深圳绿景物业与林锦洲房屋租赁纠纷案

（2009）深罗法民三初字第1414号

原告（反诉被告）深圳市绿景物业管理有限公司，住所地深圳市福田区新洲七街绿景花园12号商铺，组织机构代码27933064—7。

法定代表人黄康景，董事长。

委托代理人杨景熙，公民代理，男，汉族，身份证号为230103197912187314，住所地深圳市福田区福强路3028号金沙嘴大厦十三楼。

被告（反诉原告）林锦洲，男，汉族，身份证号为440524196708254813，现住址深圳市罗湖区木棉岭47栋401号。

委托代理人马俊昌，广东巨龙律师事务所律师。

深圳市绿景物业管理有限公司诉林锦洲及林锦洲反诉深圳市绿景物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。深圳市绿景物业管理有限公司委托代理人杨景熙及林锦洲委托代理人马俊昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

深圳市绿景物业管理有限公司起诉称：2007年11月8日，深圳市绿景房地产开发有限公司委托深圳市绿景物业管理有限公司代为出租绿景山庄肉菜市场，并处理相应租赁事宜。2007年12月，深圳市绿景物业管理有限公司与林锦洲签订《绿景山庄肉菜市场租赁协议》，约定深圳市绿景物业管理有限公司将位于深圳市罗湖区金稻田路绿景山庄肉菜市场租赁给林锦洲使用，林锦洲于每月5日前向深圳市绿景物业管理有限公司缴纳租金人民币1万元，租赁期限自2008年5月1日起至2010年2月28日止。合同签订后，深圳市绿景物业管理有限公司依约履行了义务，林锦洲亦开始承租使用租赁场所，但从2008年9月起，林锦洲开始拖欠租金、水电费和本体维修基金，经深圳市绿景物业管理有限公司多次催收，林锦洲一直置之不理。深圳市绿景物业管理有限公司认为林锦洲拖交租金及水电费的行为属于严重违约，致使深圳市绿景物业管理有限公司订立合同的目的已无法实现，为维护深圳市绿景物业管理有限公司合法权益，请求判令：解除深圳市绿景物业管理有限公司与林锦洲签订的《绿景山庄肉菜市场租赁协议》，林锦洲将租赁场所恢复原状并退还深圳市绿景物业管理有限公司；林锦洲支付拖欠的租金79607．1元，电费12513．8元，水费4051．2元，房屋本体维修基金609元（所有费用均暂计至2009年4月30日，并请求继续计至协议解除之日止）；诉讼费由林锦洲承担。

