承租人优先购买权行使与第三人善意认定

59．承租人优先购买权的行使与第三人"善意”的认定——郑某诉卢某、张某房屋租赁合同纠纷上诉案

【案例要旨】

在第三人善意购买租赁房屋并已办理过户登记的情况下，承租人主张优先购买租赁房屋的，不应予以支持。对此，应推定第三人为善意，承租人主张第三人非善意的，由承租人负担举证责任。对于第三人"善意”宜从宽认定，在房屋租赁合同未登记备案的情况下，第三人对房屋是否对外出租及承租人是否放弃优先购买权不负有进一步调查之义务。审判实务中，应从诚实信用原则出发，结合具体案件事实对第三人是否"善意”综合判定。

【案情简介】

上诉人(原审被告）郑某。

被上诉人(原审原告）卢某。

被上诉人(原审被告）张某。

1999年10月，卢某(承租人、签约乙方）与上海某水产品批发交易市场经营管理公司(以下简称"市场管理公司”，出租方、签约甲方）签订《营业房租赁合同》一份，约定"甲方同意将上海市场101室房屋出租给乙方使用，租赁期为20年（自1999年10月起至2019年10月止）……”合同签订后双方均按约履行。2006年6月，市场管理公司与张某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定将101室房屋出卖给张某；后市场管理公司将房屋产权转移登记至张某名下。2007年，张某因分别欠郑某及案外人蔡某钱款，遂将101室及该市场102室房屋抵押给了蔡某、该市场107、108室房屋抵押给了郑某。同年11月，张某办理公证委托书，委托杨某(系郑某丈夫）代为办理101、102室房屋的各项买卖手续；委托南某(系蔡某丈夫）代为办理107、108室房屋的各项买卖手续。2008年，因张某涉嫌犯罪，包括101室在内的张某名下的房产被查封。次年，张某因犯非法吸收公众存款罪被判刑。经浙江省乐清市处置民间非法金融活动领导小组办公室(以下简称"乐清处置办”）清算核对，张某尚欠郑某钱款102万元。郑某已代张某归还银行购房贷款17万元。2010年3月，郑某向乐清处置办支付22万元，用于代张某清偿其他债务。同年4月1日，郑某向乐清处置办提交一份申请，表示愿意承担107、108室房屋过户的全部税费和贷款本息，并自愿支付22万元代张某清偿其他债务。蔡某同样表示愿意承担101、102室房屋过户的全部税费和贷款本息，并自愿支付36万元代张某清偿其他债务。后经乐清处置办协调，乐清市公安局解除了101、102、107、108室的查封。同年4月16日，郑某（买受人、乙方）与张某(出卖人、甲方，由杨某作为代理人）签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定张某将101室房屋出卖给郑某，转让价为924500元。郑某代张某清偿了101室银行贷款，房屋产权并转移登记至郑某名下。后卢某诉至法院，要求判决确认张某与郑某就101室房屋签订的买卖合同无效，卢某在同等条件下优先购买该房屋。

【审判结论】

一审法院认为，卢某作为承租人，对101室房屋享有优先购买的法定权利，但乐清处置办在处理101室房屋时未通知卢某，侵犯了卢某的优先购买权。101室是商铺，郑某在受让该商铺时，应当知道商铺已有人经营使用，但郑某未对商铺的租赁使用情况进行审查，未尽到足够的注意和审查义务，不符合善意取得的条件。现卢某要求宣告张某与郑某之间的买卖合同无效，符合法律规定，法院予以支持。郑某表示其与张某之间并不是真正意义上的买卖关系，而是以房抵债的关系，一审法院认为，无论变卖还是折价抵债，都是参照市场价格实现物的交换价值，以消灭债权，承租人均享有同等条件下的优先购买权。张某与郑某之间买卖合同被宣告无效后，101室房屋产权应当恢复登记至张某名下。郑某所支付的房款，由张某承担返还责任。从郑某及其丈夫杨某发给乐清处置办的申报报告内容可以确认，郑某对张某享有债权102万元，代张某归还贷款17万元，结清银行贷款本息共86万元（107、108室两套房屋每套43万元），另通过支付乐清处置办22万元的方式代张某归还其他欠款22万元，故郑某共计支出成本227万元，即每套房屋113．5万元。而郑某又与案外人蔡某对换了101、102室两套房屋，故郑某取得101室房屋所支出的成本应为113．5万元。卢某愿意以此价格受让101室房屋，法院予以支持。在卢某支付上述购房款后，张某应当协助卢某办理产权过户手续，将产权转移登记至卢某名下。一审据此判决：（1）张某与郑某就101室房屋于2010年4月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；（2）郑某于判决之日起十日内协助张某办理101室房屋产权登记手续，将产权恢复登记至张某名下；（3）张某于判决生效之日起十日内返还郑某113．5万元；（4）卢某于判决生效之日起二十日内支付张某购房款113．5万元；（5）张某于收到卢某支付的113．5万元房款后五日内，协助卢某办理101室房屋产权变更登记手续，将产权转移登记至卢某名下。在办理产权过户过程中所产生的税费，由双方各自承担。

