众力一投资诉深业物流集团房地产租赁案

（2008）深罗法民三初字第1659号

原告深圳市众力一投资股份有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安北国际商品交易大厦七楼C区203房，组织机构代码：723037587。

法定代表人陈忠辅，该公司董事长。

委托代理人段志刚，广东圣天平律师事务所律师。

委托代理人龙少忠，广东圣天平律师事务所律师。

被告深圳深业物流集团股份有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安北路2088号深业物流大厦16楼，组织机构代码：618800931。

法定代表人姚建辉，该公司董事长。

委托代理人涂新华、潘利红，该公司职员。

被告深业泰富物流集团股份有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安北路笋岗，组织机构代码：799237972。

法定代表人何景成，该公司董事长。

委托代理人彭峥灵，广东鼎为律师事务所律师。

上列原告诉两被告土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人段志刚、龙少忠，被告深圳深业物流集团股份有限公司的委托代理人涂新华、潘利红到庭参加诉讼。被告深业泰富物流集团股份有限公司的委托代理人彭峥灵于2010年4月30日上午9时30分本案第四次庭审时出庭迟到20分钟，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告深圳市众力一投资股份有限公司诉称：被告深圳深业物流集团股份有限公司于2002年3月5日召开了总经理办公会议决定，由原告投资，以被告深圳深业物流集团股份有限公司名义报建华南汽车配件物流中心（现名富宝楼），形成占地既定事实。2002年3月8日，原告与被告深圳深业物流集团股份有限公司签订《土地使用权租赁合同》，合同约定：被告深圳深业物流集团股份有限公司将沿宝安北路东侧与梅园路南侧的面积为2100平方米的土地使用权（宗地号94—补94）出租给原告使用，租赁期限为20年，即从2002年3月8日至2022年3月8日；该地块上物流项目的全部建设费用由原告承担。前述合同签订后，原告投资5492200．24元，兴建3层建筑“华南汽车配件物流中心”（现名富宝楼），其中：土建工程造价5140735．94元（已由被告审定）、监理费75141元、设计费89820元、桩基础16615．6元、有线电视入网费13680元、水务防洪设计评估费75000元、勘察费23803元。上述工程于2002年10月28日竣工。2003年9月26日，原告与被告深圳深业物流集团股份有限公司签订《土地使用权租赁合同补充约定》，对租金等相关事项进行补充约定。2003年5月16日，被告深圳深业物流集团股份有限公司出具委托书，全权委托原告从2002年3月8日至2022年3月8日对位于宝安北路土地宗地号为94—补94上修建的建筑面积为4290平方米的“华南汽车配件物流中心”进行经营和管理，包括房屋的招商、出租、办理租赁登记等各项管理内容。2003年5月17日，原告与深圳市金一佳实业有限公司（以下简称金一佳公司）签订《华南汽车配件物流中心租赁合同书》，合同书约定原告将位于土地宗地号为94—补94地块上1至3层租赁标的房屋全部出租给金一佳公司，建设面积为4290平方米；租赁标的房屋维超过租赁期限的商业用途，租赁期限为15年，即从2003年5月17日至2018年5月16日；合同还对其他事项作了约定。