深圳深华房地产房屋买卖合同纠纷案解决方案

（2008）深罗法民三初字第1430号

原告黎旺秋，男，汉族，1941年7月2日出生，身份证号码440301210702411，住广东省深圳市福田区园岭新村32栋601。

原告康小燕，女，汉族，1958年4月14日出生，身份证号码440301580414212，住广东省深圳市罗湖区和平路宝平街9号603。

原告李明霞，女，汉族，1964年7月1日出生，身份证号码440306196407010061，住广东省深圳市宝安区宝城建安一路435号24栋602房。

三原告共同委托代理人徐呈方，广东景达律师事务所律师。

被告深圳市深华房地产工程开发公司，住所地深圳市罗湖区北斗路文华花园裙楼4楼。组织机构代码：192179139。

法定代表人付道贵，该公司总经理。

委托代理人林霞，该公司职员。

上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员陈霞适用简易程序进行审判，公开开庭进行了审理。原告黎旺秋、三原告共同委托代理人徐呈方，被告委托代理人林霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

三原告共同诉称：1999年1月8日，原告与被告签订《房地产买卖合同（预售）》，合同约定：原告向被告购买其开发的深华商业大厦商铺，房号为3043A，该商铺约定面积为29．76平方米，总价款为1101120元；被告应在1999年6月30日将验收合格的房地产交付原告使用，如延期超过三十天，则每延期一天，原告可要求被告按照房产总价款的万分之三支付违约金，被告如未能在有关房地产竣工验收文件取得之180天内向原告交付有关《房地产证》，则需按照有关指导租金向原告支付违约金，直至核发《房地产证》为止。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了有关购楼款项，履行了自己的合同义务。经查，深圳市建设局已在2003年9月5日向上述楼盘颁发了《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案回执》，但迟至今日，被告仍未按合同约定和相关法律规定向原告交付上述房产，涉案房产至今仍处于空置状态。涉案房产的争议，曾在深圳市罗湖区人民法院及深圳市中级人民法院的（2006）深罗法民三初字第1671号民事判决书和（2007）深中法民五终字第548号民事判决书中，判令被告向原告支付自2005年4月26日起至2006年8月25日止期间之延期交房违约金和自2005年4月26日起至2006年6月23日止期间之延期办理房地产证违约金，涉案房产2006年度和2007年度之政府指导租金标准均为每月每平方米150元，而涉案房产之《房地产证》迟至2007年8月28日才核发，但涉案房产至今仍未按约依法交付。涉案房产竣工面积为31．42平方米，比合同约定的面积多出1．66平方米，该多出的面积房款已补交被告。原告认为，被告未能依照双方合同约定和相关法律规定，履行按期交付房产和办理房产证的义务，应承担全部违约责任。原告为保护自己的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：（1）被告向原告支付自2006年6月24日起至2007年8月27日止的逾期办证违约金65982元；（2）被告向原告支付自2006年8月26日起至房屋交付之日止延期交房的违约金（暂计至2008年8月25日止为254596元）；（3）被告承担本案全部诉讼费用。

被告辩称：（1）涉案房产已取得《房地产证》，并经生效判决确认，原告要求被告支付2006年6月24日至2007年8月27日期间的逾期办证违约金无任何依据。涉案房产所在深华商业大厦在2003年9月5日取得《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》，2006年2月25日，深圳市房地产登记中心发布了该大厦的初始登记公告。此时涉案房产完全具备办证条件。2006年5月23日，被告向三原告分别通过特快专递邮寄了办证通知书，三原告也承认2006年5月24日收到该通知，因此本案延期办证违约金计算的截止时间应当从被告通知办证之日起的30天，即2006年6月23日；（2）涉案房产于2000年1月通知入伙，2001年8月原告已将该房产出租予他人，涉案房产此时已转移占有，不存在至今未交付的事实。2000年1月，被告以邮寄方式向原告发出书面《入伙通知》，通知业主于2000年1月25日办理入伙手续，同时原告在2005年的起诉状中已确认被告在2000年8月4日将涉案房产交付给了原告，并且在2001年8月23日对涉案房产已行使出租权，并收取承租方租赁保证金，双方的租赁合同已成立生效。承租人佳士堡公司也对该房屋进行了装修，由此足以证明原告早在2000年8月4日已实际接收本案涉讼房产。原告在接收涉案房产后，已将其出租，并收取了租赁保证金，原告如对房产现状不满，应向承租人主张权利。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1．《房地产买卖合同》；2．《房地产证》；3．房款发票；4．（2006）深罗法民三初字第1671号民事判决书；5．（2007）深中法民五终字第548号民事判决书；6．照片。

