居间人责任认定：刘某诉A公司所有权纠纷案

60．居间人为合同履行所作保证的责任认定——刘某诉A公司等其他所有权纠纷上诉案

【案例要旨】

在房地产居间过程中，中介公司为了促成买卖双方达成交易，会以中介公司的名义就买卖合同的正常履行向合同一方作出担保的意思表示。当该担保关系及范围约定不明时，不能因中介公司在居间过程中的瑕疵而扩大其担保责任，法院应区分居间责任及担保责任，正确认定担保的性质、范围及权利行使期间，以平衡当事人之间的利益。

【案情简介】

上诉人(原审被告）A公司。

被上诉人(原审原告）刘某。

被上诉人(原审被告）B公司。

被上诉人(原审被告）张某。

被上诉人(原审被告）王某。

原审第三人孟某。

原审第三人张某某。

A公司与B公司均为房地产经纪公司，从事房地产居间服务。孟某系A公司仙霞路分公司负责人，张某某系该分公司员工。2009年12月6日，刘某经孟某、张某某介绍，与案外人王小某(系被上诉人王某与张某之子）签订房屋定金协议，约定刘某向王小某购买涉讼房屋，转让价款为160万元，当日签订买卖合同，第一次12月6日付10万元，第二次12月7日付50万元，第三次贷款出来支付78万元。该协议下方"中介方”一栏加盖"A公司合同专用章”。同日，刘某向王小某支付定金10万元。次日，刘某向王小某支付房款50万元。2009年12月29日，刘某向王小某支付房款3万元。

2010年1月7日，张某某向刘某出具担保书一份，内容为：“兹因575弄45号301室，经本公司中介，由刘某买入，已付定金10万元，首付款50万元，8号付75万元，余款交易付清，有关损失及后果由本公司担保。”该担保书下方加盖"A公司合同专用章”，上方印有"A公司”字样，页脚处印有“地址：长宁区仙霞路××××号　邮编：200336　电话：021－6290××××”字样。

2010年1月8日，孟某至长宁区房地产交易中心查询涉讼房屋房地产登记簿，发现涉讼房屋尚有银行抵押权未注销。同日，刘某与王小某就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同，B公司长宁分公司在该买卖合同居间人一栏盖章。合同的主要内容为：总价款138万元，2010年1月31日前交房，2月28日前申请过户，2010年1月6日前付10万元，1月7日前付50万元，1月8日前付78万元，同时明确涉讼房屋不存在抵押情况。该份房屋买卖合同的空白文本经B公司打印生成。上述买卖合同签订当日，刘某向王小某支付房款75万元，2010年1月20日另支付房款20万元。所有款项合计158万元。王小某出具的收款收据上均加盖"A公司合同专用章”字样的图章。

2010年1月15日，刘某接收涉讼房屋并入住。后因王小某未偿还银行贷款，致涉讼房屋无法过户，刘某遂于2011年6月诉至法院，要求继续履行合同并支付违约金。法院于2011年8月26日作出（2011）长民三（民）初字第1525号判决，内容为：（1）刘某与王小某的买卖合同继续履行；（2）王小某应归还平安银行股份有限公司上海分行全部贷款本息(具体金额以银行出具的对账单为准）；（3）如王小某不能及时归还贷款本息，则由刘某代为归还；王小某应于刘某归还上述贷款本息后十日内，将刘某代为归还的贷款本息返还给刘某；（4）平安银行股份有限公司上海分行在收到全部贷款本息后注销设定在涉讼房屋上的抵押登记；（5）王小某在注销抵押登记后协助刘某办理涉讼房屋的产权过户手续；（6）王小某支付刘某违约金40万元；（7）在涉讼房屋产权过户给刘某，而且王小某及其家属户口从该房屋迁出后十日内，刘某支付王小某购房款2万元。在该案执行中，刘某代王小某偿还借款本息808455．84元、税费108814元，共计917269．84元，涉讼房屋过户至刘某名下。2011年11月8日，因王小某去向不明，无法返还上述款项，该案执行完毕。

