得见、摸得着的实物，但本质上不是一样吗？当你把它作为投资工具而不是自住时，它就应该像股票一样，是投资的一种手段。

确认了买房子也是一种投资手段，我们来继续讨论房子的价格问题。前面我们已经说到，中国的房价已经被保值、升值的欲望推高了。为什么说推高了？因为价格背离了它的实际使用价值。当这种欲望或者说希望被证实不现实时，房价必然下跌。什么时候会被证实是不现实的呢？那得等到三五年后。三五年后，当你发现你的房产带来的收入远不及存银行（房价滞涨，租金远不及银行利息），甚至成了负收入时（房价微跌），你就会觉得这个投资划不来，然后你会考虑处置部分这样的资产。当你一旦这样做时，房价就会雪上加霜，那时就可能有危机了。

那么当下房子的价格是怎样的呢？

根据现在的租售比，新房一般不具有投资价值。某些二手房的租售比还可以，跟银行利息比差一点，但基于房价看好的趋势，目前具有一定的投资价值。这也是二手房现在火爆的原因之一。

分析现在的现金及政策，房价也没有大跌的理由，因为现在很多单位都有公积金，而公积金贷款买房利率非常低，所以大家乐于使用这一笔无其他使用方法的现金资产。此外，股市的低迷也会导致一部分现金流向房市。所以，房价短期风险不大（但有下跌的可能，至于幅度则不能判定）。从长期来看，房价必然下跌。请注意，房价在长期内的“下跌”不一定是通过价格表现的，也可能是通过“时间换空间”的方式，意思就是长时间滞涨或微跌，或是有价无市，如果在这个时间内物价又在上涨，那么房价就相当于是跌了。

对于现阶段投资房地产的建议是：永远只投资优质地产。所谓优质，就是地段好、交通好、环境好、房产质量好、物管好……这一切中最重要的就是地段，越是中心地段越抗“跌”。

总之，现在不是好的购房时机。如果有公积金，考虑到政策优势，可以择优买入。如果你对房子的渴求已经很迫切，那么在购房之前，请一定先想清这样几个问题：

第一，不要用现在的租售比看房子，因为租金基本上是每年增长5%左右。你拿10年后的租金来计算租售比就对了。房子至少是70年的使用期，租金也会一直上涨，所以用现在的租金看将来是不对的，租售比是动态的。(www.xing528.com)

第二，中心城市、中心地带的房子的价格会一直上涨。这些地方的房子在这些年涨得比较高，平均下来，每年6%是可以期待的。加上租金，年回报率至少9%以上。现在很难找到其他投资工具有如此高的回报率。

第三，股市回报没有办法跟房子的回报相比。中国的基金平均下来会跑输大盘，而股市的年回报是-20%左右。这是用如下公式计算出来的：股市回报率=（现市值+总分红-股民投入的钱-现市值卖出所交的税及手续费）/股民投入。但在中国，很少有人告诉大家这个数据。

第四，房子一直上涨是有道理的。请问，北京现在的人均工资收入是4万人民币左右，而纽约人的人均工资是6万美元左右，那美国人这么高的收入，财富体现在哪里？他们几乎没有存款，一家也只有一辆2万美元左右的车，有很多家庭还负债。那他们怎么表现出比你富有？他们的财富积累在哪里？答案就是房子。

再想一想，过些年，北京人均工资是8万了，那每家住的房子面积会大一倍吗？会每家有10辆车吗？存款会每家达到几百万吗？不会的，也许基本上还是和我们现在一样，只不过，那时的房子比现在更值钱些罢了。

解决方案

倘若个人的经济能力根本无法承担投资房产，那么又何必为了房子带来的效用而损失更多的效用呢？我们应该意识到，买房是为了提高生活质量。如果购房反而让自己背上了枷锁，那么投资房地产就已经失去意义了。

当然，如果有足够的经济能力，房产还是很不错的投资对象。不过在投资的时候也要慎重，因为一旦投资失误，被套的资金就将是巨额的。通常来说，专家们会建议人们从以下几方面来进行房产投资。

第一，选地段。“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，这是房地产投资中经过无数次论证的亘古名言。在好的地段投资房产，虽然投资金额会相对较高，但其通常具有更强的升值潜力，能够带来更加可观的回报，因此还是很值得投资的。

第二，二手房。在相同地段二手房比新房的价格要便宜，而且一般有成熟的商业区和较好的居住环境。只是由于房产期限和房屋新旧的问题，在价格上占有优势。你如果不是非要住新房不可，那不妨购置二手房。一方面自己居住条件相对便利，另一方面因为位置好、交通便利等优势可以用来出租赚取租金，还可以等待时机出售。

第三，购尾房。许多人都知道“尾货”便宜，“尾房”也是一样的道理。尾房是楼盘销售的收尾阶段剩下的少量户型、楼层或朝向不好的房子，为了不影响下一步的继续开发，开发商在成本已经收回的情况下会把尾房以低于平常价格的方式尽早脱手。你大可以用便宜的价格购进尾房，再以适当的时机用市价卖出赚取差价。值得注意的是，在购买尾房时也要拿出购买尾货的本事去砍价，以最大限度地减少你的资金投入。

第四，商铺。目前，住宅小区通常都有配套的沿街商铺或者大型商场。由于这些商铺面积不大，位于小区内部或周边，具有固定的客户群，因而投资风险小，无论是自己经营还是租赁出去，都会产生较好的收益，很值得投资。

不管投资哪种房产，也不管你投资房产的目的是什么，看准时机、衡量性价比都是投资者事先必须完成的一项功课。毕竟对于大多数人来说，房子是人生大事之一，当然马虎不得。还有更重要的一点，投资房产一定要考虑自己的经济实力，买房是为了让自己生活得更加舒适，如果因此而沦为压力过大、郁郁寡欢的“房奴”，那就太不值得了。

经济学小常识

房产投资是指以房地产为对象来获取收益的投资行为，其主要内容包括：从投资对象的地段来看，包括投资市区房和郊区房；从交付时间来看，包括投资现房和期房；从卖主身份来看，包括投资一手房和二手房；从房产类别来看，包括投资住宅和投资商铺。