被告对原告的上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。

被告为支持其抗辩主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1．（2006）深罗法民三初字第1671号民事判决书；2．（2007）深中法民五终字第548号民事判决书；3．涉案房产初始登记公告；4．2006年5月23日的办证通知；5．关于办证再次通知；6．入伙通知；7．收条；8．租赁协议书；9．银行进账单、收款收据及记账凭证；10．录像资料；11．民事诉状。

原告对被告所提交的证据1—8、11的真实性没有异议，本院予以确认；原告对证据9的真实性及关联性均持有异议；对证据10的真实性没有异议，但对该录像的内容有异议，且无法证明录像录制的时间。

此外，本院依法调取了本院原告与被告之间的（2000）深罗法房初字第692号民事判决书、（2005）深罗法民三初字第673号民事判决书、（2005）深中法民五终字第2180号民事判决书及相应开庭笔录，并向深华商业大厦的物业管理公司深圳市平利达物业管理有限公司调取了原告所提交的收款收据、记账凭证、银行进账单、租赁协议书、收条、录像资料，同时，该物业管理公司向本院出具了一份说明。

原、被告经质证，对本院调取的各民事判决书及开庭笔录的真实性均无异议；对向深圳市平利达物业管理有限公司调查的证据的真实性无异议，对其录像资料的制作时间及情况说明内容的真实性有异议。被告对上述证据的真实性均无异议。

本院经审查认为：对于原告及被调查人深圳市平利达物业管理有限公司提供的收款收据、记账凭证、银行进账单符合证据的真实性、合法性及关联性的特征，原告虽对该份证据持有异议，但未向本院提交相应的反驳证据，本院对上述证据的真实性予以确认；对于录像资料，经播放显示，该录像资料的录制时间是2001年6月15日，同时本院前往深华商业大厦的现场进行查验、核对，该录像的地点确为深华商业大厦。因此，本院对该录像的真实性予以确认。

经原、被告诉辩意见及庭审调查，原、被告双方对如下事实无争议：

1．1999年1月8日，原、被告双方签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定，原告向被告购买其开发的深华商业大厦3043A号商铺，建筑面积为29．76平方米，每平方米售价为37000元，总价款为1101120元；被告应在1999年6月30日将合同规定之验收合格的房地产交付给原告使用，延期超过三十天，原告不解除合同的，则每延期一日被告向原告支付房产总价款万分之三的违约金；交付使用的房地产实际建筑面积如大于或少于合同规定的面积，双方均有权要求对方以面积差额的购房价补交或退还款项；被告应在领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知原告共同申请房地产转移登记，如因被告的原因造成原告不能按时领取《房地产证》，则从被告取得房地产《竣工验收证书》之日的第180天起，按深圳市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准向原告支付租金，直至产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同还规定了双方的其他权利和义务。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告未能在1999年6月30日向原告交付涉案房产。2000年1月25日，被告通知原告办理入伙手续，原告以该房地产未验收合格为由拒绝办理入伙手续。(www.xing528.com)

2．2000年中期，原告要求被告支付延期交楼违约金向本院提起诉讼。本院于2000年8月1日作出（2000）深罗法房初字第692号民事判决书，认定被告未按合同约定的时间交付已验收合格的房产给原告构成违约，判决被告支付自1999年7月1日至2000年8月4日的逾期交楼违约金130152．38元。

