2012年唐曾房屋合同纠纷案-权利转让认定与处理

62．合同权利转让的认定与处理——唐某某与曾某房屋买卖合同纠纷上诉案

【案例要旨】

债权人转让合同债权给受让人后，受让人取得债权，在债权人和受让人之间所发生的效果，为合同权利转让的内部效力；在债权让与通知到达债务人后，合同权利发生实际的移转，在债权人、受让人以及债务人之间产生的效果，为合同权利转让的对外效力。受让人据此有权要求债务人履行债务，债务人不得以合同相对性为由拒绝履行。

【案情简介】

上诉人(原审第三人）唐某某。

被上诉人(原审原告）曾某。

被上诉人(原审被告）唐某(唐某某之子）。

原审第三人某房产公司。

唐某系唐某某之子。2002年8月，唐某某所居住的祖屋私房动迁，唐某某作为被拆迁人与某房产公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，唐某某、唐某、包某某(唐某之妻）、唐某晔(唐某之子）、王某某(唐某某外孙女）五人作为政策安置人口，另加上海市独生子女证两本。按人均三十平方米建筑面积（独生证每证另加十五平方米计算分房面积），政策分房建筑面积为190平方米，实际分得235．1平方米，即上海市长宁区仙霞西路某弄某号502室现房77．89平方米、泉口路某弄某号602室（以下简称“602室房屋”）期房56．77平方米及同弄某号501室(以下简称“系争房屋”）期房100．44平方米。后唐某某与其妻搬至上海市长宁区万航渡路房屋内，602室房屋由王某某居住，系争房屋由唐某一家居住。2003年1月13日，某房产公司向唐某签发了《住房调配单》，将系争房屋调配给唐某。2003年9月，某物业公司作为某房产公司委托管理系争房屋所在小区的物业单位向唐某核发了系争房屋的《租用公房凭证》，在该证上盖有"个产”“临时证”的印章。

2003年12月3日，曾某、唐某签订《房屋预售协议》，约定唐某(卖方）将系争房屋出售给曾某(买方），房产总价为600000元，同时明确该房产为唐某拥有的动迁户安置房，当时唐某正在与房产商之间办理房产所有权的手续，尚未取得该房产的所有权证，无法办理该房的产权交易手续，但双方均同意在唐某取得系争房屋的房屋产权证明后进行产权交易，不可以擅自拖延和取消交易。协议还约定：“如果买卖双方在2004年6月30号至2004年12月30号期间进行产权交易，买方应支付给卖方补偿金额1万元；如果买卖双方在2004年12月30号至2005年6月30号期间进行产权交易，买方应支付给卖方补偿金额2万元；如果买卖双方在2005年6月30号至2005年12月30号期间进行产权交易，买方应支付给卖方补偿金额3万元；如果买卖双方在2005年12月30号后才进行产权交易，买方应支付给卖方补偿金额4万元。”

合同签订后，曾某向唐某支付了150000元房款，唐某按约向曾某交付了房屋，并将进户材料等交给曾某。唐某则搬至602室房屋居住。

2007年，唐某以系争房屋产权证一直未能办理，不具备交易条件为由向原审法院提出诉讼，要求判决双方签订的《房屋预售协议》无效，曾某立即将房屋交还唐某、并偿付占用房屋使用费。2008年2月29日，法院驳回唐某的全部诉讼请求。判决后，曾某、唐某均未提出上诉。

2011年4月15日，某房产公司取得系争房屋的大产权证。

2011年5月，曾某得知系争房屋能够办理房屋产权证明手续，经多次催促，唐某均无意配合，并以唐某某身份向某房产公司申请办理系争房屋的产权证明，故曾某诉至原审法院，请求判令唐某将系争房屋过户至曾某名下，某房产公司协助办理产权交易手续。

原审审理中，某房产公司表示其只与被拆迁人唐某某发生法律关系，产证应办在唐某某名下。曾某表示考虑到《房产预售协议》签订后，房价涨幅过快，其只支付了150000元的首付款即在系争房屋内居住至今，自愿在系争房屋产权过户手续办理后补偿唐某150000元。

【审判结论】

一审判决：（1）某房产公司应于判决生效之日起的十日内将系争房屋产权过户登记至曾某名下；（2）曾某应在取得系争房屋产权证十日内支付唐某剩余房款450000元；（3）曾某应在取得系争房屋产权证十日内支付唐某补偿金（补偿金的计算方式为自2004年6月30日起至实际过户之日止，每满半年支付10000元）；（4）准予曾某在取得系争房屋产权证十日内自愿补偿唐某150000元。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

