2012年上海A公司与芦某某商品房预售合同纠纷上诉案

61．违反合同缔结阶段说明义务对合同效力的影响——上海A公司与芦某某商品房预售合同纠纷上诉案

【案例要旨】

作为先合同义务的一种，合同缔结阶段的说明义务，随着限制契约自由理论的发展，其重要性不断提高。违反说明义务的法律后果，一是涉及合同的效力认定，二是涉及损害赔偿。近年来，随着国家及地方政府对房地产市场实施限购限贷等调控政策，各地商品房销售呈降温趋势，开发商打出"不限购、不限贷”的广告宣传以刺激销售，对该宣传用语与商品房预售合同中格式条款的冲突问题，应当课以开发商说明义务，如其未尽该说明义务，在现有的法律框架下，应以开发商存在"欺诈”而认定该合同可被买房人撤销。

【案情简介】

上诉人(原审被告）上海A公司。

被上诉人(原审原告）芦某某。

2011年8月15日，芦某某与A公司签订《上海市商品房预售合同》。该合同约定，芦某某以人民币53．5万元的价格购买系争房屋；购房款中按揭机构提供的贷款26万元，应于10月15日前支付，因芦某某原因导致无法办理贷款的，芦某某应在10月30日前一次性补足差额部分，否则承担逾期付款的违约责任。合同补充条款第14条约定，双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准，A公司此前在书面的销售广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力等。在销售涉案房屋所在项目时，A公司发布的相关宣传资料中包含"不限购、不限贷”字样内容。上述合同中有关芦某某应一次性补足因其原因导致无法办理贷款的条款以及相关补充条款，系A公司拟定的格式条款。对上述格式条款，A公司是否已经履行合理提示及说明义务，当事人各执一词。

嗣后，因芦某某年事已高致其不能贷款，与A公司交涉退款事宜未果，芦某某遂诉诸法院，诉请撤销合同，返还购房款。

【审判结论】

一审法院认为，作为房地产开发企业的A公司，应当知道贷款银行会基于风险控制而对不同商品房买受人予以限制贷款数额甚至不予贷款；现其为促进商品房的销售并尽快获得利益的目的，发布其销售的商品房含有不会被限制贷款的"不限贷”内容的宣传资料，明显属于以宣传资料形式故意告知包括芦某某在内的不确定的商品房买受人虚假情况的行为；合同虽约定芦某某应一次性补足因其原因导致无法办理的贷款，但该条款系A公司拟定的格式条款，该条款约定的内容与A公司发布的相关宣传资料包含的"不限贷”的内容明显相悖，并对芦某某是否订立商品房预售合同有重大影响。现A公司没有证据证明其已对上述内容作出合理提示及必要说明，其应当承担相应的不利后果。基于此，A公司实施的上述行为，明显具有欺诈的故意。现芦某某正是基于A公司的上述欺诈行为而与A公司签订了涉案合同，故芦某某、A公司之间签订的该份合同应予撤销。

二审法院认为，A公司在其发布的涉案商品房预售广告的显著位置明确标有"不限购、不限贷”的字样，施之以不特定商品房买受人的注意力，对该宣传用语的认知易产生歧义。虽A公司辩称该宣传用语是针对国家及上海市现行住宅限购政策，而不是指贷款或购买房屋不受任何限制，但A公司并无证据证明其已向芦某某明确释明。加之在订立系争合同时，作为房地产开发企业的A公司，已明知芦某某出生于1955年这一事实，未向芦某某说明预售广告中"不限购、不限贷”的确切含义，亦未向其明确告知信贷风险。系争合同中虽订立有芦某某应一次性补足因其自身原因导致无法办理贷款的条款以及相关补充条款，但上述条款系A公司预先拟定的格式条款，现A公司无证据证明其在订立合同时已尽合理提示及说明之义务。能否按期足额获得银行信贷，对芦某某决定是否订立系争合同具有重大影响。现A公司在未释明其销售广告中"不限购、不限贷”内容，且就其拟定的格式条款未尽合理提示及说明之义务的情况下，与芦某某签订系争合同，A公司的上述行为足以导致芦某某违背其真实意思而签订系争合同，故A公司与芦某某之间签订的系争合同依法应当予以撤销。

