房屋买卖合同纠纷案例剖析

64．买卖合同的效力不以合同当事人有处分权为前提——周某诉陈某等房屋买卖合同纠纷上诉案

【案例要旨】

买卖合同作为债权合同，属负担行为。而无权处分，只对处分行为产生效力待定的后果，并不影响作为原因行为的买卖合同效力。无权处分并不当然导致买卖合同无效的后果，出卖人是否具有处分权并非买卖合同有效的前提，这就是《物权法》所确立的物权行为独立性原则。在审判实践中，法官应正确行使释明权，引导当事人明确其诉请，对买卖合同的效力及物权变动的效力予以区分，分别作出认定，依法正确处理此类案件。

【案情简介】

上诉人(原审原告）周某。

上诉人(原审被告）陈某。

被上诉人(原审被告）刘某。

被上诉人(原审第三人）李某。

原审被告董某。

周某与董某于1985年登记结婚。2007年12月协议离婚，双方约定：董某名下的上海市国顺东路某房屋产权归周某及双方所生之女所有。董某每月支付女儿抚养费20000元，至2010年12月底。另董某一次性支付周某3000000元，其他财产分割完毕，无纠纷，双方无债务。2008年5月，周某与董某复婚。

董某系A公司的股东（占公司股份90%）。2005年1月，陈某到A公司工作，同年8月8日，董某、陈某共同与华邦房地产公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定董某、陈某共同购买本案系争房屋，总房价为528478元，其中508478元当时由A公司支付，余款由董某支付。一审审理中，A公司表示上述购房款系董某个人资产，与公司无关。

2008年2月，董某将其在系争房屋中的二分之一产权以买卖形式转让给陈某，转让价格为22万元，房屋产权已过户至陈某名下，但陈某未提供付款凭证。2009年12月1日，陈某、刘某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定陈某将该房屋出售给刘某，总房价为60万元，房地产交易部门按868500元价款征收税费，刘某取得了该房屋产权证，但该房屋2010年的物业管理费仍以陈某的名义缴纳，并以陈某的名义将该房屋出租。

2010年12月，周某就本案提起诉讼，称董某与陈某之间存在不正当两性关系，请求判决：（1）确认董某将系争房屋赠与给陈某的行为无效；（2）确认陈某、刘某就系争房屋恶意串通签订的买卖合同无效；（3）要求陈某、刘某将系争房屋返还周某及董某；（4）要求陈某、刘某赔偿周某租金损失。周某另申请对系争房屋进行财产保全。

法院于2011年1月20日作出裁定，对该房屋进行财产保全。与此同时，刘某于2011年1月11日通过中介公司与李某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定刘某将该房屋出售给李某，总房价为115万元，案外人苏某代李某通过银行转账的方式于同年1月5日、6日、11日共向刘某支付房款113万元，苏某在审理期间提供证明一份，确认上述付款情况，并称于1月4日以现金方式另支付房款2万元。因系争房屋已由法院财产保全，李某未能办理该房屋产权过户手续。现该房屋由李某实际使用。

【审判结论】

一审法院认为，董某用夫妻共同财产与陈某作为共同购房人购买了系争房屋，该行为侵犯了夫妻共同财产权，应为无效。同理，董某后将系争房屋以买卖形式转让至陈某一人名下，实质也是赠与行为，故该买卖合同也为无效。关于陈某、刘某就系争房屋的买卖是否有效，因房屋出售价明显低于当时市场价，且房屋出售给刘某后系争房屋仍由陈某实际使用，故该房屋买卖关系的真实性难以确认，故应为无效。至于刘某与李某的买卖合同，因李某已支付房款，且李某系属善意，故买卖合同有效。遂判决：（1）董某用夫妻共同财产为陈某购买系争房屋的行为无效；（2）陈某、刘某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；（3）驳回周某的其余诉讼请求。

