以“土地、信贷”为闸门的国家房地产宏观调控新政策实施以来，较好地抑制了全国部分大中城市房地产过热的势头，调控政策效应明显。对处于经济欠发达的安康市房地产市场又会带来哪些影响?笔者就此进行了专题调研，找出了经济欠发达地区房地产市场存在的一些共性问题，提出了如何体现“区别对待”的对策和建议。
一、安康市房地产业现状
“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，是房地产市场健康发展的基本标志。房地产业已成为安康经济发展的重要支柱之一。
(一)房地产市场快速发展。安康房地产业从20世纪80年代中期开始起步，历经房屋统建、旧城改造、安居工程及经济适用房建设、商品房综合开发等阶段，全市城区现有房地产开发、拆迁安置、物业管理、中介服务机构等各类企业56家，从业4000多人;房地产业开发投资由1995年的7554万元上升到2004年的7．28亿元，增长了近10倍;商品房竣工面积由1995年的2．53万平方米上升到2004年的76．83万平方米，增长了30倍;商品房销售面积由1995年0．99万平方米上升到2004年的40万平方米，增长了40倍;2004年的商品房销售额为4．08亿元，比1995年的548万元增长了73倍。随着房改不断深化，尤其是住房公积金政策的普遍建立，安居工程和经济适用房建设力度加大，初步形成了以住房公积金为基础，加快商品住宅建设、解决居民住房困难的新途径。
(二)房地产价格平稳增长。2004年，安康城区平均房价1300元/m2，平均上涨8．33%。房价上涨的主要原因是在需求的支撑下，受银行加息，土地招、拍、挂及建材涨价等因素的拉动，房屋开发成本上升。即便如此，安康房价涨幅仍低于全国4．2个百分点。根据陕西省建设厅房地产业处的调查显示，2004年全国平均房价2759元/m2，陕西省商品房销售平均价格为2046元/m2，安康市县区平均房价886元/m2，，其中安康中心城市房价1200元/m2，远远低于全国和全省的平均水平。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4—6倍之间较为适当，当然也有房地产开发商和部分城建专家认为在我国房价收入比8—10倍属于正常。安康市2004年城镇人均总收入5942元，按平均房价886元/m2来算，安康市的房价收入比为1∶6。这表明安康市房地产市场价格增幅在合理区间之内，其增长速度也十分正常。2004年全市房地产投资7．28亿元，增速为8．6%，明显低于全国29．591%的平均增速。
(三)房地产业拉动当地经济效果明显。目前，城区已有28家房地产开发企业，已开发小区40多个，分布于江南、江北、东西二关，拉大了安康中等城市的建设骨架。从宏观角度看，全市房地产业的高速增长，带动了金融业、建筑业、建材业、装饰业、家电化工、运输业等一系列相关产业的发展。自1995年以来，安康房地产业建设累计投资约为25亿元，据测算可拉动相关行业需求50亿元左右。城区房地产开发企业2002年交纳地税为871万元，2004年达7000万元，占市本级财政收入的22%，成为安康经济的重要增长点。随着西部大开发和绿色安康战略的实施，大量外资流入房地产市场，政府和开发企业通过各种途径把大量资金投入到房地产业，成为带动贫困地区整个国民经济增长的一大支柱产业。
(四)商品房空置率较低。按照通用的国际经验数据，商品房合理的空置率应控制在8%—10%之间。2004年安康城区商品房空置率2．1%，2005年上半年，根据统计显示空置率仅为0．15%，远远低于国际国内普遍认可的警戒线。当然，在安康城区的江北某些地方因城市功能不配套，中省机构改革等因素的影响，新建商品房空置率相对较高，但属于特殊情况，不属于供求过剩的表现。
(五)房地产需求较旺。需求是支撑各行业发展的先决条件。国际经验表明，人均GDP跨过800美元之后，住房面积将持续增长，居住质量将快速提高。安康市城镇人均住房面积仅有21平方米，距小康社会35平方米的标准有相当大的差距。尤其是随着城镇化步伐的加快，以高收入阶层住房更新换代为特征的主动型需求，以加快旧城改造拆迁为特征的被动型需求以及农村人口向城镇转移和学生、军人等就业所需住房为特征的自动型需求，都在带动住宅建设的总量增加，正因为有如此旺盛的需求，才使安康市房地产投资、城镇住宅建设施工面积、销售收入、销售价格等重要指标不断上升。因此，在今后一段时期内，安康市不会出现房屋过剩的问题。
二、安康房地产市场存在的主要问题
自2004年10月29日人民银行加息到“国八条”及七部委《意见》出台，在国家一系列房地产宏观调控政策作用下，全市房地产开发势头今年趋缓，2005年1—8月全市房地产完成投资5．23亿元，与去年同期相比下降了29%。房屋竣工面积130万平方米，同比增长1．32%，其中新开工面积54万平方米，下降了31．13%。全市房地产存在以下突出问题。