2012年1月，刘某诉至原审法院，称在涉讼房屋买卖合同的签订及履行过程中，B公司作为买卖合同的签约居间人，未尽居间义务，损害刘某合法权益，对王小某的行为应承担连带赔偿责任。A公司作为直接居间人，以担保书的形式向刘某保证交易的安全性，承诺"有关损失及后果由本公司承担”，A公司应对王小某应返还的垫付款项及应支付的违约金等承担连带责任。张某、王某作为王小某的父母和共同居住的家属，在明知王小某应当偿还贷款、注销抵押的情况下，仍配合王小某转移房款，并另行购置房屋，因此应在转移房款515000元的范围内与王小某承担连带责任。故请求判令：（1）B公司对王小某应向刘某支付的917269．84元承担连带责任；（2）A公司对王小某应向刘某支付的917269．84元、违约金40万元及因不履行（2011）长民三（民）初字第1525号民事判决应支付的迟延履行期间的债务利息承担连带责任；（3）张某、王某对王小某应向刘某支付的917269．84元中的515000元承担连带责任。

另查明，A公司仙霞路分公司营业执照上登记的营业场所为上海市长宁区仙霞路1357号，经营范围为房地产经纪(涉及行政许可的，凭许可证经营），执照有效期自2006年11月14日至2011年4月1日。2006年11月，负责人登记为孟某。2009年9月11日，孟某向A公司出具声明书，表示对2006年11月14日至2009年9月11日承包A公司仙霞路分公司经营中发生的一切债权、债务和经济活动所产生的后果和法律责任均由其承担并以现金形式作担保。审理中，刘某确认已收到张某某退还的佣金1万元及补偿款3万元。

【审判结论】

一审法院认为，虽然A公司与孟某的承包关系终止，但A公司对仙霞店使用的图章未作处置，也未对仙霞店的后续经营行为进行必要的监管，故刘某有理由相信仙霞店仍正常经营，故A公司应对仙霞店工作人员的行为承担法律责任。本案担保书的性质系保证，且对保证方式没有约定，A公司应按连带责任保证承担保证责任。而关于保证的范围，因刘某系出于对担保书的信赖而将75万元房款支付给王小某，A公司作为居间方，应承担与其过错相对应的法律责任，故应对王小某返还刘某的银行贷款本息中的75万元承担连带责任。至于刘某要求B公司承担连带责任以及要求张某、王某承担相关连带责任的诉请，缺乏法律依据，不予支持。遂判决：（1）A公司对王小某应返还刘某银行贷款本息中的75万元承担连带责任；（2）驳回刘某的其余诉讼请求。

A公司不服一审判决，提起上诉。二审法院认为，原审判令A公司对在王小某应返还刘某银行贷款本息中的75万元承担连带责任，系错误地将A公司在居间过程中的过错责任与其在保证关系中的保证责任予以等同，不能因A公司在居间过程中的过错而加重其保证责任，且刘某的担保权利因未在保证期间内行使而消灭，故改判：（1）撤销原审判决；（2）驳回刘某的原审诉讼请求。

【评析意见】

二审法院审理后认为刘某有足够理由相信孟某、张某某系代表A公司对其进行居间服务，张某某以A公司名义向刘某出具担保书的法律后果，应由A公司承担。本案的争议焦点在于A公司所作担保的性质、范围及是否存在相应的免责事由。

一、居间人在居间过程为促成交易所作担保的性质(www.xing528.com)

在房屋居间过程中，中介公司为了促成买卖双方达成交易，会对交易房屋的产权状况及房屋交付进行"担保”，并协助双方办理产权过户手续，从而达到获得居间报酬的目的。另一方面，房屋买受人出于对房地产市场诚信体系的担忧，以及自身相关知识的缺乏，也会要求中介公司对买卖合同签订后的顺利履行予以负责，以降低交易风险。然而，中介公司向房屋买受人所作的相关承诺往往是比较笼统的，双方之间的权利义务并不清晰，其所为担保的性质与承担责任的方式也不明确，中介公司与买受人最终的目的也各有不同，故一旦买卖合同的履行遇到障碍，双方极易互相推诿，引发矛盾。