罗湖区城市管理行政执法局于2006年1月26日向被告深圳深业集团股份有限公司下达了〔2005〕罗执决字WJ041号处罚决定书，要求自收到本决定书之日起15日内自行拆除在罗湖区宝安北路东侧与梅园南侧交汇处修建的违法建筑，逾期不履行本决定，将申请人民法院强制执行。2006年4月27日，被告深圳深业物流集团股份有限公司向深圳市罗湖区人民政府出具《关于申请延缓拆除并允许完善深业物流大厦副楼（富宝楼）临时建筑手续的情况报告》，请求延缓拆除“富宝楼”并允许按一定程序完成“富宝楼”临时建筑的相关报建手续。与此同时，被告深圳深业物流集团股份有限公司向深圳市罗湖区城市管理行政执法局出具《关于“富宝楼”部分拆除的报告》。2006年7月12日，深圳市罗湖区城市管理行政执法局以罗城执复字〔2006〕24号《关于“富宝楼”部分拆除的回复》，要求拆除富宝楼挡住现代安全实景模拟教育基地正门的部分，给基地让出出入口，对拆除后所剩余的部分，由规划部门在审查与城市规划没有抵触的前提下，予以完善手续；如该建筑因结构问题不能部分拆除，则对该建筑进行全部拆除。2006年8月24日，被告深圳深业物流集团股份有限公司向深圳市罗湖区人民政府递交《关于“富宝楼”部分拆除后剩余部分确认为临时建筑的意见》。2006年9月4日，深圳市罗湖区人民政府作出罗府函〔2006〕82号《关于“富宝楼”部分拆除后剩余部分确认为临时建筑问题的复函》，复函要求深圳深业物流集团股份有限公司于9月15日前自行拆除“富宝楼”三分之一楼体（拆除界面位于该楼的伸缩缝处），该建筑楼体北部立面（即靠近基地出入口的墙体）无偿用作市现代安全实景模拟教育基地户外广告宣传，剩余部分，参照临时建筑的使用规定保留使用。原告按政府有关部门的要求将“富宝楼”三分之一予以拆除。根据被告深圳深业物流集团股份有限公司的通知要求及对拆迁装修赔偿作出承诺后，经原告及承租方金一佳公司共同委托深圳市一统房地产评估有限公司对拆除部分的装修进行评估，评估值为1544721元。原告与金一佳公司于2006年9月8日签订《租赁补充协议书》，协议约定由原告赔偿金一佳公司装修费150万元。原告于2006年9月11日以转账方式向金一佳公司支付拆迁装修赔偿款150万元。原、被告于2003年9月16日签订的《土地使用权租赁合同补充约定》，无论是作为双方于2002年3月8日签订的《土地使用权租赁合同》的补充，还是双方就租赁宗地号为94—补94地块上兴建的“富宝楼”签订的租赁合同，都违反了有关法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。且原告与被告于2002年3月8日签订的《土地使用权租赁合同》及2003年9月16日签订的《土地使用权租赁合同补充约定》无效的过错在于被告。深圳市深业物流集团股份有限公司于2007年3月21日分立为深圳深业物流集团股份有限公司和深业泰富物流集团股份有限公司，根据《合同法》的相关规定，深圳深业物流集团股份有限公司和深业泰富物流集团股份有限公司应连带承担分立以前的债务。为维护原告的利益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十条之规定，现诉请法院判令：（1）两被告连带赔偿原告“富宝楼”被拆三分之一的建筑成本1830733．41元；（2）两被告连带赔偿原告“富宝楼”被拆三分之一的装修损失150万元及利息192156．25元。