周某不服一审判决，上诉请求二审支持其全部原审诉请；陈某则以涉案所有买卖关系均有效为由，亦提起上诉。二审法院审理后认为，各当事人间就系争房屋所签订的买卖合同均合法有效，系争房屋的产权从华邦公司转至董某、陈某名下，董某又将产权转让给陈某一人所有，后陈某再将产权过户给刘某的行为也均为有效。周某与董某均不在系争房屋内享有产权份额，也不享有对系争房屋的居住使用权，故判决：（1）撤销原审判决；（2）驳回周某的一审诉讼请求。

【评析意见】

出卖他人之物的合同，即无权处分的买卖合同是否有效？负担行为与处分行为的区别是什么？《物权法》第15条所确立的原则是否确认了物权行为独立性原则？《合同法》第51条是否与《物权法》相关条文产生矛盾？应如何理解适用？善意取得制度与合同效力、无权处分的关系为何？《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施后，应如何明确当事人的诉请？这些问题长久以来一直是民法理论中的争议敏感区域，学界不乏对这些问题的激烈讨论，也产生了诸多观点。^[87]司法实践也从对合同生效与合同履行结果的"一把抓”，到《物权法》区分债权合同效力与物权取得效力，至承认多重买卖合同（一物二卖）的有效性，^[88]对法院的相关裁判产生了深远的影响，执法不统一的问题业趋明显。故上述问题不仅涉及如何理解"法律行为”这一大陆法系民法理论大厦的基石，也是关系到我国如何贯彻《物权法》的立法精神、平衡物权"静的安全”与交易"动的安全”之重要课题。

一、对一审判决理由的检讨及问题的提出

一审法院在审理本案过程中，首先确立的前提是董某系无权处分其与周某的夫妻共同财产，而后适用的法律条文是《民法通则》第58条——恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。在具体的案情分析中，针对董某、陈某与华邦公司之间就系争房屋的买卖关系，原审认为董某用夫妻共同财产(金钱）购买房屋，则其对于金钱的处分行为属于无权处分，故认定该购房行为无效，故董某将其名下产权转让给陈某的买卖合同也因无权处分而无效。对于上述两项认定，原审均在判决主文第一项笼统地表述为董某的赠与行为无效。对于陈某与刘某之间的买卖合同，原审以其买卖未真实履行为由认定无效。而对于最后一手刘某与李某之间的买卖合同，原审考虑到李某已付清了房屋价款并已实际入住，为了保护李某的交易安全，故认定合同有效，判决驳回了周某要求返还房屋及支付租金损失的诉请。

原审上述判决理由存在以下几点疑问：第一，原审判决的逻辑基于这样一个认识：无权处分的买卖合同效力待定，若相对人明知或非善意，则不能适用善意取得，买卖合同确定无效。但对于周某、陈某与华邦公司之间的买卖关系而言，系争房屋的所有权尚在华邦公司处，华邦公司将系争房屋出卖为确定的有权处分，合同的相对方即董某与陈某，并无善意与否的讨论空间，则此买卖关系无效的法律依据为何？若认为董某与陈某共同登记成为共有人的行为无效，但登记只是买卖合同的履行行为之一，履行无效故而导致买卖合同无效的法理依据又为何？合同被判无效，则房屋应返还开发商，产权也应回复至开发商名下，那么周某是否该向华邦公司请求房屋返还？第二，董某将其名下系争房屋二分之一的产权转让给陈某，系发生在其与周某离婚之后，那么对该房屋的处分是否已于董某与周某的离婚协议中予以处理？但原审未就此予以说明。第三，买卖合同是否履行并不会导致合同无效的后果，则原审判决陈某与刘某之间签订的买卖合同无效的依据为何？若认为系因双方并未有买卖房屋的真实意思表示而无效(即通谋的意思表示），则陈某与刘某的真实意思是什么？双方之间应成立什么法律关系？第四，原审以李某为善意购房人为由确认最后一手买卖合同有效，但李某因司法查封并未登记成为系争房屋的产权人，故依据《物权法》第106条，李某不能适用善意取得制度。既然李某并未取得系争房屋的产权，刘某仍然为系争房屋产权的登记名义人，而原审已认定刘某之前的买卖关系均无效，按理系争房屋的产权将恢复至华邦公司的名下？引申问题为：买卖合同的效力与所有权的移转之间存在何种逻辑关系？善意取得适用的前提是合同无效还是有效？