林锦洲答辩称：（1）本案诉讼主体有误。深圳市绿景物业管理有限公司起诉时，是以林锦洲作为被告参加诉讼。但在签订《租赁协议》时，协议的一方是以深圳市布吉农产品中心批发市场锦兴水果批发行名义签订的，深圳市布吉农产品中心批发市场锦兴水果批发行是经市工商行政管理部门登记注册的工商户，也是一种商业组织形式。深圳市绿景物业管理有限公司在此案中未将深圳市布吉农产品中心批发市场锦兴水果批发行列为当事人，应属于主体不适格。另外，协议另一方是深圳市绿景物业管理有限公司下属的物业管理处，而并非深圳市绿景物业管理有限公司。而深圳市绿景物业管理有限公司提供的委托书不是管理处的，深圳市绿景物业管理有限公司和业主之间只是一种代理关系，真正承担责任的应该是业主，管理处是无权签订该《租赁协议》。因此，林锦洲认为本案主体有误。（2）林锦洲并不拖欠租金、水、电等任何费用。林锦洲自与深圳市绿景物业管理有限公司签订《租赁协议》后，按其约定全面实际履行自己的义务，从未拖欠任何费用。但从2008年10月起，深圳市绿景物业管理有限公司改造了大门道路，使林锦洲卸货车辆无法通过及正常卸货，严重地影响了林锦洲的正常经营。无奈之下，林锦洲于2008年10月中旬致函深圳市绿景物业管理有限公司，并提交了《关于肉菜市场货车装卸点的改造申请》。但深圳市绿景物业管理有限公司于当年当月17日复函，原则上同意申请，却将此事决定权推到业主委员会，称须征得业主同意再定。当时正是水果旺季，拖延一天水果就会烂掉很多。为减少损失，林锦洲只好将门前两棵树挪走，以便卸货。深圳市绿景物业管理有限公司非但未能协助排除障碍，却于当月25日致函林锦洲，强行终止《租赁协议》，林锦洲接到此函后，因担心影响经营，只好搬离租赁物，并将钥匙交给深圳市绿景物业管理有限公司的员工，故林锦洲不拖欠深圳市绿景物业管理有限公司的任何费用。（3）深圳市绿景物业管理有限公司无权收取水、电费，且证据不足。虽然在《租赁协议》中有收取水、电费的约定，但这一约定是违法的，应属无效条款，因为水、电费的收取是由水务和电业部门专门收取的，深圳市绿景物业管理有限公司无这一特权，如果是深圳市绿景物业管理有限公司代交的，应出示代缴纳的委托书或发票，而其在举证期限内并未提供此类证据。另外，关于水、电费的额度，只是深圳市绿景物业管理有限公司自行计算，并没有提供专管部门缴费通知单，故其计算没有事实依据。综上，林锦洲认为是深圳市绿景物业管理有限公司首先违反了《租赁协议》，故意制造了交通障碍，严重阻碍林锦洲的正常经营，并单方终止了协议，深圳市绿景物业管理有限公司过错行为在先，且林锦洲并未实际占有或控制租赁物。本案诉讼主体存在严重错误。

林锦洲反诉称：林锦洲以深圳市布吉农产品中心批发市场锦兴水果批发行名义，于2007年12月12日签订了《绿景山庄肉菜市场租赁协议》。协议签订后，双方基本上按约定履行各自义务，林锦洲也从未拖欠过租金。但时至2008年9月，深圳市绿景物业管理有限公司在未告知林锦洲其要改造租赁物大门前道路情况下擅自施工，结果导致林锦洲货车无法卸货，并造成了严重的经济损失。对此，林锦洲向深圳市绿景物业管理有限公司提出《关于改造货车卸点申请》，但其却将此事决定权推给该小区的业主委员会，致使该租赁货车不能发挥应有的功能作用，为减少经济损失，林锦洲只好将大门前的两棵树挪走。深圳市绿景物业管理有限公司以此为由，于2008年10月25日向林锦洲送达了终止租赁协议的信函。接到此函后，林锦洲只好搬离了租赁物。综上，林锦洲认为，深圳市绿景物业管理有限公司违约在先，且提前终止协议，当时正值水果批发旺季，由于深圳市绿景物业管理有限公司的过错行为，致该协议不能履行，造成林锦洲重大经济损失。深圳市绿景物业管理有限公司依法应承担赔偿责任。请求法院判令：深圳市绿景物业管理有限公司退还租金44103．94元；深圳市绿景物业管理有限公司赔偿损失93280元；诉讼费由深圳市绿景物业管理有限公司承担。

