四方天龙北京广告传媒诉深圳广田京基物业租赁合同纠纷案

（2008）深罗法民二初字第1212号

原告四方天龙（北京）广告传媒有限公司（原名称：北京四方天龙广告有限公司），住所地深圳市福田区彩田路3030号橄榄鹏苑9E。

法定代表人任国亮，该公司董事长。

委托代理人张大江、袁超，该公司职员。

被告深圳市广田京基物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区沿河北路1003号京基东方都会四楼，组织机构代码757643649。

法定代表人叶嘉欣，该公司董事长。

委托代理人宗欢、张观远，该公司员工。

上列原告四方天龙（北京）广告传媒有限公司（以下简称天龙广告公司）诉被告深圳市广田京基物业管理有限公司（以下简称京基物业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员雷桂森独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张大江、袁超，被告委托代理人宗欢、张观远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告与被告于2007年3月26日签订了编号为天龙广（深）字［2007］第022号《合作协议书》，该合同约定由原告方向被告按期支付租金，被告保证原告在被告项目名称为京基—东方都会地下停车库内享有独家广告发布权，合同有效期至2009年5月31日。但自从签约以来被告一直以提高租金为由阻碍原告工作人员进入地下车库安装灯箱，双方也互发函件对此问题进行了多次交涉，但被告仍然对此置之不理，原告认为合同既然合法签订，那么双方就要受到合同规定约束，原告向被告按约定支付租金，就应该享受安装灯箱与发布广告的权利，被告有义务按合同约定协助原告安装工作，这是合同双方权利义务的最基本内容，被告行为违反了《合作协议书》的内容，是违约行为。故诉至本院，请求判令：（1）被告允许原告安装灯箱，正常履行合同；（2）判令被告向原告承担违约责任，被告返还原告从2007年12月至原告起诉之日起的租金2400元；（3）判令被告承担诉讼费。

被告答辩称：被告并没有违约的事实。在签订合同之前，被告对停车场发布广告的价格不了解。签订合同之后，被告才发现与原告签订的广告价远远低于市场价。被告立即与原告协商，但一直协商未果。原告称被告阻碍原告广告牌的安装，没有依据。被告与原告只是电话及网络沟通。原告从未到被告处进行安装。且双方的合同是显失公平的，应当撤销或解除。

原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1．《合作协议书》，证明双方合同关系；2．《关于变更地下停车场广告合作协议的函》，证明被告单方面提出变更合同价款；3．《复函》，证明原告不同意变更价款的要求；4．《复函》，证明被告继续要求变更价款并单方解除合同；5．《催告函》，证明被告阻碍原告安装，原告向被告催告；6．电汇凭证，证明原告按合同付租金，原告无任何违约行为。

被告对原告所举证据的质证意见：对证据1、2、3、4、6均无异议，对证据5有异议，不能证明被告对原告安装广告的行为进行了阻碍。

被告未提交证据。

本院认证意见：对原告所举证据1、2、3、4、6，本院均予以采信；原告所举证据《催告函》，针对的不是本案所涉《合作协议书》，故与本案不具有关联性，本院不予采纳。

根据本院采信之证据及法庭调查，本院审理查明如下法律事实：

2007年3月26日，天龙广告公司作为甲方，京基物业公司作为乙方，签订了编号为天龙广（深）字［2007］第022号的《合作协议书》。协议约定的主要内容有：甲方承租乙方所属楼宇（京基—东方都会）地下车库的以下特定部位发布广告：车辆出入口、通道墙面、电梯厅、楼梯口、墙面、车辆导示处等；乙方享有本协议规定向甲方收取租金的权利；为保障合作顺利进行，乙方应在广告设施的安装、保养等方面为甲方提供便利条件，协议签订后乙方应及时向甲方提供所需场地、电源的设施，并负责协助、保障甲方无障碍地使用地下车库约定部位；合作期限自本协议生效之日起计算，自本协议约定的租期截止之日终止。本协议租期自广告发布筹备结束之日起两年。合作期限为2007年6月1日至2009年5月31日；本协议生效之日起的三个月为广告发布筹备期。乙方同意免除甲方在广告发布筹备期内的租金；租金每年为人民币3600元，每三个月支付一次，本合同总金额为人民币7200元；本协议自甲、乙双方签字盖章完毕之日起生效；由于不可抗力造成本协议无法履行的，双方可通知对方解除本协议；双方因协议产生的纠纷，应友好协商解决，如协商不成，可向本协议签订地人民法院提起诉讼。协议还约定有其他内容。

上述协议签订后，天龙广告公司未在京基物业公司地下车库的特定部位发布广告，但一直按协议的约定向京基物业公司支付每月租金人民币300元，最近一次支付租金的时间为2008年6月26日，2008年9月份之前的租金原告已经全部支付完毕。原告共支付了租金人民币4500元。