【评析意见】

本案的争议焦点在于唐某某对于唐某转让处分《房屋拆迁补偿安置协议》上的涉及系争房屋的过户权利是否知晓并同意，曾某通过与唐某签订《房屋预售协议》受让取得该过户权利后，是否有权直接向某房产公司主张房屋过户，某房产公司能否以合同相对性为由予以拒绝。一、二审的结论虽相同，但依据的理由却有所不同。

一审认为，在购房时，唐某向曾某提供了《房屋拆迁补偿安置协议》及《租用公房凭证》，《租用公房凭证》上盖有"个产”“临时证”的印章，曾某有理由确信系争房屋的产权已经分配明确，唐某即是系争房屋的权利人，且唐某在《房产预售协议》签订后即将系争房屋交付予曾某使用，在此期间也无人提出过异议，曾某作为购房者，已尽到购房时应尽的注意义务；如果唐某某认为其是系争房屋的权利人，唐某在未经其同意情况下擅自出售系争房屋，侵害其享有的物权，可以另行通过其他途径要求唐某赔偿因此造成的损失，但不得以此对抗善意第三人即曾某；拆迁人应将用于安置的房屋登记过户至被安置对象的名下，系争房屋由某房产公司安置给唐某等五人，现唐某在办理系争房屋产权登记手续前已将房屋售卖给曾某，曾某取得系争房屋的产权后应依法予以登记，为了减少讼累，便于今后执行，某房产公司可直接将产证办理在曾某名下。

一审的上述理由有几点值得商榷：一是认为如唐某某的物权遭受侵害，仅得向唐某要求赔偿，不得对抗善意第三人曾某，则曾某是否属于《物权法》第106条上所指的善意第三人？毕竟系争房屋的大产证直到2011年4月15日才办到某房产公司的名下，唐某某何来关于系争房屋的物权？曾某也就谈不上不动产的善意取得。二是某房产公司可直接将产证办理在曾某名下是为了减少当事人的诉累，便于今后执行，难道曾某无权直接向某房产公司主张房屋过户？

二审鉴于一审在说理上存在的不足之处，严格区分物权和债权，从合同权利转让的角度入手，综合各种事实及生活常理，推定唐某某对于唐某转让处分《房屋拆迁补偿安置协议》上的涉及系争房屋的过户权利知晓并同意；在此基础上，认定唐某某根据《房屋拆迁补偿安置协议》而享有的请求某房产公司办理系争房屋过户手续的权利已经转让给曾某，曾某有权直接向某房产公司要求办理过户手续，某房产公司不得以合同相对性为由予以拒绝。

一、被拆迁人受配房屋权利性质的分析(www.xing528.com)

依据房屋拆迁补偿安置协议所受配的房屋在登记到被拆迁人名下前，被拆迁人对其仅享有依协议而产生的对拆迁人就房屋的请求权，被拆迁人的权利为一种特种债权，并非物权。

拆迁补偿安置协议既曰协议，则也是一种合同，是拆迁人和被拆迁人协商一致的合意。实践中，通常存在两种形式的安置形式，一种是采取货币补偿方式，被拆迁人取得一定数量的货币，被拆迁人的权利表现为普通债权。另一种是采取产权调换的方式，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人此种情况下对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第7条就规定了被拆迁人的上述特种债权优先权：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”上述情况下的被拆迁人的特种债权优先权，在拆迁人一房二卖的情况下得以体现，保证了特种债权的优先实现。但在被拆迁人将拆迁所得房屋另行出卖给第三人，而房屋的权利人仍为拆迁人的情况下(这种情况目前现实中较多，往往安置房屋已经交付给被拆迁人好几年了，房屋产权证仍未办理到被拆迁人名下，被拆迁人在此期间将房屋卖出），被拆迁人所享有的仍为债权，被拆迁人的特种债权的优先权并不体现。这种情况下，由于安置房屋已经交付给被拆迁人，被拆迁人容易混淆物权和债权的区别，主张其已是房屋所有权人，部分被拆迁人将房屋出售后，其余被拆迁人往往以共有权人主张无权处分，司法实践中亦有对该主张予以支持的判例。本案一审未严格区分唐某某于《房屋预售协议》签署之时对系争房屋所享有权利的性质，未认定唐某某对系争房屋所享有的仅是依据《房屋拆迁补偿安置协议》而取得的请求权属债权，导致说理较牵强。