一是商品房结构不合理。重视高档商品房建设，不重视经济适用房和廉租房的建设，导致低价位、中小户型住房建设不能满足人民群众的住房需求。(www.xing528.com)
二是开发行为不规范。行业自律机制尚未真正形成，开发商信用观念淡薄，违规开发，合同欺诈，虚假广告，面积缩水，假按揭以及拆迁，物业管理中的违法违规行为时有发生。相关政策不落实，例如水电增容费的遗留问题迟迟得不到有效解决，水损、电损的矛盾依然存在，抄表到户的措施还未实施。集资建房监测与规范工作不够到位的问题也应该引起各方高度关注。
三是开发成本上涨过快。由于银行加息，建材上涨及土地供应吃紧，特别是过分强调以地生财，片面追求高地价，已远远超出了全市经济发展和老百姓的承受能力。随着开发成本的不断上涨，长此下去将不可避免地推动房价持续走高，降低购房者的实际购买能力，影响房地产市场的健康发展。信贷从严、土地审批比以往规范，导致房价结构平稳上升，但涨幅不大，上升主要缘于需求持续增强和开发成本增加的双重推动。
四是银行放贷收紧。房贷利率提高对安康市中小房地产开发企业有一定影响，对于过分依赖银行贷款的中小房地产开发企业而言，严格房地产开发资金管理无疑是雪上加霜。房地产行业是资金密集型行业，资金的周转关系到企业的生存，大型企业融资渠道多元化，而融资方式单一的开发企业势必会因资金紧张而退出市场。房贷利率逐渐升高，借款人付息成本增加，在一定程度上加重了中低收入购房者的经济负担。据从建行、工行了解的情况，房贷利率调整后，安康市出现了部分居民提前还贷的现象，比利率调整前增加近三成。提前还贷人数的增加，也影响到金融机构的预期收益。高院司法解释的出台以及住房新政策的实施将在未来相当一段时间内影响安康的房地产市场。各家银行为有效地防范和降低银行信贷风险，在信贷资金投入方面，将进一步加强对房地产贷款的审批和控制，对住房消费贷款的发放也将更加审慎。
三、政策建议
(一)完善房地产市场体系，增加中低档商品房和廉租房供应。国家调控房地产金融，主要目的是“抑制房地产价格过快上涨”，消除地产经济泡沫对整个国民经济的影响。在具体执行的过程中，各地政府、金融部门要“区别对待”，不踩“急刹车”，不搞“一刀切”，紧密结合当地实际，及时调整土地、信贷等政策，搞好总体规划布局，对并不过热的房地产业加大金融支持力度，尤其要加大对经济适用房建设的支持力度，促使地产商大幅度增加供应量，既能有效解决中小城市中低收入者的住房困难，又能有效抑制房价的不正常上涨。政府可以通过严格控制供应对象、完善配套政策、健全各项管理制度，推出大量经济适用房，平衡住宅市场的供求关系，间接地调控房地产市场的价格。建立面向最低收入家庭的廉租住房、低收入家庭的经济适用住房、中等收入家庭的普通商品住房和高收入家庭的商品住房的四个层次的新住房供应体系。特别是要着重增加中低价位、中小户型普通商品住房建设的用地供给，多渠道筹措资金，启动廉租住房建设工程，努力解决城镇低收入家庭的基本住房需求。
(二)规范房地产市场行为，确保房地产市场健康发展。强化开发企业资质管理，严禁无资质或超资质开发;强化规划管理，严禁擅自改变小区已审定的规划设计，控制好房屋面积、建筑间距、绿化、道路等分建项目指标;强化日常管理，严禁无预售许可证以及虚假广告、面积缩水、合同欺诈等，全面推行商品房合同、拆迁合同、物业管理合同、业主公约制度;强化收费管理，杜绝无政策依据的收费行为。在开发企业中大力开展“诚信经营”评选活动，建立信用档案，提升那些规范开发诚信经营者的社会形象。在房地产市场实现了投资主体依靠社会、资金来源市场调配的转变后，政府和金融部门要加强市场跟踪管理，维护房地产市场秩序。切实规范房地产市场的交易行为，兼顾当地经济发展、金融机构资金安全、老百姓解决住房困难、整个社会和谐发展的多方利益，促使贫困山区房地产业健康、持续、平稳发展。
(三)加强工作协调，努力创造良好的外部环境。积极倡导终端收费，实现直接抄表到终端用户，直接向终端用户收取费用，解决由于水损、电损转嫁到消费者头上引发的开发企业、物业企业与业主之间的矛盾。妥善解决水电增容费带来的遗留问题，促进房地产市场的健康发展。
(四)加强协调配合、防范房地产金融风险。人民银行、银监当局和地方城建部门、房地产协会要建立起房地产信贷风险监测指标体系。定期监测分析房地产信贷的风险状况，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的要及时进行风险警示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求。
(五)加强土地储备和供应。鉴于商品房开发用地储备不足的实际，应在规划有序、兼顾当前和长远利益的前提下，加大土地统征力度，提高土地储备总量，按市场用量逐步释放、消除土地恐慌心理，缓解土地日趋紧张的压力，确保土地市场供求平衡。
(西安分行2005年12月12日采用)
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