物业服务企业经营利润核算

4．5　经营利润的核算

4．5．1　利润总额的构成

利润是企业生产经营成果的综合反映，是企业会计核算的重要组成部分。物业服务企业在一定期间内全部收入抵补全部支出后的盈余就是利润。

1）利润总额的构成

物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益以及营业外收支净额等。其有关计算公式如下：

经营利润＝经营收入－经营成本－营业税费－营业费用－管理费用－财务费用－资产减值损失＋投资收益＋其他业务利润

　　　　利润总额＝营业利润＋营业外收入－营业外支出

　　　　　　　　　净利润＝利润总额－所得税

经营收入＝物业服务收入＋物业经营收入十物业大修收入

经营成本＝物业服务成本＋物业经营成本十物业大修成本

营业税费＝主营业务经营税金及附加＋其他业务经营税金及教育费附加

2）营业外收入

营业外收入是指与物业服务企业经营活动没有直接关系的各种收入，主要包括固定资产盘盈、处置固定资产净收益、罚没收入、确定无法支付的应付款项、教育费附加返还款、出售无形资产收益等。

3）营业外支出

营业外支出是指不属于企业的经营费用，但应从企业实现的利润总额中扣除的支出。它主要包括固定资产盘亏、处置固定资产净损失、固定资产和无形资产因自然灾害等造成的非正常损失（扣除保险公司赔偿款后）、公益性捐赠、罚没支出、提取固定资产减值准备等。

4．5．2　利润总额的核算

1）核算前的准备工作

为了全面正确地反映物业服务企业的经营成果，在期末结账前，必须做好以下准备工作：

（1）账账核对　总分类账与明细账核对相符；银行存款账与银行对账单逐笔核对相符；有关库存商品余额与实物保管账的余额核对相符；各种往来账与有关单位或个人核对相符。通过核对，调整账务，以保证账账相符。

（2）账实核对　通过对企业的存货及固定资产进行盘点，将实存数与账面记录进行核对。如发现不符，应先转“待处理财产损益”账户，调整账面记录，同时应及时查明原因，进行审批处理。

（3）账务调整　按照权责发生制原则，将报告期内的全部收入和支出登记入账，并调整有关会计事项，以保证核算资料的全面、完整、正确。

2）账户的设置(www.xing528.com)

为了核算物业服务企业的利润总额，需要设置下列账户：

（1）“本年利润”账户　物业服务企业应设置“本年利润”账户，用以核算企业在本年度实现的利润（或亏损）总额。该账户为损益类账户。期末结转利润时，企业将“经营收入”“其他业务收入”“营业外收入”账户的余额转入该账户的贷方；将“经营成本”“营业费用”“经营税金及附加”“其他业务支出”“管理费用”“财务费用”“营业外支出”等账户的余额转入该账户的借方；将“投资收益”账户的贷方余额转入该账户的贷方，如为借方余额则记入相反方向。收支相抵后，“本年利润”账户贷方余额，反映本年度自年初开始累计实现的净利润；如为借方余额，反映本年度自年初开始累计发生的净亏损。

年度终了，企业应将本年收入和支出相抵后计算出的本年实现的利润总额（或亏损总额）全部转入“利润分配”账户，结转后本账户无余额。

（2）“投资收益”账户　物业服务企业应设置“投资收益”账户，用以核算企业对外投资取得的收入或发生的损失。该账户为损益类账户，企业取得投资收入时，借记“银行存款”“长期投资”等账户，贷记本账户；企业转让、出售股票、债券，借记“银行存款”等账户，贷记“长期股权投资”“其他应收款”账户，借记（或贷记）本账户；债券到期，收回本息，借记“银行存款”等账户，贷记“长期投资”“短期投资”账户和本账户；收回其他投资时，其收回的投资与投出资金的差额，作增减投资收益处理。期末应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后本账户应无余额。

（3）“营业外收入”账户　该账户属于损益类账户，账户的贷方反映本期发生的各项营业外收入，期末应将该账户余额转入“本年利润”账户的贷方，结转后该账户无余额。该账户应按收入项目设置明细账。

（4）“营业外支出”账户　该账户也是损益类账户，账户的借方反映本期发生的各项营业外支出，期末应将该账户余额转入“本年利润”账户的借方，结转后该账户无余额。

4．5．3　利润形成的核算

按有关制度规定，企业按期结算利润，每月终了时，将各损益类账户的余额转入“本年利润”账户，物业服务企业实现的利润（或亏损）总额一律通过“本年利润”账户进行核算。

［例4．25］　某物业服务企业当月应结转经营收入80000元，其他业务收入10000元，营业外收入300元，投资收益200元，经营成本40000元，营业税4500元，城市维护建设税315元，教育费附加135元，营业费用400元，其他业务支出300元，管理费用600元，财务费用300元，营业外支出100元。做会计分录如下：

（1）结转收入

（2）结转成本及费用

“本年利润”账户贷方发生额90500元与借方发生额42150元相抵后，贷方发生额与借方发生额之差为48350元，即实现利润总额为48350元。

　　　　　　利润总额＝80000＋10000＋200＋300－10000－450－

　　　　　　　　　　　400－600－300－300－100

　　　　　　　　　　＝90500－42150

　　　　　　　　　　＝48350（元）

利润总额减去企业所得税后即为企业的净利润（税后利润）。所得税是国家对企业的经营所得和其他所得征收的一种收益税，是企业经营过程中的一项耗费，应计入当期损益。

［例4．26］　上例中，假设当期应纳税所得额为48350元，适用所得税率为25%，以银行存款支付本期应交所得税12088元（应纳税所得额48350元×所得税率25%），并予以转账。年末转入“本年利润”。

净利润＝利润总额－所得税＝48350－12088＝36262（元）

“本年利润”账户的贷方余额36262元，即为当月实现的净利润。