3．2003年9月5日，涉讼房产取得了《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》。

4．2005年原告又向本院提起诉讼，要求被告支付从2000年11月之后的延期办证违约金及延期交楼违约金。本院于2005年7月4日作出了（2005）深罗法民三初字第673号民事判决书，认定被告在涉讼房产取得竣工验收证明后，并没有按合同约定通知原告共同办理《房地产证》及交付房产，构成违约，判决被告向原告支付自取得竣工验收证明的180天起即自2004年3月6日至2005年4月25日止的延期办证违约金77376及自2003年4月25日至2005年4月25日止的延期交楼违约金237841元。该判决送达后，被告不服，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院经审理认为，被告在上诉期间向其所提交的原告与深圳市佳士堡百货有限公司签订的《名牌大厦世界商场租赁协议书》和《收条》，不属于《民事诉讼法》第125条第1款规定的“新的证据”，理由是被告早已知悉上述证据材料的存在，上述证据并非一审庭审之后发现的；其次，被告没有在一审指定的证据期限内向法院说明上述证据材料的存在并申请延期举证或法院调查取证。另外，即使被告新提交的证据是真实存在的，由于没有房屋租金收据、水电费收据等辅助的证据材料，也不能必然证明涉案房屋已交付使用。因此，认定被告没有交付涉案房产给原告，判决驳回被告的上诉，维持原判。

5．2006年中，原告再次向本院提起诉讼，要求被告支付从2005年4月26日至2006年8月25日止的延期办证违约金及延期交楼违约金。本院受理后，通知被告参加诉讼，被告遂反诉要求原告支付超出合同约定面积部分的房款61420元。2006年10月16日本院经审理作出了（2006）深罗法民三初字第1671号民事判决书，认为原告虽然在2001年8月23日与深圳市佳士堡百货有限公司签订了租赁合同，并收取了租赁保证金，但被告没有提交房屋租金收据、水电费收据等其他可以证明涉案房产已经交付原告使用的相关证据材料。因此，认定被告未在合同约定的时间向原告交付经过验收合格的房产，已构成违约，应承担自2005年4月26日至2006年8月25日的延期交房违约金158561元。由于原告确认在2006年5月24日收到被告的办证通知，认定被告已经履行了通知原告办理房地产证的义务，但应承担30天的办证周期。因此，判令被告应承担2005年4月26日至2006年6月23日止的延期办证违约金62347元。同时判令原告应向被告支付涉案房产的面积差额61420元。被告不服该判决上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