2007年12月5日，京基物业公司向天龙广告公司发出《关于变更地下停车场广告合作协议的函》，该函称：协议签订后，由于贵司的原因，至今为止，贵司未按照合同约定安装广告牌。现经我司了解，贵、我双方在签订合同时对于合同价款把握不准确。现市场价是每年12000元件至15000元。市场价格达我公司与贵公司签订协议价格的三倍多，我公司希望在贵公司还未使用我公司停车场之前对于合同价款进行调整，调整到市场合理的定价。希望贵公司在接到本函件后，在七个工作日内能够来人或来函给予答复。届时未收到贵司的任何答复，我公司将理解为贵公司不愿变更原合同，而同意终止原合同的履行。

2007年12月7日，天龙广告公司复函京基物业公司，该函称：是否安装广告牌，丝毫不妨碍贵我公司之间租赁合同的生效，因此，贵公司以市场变化价格变化和未安装广告牌为由提出变更合同价位的要求我公司是不能接受的；对于贵公司提出单方面终止合同的提议，我公司是不能接受的。如果贵公司单方面终止合同，那么必将给我公司及广大客户经济上带来巨大的损失。如果发生我们不愿意看到的情况，届时，我公司将被迫采取一切法律手段维护我公司的合法权益。

2007年12月17日，京基物业公司就天龙广告公司的上述复函再次复函。该函称：我公司于2007年12月11日收到贵公司的复函，既然贵公司不愿按市场来提高使用费，贵我双方就该问题无法达成一致，鉴于这种情形，我公司只有解除与贵公司所签订的协议。按照原协议的约定，请贵公司提供证据证明贵公司因解除该协议所遭受的直接经济损失，我公司将在核实后，予以赔偿。望贵公司在接到本函件七日内，提供上述资料，逾期则视为贵公司未有损失，合同将即时解除。天龙广告公司于同日收到上述复函。(www.xing528.com)

对上述事实，本案双方均无异议。

双方协商未果，原告遂于2008年7月25日提起本案诉讼。在庭审中，原告将其第一项诉讼请求进一步明确为：判令被告允许原告安装灯箱，正常履行合同，该期间为从原告起诉之日起至合同期限届满之日止。在庭审中，双方对本院对本案行使管辖权均无异议，《合作协议书》虽然约定由签订地人民法院行使纠纷发生时的管辖权，但没有载明具体的签订地。原告陈述2007年6月至11月其未到租赁场地安装广告，其原因与被告无关，原告同样支付了租金。原告在本案中未请求返回该期间内的租金。

另，北京四方天龙广告有限公司于2007年1月5日依法变更为现名称四方天龙（北京）广告传媒有限公司。

上述事实，有本院采信之证据及当事人庭审陈述足以证实，本院予以认定。

本院认为：原、被告通过签订《合作协议书》的方式建立起了法律上的租赁合同关系。该合同关系不违反法律及行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应恪守、履行合同义务。双方因《合作协议书》的履行问题发生争议，故本案案由应为租赁合同纠纷。根据诉辩意见及法庭调查，本案双方争议的焦点问题是：（1）本案《合作协议书》是否因被告的单方解除行为而终止；（2）被告是否有阻碍原告进场安装广告的行为；（3）原告要求被告继续履行合同的请求应否得到支持。本院对此分析认定如下。

1．我国《民法通则》第57条规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案《合作协议书》系协议双方的真实意思表示，属于合法有效之民事法律行为。因此，被告欲解除《合作协议书》，必须依法律规定或者取得对方同意，否则将不生解除之效力。经查，原告在合同履行过程中并无违约行为，因此，被告以《合作协议书》约定的价格低于市场价格为由，向原告发函要求将合同价格调整到市场合理的价位，在原告未予同意的情形下，又以复函的形式通知原告解除《合作协议书》的行为，没有法律与合同依据。原告现起诉主张要求被告继续履行合同义务，实质就是要求人民法院确认被告单方解除《合作协议书》的行为为无效行为。基于上述事实与理由，本院认为，被告的解除行为并不符合法律规定，亦未取得对方同意，该行为依法属于无效，《合作协议书》对本案双方仍具有法律约束力。