深圳市绿景物业管理有限公司答辩称：（1）深圳市绿景物业管理有限公司不存在任何违约问题，在林锦洲与深圳市绿景物业管理有限公司签订租赁协议时，双方只是约定将肉菜市场租赁场所租赁给林锦洲，场所面积580平方米，不包含其他任何地方。林锦洲提到因深圳市绿景物业管理有限公司道路改造而产生纠纷，所称的道路与租赁场所无关。（2）双方签订合同后，深圳市绿景物业管理有限公司已经按照约定全部履行义务，将租赁物移交给林锦洲。不存在任何违约行为。（3）林锦洲违反合同约定改变租赁物的使用用途导致林锦洲所称的道路问题的出现。在双方签订的租赁合同中，第7条明确约定不得改变租赁场所的使用用途。租赁合同约定是肉菜市场，功能仅仅限于经营肉、菜，而林锦洲将肉菜市场改为水果加工场地，所以才涉及到有大货车装卸问题。是因为林锦洲违反合同约定改变功能造成。（4）林锦洲自己的过错导致业主委员会改变道路，业主委员会要求改造通道，可见，该道路的改造是林锦洲引起的。（5）林锦洲并没有在2008年10月25日搬离租赁场所，林锦洲在反诉状中称2008年12月25日接到深圳市绿景物业管理有限公司提交的信函后搬离租赁场所与事实不符。从林锦洲提交的证据2、3、4中均可以证明，其一直在使用租赁物，2009年3月份才搬走相关设备。2009年4月将租赁物钥匙交付给深圳市绿景物业管理有限公司员工。（6）林锦洲要求深圳市绿景物业管理有限公司承担损失没有事实和法律依据。林锦洲没有证据证明其损失的真实性，没有证据证明其损失与深圳市绿景物业管理有限公司有因果关系，其所称的道路改造影响停车是因为林锦洲违反合同约定改变使用功能所致。深圳市绿景物业管理有限公司不应承担任何责任。

深圳市绿景物业管理有限公司在指定举证期限内向本院提交如下证据：1．房地产证，证明深圳市绿景房地产开发有限公司是涉案房产的所有权人；2．委托协议书，证明深圳市绿景房地产开发有限公司委托深圳市绿景物业管理有限公司出租、管理涉案房产，并有权就欠缴租金提起诉讼；3．绿景山庄肉菜市场租赁协议，证明深圳市绿景房地产公司与林锦洲之间存在房屋租赁合同关系；4．邮政快递回单，证明深圳市绿景房地产公司向林锦洲邮寄催收租金的函件；5．绿景山庄商铺缴费通知单（2008年9月15日至2009年4月10日，共8份），证明林锦洲拖欠的租金、本体维修基金、电费、水费的时间及金额。

林锦洲质证认为：确认证据1、2、3、4的真实性，但认为深圳市绿景物业管理有限公司不是本案的适格原告，同时认为证据4不能证明邮寄内容为租金催收函件；确认证据5中租金及本体维修基金的数额，但认为林锦洲已付清租金及本体维修基金，不应再支付。不确认水、电费的抄表记录，认为水、电费由深圳市绿景物业管理有限公司员工自行抄表，没有供水、电部门的确认，数额不真实，且深圳市绿景物业管理有限公司无权收取该费用。

本院对上述证据1、2、3、4的真实性予以确认，证据4为特快专递的邮寄详情单，在该证据的内件品名上写明为“催收函”，特快专递为比较特殊的书面的证据，独此一件，且邮寄人手中不可能持有封面完好的原件，当邮寄人提供的邮寄详情单上注明了邮寄物件，收件人对此有异议时，收件人应当提供相反证据予以证明。林锦洲未提供相反证据，本院对林锦洲的该质证意见不予采纳。上述四份证据均予认定。关于证据5，本院对租金、及本体维修基金的数额予以认定。水、电费的抄表记录的真实性，因缺乏已代缴发票等证据的佐证，本院不予认定。

林锦洲在指定期限内向本院提交如下证据：1．复函，证明道路改造一事；2．协调函，证明双方因道路改造产生矛盾；3．2008年10月25日终止协议函，证明深圳市绿景物业管理处单方终止房屋租赁协议；4．处罚告知书、2008年11月3日处罚决定书，证明林锦洲因砍树被深圳市罗湖区城市管理行政执法局罚款；5．布吉农贸市场的租赁合同、租金发票、聘用合同，证明林锦洲的营业损失；6．道路照片，证明道路改造事实；7．营业执照，证明林锦洲的主体资格；8．租赁协议及租金发票，证明双方租赁合同关系及林锦洲已付租金数额。