二、合同权利转让的认定

罗马法早期认为，债为债权人、债务人之间的法锁，变更分移其任一端，都必将使债的关系失去同一性，因此不允许债的当事人变更。^[79]但市场是由无数的交易构成的，在市场经济条件下，只有通过交易，才能实现财产价值的最大化，从而实现资源的合理配置。债权作为一种财产权，在现代社会中它的实际价值日渐凸显，其具有可转让性已是现代各国的共识。

我国法律也认可债权具有可转让性。《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”

根据上述我国法律的规定，所谓合同权利的转让，是指不改变合同关系的内容，债权人通过与受让人签订契约的方式将权利部分或全部移转给受让人享有的现象。其中，合同权利部分出让的，债权人与受让人同为合同债权人，但要注意应明确各自的份额，是属于按份共有还是共同共有；合同权利全部出让的，原债权人退出合同关系，受让人取其位而代之，成为新的债权人。

债权人与受让人签订债权转让协议所转让的债权，既然是一种财产权利，则债权转让协议，同其他引起财产权利变动的合同如买卖、互易、赠与等并无不同之处：自应遵守合同法关于合同的成立与生效的一般性规定，即因债权人与受让人达成转让的合意而成立，因不具备合同法规定的有关合同效力瑕疵的情形如无效、可变更、可撤销、待定等而有效。不过，此处的有效，仅存在于内部，即只在债权人与受让人之间产生了债权转让的效力：受让人有权请求债权人将该债权"交付”给自己，而债权人则负有相应的义务。若该转让没有有效地通知债务人，则对债务人不发生债权转让效力。

本案中，唐某某作为被拆迁人与拆迁人某房产公司通过签订《房屋拆迁补偿安置协议》的方式，取得了向某房产公司请求履行交付(权利交付及实物交付）包括系争房屋在内三套房屋的权利。该协议虽由唐某某出面与某房产公司签订，但根据协议的内容，安置人员为包括唐某某、唐某一家三口在内的五人，唐某一家依该协议至少可分得105平米左右的房屋。而系争房屋建筑面积100．44平方米，并未超出唐某一户政策安置的面积。鉴于系争房屋受配后即由唐某一家居住；2003年1月13日，某房产公司向唐某签发了《住房调配单》，将系争房屋调配给唐某；同年9月，某物业公司又向唐某核发了盖有“个产”“临时证”印章的系争房屋《租用公房凭证》等事实，结合唐某某在《房屋拆迁补偿安置协议》上签字视为其对该次动迁分房政策的知晓、唐某2007年起诉曾某时依据的理由也非主张未征得权利人同意，属无权处分等情况，可以认定唐某某户受配系争房屋后，其家庭内部对系争房屋的实际权利人将来登记为唐某或唐某一户在本案诉讼前并无争议。

系争房屋虽已实际交付给曾某，但权利人仍登记在某房产公司的名下，唐某某并未取得系争房屋的所有权，唐某某仅可以依《房屋拆迁补偿安置协议》请求某房产公司履行房屋权利交付的义务。然而，根据已查明的事实，唐某某通过唐某与曾某签订《房屋预售协议》的方式，已经将其依据《房屋拆迁补偿安置协议》就系争房屋所享有的要求某房产公司配合办理权利交付(过户）的权利，转让处分给曾某：系争房屋于唐某某签署《房屋拆迁补偿安置协议》后不久，即由唐某通过与曾某签订《房屋预售协议》的方式，出售给曾某，在曾某支付了15万元的房款后，唐某即向曾某交付了房屋，并将进户材料等交给曾某，此后，至2007年，唐某又以系争房屋一直未能办理产证为由诉至法院要求判令《房屋预售协议》无效并作相应返还，但唐某的请求被法院驳回，至本案诉讼时，曾某在该房屋中居住已达九年之久；唐某某在本案诉讼前，未曾对曾某购买及居住于系争房屋中提出过异议；唐某一户的动迁安置利益不少于系争房屋的价值；唐某某与唐某之间为父子关系。综合以上事实，可以认定：唐某某对唐某处分《房屋拆迁补偿安置协议》中涉及系争房屋的过户权利并无异议，唐某某对其子唐某将唐某某依据《房屋拆迁补偿安置协议》而享有的要求某房产公司办理系争房屋过户的权利转让处分给曾某应当知晓并同意。唐某某声称其对于曾某与唐某签订的《房屋预售协议》及曾某的房款支付情况、房屋交付给曾某以及唐某与曾某之间于2007年的诉讼均不知情，有违常理，也与诚实信用原则不符，不应予以采信。因此，唐某某依据《房屋拆迁补偿安置协议》所享有的对某房产公司的过户请求权已经转让给曾某。