【评析意见】

房地产交易由于标的额大，法律关系复杂，日益成为法律引导的重点对象。特别在开发商与一般购房者之间，对信息的掌握情况严重不对称，购房者往往基于对开发商所提供信息的信赖而缔结合同，对于该信赖，法律应予以适当保护。本案发生于房屋买卖限购、限贷的政策背景之下，涉及开发商宣传“不限购、不限贷”而致购房者无法获得银行贷款后的法律责任认定及合同效力的处理。

一、缔约阶段说明义务的涵义

合同缔结阶段的说明义务，是一种先合同义务。在缔约之时，因经济地位上的不对称，缔约双方对信息的掌握往往处于明显的不对等状态，为了体现合同平等的原则，有必要对处于优势的一方课以对足以影响缔约意思决定的信息加以说明的义务，从而使缔约相对方能够在充分了解情况的基础上就契约的缔结作意思决定。说明义务包括信息的提供、解释和说明等。^[71]在比较法上，法国民法中有"信息提供义务理论”，将该义务分为契约前的信息提供义务和契约上的信息提供义务；^[72]英美法中的说明义务，则通过信赖利益理论加以体现；德国法对违反合同缔结阶段的说明义务适用缔约过失制度。我国就说明义务予以明确的是《消费者权益保护法》，该法第8条规定了消费者的知情权，第19条对经营者的说明义务作出初步规定；《保险法》第17条、第18条对说明义务予以较为详尽的规定；《合同法》第39条关于格式条款的订立、第42条关于缔约过失责任的规定，虽未直接明确说明义务，但确认了说明义务的法律基础——先合同义务。

二、违反说明义务对合同效力的影响(www.xing528.com)

目前，违反包括说明义务在内的先合同义务的损害赔偿，适用缔约过失责任。但是我国法上的缔约过失制度本身不涉及合同的效力问题，我国《合同法》第54条、第42条规定了合同效力的撤销权制度和缔约过失制度，前者与合同效力相关，后者与损害赔偿相关，缔约过失人赔偿的利益范围即信赖人信赖落空而蒙受的损害，以使合同当事人回复到未缔结合同的状态为原则。^[73]

就本案来讲，如果仅适用缔约过失制度对芦某某进行赔偿的话，无法解决其因年龄过大致无法获得银行信贷的困境，最终还是要归于预售合同效力的认定，才能从根本上解决权利状态失衡的问题。从我国合同法的规定看，导致合同处于可变更、可撤销状态的事由有三：一是显失公平，二是重大误解，三是以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使合同相对方在违背真实意思的情况下订立合同。具体而言，在显失公平规则中，需表意人对合同内容没有误解，只是因其无知或面临紧迫情势而处于被动状态，提出或接受不公平的条件，故本案不适用该规则。本案能否因芦某某重大误解，或A公司欺诈，导致合同处于可撤销的状态，是本案讨论的主要内容。

重大误解主要指行为人对行为内容有重大误解，即民事行为的当事人在作出意思表示时，对涉及行为法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷。^[74]《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行）》（以下简称《民通意见》）第71条^[75]对重大误解作出了较为明确的界定。构成重大误解的法律要件一般包括以下六个要素：（1）表意人因误解作出了意思表示，表意人的错误认识与其意思表示之间具有因果关系；（2）对合同内容发生重大而非一般的误解；（3）误解必须是由误解方自己的过错造成的，而不是由于受到他人的欺骗或不正当影响造成的；（4）误解应该是发生在合同订立时对已存在事实的不正确假设；（5）表意人必须无主观上的故意；（6）必须使误解方造成重大损失。

由此可见，重大误解与欺诈规则(下文详述）的区别在于：（1）表意人产生认识错误的原因不同。重大误解的情况下，误解一方陷入错误认识一般是由于自己的过失(非故意）造成的；欺诈情况下，受欺诈人陷入错误认识是由于他人实施欺诈行为而诱使自己作出非真实的意思表示，而非自己的过失造成的。（2）对行为后果的要求不同。误解方遭受或可能遭受较大损失是重大误解的构成要件；而在欺诈情形下，不论欺诈是否给欺诈方造成较大的损失，欺诈行为均成立，受欺诈人遭受较大损失仅是确定欺诈人赔偿责任的依据之一。（3）当事人责任分担不同。两者在结果上虽然都表现为是合同可变更、可撤销，但赔偿责任的主体却有实质的差别。在重大误解情形下，误解方作为撤销权人应当赔偿相对人因其撤销合同而受的损害；而在欺诈的情形下，撤销权人无须对相对人承担责任。