我们认为，唯有区分负担行为和处分行为，承认物权行为的独立性原则，才可厘清合同效力(债权行为效力）与物权变动效力(物权行为效力）的关系；无权处分中的"处分”不应包含负担行为，而仅指处分行为；善意取得制度也只有在无权处分的前提下才有适用的可能；在当事人诉请合同无效时，法官应充分行使释明权明确当事人的诉请，正确理解适用《合同法》第51条及相关规定，做到适法统一。

二、物权独立性原则的确立与应用

（一）负担行为与处分行为

处分，从广义上说，有事实上的处分和法律上的处分，而法律上的处分可分为负担行为(债权行为）与处分行为。负担行为，指发生债法上给付义务效果的法律行为，亦称债权行为。处分行为，则指直接使权利发生变动的法律行为，可再分为物权行为(如所有权移转、抵押权设定等）和准物权行为(如债权让与、债务免除等）。^[89]

无权处分，作为法律行为中的学说用语，指当无权利人就他人权利标的物为处分，则该物权变动的效力待定，经有权利人的承认，从而使处分行为有效。^[90]也就是说，无权处分中的"处分”仅指处分行为，而不包括负担行为。

无权处分具有多种类型，出卖他人之物为其典型，此外还有出租他人之物、抵押他人之物等。共有人未经其他共有人同意而处分共有财产，因对共有财产的处分，其权利必须由全体共有人共同行使，共有人之一擅自处分共有物，仍应属于无权处分。^[91]故夫妻一方擅自处分夫妻共同财产，自然也属无权处分，也是本案争议焦点所在。

（二）买卖合同的效力与出卖人是否具有处分权无关

买卖合同作为负担行为中的一种，其本身并不肩负使买卖标的物所有权发生移转的使命，买卖合同只是物权发生变动的原因，所有权发生移转是买卖合同得以履行的结果，原因与结果之间不能混为一谈。买卖合同受《合同法》调整，而物权的发生、变动、消灭则应依据《物权法》及相关规范，这也是物权法定原则的要求。我国《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”可见，合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实、自由，合同的无效列举于《合同法》第52条的若干情形，其中并不涉及无权处分。

处分人具有处分权，乃是处分行为有效的要件。于负担行为，则不以设立债权行为人具有处分权为必要条件。具体到买卖合同中，出卖人是否为标的物的真实权利人，并不影响买卖合同的生效，若出卖人为无权处分，只产生买受人取得所有权效力待定的后果，而并不会导致买卖合同无效。这就是物权行为独立性原则，又称分离原则，这一原则在我国《物权法》中已明确确立。^[92]需要指出的是，承认物权行为的独立性并不代表承认物权行为的无因性。无因性原则是指"物权行为之效力，不受其原因行为所左右，债权行为虽不成立、不生效力、被撤销或无效，基于债权行为而作成之物权行为，并不受影响，仍然产生物权变动之法律效果”。^[93]我国内地并未采纳该理论。但独立性原则是区分相对权(债权）和对世权(物权）的逻辑必然，是否采纳无因性原则则是立法政策的选择，无所谓对错，不能因为我国未确立物权行为无因性，就得出不承认物权行为独立性的结论，无因性是价值选择，而独立性却是大陆法系法律行为理论的根基，是必然结论。^[94]

在以往的司法实践中，由于对负担行为与处分行为的概念区分不清，无权处分的买卖合同"效力待定”曾一度成为主流观点，^[95]该说认为买卖合同既包含负担行为也包含处分行为，对负担行为与处分行为一体把握，将处分行为纳入债权行为之中，故出卖他人之物的买卖合同为效力待定，在权利人拒绝追认和处分人事后未取得权利的情形下，该合同无效。^[96](www.xing528.com)