被告深圳深业物流集团股份有限公司辩称：（1）原告未提交证据证实“富宝楼”被拆除部分为全部建筑面积的三分之一。因此，原告要求我方及被告深业泰富物流集团股份有限公司赔偿其建筑成本的三分之一的依据不足。（2）深圳市一统房地产评估有限公司出具的《深圳市罗湖区宝安北路富宝楼北端房屋装修价值估价报告》的委托方系原告及深圳市金一佳实业有限公司，并非产权人或人民法院。评估报告中“雅迪尔橱柜”评估总值为483850元，但经人民法院判决原告及金一佳公司均未对前述承租人上海雅迪尔居饰用品有限公司承担赔偿责任。因此，该估价报告缺乏法律效力，也与事实不符，不能作为认定原告损失的依据。（3）“富宝楼”系违法建筑，原告迫于政府压力自行拆除，与土地租赁合同无关，是因为原告未报先建造成的。因此，原告要求我方承担赔偿责任缺乏事实依据。（4）我方与原告之间只存在土地租赁关系，不存在委托与被委托的关系，即便原告因“富宝楼”自行拆除造成损失，也应由原告自行承担。

被告深业泰富物流集团股份有限公司辩称：同意被告深圳深业物流集团股份有限公司的答辩意见，同时补充以下几点答辩意见：（1）原告在与深圳深业物流集团股份有限公司签订土地使用权租赁合同及补充协议的时候，知道深圳深业物流集团股份有限公司尚未取得土地使用权的现状。在原告起诉之前，深圳深业物流集团股份有限公司已经取得了该宗土地的使用权，且由原告对该宗土地进行投资开发，土地使用权租赁合同及补充协议是有效的。（2）原告提交的证明其损失的证据不充分，法庭不能予以采信。（3）本案涉讼房屋被认定为违法建筑的原因是在原告没有按照合同约定办理报批、报建手续，而不是深圳深业物流集团股份有限公司的责任。（4）原深圳深业物流集团股份有限公司与原告签订租赁合同以后，分立为现深圳深业物流集团股份有限公司和深业泰富物流集团股份有限公司，权利和义务都进行了约定。综上，原告起诉的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。

经审理查明：

1．深圳笋岗仓库企业股份有限公司于2001年5月17日变更登记为本案被告深圳深业物流集团股份有限公司；被告深圳深业物流集团股份有限公司于2007年3月21日办理派生分立登记，被告深圳深业物流集团股份有限公司为存续公司，同时派生设立的新公司为本案被告深业泰富物流集团股份有限公司。原告于2000年7月成立时，被告工会委员会（原深圳笋岗仓库企业股份有限公司工会委员会）持有该公司90%的股份。2001年6月1日，深圳市工会企业管理委员会批复同意被告工会委员会持有的90%的股份转让给被告职工，同年6月12日，被告工会委员会与原告345名股东（均是被告的原职工）签订《股权转让协议》，协议约定被告工会委员会将持有的原告90%的股份转让给原告的345名股东。目前原告的股东人数已经发生变化，原告庭审后向本院提交的代理词中称其目前的股东人数为124人。

2．2001年4月18日，深圳市计划局以深计投资［2001］257号文件下达了《关于下达深圳华南汽车配件物流中心等项目固定资产投资前期工作计划的通知》，通知称同意深圳华南汽车配件物流中心等五个项目，纳入市固定资产投资前期工作计划，请按基建程序办理有关手续，建设单位为深圳笋岗仓库企业股份有限公司，项目名称为深圳华南汽车配件中心。根据深圳笋岗仓库企业股份有限公司申请，2001年5月10日，深圳市罗湖区经济发展局以罗经复［2001］4号文件，发出了《关于深圳笋岗仓库企业股份有限公司华南汽车配件物流中心立项申请的批复》，同意深圳笋岗仓库企业股份有限公司在宝安北路东、梅园路南，利用自有仓储用地兴建汽车配件类专业市场。

被告于2002年3月5日召开总经理办公会议，会议纪要载明：深圳笋岗仓库企业股份有限公司在1980年代初取得位于深圳市罗湖区沿宝安北路东侧与梅园路南侧的面积为2100平方米地块的红线，但是未签订土地使用权出让合同，未补交地价，2001年国土局以无主地将该地块出租给案外人安元公司，被告当时实际失去该地块；原告成立后，拟在该地块上兴建专业市场以收回上述被“侵占”土地，该建议得到被告同意；被告决定涉案“刀把地”作为“短平快”项目由原告投资兴建、出租，被告出租该地块租金以全成本计算。

3．2002年3月8日，原告与被告签订《土地使用权租赁合同》1份，约定：被告将沿宝安北路东侧与梅园路南侧的面积为2100平方米的土地使用权（宗地号为94—补94）出租给原告使用，租赁期限为20年，即从2002年3月8日至2022年3月8日；土地使用权租金按被告取得该地块仓储用地的全成本计算，即每年每平方米12元，原告需于每年12月20日前将本年度的租金一次性支付给被告，考虑到原告的投资建设期，被告给予原告1年的免租期；上述土地被告出租给原告作物流项目使用，该项目的报批、报建等一切手续建设由原告负责，被告予以配合；该地块作为仓储功能用地的地价由被告承担，由仓储用地转变为物流用地的地价由原告承担，该地块上物流项目的全部建设费用由原告负担；双方如有违约行为，违约方应按照《合同法》的有关规定承担违约责任；如果违约行为是政府行为等不可抗力造成的，可免除违约责任，但违约一方应及时通知另一方，并采取积极措施减少损失，否则无权免责；无论因违约原因或是免责原因导致本合同解除或者无法履行的，被告都须全额补偿原告的投资（包括地价款投入和建设费投入等）。合同还约定了双方的其他权利义务。