三、合同权利转让的处理

关于合同权利转让对外生效需要哪些程序上的要件，理论界和各国实践中大致有三种观点：

1．转让自由主义。这种观点认为，转让合同权利纯属债权人与受让人之间议行为，不必取得债务人的同意，也不必通知债务人。德国、美国为代表的国家采取自由主义。《德国民法典》第398条规定，债权让与可以看作是债权人对其债权进行的处分，而处分行为则是典型的行使物权的表现。从这一点看，债权人对其债权也是一种支配权，即对债权的"所有权”，故在处分其债权时，债权人的地位与所有人的地位并无本质区别。债权人的这一权利，在德国法上称之为"类似所有权之地位”。^[80]美国法中也有关于权利转让不需要债务人做进一步的行为生效的规定。转让自由主义使债权转让快捷而且易于交易，其立法意图是鼓励合同的权利转让，加速经济流转，但弊端是对债务人保护不够，可能造成债务人履行不便。

2．债务人同意主义。这种观点认为，债权人转让自己债权时，必须经过债务人的同意，否则不发生效力。债务人同意主义的优点是充分保护了债务人的利益，但对债权人的权利自由有较大限制，在商品经济充分发展的今天，已经不为多数的市场经济国家的立法所选择。

3．通知主义。这种观点认为债权人转让其债权虽不必征得债务人同意，但必须将债权转让的事实通知债务人，以便于债务人向受让人履行债务，未经通知，不对债务人发生效力。法国和日本采取通知主义。如《法国民法典》第1690条规定：“受让人，仅按照对债务人所作之转让通知，始对第三人发生权利占有的效力。”《日本民法典》也有类似的规定。相比较前两种，通知主义既注意到债权人权利的保护，又兼顾了对债务人利益的保护，它保证了债权转让的通畅性，债权转让并不被限制，但是同时以通知义务约束债权人，维护了债的相对性。

我国《合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”根据该条规定的内容，我国合同法对于合同权利转让采用的是通知主义，废弃了早先《民法通则》规定的债务人同意主义。至于通知的主体，合同法没有明确规定通知债务人的主体只能是债权人，没有规定必须由债权人进行通知。在债权价值功能日益重要的今天，若强调仅债权人可以作为通知的唯一主体，可能导致受让人的债权实现处于不确定的状态。因此，从保护受让人的角度出发，如果债权人没有履行通知的义务，受让人为了自身利益，可以依据其与债权人的协议直接对债务人进行通知，以避免因债权人主观上或客观上不通知的行为妨碍受让人利益的实现。因此，受让人也可以对债务人就债权转让的事实进行通知，从而使合同权利的转让对债务人发生法律效力。

至于债权转让的通知应当采取何种方式，现行合同法并未作出具体规定，可以理解为书面形式、口头形式或其他形式均可，比如，提起诉讼的方式。只要通知到达了债务人，就应认定转让对债务人发生了效力。

本案中，曾某通过受让的方式，取得了请求某房产公司履行过户义务的权利，某房产公司作为本案的原审第三人参加了诉讼，该权利转让情况亦为某房产公司所知晓，故唐某某依据《房屋拆迁补偿安置协议》对某房产公司所享有的办理系争房屋过户的权利转让给曾某已经对债务人某房产公司发生法律效力，鉴于新债权人曾某对某房产公司的债权继续履行不存在障碍，故曾某有权直接向某房产公司主张房屋过户，原审法院判令某房产公司配合办理系争房屋登记过户至曾某名下的手续，并无不当。某房产公司以合同相对性为由，表示其只与被拆迁人唐某某发生法律关系，产证应办在唐某某名下的意见是不能成立的。

【附录】

编写人：翟从海(民二庭助理审判员）

一审案号：（2011）长民三（民）初字第1623号

二审案号：（2012）沪一中民二（民）终字第1111号

二审合议庭：陈懿欣(审判长）、杨斯空、翟从海(主审法官）