我们认为，“效力待定说”过于保护权利人"静的安全”，而牺牲了善意相对人"动的安全”。因为依据该说，若权利人拒绝追认，买卖合同自始无效，善意相对人根本无权要求无权处分人履行合同义务，只能要求处分人承担缔约过失责任，赔偿的损失也只能是信赖利益，而非履行利益。从《合同法》的立法体系来看，《合同法》第132条、第135条及第150条均是关于买卖合同出卖人权利瑕疵担保责任的规定，该些规定均是以合同有效为前提而设立的，既然法律已经明确了在合同有效的前提下出卖人无权处分的合同责任，若仍然认为买卖合同因无权处分未获权利人承认而无效，则这些条款便形同虚设，无适用之可能。再从相关司法解释来看，《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二）》第15条明确了在多重买卖合同的情形下，未取得标的物所有权的买受人可追究出卖人的违约责任，实际上承认了出卖他人之物合同的有效性，从而更好地保护善意相对人的权利。可见，《合同法》的立法体系已经为无权处分合同的效力做好了逻辑铺垫，“效力待定说”不仅未对负担行为与处分行为加以区分，也与现行法律体系不符，故基于上述考虑最高人民法院在《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条明确：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

（三）无权处分买卖合同的效力与合同相对人是否明知、善意无关

有观点认为，虽然买卖合同属于负担行为，但基于法律不保护恶意的原则，若买卖合同的相对人明知出卖人为无权处分或恶意与出卖人签订买卖合同，则该买卖合同无效。或认为，无权处分的买卖合同，相对人为恶意，则不适用善意取得制度，既然相对人最终无法取得物权，故买卖合同也应无效。原审正是依据上述观点，认为陈某系明知董某无权处分夫妻共同财产，存在恶意，故判令双方之间的买卖合同无效。

我们认为上述观点存在偏颇。首先，法律没有将合同相对人的善意作为合同生效的要件加以规定。其次，维护交易安全有"善意取得制度”予以保障，真实权利人则有在无权处分下承认与否的选择权，合同相对人可请求出卖人承担瑕疵担保责任获得权利救济，故合同相对人是否善意，其是否明知出卖人为无权处分，没有必要作为合同生效的要件，其对当事人利益及交易安全而言，没有意义。^[97]再次，无权处分的效力也与相对人善意与否无关。无权处分的法律后果是处分行为效力待定，该后果源自处分人的权利缺失，而非相对人的善意与否，相对人无论善意或者恶意，都不影响无权处分效力待定的法律后果。

易言之，无权处分合同相对人的善意，是善意取得制度的构成要件，善意相对人在权利人不予承认的情况下仍能取得物权源于法律的直接规定，相对人是否明知出卖人为无权处分，并不影响作为物权变动原因之买卖合同的效力。故原审以陈某明知董某擅自处分夫妻共同财产而判决双方之间的房屋买卖合同无效并不正确，买卖合同应确定有效。原审判决所援引的《民法通则》第58条，应对该条中的"民事行为”作限缩解释，即只有在处分人与他人恶意串通，违反法律法规强制性规范，损害了国家、集体、第三人的重大利益，且其行为本身具有法律上的可罚性时，该行为无效。例如，盗贼将偷盗他人之物出卖给知情第三人，因该买卖行为实质上为销赃行为，为刑法所禁止，其行为本身具有处罚性，故此买卖关系应为无效，第三人无适用善意取得的可能。^[98]

（四）善意取得制度适用的前提为无权处分

善意取得，是指无权处分人在不法将他人的财产(动产或者不动产）有偿转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原所有权人不得要求受让人返还财产，只得要求无权处分人赔偿经济损失。从《物权法》的体系来看，善意取得制度编入在"所有权取得的特别规定”一章中，可见，善意取得制度解决的并不是合同效力问题，而是均衡所有权人和善意受让人利益的一项制度，它在一定程度上维护所有权人的利益，保证所有权安全，但另一方面侧重维护善意受让人的利益，促进交易安全。当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，应当侧重保护善意受让人。由此可推，善意取得制度适用的条件从来不是合同有效或无效，其前提只有一个，即出卖人无权处分。