深圳市绿景物业管理有限公司认证认为：对证据1、4、8的真实性予以认可，其他证据的真实性及关联性均不予认可。

本院对证据1、4、8的真实性直接予以认定；证据2、3、5、6因林锦洲提供了证据原件，深圳市绿景物业管理有限公司未提供反驳证据，本院对该证据真实性予以认定；林锦洲虽未提供证据7的原件，但从双方签订的租赁合同中加盖的公章中能看出，该营业主体是经营主体是真实存在的，本院对其真实性予以认定。

在庭审过程中，本院查明如下事实：

2007年11月8日，涉案房产的所有权人深圳市绿景房地产开发有限公司与深圳市绿景物业管理有限公司签订《委托协议书》，约定：深圳市绿景房地产开发有限公司将位于深圳市罗湖区金稻田路绿景山庄肉菜市场委托给深圳市绿景物业管理有限公司进行出租、管理，委托权限为代为出租、收取租金、签订租赁协议，并在承租人欠交租金时可以自行通过司法诉讼途径依法收取，可以授权下属物业管理处代为履行上述行为。

2007年12月，深圳市绿景物业管理有限公司绿景山庄管理处与林锦洲签订《绿景山庄肉菜市场租赁协议》，约定：深圳市绿景物业管理有限公司将位于深圳市罗湖区金稻田路绿景山庄肉菜市场出租赁林锦洲使用，建筑面积为580平方米；月租金1万元，林锦洲应于每月5日前缴纳；租赁期限2年，自2008年5月1日至2010年2月28日止；林锦洲应于2008年3月1日前交付租赁保证金2万元；林锦洲必须遵守相关法律法规的规定合法经营，否则，深圳市绿景物业管理有限公司有权即时终止协议，林锦洲自行承担由此产生的一切后果；协议终止后，林锦洲应于10日内迁离及交回租用场地，并保证场地及附属设施的完好，逾期不迁离或不返还租用场地的，深圳市绿景物业管理有限公司有权收回租用场地，并就逾期部分收取双倍租金。合同签订后，深圳市绿景物业管理有限公司将涉案商铺交给林锦洲使用，林锦洲向深圳市绿景物业管理有限公司支付的保证金2万元。此后，林锦洲在承租的商铺内从事水果包装产业，并付清了2008年9月之前的租金及相关费用，从2008年9月起未支付租金及相关费用。

2008年10月，涉案商铺所在的小区进行道路改造，影响了林锦洲装卸货物，林锦洲为此砍掉两棵树，以便停放货车。深圳市绿景物业管理有限公司与林锦洲因此事产生纠纷，双方多次协商，未达成一致意见。同月25日，深圳市绿景物业管理有限公司绿景山庄管理处向林锦洲发函，要求其重植被砍的两棵树，同时终止租赁合同，并退出承租商铺。林锦洲于同月27日复函，同意重植树木，但不同意终止合同及搬出承租商铺。此后，深圳市罗湖区城市管理行政执法局也因林锦洲破坏绿化一事作出了行政处罚。

深圳市布吉农产品中心批发市场锦兴水果批发行注册于2006年3月17日，经营人为林锦洲，经营性质为个体工商户，经营场所为深圳市布吉农产品中心批发市场B座302－1－1，经营范围及方式为水果批发。2008年11月3日，深圳市罗湖区城市管理行政执法局对林锦洲作出行政处罚，处罚事由为林锦洲在涉案商铺内从事水果加工经营活动的行为属无照经营，罚款500元。林锦洲在本案审理期间，未提供证据证实其曾就该项行政处罚申请复议或提出诉讼。该行政处罚决定书生效。