上述合同签订后，原告于2002年5月15日与深圳市振波建设实业有限公司签订《华南汽车配件物流中心建设施工合同》，投资5140735．94元在承租的94—补94地块上兴建了规模为3层、建筑面积为4290平方米的“华南汽车配件物流中心”（即富宝楼），上述工程于2002年10月28日竣工。原告为建设该工程所支付的建筑成本为：建筑工程造价5140735．94元有建筑工程合同及发票佐证，且经被告盖章审定；监理费75141元、设计费89820元、桩基础费16004．34元、通信工程费23772．4元、消防工程费33632．3元、有线电视入网费13680元、水务防洪设计评估费75000元、勘察费23803元，均有工程合同、正规发票、银行转账凭证相佐证。

4．2003年5月16日，被告深圳深业物流集团股份有限公司出具委托书，委托书称全权委托原告从2002年3月8日至2022年3月8日对位于宝安北路土地宗地号为94—补94上修建的建筑面积为4290平方米的“华南汽车配件物流中心”（即富宝楼）进行经营和管理，包括房屋的招商、出租、办理租赁登记等和项管理内容。2003年5月17日，原告作为甲方与案外人深圳市金一佳实业有限公司（以下简称金一佳公司）作为乙方签订《华南汽车配件物流中心租赁合同书》，合同书约定甲方将位于土地宗地号为94—补94地块上1至3层租赁标的房屋全部出租给乙方，建筑面积为4290平方米；租赁标的房屋为超过租赁期限的商业用途，租赁期限为15年，即从2003年5月17日至2018年5月16日；承租方在租期内出于经营目的有权将涉案房屋的全部或者部分转租，该转租产生的责任全部由承租人承担；如因原告违约，致使承租方无法正常营业，原告需双倍赔偿承租方因投资本项目所造成的全部投资损失以及在剩余租期内，可以预期获得的收益和合同双倍定金；如遇不可抗力，双方应根据时间对履行本合同的影响，决定是否免除责任方的义务；合同还对其他事项作了约定。

5．2003年5月15日，被告与深圳市规划与国土资源局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，取得地块编号为H302－0033号、用地方案号为94补－94土地的使用权，土地用途为物流、土地性质为商品房，使用年限为50年，从2003年4月30日至2053年4月29日。被告交纳上述土地的土地开发费、土地出让金及市政设施配套费后，于2004年6月16日与深圳市建设投资控股公司签订《建设工程施工合同》，投资兴建深业物流大厦。

6．2003年9月16日，原告与被告签订《土地使用权租赁合同补充约定》，约定：因客观情况发生变化，根据情势变更原则，经双方协商就2002年3月8日签订的《土地使用权租赁合同》达成补充协议，约定：原告自2003年10月1日起改为逐月交付租金，每月租金总额为128700元，从2008年9月1日起，每年租金复式递增3%；原告转租期限不得超过原告对被告的承租期，如原告转租收益超出其与金一佳公司2003年5月17日所签订《华南汽车配件物流中心租赁合同》约定之租金的，超出部分由原、被告各按50%分享；若遇原告欠交租金等费用超过2个月，被告有权单方提前解除本合同；若被告依本补充约定提前解除合同，原告因租赁合同而与他方所签合同应妥善处理解决，相关经济、法律责任由原告自行承担，与被告无涉。

