4．4 经营收入的核算
4．4．1 经营收入的概念及分类
收入为企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常经营活动中所形成的经济利益的总流入。
经营收入是指企业从事物业服务和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入两大类。
1）主营业务收入
主营业务收入是指企业在从事物业服务活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所取得的收入，包括物业服务收入、物业经营收入和物业大修收入。
①物业服务收入：物业企业根据有关部门批准的服务等级、服务项目和收费标准向物业产权人、使用人收取的公共区域物业服务费收入及公众代办性服务收入和特约服务收入等。
②物业经营收入：指企业除物业服务以外的其他经营性收入，如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入等。
③物业大修收入：企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
2）其他业务收入
其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
3）物业经营收入的确认
收入的确认是指收入在什么时候记账，并在利润表上反映。
企业取得的各项收入，应按下列原则确认：企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入，应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。其他业务收入的确认原则与主营业务收入的确认原则相同。
4．4．2 经营收入的核算
物业服务企业应设置“经营收入”账户核算物业服务收入、物业经营收入、物业大修收入。该账户属于损益类账户，贷方核算实现的经营收入，按经营收入的种类设置明细账（如物业服务收入、物业经营收入、物业大修收入等）进行明细核算。另外设置与经营收入相关的“经营成本”、“经营税金及附加”等损益类账户进行经营成果的核算。
1）物业管理收入的核算
公共区域物业管理费收入的核算公共区域物业管理费收入包括综合管理费、公共区域秩序维护费、公共区域绿化维护费、公共区域清洁卫生费和公共设施设备维护费等。
公共区域物业管理费以房屋的建筑面积为计算依据。各套房屋的建筑面积，除了各套“自用”建筑面积外，还要合理分摊“共用”建筑面积。
［例4．16］ 某幢楼房的建筑面积共为6500m2，其中各套房屋“自用”建筑面积总和为5420m2，“共用”建筑面积为1080m2。则：
“自用”建筑面积分摊率＝“共用”建筑面积÷“自用”建筑面积×100%
即 1080m2÷5420m2×100%＝20%
如某套房屋的“自用”建筑面积为100m2，则该套房屋的建筑面积为：
100m2×（1＋20%）＝120m2
公共区域管理费收入一般采用定期预收的办法，往往为6个月预收一次，分月度计算经营收入。预收管理费收入，可记入“预收账款”科目贷方，也可不设置“预收账款”科目，直接记入“应收账款”科目的贷方。
［例4．17］ 某物业服务企业1月份预收上半年度公共区域物业管理费，8号楼业主“自用”建筑面积100m2，经“共用”建筑面积分摊后，计算公共性管理费的建筑面积应为120m2。服务等级为一级，每月物业管理费收费标准为1元/m2，该房屋业主每月公共区域管理费为120元，一次预收6个月。
2—6月份结转预收服务费时，应作会计分录如下：
2）公众代办性服务收入的核算
房屋业主和租住户委托物业服务企业代缴水电费、燃气费、有线电视费等各种代办业务，物业服务企业可适当收取代办服务费，不受委托则不得收费。公用事业、环卫、治安等部门委托物业服务企业收费的，须经房屋所在地的物价部门认可后，方可向房屋业主和租住户收取。
［例4．18］ 春城物业服务公司1月份为各房屋业主和租住户代收自来水费共计10000元，根据约定按2%收取代办服务费为200元（10000元×2%）。公司应作会计分录如下：
自来水费上缴供水公司时，作会计分录如下：
［例4．19］ 春城物业服务公司为8号楼513室业主代办申请安装天然气设备，收取安装费3000元，代办费300元。公司应作会计分录如下：
安装天然气费解缴燃气公司时，作会计分录如下：
收到代办费时
3）特约服务收入的核算
为满足业主和租住户个别需要而提供的个别服务，如室内装修、设施设备改造维修、疏通管道、代购商品、代洗车辆、卫生保洁、清洗地毯等。收费标准除物价部门有规定外，实行市场调节，双方协商。
［例4．20］ 春城物业服务公司接受8号楼613室业主特约委托对该户取暖设施进行更换，经双方协商工程价款为3000元，并签订合同。作会计分录如下：
4）物业大修收入的核算(www.xing528.com)
物业大修收入是指物业服务企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。企业承接房屋共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”或“银行存款”账户，贷记“经营收入—物业大修收入”账户。
［例4．21］ 春城物业服务公司承接某楼共用电梯的大修任务，实际发生工程支出5000元，工程完工，其工程价款6000元已经业主委员会签证认可。公司应作会计分录如下；
签证确认时：
［例4．22］ 6月16日，春城物业服务公司收到市物业维修专项资金管理中心转来的维修基金50000元，用于业主委员会委托的幸福家园小区房屋共用部位维修。
4．4．3 其他业务收支的核算
1）其他业务收入