为证实林锦洲何时退出承租商铺，深圳市绿景物业管理有限公司为此提供证人刘有文出庭作证，刘有文为深圳市绿景物业管理有限公司员工，负责与水电相关的工作。经法庭调查，其证实，林锦洲自2008年10月起开始将设备搬出承租商铺，至2009年3月18日搬清所有设备，同年4月1日将商铺钥匙交给刘有文。林锦洲承租商铺后，一直从事水果包装产业，深圳市绿景物业管理有限公司对此事并不是不知情。深圳市绿景物业管理有限公司未举证证明曾禁止林锦洲在承租铺位内进行水果包装，也未举证证明在发出终止合同的函件后，曾向林锦洲行使收回铺位的权力。(www.xing528.com)

本院分析认定如下：

一、关于本案主体及合同效力

深圳市绿景房地产开发有限公司是涉案商铺的所有权人，深圳市绿景物业管理有限公司对该商铺的出租、管理及提起诉讼，是基于深圳市绿景房地产开发有限公司于2007年11月8日向其出具的委托协议书，委托协议书的授权范围为“代为出租、收取租金、签订租赁协议，并在承租人欠交租金时可以自行通过司法诉讼途径依法收取”及“可以授权下属物业管理处代为履行上述行为”，深圳市绿景物业管理有限公司物业管理处与林锦洲签订租赁合同及深圳市绿景物业管理有限公司对林锦洲提起诉讼，均在委托授权范围之内。虽然受托人是代委托人处理委托事务，法律后果由委托人承担，但并不代表委托人的所有权力应由委托人亲自行使及主张，否则委托合同便失去了存在的意义与价值。因此，深圳市绿景物业管理有限公司物业管理处有权与林锦洲签订《绿景山庄肉菜市场租赁协议》，深圳市绿景物业管理有限公司有权就履行该协议产生的纠纷提起诉讼，是本案的适格主体。林锦洲关于深圳市绿景物业管理有限公司无权提起诉讼，深圳市房地产开发有限公司应当自行主张权利的辩解，本院不予采信。

涉案商铺所在的市场为肉菜市场，被告林锦洲深圳市绿景物业管理有限公司物业管理处且协议内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。

被告林锦洲在《绿景山庄肉菜市场租赁协议》签名，深圳市布吉农产品中心批发市场锦兴水果批发行在协议上加盖公章。《中华人民共和国民法通则》第29条规定“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”依照我国《民法通则》规定，个体工商户为个人经营的，以个人财产承担法律后果，深圳市布吉农产品中心批发市场锦兴水果批发行是个体工商户，林锦洲为经营人。虽然双方当事人因租赁合同的履行产生纠纷，但所产生的法律后果为债权债务的享有及承担，林锦洲为个体工商户的经营人，应当承担相应法律后果，是本案适格被告。被告林锦洲关于深圳市布吉农产品中心批发市场锦兴水果批发行应为本案被告的辩解，本院不予采信。

二、关于违约责任

林锦洲自2008年9月起未按合同约定支付租金应当承担责任。虽然，深圳市绿景物业管理有限公司所提供铺位所在地点的门口不适合停放货车，但林锦洲并不能因此而砍伐树木和拒绝支付租金。同理，林锦洲要求深圳市绿景物业管理有限公司返还2008年5月至2008年8月租金的反诉请求，没有依据，本院不予支持。双方产生纠纷后，深圳市绿景物业管理有限公司曾于2008年10月25日以函件的形式，通知林锦洲终止合同，林锦洲表示不同意。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”深圳市绿景物业管理有限公司与林锦洲在合同中约定“林锦洲必须遵守相关法律法规的规定合法经营，否则，深圳市绿景物业管理有限公司有权即时终止协议，林锦洲自行承担由此产生的一切后果”，深圳市绿景物业管理有限公司与林锦洲的此项约定，是对合同解除条件的约定，合同解除条件成就时，另一方即享有解除权。林锦洲在承租商铺内从事水果包装，但未领取营业执照，不属于合法经商，符合合同约定的解除条件。深圳市绿景物业管理有限公司通知林锦洲解除合同，即是行使解除权，解除权人行使解除权，而无需征得对方当事人的确认或同意，合同即告解除。综上，即使林锦洲不同意解除合同，双方签订的《绿景山庄肉菜市场租赁协议》，已于2008年10月25日解除。

