区位与房价-房地产种类与价格的主要区位因素

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区位与房价

房地产种类的不同，影响其价格的主要区位因素也有不同，如商业区主要看重繁华程度、辐射范围，住宅区主要讲求便利舒适，工业区主要重视运输条件等。把握影响房地产价格水平的主要因素，就可以对房地产价格水平有基本的掌握，从而可以准确地评估或预测房地产价格。

1.交通条件与房价的关系

城市对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市中心（有的城市只有一个中心，有的城市有多个中心）。一般来说，在距离市中心的等距的同心圆上的不同的房地产，有大致相当的价格水平。距城市中心的距离可以用空间距离度量，也可用到达的时间来度量。通常到市中心的时间距离越短、交通设施越完善，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，从而带动房地产业的蓬勃发展。

2.基础设施配套与房价的关系

基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理能力。基础设施配套完善的过程，就是房地产的升值过程。房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，有热电厂能够集中供热，有完善的煤气管道集中供气，那么居民对这类房地产的综合评价就高，房价自然容易上扬。随着人们对外交往和联系的日益广泛和深入，邮政和通讯等设施也日益受到置业者的关注。文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。调查中购房者对医务配套、教育文化配套的关注程度分别为51.7%和45.3%。

3.地区的繁华程度与房价的关系

商业的繁华程度是反映社会财富聚集度和社会信息、物资与人员聚集程度，反映城市功能的重要指标。如果商业的聚集程度高和服务项目齐全的话，对顾客的吸引力就大，带来的收益和利润也高，所以距离城市商业中心越近的房地产，价格越高；另外，高档公寓、写字楼向商业中心区域集中之后，对整个城市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，增进它的吸引力都有很大的作用。

4.环境因素与房价的关系

环境因素可引起房地产开发成本的上涨，造成房地产价格上升，同时，由于需求扩大及收入增加，人们对于环境因素日益重视，人们对于高品质住宅较高价格的接受程度也随之上升。因此在这两种作用力的相互影响下，高价格、高品质住宅与环境质量呈现正相关关系。

讨论题:

1.影响房价的区位因素主要有哪些？

2.如果你是房地产开发商，你该如何利用区位因素来使自己获得更多利润？

资料来源:蒋立红，李庆花:《影响房价的区位因素》，《城市开发》，2005年第4期。

【注释】

(1)武友德等:《区域经济学导论》，第33页，中国社会科学出版社，2004。(www.xing528.com)

(2)武友德等:《区域经济学导论》，第34～35页，中国社会科学出版社，2004。

(3)武友德等:《区域经济学导论》，第36～38页，中国社会科学出版社，2004。

(4)武友德等:《区域经济学导论》，第38～44页，中国社会科学出版社，2004。

(5)武友德等:《区域经济学导论》，第44～46页，中国社会科学出版社，2004。

(6)武友德等:《区域经济学导论》，第47页，中国社会科学出版社，2004。

(7)武友德等:《区域经济学导论》，第49～50页，中国社会科学出版社，2004。

(8)武友德等:《区域经济学导论》，第51～52页，中国社会科学出版社，2004。

(9)武友德等:《区域经济学导论》，第222～223页，中国社会科学出版社，2004。

(10)武友德等:《区域经济学导论》，第227～232页，中国社会科学出版社，2004。

(11)胡锦涛:《高举中国特色社会主义伟大旗帜，为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗》单行本，第39页，人民出版社，2007。

(12)武友德等:《区域经济学导论》，第233～239页，中国社会科学出版社，2004。

(13)武友德等:《区域经济学导论》，第53～54页，中国社会科学出版社，2004。

(14)武友德等:《区域经济学导论》，第56页，中国社会科学出版社，2004。

(15)武友德等:《区域经济学导论》，第56～57页，中国社会科学出版社，2004。

(16)武友德等:《区域经济学导论》，第57～58页，中国社会科学出版社，2004。