物业服务企业的其他业务收入指除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、滞纳金收入、违约金收入、材料物资销售收入、废品收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办停车场、健身房、歌舞厅、美容美发商店及饮食店等的经营收入。
企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”“应收账款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。“其他业务收入”账户应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”“物资销售收入”“废品回收收入”“商业用房经营收入”等。
2）其他业务支出
其他业务支出指物业服务企业除主管业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用，以及相关税金及附加等。物业服务企业发生的其他业务支出，借记“其他业务支出”科目，贷记“应付职工薪酬”“银行存款”“应交税费”“其他应交款”“代管基金”等科目。“其他业务支出”科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费支出”“物资销售成本”“废品回收成本”“商业用房经营支出”等。
期末，应将“其他业务收入”“其他业务支出”科目的余额转入“本年利润”科目，结转后应无余额。
物业企业取得物业经营收入时，借记“银行存款”“应收账款”等科目，贷记“经营收入—物业经营收入”科目。
［例4．23］ 春城物业服务企业经营物业小区停车场，本月收入20000元，支付人员工资5000元，交纳营业税1000元。公司应作会计分录如下：
4．4．4 营业税费的核算
物业服务企业在其经营过程中，应按税法规定，以营业收入为对象和计算依据，向税务机关交纳一定数量的经营税金及附加，包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
物业服务企业通过设置“经营税金及附加”账户核算根据经营收入和规定税率计算缴纳的税金及附加。该账户属于损益类科目，借方登记应交纳的税金及附加等，贷方登记结转额。其他业务收入应交的税金及附加通过“其他业务支出”科目进行核算。企业月底计提的营业税、城市维护建设税记入“应交税金”科目；计提的教育费附加记入“其他应交款”科目；待实际缴纳时，再冲销“应交税金”及“其他应交款”科目。
1）物业服务企业流转税征收规定
①根据税法的有关规定，对从事物业服务取得营业收入和其他收入，应按照服务业税目5%税率计算征收营业税；同时，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，不同地区的纳税人分别按7%、5%、1%不同档次的税率征收城市维护建设税。以纳税人实际缴纳的营业税的税额为计征依据，征收3%的教育费附加。应纳营业税税额＝应税营业额×适用税率。
需要指出的是，根据枟国家税务总局关于物业服务企业的代收费用有关营业税问题的通知枠，物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业服务企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税。
②物业服务企业在为房屋业主及租住户提供服务时而收取的管理费（包括向房产开发商收取的尚未租、售的空房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）、租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收5%的营业税。
③为房屋业主及租住户代购货物，除了将代购货物的发票直接交付委托方以外，可按收取的代办手续费收入征收5%的营业税。
④为房屋业主及租用户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额，征收5%的营业税。
⑤物业服务企业向房屋业主及租住户收取的房屋装修保证金、履约保证金等，如果是到期退还给业主及租住户的，可不征收营业税；如果到期不退还或已作为业主装修违规行为予以罚没的，均应按规定征收5%营业税。
2）公共维修基金等的征税
物业服务企业向房屋业主收取的公共维修基金以及向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋公共部分维修基金，因其属专款专用、专户存储，基金所有权属房屋业主管理委员会，物业服务企业仅是代管使用、按时列支，这可暂不征收营业税。但物业服务企业以提供劳务形式，从维修基金中取得的收入，应按5%征收营业税。
3）经营税金及附加的核算
［例4．24］ 某物业服务企业当月经营收入共计80000元，其他业务收入共计10000元，按5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城市维护建设税，按营业税的3%交纳教育费附加。计算应交纳的营业税及附加，做会计分录如下：
（1）计算营业税
营业税费＝80000元×5%＝4000元
其他业务营业税＝10000元×5%＝500元
（2）计算城市维护建设税
经营收入城市维护建设税＝4000元×7%＝280元
其他业务收入城市维护建设税＝500元×7%＝35元
（3）计算教育费附加
经营收入教育费附加＝4000元×3%＝120元
其他业务收入教育费附加＝500元×3%＝15元
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