合同解除后，林锦洲并未迁离涉案商铺，经庭审调查，林锦洲最后搬清所有设备的时间为2009年4月。为此，深圳市绿景物业管理有限公司要求林锦洲支付2008年9月至2009年9月的租金及相关费用。本院认为，双方在合同中约定“协议终止后，林锦洲应于10日内迁离及交回租用场地，并保证场地及附属设施的完好，逾期不迁离或不返还租用场地的，深圳市绿景物业管理有限公司有权收回租用场地，并就逾期部分收取双倍租金”。合同解除后，林锦洲应当在合同约定的10日内迁离承租场地，但林锦洲未按合同约定履行迁离义务，应当向深圳市绿景物业管理有限公司支付场地的占用费。同时，深圳市绿景物业管理有限公司在林锦洲发生违约行为后，应当采取适当的措施防止损失的扩大，但深圳市绿景物业管理有限公司未举证证明其在合同解除后行使过合同约定的收回场地的权力，因此，应当认定为深圳市绿景物业管理有限公司未采取适当的措施防止损失扩大，现深圳市绿景物业管理有限公司就扩大的损失要求赔偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，林锦洲应向深圳市绿景物业管理有限公司支付2008年9月、10月的租金2万元及本体维修基金87元。林锦洲应当迁离及深圳市绿景物业管理有限公司行使收回场地的时间均在2008年11月，林锦洲未迁离，应当支付场地占用费，深圳市绿景物业管理有限公司未要求林锦洲按双倍租金支付占用费，本院亦按合同约定的月租金计算场地占费1万元。深圳市绿景物业管理有限公司主张林锦洲支付的2008年12月以后的场地占用费的诉讼请求，本院认为是损失扩大部分，应当予以驳回。林锦洲曾向深圳市绿景物业管理有限公司支付过保证金2万元，上述应付款项与保证金抵扣后，林锦洲实际支付金额为1万元。深圳市绿景物业管理有限公司要求林锦洲支付电费、水费，但未提供供水、电部分委托收费合同或已向上述部门代缴费用的发票，该诉讼请求因证据不足，不予支持。

深圳市绿景物业管理有限公司要求林锦洲退还场地的诉讼请求，因已履行，无需再判决认定；要求林锦洲恢复承租场地原状的诉讼请求，因未提供场地原状及现状的证据，不予支持。

林锦洲要求深圳市绿景物业管理有限公司赔偿损失的理由是因道路施工，致使无法停放货车而造成的。林锦洲因在承租场地内从事水果包装产业，所以才需在门口停放货车。而该行为未取得工商营业执照，属不合法经营，即使有损失存在，也主要是因为林锦洲在该场地内从事不合法经营造成，应当承担主要过错责任。林锦洲要求深圳市绿景物业管理有限公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：

一、林锦洲于本判决生效之日起10日内向深圳市绿景物业管理有限公司支付场地占用费人民币1万元及本体维修基金人民币87元。

二、驳回深圳市绿景物业管理有限公司的诉讼请求。

三、驳回林锦洲的反诉请求。

若林锦洲未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币2220元，由林锦洲负担人民币230元，深圳市绿景物业管理有限公司负担人民币1990元，反诉费人民币1375元，由林锦洲负担。前述受理费已由深圳市绿景物业管理有限公司在立案时全额预交，本院不作退回，林锦洲负担之数于本判决生效后十日内径付深圳市绿景物业管理有限公司。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　张　方

人民陪审员　许静莹

人民陪审员　聂元珍

二〇〇九年九月一日

书　记　员　李　智