7．2004年4月22日，被告向深圳市规划与国土资源局罗湖分局递交《关于办理富之岛家居市场临时建筑方案设计审批的申请》，深圳市规划与国土资源局罗湖分局复函称，因该富之岛市场三层建筑横跨于排洪渠上，须征求水务部门意见，若对排洪设施安全和排洪能力不造成影响，可向我局申报。2004年6月30日，深圳市水务局以深水河［2004］285号文件《关于在笋岗物流园区H302－0033地块上建设物流设施的批复》，同意建设该项目。因有关部门建设“现代安全实景模拟教育基地”，“富宝楼”的富之岛家居市场挡住了其出入口，罗湖区城市管理行政执法局于2006年1月26日向被告深圳深业物流集团股份有限公司下达了［2005］罗执决字WJ041号处罚决定书，处罚决定书称：深圳深业物流集团股份有限公司未取得建设工程规划许可证修建筑物，该建筑物属于违法建筑物；占用了笔架山排洪渠，属严重影响城市规划的建筑；该局已依法向被告深圳深业物流集团股份有限公司送达了《行政处罚告知书》，被告深圳深业物流集团股份有限公司未在规定的期限内提出申辩意见；要求自收到本决定书之日起15日内自行拆除在罗湖区宝安北路东侧与梅园南侧交汇处修建的违法建筑，逾期不履行本决定，将申请人民法院强制执行。2006年4月27日，被告向深圳市罗湖区人民政府出具《关于申请延缓拆除并允许完善深业物流大厦副楼（富宝楼）临时建筑手续的情况报告》，报告称：深业大厦副楼（富宝楼）是被告当时100多位老员工（现已部分下岗）集资近1000万元兴建，符合总体布局和规划的要求，与该宗地相应的配套设施均已完善；“富宝楼”于2002年10月建成后，因宝安北路改扩建及笋岗片区的改造，“富宝楼”2005年3月才开始正式营业，而且新增装修投资数百万元，如果将员工投资兴建的“富宝楼”全部拆除，势必造成当初集资“富宝楼”的下岗员工利益的损失以及新进驻商户利益的极大损失，请求延缓拆除“富宝楼”并允许按一定程序完成“富宝楼”临时建筑的相关报建手续。与此同时，被告向深圳市罗湖区城市管理行政执法局出具《关于“富宝楼”部分拆除的报告》，2006年7月12日，深圳市罗湖区城市管理行政执法局以罗城执复字［2006］24号《关于“富宝楼”部分拆除的回复》，回复称：根据2006年6月22日深圳市人民政府办公厅《关于研究现代安全实景模拟教育基地建设有关问题的会议纪要》（282）的精神，拆除富宝楼挡住现代安全实景模拟教育基地正门的部分，给基地让出出入口，对拆除后所剩余的部分，由规划部门在审查与城市规划没有抵触的前提下，予以完善手续；如该建筑因结构问题不能部分拆除，则对该建筑进行全部拆除。(www.xing528.com)

2006年7月14日，被告向原告出具部分拆除富宝楼告知函，内容主要为，由于罗湖区城市管理行政执法局文件要求务必在2006年9月前拆除富宝楼挡住现代安全实景模拟教育基地正门的部分，给基地让出出入口，故被告建议原告委托合法的中介单位，就该拆除作出具体拆除及加固方案，按政府要求的时间妥善完成拆除工作；同时，要求原告依法处理与转承租商户的租赁关系，提前清退相关转承租户。原告还提供了1份《关于赔偿富宝楼被拆商户的会议记录》，该记录尾部有参加会议的富宝楼6家被拆商户（深圳市富宝招待所、深圳市罗湖区鸿运堂家具店、深圳市罗湖区博登地毯店、深圳市居众装饰设计工程有限公司、深圳市可可家居地毯专卖店、湘竹人家）的盖章及签名，内容为：2006年8月23日下午，被告公司法律室涂新华、杨海斌受其公司刘明如董事长委托，召集富宝楼所有商户在被告1楼会议室开会；会议内容主要是告知富宝楼由于政府将在其后购置物业设立安全教育基地，按照政府要求，富宝楼将进行部分拆除；为配合政府行为，同时将各商户的损失降到最小，被告承诺如各商户配合政府的部分拆除，则被拆除商户因拆除造成的所有损失（包括铺面装修、财产损失等）由被告负责全部赔偿。原告提供了上述6家商户与金一佳公司的房屋租赁合同，该6份合同均经过政府出租屋管理部门备案。2006年8月24日，被告向深圳市罗湖区人民政府递交《关于“富宝楼”部分拆除后剩余部分确认为临时建筑的意见》。2006年9月4日，深圳市罗湖区人民政府作出罗府函［2006］82号《关于“富宝楼”部分拆除后剩余部分确认为临时建筑问题的复函》，复函要求被告于同年9月15日前自行拆除“富宝楼”三分之一楼体（拆除界面位于该楼的伸缩缝处），该建筑楼体北部立面（即靠近基地出入口的墙体）无偿用作市现代安全实景模拟教育基地户外广告宣传，剩余部分，参照临时建筑的使用规定保留使用。