从一审判决不难看出，原审系出于对李某善意的保护及维护交易安全而驳回了周某要求返还房屋的诉请，但李某未取得所有权登记而不能适用善意取得制度(详见《物权法》第106条第(3）项），故原审无法直接判令系争房屋产权归李某所有，故退而认定最后一手买卖合同有效，以此驳回周某的诉请。但如前所述，合同的有效并不能一定产生所有权移转有效的结果，合同的生效不等于合同的履行。刘某与李某之间买卖合同的效力并不因李某善意与否而发生改变。反之，只有在认定刘某为无权处分的前提下，才会启动李某是否构成善意取得的审查程序。故本案的争议焦点在于就系争房屋的三次权属变动是否均系无权处分而无效，而非买卖合同的效力。

（五）对《合同法》第51条的理解与适用

《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”从该条的立法目的看，当时的立法者力求平衡权利"静的安全”及"动的安全”意图明显，但由于未能区分负担行为与处分行为，该条实施以来饱受争议，也一度成为"效力待定说”的法律依据。但如前文所述，《合同法》第51条实际上已与《物权法》《合同法》及相关司法解释的相关条文产生矛盾，在立法机关对该条作出修正之前，应对该条作出合理的解释。我们认为，第51条中的"处分”应仅指处分行为，而不包括负担行为，当出卖人为无权处分时，其处分行为效力待定，但买卖合同确定有效；该条后半段"经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，由于我国并未采纳物权行为的无因性原则，处分行为往往以合同的表现形式出现，故此处的"合同”可解释为包含两层含义：一为买卖合同，二为处分行为。对该后半段可理解为：经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，不仅该买卖合同有效，其买卖合同履行的后果(处分行为）亦有效。如此解释，可以最大限度与物权行为理论相协调，也更能保护善意相对人的权利，维护交易安全。

（六）对本案买卖合同效力及所有权移转效力的具体分析

本案就系争房屋共产生四份房屋买卖合同并发生过三次权属变动，分别体现在下列四次交易中：（1）董某、陈某共同向华邦公司购买系争房屋而签订商品房预售合同并成为系争房屋的共有产权人；（2）董某与陈某签订房屋买卖合同并将系争房屋二分之一产权转让给陈某；（3）陈某与刘某签订买卖合同并将系争房屋产权登记在刘某名下；（4）刘某与李某之间就系争房屋的转让而签订房屋买卖合同。在上述四次交易中，第一次交易发生的时间为董某与周某婚姻关系存续期间，第二次交易则于董某与周某离婚后完成，而后两次交易均发生在董某与周某复婚之后。

如前文所述，上述四份买卖合同的效力与三次物权变动的效力应分开予以认定。所以在本案中，无论系争房屋的一系列权属变动是否因董某无权处分夫妻共同财产而无效，就系争房屋所签订的四份房屋买卖合同均为各方当事人的真实意思表示，于法不悖，故二审认定华邦公司与董某、陈某之间、董某与陈某之间、陈某与刘某之间、刘某与李某之间就系争房屋签订的房屋买卖合同均为有效。

就系争房屋的三次权属变动的效力分析如下：

1．华邦公司将系争房屋产权转让给董某、陈某所共有的行为有效。虽然董某、陈某取得系争房屋的共有权发生在董某与周某婚姻关系存续期间，但系争房屋的所有权系由华邦公司转让给董某、陈某，华邦公司作为系争房屋的开发商，为当然的有处分权人，其将系争房屋所有权过户至董某、陈某名下，系其真实意思表示，并不存在无权处分的情形，周某应只在董某名下二分之一的产权份额中享有权利。原审以董某无权处分夫妻共同财产为由，否定了陈某对系争房屋所享有的产权，系错误认定了处分系争房屋的权利主体。

