物业服务企业财务核算

4．2　物业工程的核算

4．2．1　物业工程核算的主要内容

物业工程，是指物业服务企业对房屋共用部位和共用设施设备大修更新改造或对由业主委员会、物业产权人和使用人提供的管理用房进行的修饰装修等施工维修工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：

①自营方式，指物业服务企业自行组织施工或维修的方式。

②出包方式，指物业服务企业委托有专业资质的公司或通过招投标形式对外发包工程进行施工或维修的方式。

4．2．2　物业工程的核算

设置“物业工程”总分类帐户。该账户属于成本类账户，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出；借记本账户，贷记“银行存款”、“库存材料”等账户，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”账户，贷记“营业收入—物业大修收入”账户；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”账户，贷记本账户。本账户应按工程项目设置明细账。

企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生的各项费用，包括人工费、材料费、机械使用费等直接工程费和措施费等其他直接费。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担，则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。

企业承接的房屋共同部位共同设施设备大修更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主大会或授权的业主委员会及物业产权人使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

工程完工交付使用的会计处理，借记“银行存款”或“代管基金”账户，贷记“经营收入——物业大修收入”账户；同时结转已完物业工程成本，借记“经营成本—物业大修成本，贷记”物业工程××工程“账户”。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款计入“物业工程××工程”账户，贷记“银行存款”等账户。

在维修开始前，要进行一系列准备工作，如编制维修工程预算、维修施工方案、招标方案等费用及维修和施工中发生的监理费及管理费用计入“工程间接费”。

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本账户核算。借记本账户，贷记“银行存款”“库存材料”等有关账户，工程完工结转成本，借记“递延资产”账户，贷记本账户。

2）“物资采购”账户

“物资采购”账户属于资产类账户，本账户核算企业购入各种物资的采购成本。购入物资的采购成本包括：买价；运杂费；损耗；入库前的整理费用；税金；应分配负担的采购保管费。

根据发票、账单支付物资和各项费用时，借记“物资采购”、“应交税金”账户，贷记“银行存款”“现金”“应付账款”“应付票据”账户。物资到达并验收入库时，按采购成本借记“库存材料”“库存设备”“低值易耗品”账户，贷记“物资采购”账户。

本账户期末余额，反映货款已经支付而物资尚未到达或尚未验收入库的在途物资。

本账户的日常核算根据实际情况，既可采用实际成本，也可采用计划成本，并按物资品种设置明细账进行核算。材料采购比较少的企业也可以不设本账户，直接设置“库存材料”账户核算材料采购成本。

3）“库存材料”账户(www.xing528.com)

“库存材料”账户属于资产类账户，核算企业各种库存材料计划成本和实际成本。购入并验收入库的材料，借记本账户，贷记“物资采购”“银行存款”“应付账款”“应付票据”等账户。领用或加工发出的材料按计划成本和实际成本，借记“物业工程”，贷记本账户。采用计划成本进行材料核算的企业，还应结转材料成本差异；采用实际成本进行材料核算的企业，可选用“先进先出法”“加权平均法”“个别计价法”等方法进行计价。本账户按材料品种设置明细账进行核算。

［例4．5］　某物业服务企业7月3日购入P·O42．5水泥25t，400元/t，进价10000元，增值税进项税额1700元，运输费1000元，材料已验收入库，并支付货款和运费。按实际成本计价。

根据业务部门转来的购货发票和支付凭证，编制如下分录：

［例4．6］　某物业服务企业承接了对小区娱乐广场和公共照明系统进行改造的任务（自营方式），实际发生材料费60000元、人工费40000元、间接费20000元。工程已完工，并经业主委员会验收后投入使用，其工程款经业主委员会签证认可进行转账。

根据业务部门转来的材料出库单、工资发放表、间接费原始凭据，编制会计分录如下：

①计算物业工程成本：

②工程完工后，经业主委员会签证认可，结转物业大修收入：

③结转已完物业工程成本：

如果［例4．6］采用出包方式，物业维修改造工程一般采用完工后一次性结算，根据签订的工程施工（维修）合同相关结算条款和用款计划进行如下核算：

①向工程承包企业预付工程款时，如预付工程款20000元。

②工程完工后，经业主委员会签证认可，结转物业大修收入：

③结转已完物业工程成本，并支付工程价款

［例4．7］　某物业服务企业自行组织对业主委员会提供的管理用房进行装修，耗用装饰装修材料及备用件6000元、施工工人工资4000元、工程间接费1000元。会计分录如下：

①计算物业工程成本：

②工程完工后，结转工程成本：

③以后，每年摊销（假设每年摊销2200元）：

如果物业产权人、使用人或业主委员会委托外单位承包工程时，即工程出包方式，具体核算在承包单位进行。“物业工程”账户实际是物业服务企业与承包单位的结算账户。支付工程价款时，借记“物业工程”，贷记“银行存款”；工程完工交付使用时，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”账户，贷记“营业收入—物业大修收入”账户；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”账户，贷记“物业工程”账户。