2．我国《合同法》第216条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。《合作协议书》也约定：乙方（被告）应在广告设施的安装、保养等方面为甲方（原告）提供便利条件，协议签订后乙方应及时向甲方提供所需场地、电源的设施，并负责协助、保障甲方无障碍地使用地下车库约定部位。因此，无论是基于法律规定还是合同约定，被告均有义务向原告提供约定的场地供其安装广告，并予以必要的协助。原告主张被告向其返还从2007年12月起至原告起诉之日止的租金人民币2400元，其理由是被告在该期间内阻碍原告进场安装广告。鉴于被告出租给原告发布广告的场所是地下车库的特定部位，被告无法向原告履行交付使用手续，只有在原告需要安装广告时允许其进入该场所并提供必要的协助。在原告未有到场安装广告的行为时，被告的协助义务是无法履行的。因此，本院认为，原告主张被告阻碍原告进场安装广告的行为，必须首先证明其有到场安装广告的行为或者被告有实质阻碍其进场安装的明确意思表示。从被告单方面发出解除合同的复函的行为及其对出租场地的实际控制来看，可以视为被告已从复函之日即2007年12月17日起，不同意被告按照《合作协议书》的约定来行使权利了，也即不会同意被告在原合同价格的基础上进场安装广告。因此，原告虽然未能提供其有到场安装广告而被被告阻碍不许进场的具体证据，但鉴于被告单方解除合同的行为在先，原告有理由相信其不会允许原告进场安装广告，故无须再提供证据证明其有实际到场安装广告的行为及被告有实际阻碍其安装行为的存在。综上，本院认为，被告向原告复函解除合同的行为，明确表明了被告不愿实际履行合同，也表明其在原告有安装广告的需要时，必会有阻碍原告进场安装广告的行为发生。

3．关于原告请求被告允许其安装灯箱，正常履行合同的问题。原告的该请求实质是要求在被告继续履行《合作协议书》中约定的义务。本院已经认定《合作协议书》对本案双方仍具有法律约束力，被告单方解除合同、不允许原告进场安装广告的行为对原告构成违约，依法应承担相应的法律责任。我国《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，在原告违约的情形下，原告有权要求被告继续履行《合作协议书》中约定的义务。但是，我国《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人合理期限内未要求履行。根据该规定，当事人一方在对方违约的情形下请求对方继续履行合同债务的，该债务必须在法律或者事实上是能够履行的，否则，继续履行的请求将得不到法院的支持。本案原、被告之间存在的租赁合同关系时间跨度长达两年，在学理上，该合同属于继续性合同之一种。所谓继续性合同，指合同的内容，并非一次给付可以完结，而是继续地实现，其基本特征是，时间因素在债的履行上居于重要地位，总给付的内容取决于应为给付时间的长度。在合同的履行方面，由于将一种期间的状态的存续或维持作为继续性合同的目的，因而当事人之间的信赖关系便成为合同的实质性要素。本案诉争源于被告单方通知原告解除双方合同关系及阻碍原告进场安装广告。被告的该行为表明其不愿继续履行本案合同关系，也表明了其与原告之间的信赖关系不复存在。在本案庭审中，经本院主持调解，双方也不能达成调解协议。这种种行为表明，本案租赁合同关系继续履行的基础，即当事人之间的彼此信赖关系已经不存在。在此情形下，且鉴于原告承租的场地一直为被告所实际控制，本案租赁合同主、客观上均难以再顺利持续地履行下去。因此，本案合同存在“事实上不能履行”的障碍，依法应予终止履行。故，对原告要求被告允许其安装灯箱，正常履行合同的诉讼请求，本院依法不予支持，原告可以另行向被告主张赔偿损失等违约责任。本院不支持原告该项请求的另一个理由是，原告在被告2007年12月17日单方通知解除合同后，并未及时通过诉讼途径向被告主张履行合同，而是仍然向被告交纳了八个月的租金，原告于2008年7月25日提起本案诉讼时，一方面以被告未让其安装广告为由，要求其返回该八个月租金，另一方面又要求被告继续履行从起诉之日起至合同期限届满之日止的合同义务。原告的该行为是将一个完整的继续性的合同关系割裂开来看待，忽视了当事人之间的信赖关系在本案合同履行中的重要基础作用，有悖本案合同之性质。

4．关于原告要求被告返还租金人民币2400元的问题。原告的该请求金额为八个月的租金，即从2007年12月起至2008年7月止的租金。在该期间，被告仍按约向原告支付了租金。本院前已查明该期间范围内，被告未让原告进场安装广告，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。另，本院已认定本案合同应予终止履行，故对原告已经支付的2008年8月份的租金人民币300元，被告也应在本案一并予以返还。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：

一、原告四方天龙（北京）广告传媒有限公司与被告深圳市广田京基物业管理有限公司签订的天龙广（深）字［2007］第022号《合作协议书》终止履行。

二、被告深圳市广田京基物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告四方天龙（北京）广告传媒有限公司返回租金人民币2700元。

三、驳回原告四方天龙（北京）广告传媒有限公司要求被告允许其安装灯箱，正常履行合同的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第229条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。

本案受理费人民币220元，现减半收取人民币110元，由被告负担（被告应将负担之数于本判决生效之日起十日内径付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

代理审判员　雷桂森

二〇〇八年八月二十八日

书　记　员　邹碧琴