2．董某将其名下二分之一产权过户给陈某的行为有效。董某将系争房屋产权过户至陈某一人名下时值董某与周某离婚之后，故董某是否存在无权处分夫妻共同财产之情形，关键要看董某与周某离婚时是否已对系争房屋内的共有权益进行了分割。从董某与周某的离婚协议中所涉的财产明细来看，双方并没有对夫妻共有财产的各项名目进行细分，并逐一进行分割，而只是对董某名下的一处房产、抚养费等作了约定，对于董某与周某其他共有财产，则以董某用一次性货币补偿的方式予以处理，同时双方确认其他财产分割完毕，故该一次性补偿应已涵盖了董某与周某所有其他共有财产。对于上述约定可以认定是一种"打包式”的财产分割协议，已经涵盖了包括系争房屋在内的所有夫妻共同财产，董某已对周某进行了概括性的补偿，至此双方已就所有夫妻共同财产分割完毕。

陈某将系争房屋产权过户至刘某名下亦为有效。既然董某并非无权处分系争房屋，故陈某成为系争房屋的所有权人，合法有效，有权对系争房屋进行处分，则陈某将房屋产权过户给刘某的行为亦为有效。同理于上，刘某欲将系争房屋产权转让给李某的行为也系有权处分，后因系争房屋遭司法查封而导致无法过户，故系争房屋的所有权人仍为刘某。待查封解除后，李某可依据其与刘某之间的买卖合同约定，要求刘某继续履行合同义务，将系争房屋的产权过户至自己名下。

三、法官应充分行使释明权，明确当事人的诉请，对合同效力与物权效力分别予以审查

债权合同效力与物权变动效力之间并不存在必然联系，两者相互独立，生效条件互不相同。订立买卖合同是一种负担行为，不管当事人主观上是否想转移所有权或设定他物权，都只发生债权债务效力，不发生物权变动效力。故当事人以无权处分为由，诉请确认买卖合同无效的，法院当不予支持。但由于长期的司法实践将负担行为与处分行为混作一谈，加之一般民众对物权行为等法律概念的认识缺乏，故当事人诉请合同无效，其真正的诉求往往为要求法院确认物权变动无效，从而可以进一步行使物权。在本案中，周某正是欲通过法院确认系争房屋的若干买卖合同无效，从而达到其取得系争房屋所有权并收回房屋的目的，但其以无权处分为由诉请买卖合同无效，却无法得到法院的支持。故二审法院在驳回了周某关于合同效力的诉请后，另对系争房屋几次物权移转行为的效力进行了审查，经过论证分析才形成了驳回周某全部诉请的终审判决。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条已明确：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故当事人诉请买卖合同无效的，法院理应就该解释的有关条款向当事人进行释明，并明确其诉请及相应依据，引导当事人合理诉讼，使法院最终依据其诉请作出相应的裁判。具体而言，在诉请买卖合同无效的案件中，应区分以下几种情况：

1．当事人以《合同法》第52条所列情形或以一般民事行为的生效要件未符合为由提起买卖合同无效之诉，无需特别释明，因我国并未采纳物权行为无因性原则，可按照正常程序进行审理，但应对合同效力进行审查的同时一并对物权移转效力进行确认。

2．当事人以出卖人无权处分为由主张买卖合同无效的，法院应向其释明相关司法解释，并引导当事人变更其诉请或变更其诉称理由，具体而言，当事人可行使如下选择权：

（1）当事人可选择继续以无权处分为由，主张买卖合同的履行后果／所有权转让行为无效(处分行为无效）。在此情况下，法院应着重就出卖人是否有处分权，第三人是否构成善意取得进行审查。

（2）当事人也可选择仍旧主张买卖合同无效，但应以《合同法》中的相关合同无效规定以及一般民事行为的生效条件未符合作为依据主张。法院以此作出对买卖合同效力的判断后，仍应对所有权移转的效力作出认定。

3．当事人以出卖人无权处分为由主张买卖合同无效，经法院释明后，仍坚持以该理由主张合同无效，则法院应判决驳回其关于合同效力的诉请，并依据不告不理的诉讼原则，对相关物权移转效力不予认定。

【附录】

编写人：杨斯空(民二庭助理审判员）

一审案号：（2011）浦民一（民）初字第565号

二审案号：（2012）沪一中民二（民）终字第281号

合议庭：陈懿欣(审判长）、翟从海、杨斯空(主审法官）