郑某不服一审判决，上诉称：本案上诉人取得房屋并不是通过严格的买卖关系，而是通过政府有关部门主持下的债务清偿行为完成；司法解释规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买权，法院不予支持。因此被上诉人有权向出租人主张赔偿，但无权主张买卖合同无效，故要求二审法院撤销原审判决主文第(1）、（2）、（5）项。

二审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第21条之规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。法院经审理后认为，郑某与张某订立房屋买卖合同并无恶意串通之情形，因此，原审确认合同无效，有违司法解释之规定，对此法院予以纠正。本案的争议焦点为，郑某与张某签订买卖合同而取得101室房屋产权是否具有善意。二审认为，首先，郑某购买房屋是否善意，举证责任在于卢某一方。本案中，卢某主张杨某于2010年4月曾来现场，同时陈述来人并没有说明身份。而市场管理公司业务主管鲁某某在原审法院向其调查时陈述大概在2008年三、四月份，有两男子来市场看卢某承租的商铺，并表示已买下商铺。因此，卢某的陈述与鲁某的陈述时间上难以吻合，且内容上均无法明确来人身份，显然无法证明郑某明知101室房屋的租赁情况。因此，卢某未能提供有效证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。其次，卢某与市场管理公司间的租赁合同未办理登记备案手续，因此租赁合同虽为有效，但不具有公示性，不具有对抗善意第三人的效力。再次，本案中，郑某与张某签订的买卖合同有别于一般的房屋买卖合同，郑某系在张某对其负有债务且无力清偿的情况下，通过乐清处置办的协调，以偿还101室房屋尚欠银行贷款本息等方式而取得房屋所有权。因此，乐清处置办的协调作用及郑某取得房屋所有权的方式都进一步证明了郑某在本案中不具有恶意。综上所述，原审法院确认卢某在本案中可优先购买101室法院亦于法有悖，对此法院予以纠正。至于卢某认为其优先购买权受到损害，可另行主张赔偿。二审法院据此判决：（1）撤销原判；（2）驳回卢某的诉讼请求。

【案例评析】

本案的争议焦点有二：一是郑某与张某签订《上海市房屋买卖合同》的效力，二是卢某是否有权行使承租人对租赁房屋的优先购买权，即在与张某、郑某之间房屋买卖合同之同等条件下，优先购买101室房屋。《房层租赁解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。显然，卢某无权主张张某与郑某就101室签订的房屋买卖合同无效。关于承租人优先购买权的行使，《房屋租赁解释》第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买屋的，人民法院不予支持：……(四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”郑某认为其属于善意第三人，且房屋已办理登记过户，故依据司法解释规定，卢某要求优先购买101室的主张不应得到支持。对此，卢某则认为郑某在买房前曾到房屋实地查看并知道房屋已对外出租，其通过与张某恶意串通而取得房屋，因此不属于善意第三人，卢某有权优先购买101室房屋。可见，本案处理的关键在于如何认定第三人善意，以及就第三人善意与否的举证责任如何分配。

一、第三人对房屋是否对外出租的调查义务与"善意”的认定(https://www.xing528.com)

民法理论中，“善意”通常指不知且无应当知道之情形，或者说不知且非因重大过失而不知。承租人主张优先购买租赁房屋的案件中，就租赁合同未经登记备案，第三人未对房屋租赁使用情况进一步主动调查而不知房屋已对外出租是否属于重大过失，出现两种不同观点：一种观点认为，出租人与第三人之间的房屋租赁合同经登记备案则具有公示性，此时房屋已经出租属于第三人“应当知道”之情形，如第三人不知，则不应认定为善意。在房屋租赁合同未经备案的情况下，第三人对于房屋租赁使用情况不负有进一步主动调查之义务，因此如承租人不能证明第三人对房屋租赁使用情况知情或应当知情，则应认定第三人为善意。第二种观点认为，房屋对外出租但未就租赁合同进行登记备案的情况并不少见，因此查知不存在登记备案的房屋租赁合同后，第三人应当通过其他方式调查所购房屋的租赁使用情况及承租人是否放弃行使优先购买权，否则，不应认定第三人为善意。