我们认为，中介公司在居间过程中作出担保涉及两种法律关系：一为中介公司作为居间人的居间责任，二为中介公司作为保证人为担保买卖合同出卖人履行义务的保证责任，两者虽有联系，但属两种独立的法律关系，并不互为条件。对于居间责任而言，中介公司的主要义务是促成买卖双方达成交易意向，买卖双方一旦签订了合法有效的买卖合同，中介收取佣金报酬的条件便已成就。出于现今的交易惯例，中介公司往往会一并提供代办贷款、协助产权过户等其他服务。故在司法实践中，当房屋最终因中介公司的瑕疵服务(非故意或重大过失）而未能最终过户时，法院会酌情对中介公司所应收取的佣金予以扣减。而保证责任则不同，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为，并应当以书面形式订立保证合同。对应到房屋买卖合同中，中介公司为房屋买卖合同的一方为担保，虽仍是为了促成双方交易的达成，但探究当事人的真实意思，是为了在被担保的一方不履行买卖合同义务之时，中介公司应代替其向另一方履行或赔偿损失，显然此时中介公司的责任范围已远远超出了其作为居间方的居间责任，也在相当程度上减轻了债权人的交易风险，为平衡当事人之间的利益平衡，应判定双方之间成立保证合同关系，以避免过分扩大中介公司的居间责任。

本案中，刘某正是担忧王小某无法履行房屋过户义务，才要求张某某出具担保书，一旦出现王小某不能履行合同义务的情形，中介可就此进行赔偿，故此时中介承担的已非居间责任，而是保证责任。本案中的担保书系张某某以A公司名义单方出具，但该担保书为刘某所接受且未提出异议，另综合本案担保书出具的时间节点及内容，刘某与A公司之间应成立保证合同关系。而保证合同应当包括被保证的主债权种类、数额，债务人履行债务的期限，保证的方式，保证担保的范围以及保证的期间等事项。但从本案担保书的内容来看，均未对上述事项予以明确释明，应视作双方对此没有约定或约定不明。

二、保证范围不因居间人在居间过程中的过错而扩大

本案的关键是对担保书中"有关损失及后果”应如何界定的问题，也即担保书所保证的主债权及其担保范围。原审认为，刘某在支付房款的过程中要求出具担保书，系出于对次日即将支付75万元、产权是否能顺利过户的担忧而寻求保障，刘某也确在信赖担保书的情况下将75万元支付给王小某，故A公司作为居间方应承担与其过错相对应的法律责任，对王小某应返还刘某银行贷款本息中的75万元承担连带责任。对此，二审认为，虽然孟某、张某某未及时将涉讼房屋尚有贷款未偿还的信息告知刘某的确存在过错，但该过错是A公司在居间服务过程中的瑕疵，A公司应就此承担相应的居间过错责任。但居间责任不等同于保证责任，不能以A公司在居间服务中的义务内容作为保证的范围外延，并且张某某已经退还了刘某佣金1万元并支付3万元补偿款，A公司已就居间服务中的瑕疵承担了责任。那么，A公司的担保范围究竟为何，兹分以下几点予以说明：

首先，本案担保书出具的时间为刘某与王小某签订正式买卖合同的前一天，且从担保书的内容来看，罗列了刘某关于房款支付的若干情况，故被保证的主合同应为刘某与王小某就涉讼房屋签订的上海市房地产买卖合同，保证合同作为买卖合同的从合同，其担保范围也应限定于刘某在上述买卖合同中的相关权利，因"保证人之义务，其范围之大小，视主债务之情形而定”。^[67]

其次，鉴于本案的担保书实质上是张某某以A公司名义单方向刘某作出的无偿承诺，孟某、张某某也未以其个人或A公司的名义向被担保人王小某收取相关费用，故应对担保书中记载的"有关损失及后果”的范围作限制性解释，以免加重保证人的担保责任。该担保书出具的时间为2010年1月7日，而孟某得知涉讼房屋存在银行抵押权未注销情况的时间为2010年1月8日，故二审认定该担保书保证的范围应仅限于刘某在房款付清后请求王小某交付房屋及产权过户的权利，在上述权利无法实现时，A公司应承担相应的违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

再次，（2011）长民三（民）初字第1525号案件判决王小某归还平安银行贷款本息系基于王小某与银行之间的借贷关系，刘某替代王小某归还上述贷款后则代位取得银行的债权人地位，而非基于其与王小某之间的买卖关系，故王小某因去向不明无法返还刘某上述款项不应当归入A公司担保的"有关损失及后果”的范围之内，否则将无限扩大A公司的保证责任，导致显失公平，也与保证制度的立法旨意不符。

复次，保证的目的在于保障刘某作为房屋买受方权利的实现，而并非为免除刘某房款支付义务的条件。原审法院判断刘某系出于对该担保书的信赖而与王小某签订涉讼房屋的买卖合同并将75万元房款交付王小某，但刘某签订合同以及支付房款的行为系其履行在房屋定金协议及买卖合同中的义务，即使无该担保书的存在，刘某也理应按约履行，签订合同并支付房款。