8．之后，原告按照政府要求将富宝楼的部分予以拆除。拆除前，原告与承租方金一佳公司共同委托深圳市一统房地产评估有限公司对拆除部分的装修进行评估，该评估机构于2006年9月9日出具的评估结论为：位于深圳市罗湖区宝安北路富宝楼（北端）的部分房屋，经评估建筑面积为1242．865平方米，该房屋的部分装修价值评估总值为1544721元，其中鸿运堂精品家具商场自行装修评估总值306675元、鸿运堂及外墙招牌整体装修评估总值580937元、湘竹人家餐厅装修评估总值69493元、雅迪尔橱柜装修评估总值483850元、居众装饰装修评估总值103766元。原告与金一佳公司于2006年9月8日签订租赁补充协议书，约定原告赔偿金一佳公司装修费150万元。原告于2006年9月11日以转账方式向金一佳公司支付拆迁装修赔偿款150万元。

9．2006年，上海雅迪尔居饰用品有限公司及深圳分公司（雅迪尔橱柜的投资人、以下简称雅迪尔公司）起诉本案原告、本案被告及金一佳公司，针对其承租的店铺因拆除导致店铺关闭所产生的损失，要求本案原告、本案被告及金一佳公司赔偿装修损失197380元以及其他损失。本院受理后，委托专业评估机构对雅迪尔公司承租的位于富宝楼103、105、106号铺位建筑面积为192．78平方米的商铺装修进行造价评估，结论为装修总造价为381102．25元。该案庭审中，本案原告、本案被告及金一佳公司均拒绝赔偿雅迪尔公司诉请的装修损失。2007年7月16日本院以（2006）深罗法民三初字第1994号民事判决书，认定因富宝楼属于未报先建，政府部门的复函均未改变富宝楼属于违法建筑的性质，故雅迪尔公司与金一佳公司签订的位于富宝楼103、105、106号铺位租赁合同属于无效合同，同时因装修现场已经不存在，雅迪尔公司提供的装修单据和照片并非现场查丈结果，故无法认定其实际装修损失，故驳回雅迪尔公司要求本案原告、本案被告及金一佳公司赔偿装修损失197380元的诉请。雅迪尔公司不服上诉后，深圳市中级人民法院二审判决认定：富宝楼至今仍属于违法建筑，涉案房屋租赁合同无效，并判决维持一审判决中关于驳回雅迪尔公司主张的装修损失的诉请。

10．因原告未按租赁合同的约定向被告及时足额交纳租金，2006年8月被告向本院起诉要求原告支付拖欠的租金并解除双方之间的土地使用权租赁合同。本案经本院（2007）深罗法民三初字第100号民事判决书判决后，被告不服提起上诉，深圳市中级人民法院于2009年12月15日以（2008）深中法民五终字第1198号民事判决书，二审判决认定：原、被告签订的土地使用权租赁合同及补充约定，因被告于2003年5月15日与国土规划部门签订深圳市土地使用权出让合同书，并缴纳了该土地的土地开发费、土地出让金等费用后，取得涉案土地的使用权，依法有权出租涉案土地，故该两合同应认定为有效；但是富宝楼仍属于违法建筑的性质；同时，判决驳回被告要求收回涉案土地使用权、解除该两合同的诉请。