6．2007年8月10日，被告再次向原告发出《关于办证再次通知》，要求原告携带原购房合同及发票等相关资料前往被告处办理办证手续。

7．2007年8月20日，原告向被告补交了涉案房产的面积差额款61420元。

8．2007年8月28日，深圳市国土资源和房地产管理局核发了涉案房产的房地产证。

本案的主要争议焦点是涉案房产被告有无交付于原告使用。对于该焦点，原告主张其与被告之前的所有判决均认定被告一直未交付涉案房产给原告，涉案房产仍处于空置状态。本合议庭经审理发现，先前判决中被告仅仅向法院提交了原告与深圳市佳士堡百货有限公司的租赁合同及收取租赁保证金的收据，因而认定系被告未交付涉案房产的原因，导致深圳市佳士堡百货有限公司无法进行装修，是符合常理的。但在本案审理过程中，本院向深华商业大厦的管理公司即深圳市平利达物业管理有限公司进行调查发现，涉案物业所属的深华商业大厦2、3、4楼在2001年时并非是现在的状态。为此，被调查人深圳市平利达物业管理有限公司及被告均向本院提交了该大厦业主入伙庆典的录像。该录像系2001年6月15日录制，录像中显示：深华商业大厦的1、2、3、4层每间商铺的两侧均有隔离墙，均有两扇玻璃门，在玻璃门上标有铺位号，工作人员在录像中叙述了大厦4层到1层每间商铺的面积及长度、宽度，涉案房产3043A的长度为3．14米，宽为5米，面积为15．7平方米。原告主张该录像中的3043A的面积与合同约定面积差异很大，可以证明录像中的3043A不是涉案房产。但本院派人前往深华商业大厦现场查验，经与该录像核对，录像的现场确系深华商业大厦，不同的是现每间商铺的隔离墙及玻璃门均已拆除，录像中叙述每间商铺的面积系实际使用面积，而非建筑面积。从上述录像中可以认定涉案商铺在2001年6月15日时并非现状。深华商业大厦物业管理公司深圳市平利达物业管理有限公司及被告均向本院提交了深圳市佳士堡百货有限公司向深圳市平利达物业管理有限公司缴纳装修保证金的证据，用以证明2001年底深圳市佳士堡百货有限公司开始进场装修，但因深圳市佳士堡百货有限公司自身的原因，致使装修只进行了部分（即将隔离墙及玻璃门拆除）就停止装修，造成深华商业大厦的2至6层系现在之状并一直空置。且从常理分析，被告不可能在未经业主同意的情况下将已建好的商铺隔离墙、门自行拆除，此举不符合其利益要求。因此，本院结合上述证据及原告与深圳市佳士堡百货有限公司签订的租赁协议、收取租赁保证金的事实可以证明，原告在2001年8月23日就以物权所有人的身份对涉案房产行使了收益权。因此，可以认定被告已将涉案房产交付给了原告。退一步讲，即使不从录像、租赁协议、租赁保证金的收据及深圳市平利达物业管理有限公司的情况说明等证据认定被告在2001年8月23日将涉案房产已交付给原告，单单从2003年9月5日，涉讼房产取得了《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》，原告在（2005）深罗法民三初字第673号案诉讼过程中，就已经知道涉案房产已取得了《竣工验收证书》，可以办理入伙手续，在此情况下，被告无须再履行通知义务。况且被告在2006年5月23日就已通知原告办理房地产证，现原告已取得了涉案房产的《房地产证》，涉案房产的所有权已发生转移，涉案房产的位置也是完全可以确定的，原告对涉案房产不行使所有权人的各项权利，系原告自身的原因，与被告无关。

本院认为：原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方应严格履行。原告确认在2006年5月24日收到了被告的办证通知，可以证明被告已履行了通知义务，在扣除30日的办证周期，即在30日内如果原告配合被告系可以按时办出《房地产证》，但原告在收到该通知后一直不予理睬，直至2007年8月10日被告再次向原告发出办证通知的情况下，原告才前往被告处与被告共同办理了《房地产证》。因此，在2006年6月23日至2007年8月27日期间未办证的责任在原告。原告要求被告支付2006年6月24日至2007年8月27日止的逾期办证违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于被告系何时将涉案房产交付于原告的问题。虽然关联案件中均认定涉案商铺处于空置状态，被告未交付房产给原告。但在本案中本院又调取了新证据，同时本院又结合新证据前往深华商业大厦进行了现场查验，可以认定在2001年8月23日之前原告在与深圳市佳士堡百货有限公司签订租赁协议时，被告已将涉案房产交付给了原告，至于涉案房产一直处于空置状态，系由于承租人深圳市佳士堡百货有限公司进场装修后又停止而造成的，而非被告所致。而且原告在2005年诉讼过程中就已知道涉案房产已取得了《竣工验收证书》，可以办理入伙手续，但原告一直没有办理，也是由于原告自身原因，与被告无关。至于原告主张鉴于涉案房产的现状，无法确认其涉案房产的具体位置。对此，本院认为，每间商铺的具体位置在办理《房地产证》之前，已由深圳市国土资源和房地产管理局的相关部门对其划线确定，涉案房产为何会存在面积差，就是在上述部门进行划线确定面积时所丈量的结果。因此，原告在取得《房地产证》之后仍认为被告的房产不符合交付条件，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付2006年8月26日至2008年8月25日止的延期交楼违约金，无事实和法律依据，本院亦不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第六十九条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

一、驳回原告黎旺秋、康小燕、李明霞要求被告深圳市深华房地产工程开发公司支付延期办证违约金的诉讼请求；

二、驳回原告黎旺秋、康小燕、李明霞要求被告深圳市深华房地产工程开发公司支付延期交楼违约金的诉讼请求

本案受理费人民币6109元，因本案系简易程序审理，受理费减半收取人民币3054．50元，由原告负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

代理审判员　陈　霞

二〇〇八年九月十一日

书　记　员　刘　军