鉴此，本案担保书中所载明的"有关损失及后果”的保证范围，不应包括银行贷款本息的归还或75万元房款的返还，A公司只应就王小某逾期过户产生的40万元违约金等相关损失承担连带责任。

三、法院应积极审查保证期间以避免变相加重居间人的居间责任

保证期间，是指保证人与债权人约定保证人承担保证责任的期间，在此期间之外，则保证人免于承担保证责任。究其本质，保证期间首先是一种当事人之间的约定期间，是一种独立于诉讼时效、除斥期间之外的期间，为特殊的权利行使期间。^[68]

首先，保证期间不是诉讼时效。其一，诉讼时效期间是法定的，不允许当事人自行约定。而保证期间是约定期间。其二，诉讼时效期间届满后，权利人基于其权利的请求权归于消灭，而其基础权利并未消灭。而保证期间的届满将消灭整个保证债权。其三，诉讼时效是可变期间，因法定事由的发生可以中止、中断或者延长。而保证期间则不能中止或延长，只在债权人向主债务人提起诉讼或仲裁时，为弥补先诉抗辩权^[69]之不足而适用诉讼时效的中断规定。其四，诉讼时效期间从权利可行使而不行使时起算。而保证期间则从主债务履行期届满之日起算。

其次，保证期间也不是除斥期间。其一，性质不同。除斥期间是法定期间，是不变期间；而保证期间是约定期间，适用诉讼时效中断的规定。只要是约定期间就不是除斥期间。其二，适用对象不同。除斥期间为限制形成权之法定制度。而保证期间则为限制请求权的行使，限制债权人针对保证人享有的保证债权请求权的行使期间。其三，效力后果不同。形成权的后果为直接引起法律关系的变动，故除斥期间的届满会引起对先前行为效力的肯定或否定。而保证期间的届满只造成债权人丧失对保证人请求承担保证责任的权利，其先前行为——保证人向债权人为保证的行为自始至终都为确定有效。其四，起算点不同。除斥期间的起算点一般为权利人知道或应当知道可行使形成权之日，含有一定的主观因素。而保证期间的起算点则为"主债务履行期届满之日”。

综上，保证期间是为了保护保证人的利益而设，旨在鼓励保证人的加入而促成交易，变相保护了债权人与债务人的经济利益。故在本案中，法官应积极审查债权人是否在保证期间内向保证人即居间方请求承担保证责任，一为降低A公司的保证责任风险，二为避免无限扩大A公司的居间责任，导致当事人之间的利益失衡。

具体到本案中，因担保书中对保证方式没有约定，故A公司应按照连带责任保证承担保证责任。而债务人也即被担保人王小某履行交房义务的期限为2010年1月31日之前，而履行过户义务的期限为2010年2月28日之前，此即为所保证的两个主债务履行期限。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。^[70]因此，本案所涉的保证期间应为六个月，王小某虽按约履行了交房义务，但未能在合同约定期限前履行过户义务，故保证期间的起止日期应为2010年3月1日起至2010年9月1日止。由此可见，A公司所应承担的保证责任应仅为王小某因逾期过户所产生的违约损失，而该保证责任也已因刘某未在六个月的保证期间内向A公司主张而消灭。

当刘某得知涉讼房屋因王小某未能归还银行贷款而无法涤除抵押权之时，可以依据合同约定选择单方解除合同、要求王小某返还房款并支付解约赔偿金；或可依据相关法律中止履行并要求王小某提供相应的担保；亦可选择继续履行合同，要求王小某承担逾期违约责任。无论刘某选择上述何种方式，都应在保证期间内要求A公司承担与上述救济途径相应的连带保证责任。但刘某于约定的过户期限后，不仅未及时向王小某要求承担违约责任，也未在此后的六个月内向A公司要求承担保证责任，而直至一年多后才向王小某提起继续履行之诉，系怠于行使自己的权利，由此造成的后果应由刘某自行承担。

【附录】

编写人：杨斯空(民二庭助理审判员）

一审裁判文书案号：（2012）长民三（民）初字第184号

二审裁判文书案号：（2012）沪一中民二（民）终字第1483号

二审合议庭成员：陈懿欣(审判长）、翟从海、杨斯空(主审法官）