以上事实，有（2006）深罗法民三初字第1994号民事判决书、（2007）深中法民五终字第3548号判决书、（2007）深罗法民三初字第100号判决书、（2008）深中法民五终字第1198号民事判决书、2002年3月5日被告方总经理办公会会议纪要、2002年3月8日原、被告签订的土地使用权租赁合同，原告因投资建设富宝楼与建设、设计、勘察等单位签订的工程合同、发票、银行转账凭证，2003年5月16日被告深圳深业物流集团股份有限公司出具的委托书、2003年5月17日原告与金一佳公司签订的华南汽车配件物流中心租赁合同书、2003年9月22日原、被告签订的土地使用权租赁合同补充约定，金一佳公司与湘竹人家、可可装饰公司、鸿运堂家具店、居众装饰签订的富宝楼商铺租赁合同，2006年7月14日被告发出的部分拆除富宝楼的告知函、2006年8月2日有关赔偿富宝楼被拆商户的会议记录、罗府函［2006］82号、2006年9月8日租赁补充协议书、2006年9月9日的装修价值评估报告、2006年9月10日金一佳公司向原告出具的关于及时支付富宝楼部分拆除赔偿款的函及银行转账凭证，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。

本院认为：本案属土地租赁纠纷。根据深圳市中级人民法院（2008）深中法民五终字第1198号民事判决书，原、被告于2002年3月8日签订的《土地使用权租赁合同》及于2003年9月26日签订的《土地使用权租赁合同补充约定》，均合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。本案的争议焦点为：（1）被告应否对富宝楼被拆部分造成的损失对原告进行赔偿？（2）若果，如何确定原告的具体损失？

关于第一个焦点，本院认为，原、被告于2002年3月8日签订的《土地使用权租赁合同》约定，无论因违约原因或是免责原因导致本合同解除或者无法履行的，被告都需全额补偿原告的投资（包括地价款投入和建设费投入等）。该条款约定与合同订立时的背景有关：被告2002年3月5日的总经理会议纪要足以说明，原、被告签订此合同的目的是“收回上述被‘侵占’土地”；鉴于此，原、被告对在该地块上所建的富宝楼为违章建筑的性质应属明知，对因此而产生的富宝楼可能被拆除等一系列法律后果应有一定预见。目前，由原告投资、以被告名义建设的富宝楼所占用的土地已经登记在被告（改制前的国企）名下，而富宝楼先是被政府部门认定为违章建筑，后经原、被告共同申请，政府部门认定被拆除部分以后的剩余楼体为临时建筑，但是富宝楼仍被拆除部分楼体，必然导致原告投入的建设成本等损失，这并非原告的单方违约造成，原、被告双方在签订涉案土地使用权租赁合同时对该违章建筑的性质及可能产生的后果均应明知，但双方仍订立该条款，故被告应按照合同约定对富宝楼被拆除部分导致的该部分合同履行不能产生的损失对原告承担民事责任。

关于第二个焦点，原告主张其具体损失包括建筑成本和装修损失两部分。本院认为，原告主张的建筑成本的合理部分，应予认定；原告主张的装修损失部分，事实依据不足，不应认定。理由如下：

1．关于如何认定富宝楼被拆除部分所占整个楼体的比例问题？本院认为，富宝楼所占用土地的使用权人是被告，政府部门书面要求被告拆除富宝楼北面的1／3楼体，之后被告书面要求原告自行委托中介机构保证于2006年9月前予以拆除并做好转租户的提前清退工作，后原告按照政府要求进行了拆除工作，且原告提供的评估报告中显示被拆除楼体的建筑面积为1242．865平方米，约占富宝楼总建筑面积4290平方米的1／3，可印证原告实际拆除的部分占富宝楼1／3楼体，故本院认定富宝楼北面被拆除1／3楼体。

2．关于原告主张的建筑成本部分。本院认为，关于富宝楼的全部建筑成本，其中的建筑工程造价5140735．94元有建筑工程合同及发票佐证，且经被告盖章审定，本院予以认定；其中的监理费75141元、设计费89820元、桩基础费16004．34元、通信工程费23772．4元、消防工程费33632．3元、有线电视入网费13680元、水务防洪设计评估费75000元、勘察费23803元，均有工程合同、正规发票、银行转账凭证佐证，故本院均予以认定。经计算，富宝楼的全部建筑成本合计为5491588．98元。被拆除的1／3楼体部分的建筑成本应认定为1830529．66元。