本案中，芦某某陈述其清楚自己可能会因年龄较大而受到银行信贷限制，但开发商宣传不限贷、不限购，而又未向其解释明确含义时，其认为开发商可以帮助其获得银行信贷而签订预售合同。从该点看，芦某某对自身可能受到信贷限制的风险是有认知能力的，因其相信开发商的宣传而误认其能获得信贷。就其误认产生的原因看，在于开发商的宣传而非其过失，故本案难以适用重大误解条款，应考虑欺诈规则的适用。

三、欺诈规则的认定

在本案中，作为开发商的A公司，是否存在欺诈行为并导致购房人芦某某行使撤销权是关键问题。《民通意见》第68条^[76]对欺诈行为的认定进行了规定，通说认为构成欺诈的要件有三：（1）须有欺诈行为；（2）须有欺诈故意；（3）欺诈行为与表意人陷于错误及意思表示具有因果关系。故相对方的主观故意是欺诈的构成要件之一。但在商品房预售合同纠纷的司法实践当中，要证明合同相对方存有欺诈故意，作为信息掌握薄弱的购房人很难举证证明。对此问题，法国民法对欺诈理论进行了扩张，认为在合同相对方不可能自行了解合同某一相关事实的情况下，当事人保持沉默而不将该事实告知相对方，构成欺诈，合同无效，^[77]即在负有说明义务而消极沉默未主动说明的构成欺诈。德国民法则通过判例确认，违反合同缔结阶段上的说明义务适用缔约过失制度，受害人可以基于缔约过失废除合同，确立了基于缔约过失的合同废除请求权。综上，法国民法突破了欺诈主观故意的限制，认可一定条件下的消极不作为就构成欺诈，德国民法虽坚持欺诈的主观故意标准，但通过判例赋予受害人基于缔约过失的合同废除权，同样解决了受害人举证难的问题。合法有效的合同，应当是当事人真实的意思表示。负有说明义务的一方当事人，在故意隐瞒或者明知而消极沉默的情况下，使得另一方当事人陷于认知的错误，在不知情的前提下作出缔结合同的意思表示，该意思表示是不自由的或者是不真实的。此时法理上应当认定该合同无效或者可撤销。

从《民通意见》第68条可见，我国民法将欺诈分为积极欺诈与消极欺诈两种情形。前者指欺诈者以积极的言辞，提供虚假情况，陷对方于错误的意思表示之中，或可称之为"作为的欺诈”。后者是指根据法律、交易习惯或者诚实信用原则，行为人具有告知的义务，但其故意不告知或隐瞒，致使对方误认为自己的行为是建立在真实的基础上，从而作出错误的意思表示，或可称之为“不作为的欺诈”。^[78]在欺诈成立的情形下，欺诈方需承担缔约过失责任，对合同相对人的信赖利益予以赔偿。特别要说明的是，因缄默原则上不构成欺诈，故对消极欺诈的认定也必须做严格限制，只有在依法律规定或约定，或者依诚实信用原则及交易习惯，或者根据双方之间的关系、合同的性质或者合同成立时的环境，相对人负有说明义务时，此时的沉默才构成欺诈。

本案中，A公司在其楼盘销售广告的显著位置标注有"不限购、不限贷”字样，就一般购买者而言，可能产生歧义：一种认为所售楼盘不限购，不限贷；一种认为针对楼盘的购买者，不受限购限贷政策的限制，能够购买楼盘并获得贷款。能否获得银行信贷，对于芦某某决定是够购买系争房屋具重大影响。而A公司又在其提供的格式合同中规定购房人芦某某需现金支付因其自身原因导致信贷未获批准而带来的差额，对其宣传内容与合同条款的冲突，我们认为A公司对此应承担相应的合同缔约阶段的说明义务，否则应承担相应的法律后果。对此，A公司并未举证证明其已尽到相应的说明义务，即使无证据证明A公司有积极的故意欺诈行为，也应认定A公司消极的不作为，违反了其应承担的说明义务，导致购房人芦某某违背真实意思而签订购房合同，因此该合同应被认定为可撤销合同。

【附录】

编写人：蒋庆琨(民二庭助理审判员）

一审案号：（2012）松民三（民）初字第1687号

二审案号：（2012）沪一中民二（民）终字第2462号

二审合议庭：侯卫清(审判长）、毛海波、蒋庆琨(主审法官）