3．关于原告主张的富宝楼被拆除部分的装修损失如何认定的问题。本院认为，首先，由于装修损失赔偿的最终对象是评估报告中所述的4家小商户（鸿运堂家具、湘竹人家餐厅、雅迪尔橱柜、居众装饰），而原告没有提供金一佳公司向该4家小商户支付装修损失款的相关证据，从而不能证明原告向金一佳公司转账支付150万元装修赔偿款在事实方面的正当性。其次，根据已经生效的本院于2007年7月16日出具的（2006）深罗法民三初字第1994号民事判决书，雅迪尔公司向本院起诉要求本案原告、本案被告及金一佳公司赔偿其实际装修损失197380元，该案庭审中本案原告、本案被告及金一佳公司均拒绝赔偿雅迪尔公司该项诉请，该案经本院、深圳市中级人民法院两审均对雅迪尔公司该项诉请予以驳回。而原告与金一佳公司共同委托评估机构对包括雅迪尔橱柜在内的4家小商铺的装修进行装修价值评估的时间是2006年9月，早于本院出具（2006）深罗法民三初字第1994号民事判决书之前近1年时间，且评估结论中雅迪尔橱柜店铺的装修价值为483850元，与雅迪尔公司在（2006）深罗法民三初字第1994号案中主张的装修损失金额相差较多，这说明两个问题，其一，金一佳公司作为共同委托人，在2006年9月就已经针对涉案4家小商户的装修价值委托评估机构进行评估且收取本案原告150万元款项的情况下，仍在2007年7月与本案原告均拒绝且没有向雅迪尔公司支付任何装修损失款项，说明关于雅迪尔橱柜的装修损失未获得法律意义上的认可，也未因此导致金一佳公司或本案原告的实际损失；其二，原告与金一佳公司共同委托评估机构对包括雅迪尔橱柜在内的4家小商户的装修所作的装修价值评估报告中，关于4家小商户的装修价值金额与雅迪尔公司主张的金额相差较大，结论令人难以信服。故虽然原告提供了金一佳公司与4家小商户签订的并经管理部门备案的房屋租赁合同、经专业评估机构所作的装修价值评估报告、原告与金一佳公司针对拆除部分的装修进行赔偿的书面协议以及原告向金一佳公司通过银行支付150万元款项的银行转账凭证，仅能说明原告自愿向金一佳公司支付了上述款项，而该款项中关于雅迪尔橱柜的装修损失未实际产生，其他3家小商户的装修又无法确定其真实价值。因此，原告关于装修损失部分的主张事实依据不足，本院无法认定。

综上，富宝楼北面被拆1／3楼体后，客观上造成原告建设成本的损失，原告主张的被拆1／3楼体的建筑成本损失的合理部分即1830529．66元，本院予以支持。原告主张的该部分损失的超出部分，与银行转账单上的转账金额不符，本院不予支持。被告深圳深业物流集团股份有限公司、被告深业泰富物流集团股份有限公司分别由深圳深业物流集团股份有限公司变更、派生而来，故被告深圳深业物流集团股份有限公司、被告深业泰富物流集团股份有限公司应对深圳深业物流集团股份有限公司应负担的上述债务承担连带责任。原告主张的拆除部分的装修损失及利息，因其事实依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告深圳深业物流集团股份有限公司、被告深业泰富物流集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内连带负责向原告深圳市众力一投资股份有限公司赔偿因富宝楼被拆造成的建筑成本损失人民币1830529．66元。

二、驳回原告深圳市众力一投资股份有限公司要求两被告赔偿因富宝楼被拆造成的装修损失及利息的诉讼请求。

三、驳回原告深圳市众力一投资股份有限公司的其他诉讼请求。

如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币34983元，由原告深圳市众力一投资股份有限公司负担人民币16806元、两被告连带负担人民币18177元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　罗映霞

审　判　员　李春华

代理审判员　何　意

二〇一〇年五月十日

书　记　员　谢　莹