我们赞同第一种观点，原因有二：其一，从法律所保护的价值看，法律之所以规定第三人善意购买房屋且已进行过户登记，则承租人主张优先购买房屋不应得到支持，原因在于保护善意第三人相对于承租人具有更为重要的价值。具体说来，实践中承租人往往有取得租赁房屋所有权的需求，尤其在其租赁房屋是商铺的情况下，商铺特定的地段方位、装修风格等均可能形成一种"隐性”的广告，成为承租人经营利润多寡的影响因素，承租人拥有商铺的产权对其而言有更为重要的意义。正是基于维护房屋使用关系及承租人经营关系的稳定，保护承租人的利益，法律设置了承租人优先购买权制度。但是，相比较对善意第三人的保护而言，如果对第三人在购买房屋过程中苛以过高的注意和审查义务，即使没有登记备案的房屋租赁合同，也要主动核查房屋租赁使用情况，在确信房屋未对外出租，或虽对外出租但承租人已放弃优先购买权的情况下，才能购买房屋，势必因承担过重的交易成本，而影响交易的效率和安全，阻碍经济发展；从另一个角度看，承租人经营商铺，最重要的是拥有商铺的使用价值，而非交换价值，承租人基于"买卖不破租赁”原则，在商铺产权人发生变更的情况下仍有权继续租用商铺。可见，相对于保护承租人因获取商铺产权而可能增加的经营利润，维护房屋买卖交易的安全和效率涉及到社会公共利益，具有更为重要的价值。基于此，审判实务中对第三人"善意”认定宜从宽把握，在房屋租赁合同未登记备案的情况下，应认定买受人对于房屋的租赁使用情况不负有进一步调查的义务。

其二，从无权处分制度与本案中善意第三人的类比看，承租人主张优先购买租赁房屋，仅能请求同等条件下优先缔约，而不能直接获得租赁房屋的所有权，因此优先购买权的性质是债权而非物权。而出租人同时是产权人的情况下，其出卖房屋为有权处分，因此将无权处分与本案相比较可以发现，在善意第三人已完成房屋产权过户的情况下，无权处分与善意第三人物权形成紧张关系的是真实权利人的物权，本案与善意第三人物权形成紧张关系的则是承租人的债权，而物权具有优先于债权的效力，因此无权处分以物权对抗物权，对善意的认定应更为严格，本案以物权对抗债权，对善意的认定应相对宽松。如前文所述，“善意”指不知且无应当知道之情形，基于物权登记的公示公信力，在处分人即登记权利人的情况下，无权处分制度中所谓第三人"应当知道”并非指第三人有义务主动调查核实登记权利人是否与真实权利人一致，而是指依据相关事实足以推断第三人实际上是知情的，或其不知情系出于重大过失。比如，第三人与处分人、真实权利人存在某种特殊关系，依据生活常理应当知晓处分人为无权处分，或者房屋存在异议登记等。“举重以明轻”，在房屋租赁合同没有备案登记的情况下，所谓"应当知道”，亦非指第三人有进一步主动调查房屋是否对外出租及承租人是否放弃行使优先购买权之义务。本案中，卢某与张某的房屋租赁合同未登记备案，如卢某不能证明郑某对房屋租赁使用情况知情，或郑某不知情出于重大过失，即应认定郑某为善意。

二、承租人应就第三人"非善意”承担举证责任

本案承租人卢某认为郑某非善意第三人，因此其享有优先购买101室房屋的权利。对于第三人"善意”与否的举证责任负担问题，法律并无明确规定，实践中认识不一，主张由第三人对其善意负担举证责任的观点认为：出租人是否与第三人签订房屋买卖合同以及将房屋过户给第三人，承租人均难以知晓，待承租人知道权利被侵害并主张权利之时，房屋买卖交易往往早已完成，因此由承租人证明第三人在受让房屋时是否善意实属不易；相反，房屋买卖行为发生在出租人与第三人之间，第三人作为整个交易的参与者，对于其受让房屋是否善意，由其本人进行举证并不困难，也符合使裁判最大限度地贴近真实的原则。

我们认为这种观点有失偏颇，第三人参与房屋买卖交易，不等于其自证“善意”就相对容易，而承租人证明其"非善意”相对较难。因为"善意”不仅是对第三人主观状态的认定，亦具有客观化的内容，对此承租人即使在房屋买卖交易完成之后才知悉权利受到侵害，亦不妨碍其举证证明第三人非善意。比如，在房屋租赁合同已登记备案的情况下，第三人未向出租人(或直接向承租人）征询承租人对于优先购买房屋的意见，就直接购买房屋，则第三人为非善意；再如第三人与出租人约定的房屋转让价明显过分高于市场价，或双方的房屋买卖合同约定了其他故意阻碍承租人实现优先购买权的内容，则第三人为非善意。在无此类客观化内容的情况下，第三人与承租人对于"善意”与否进行举证的难易程度亦无悬殊。原因在于，其一，如前文所述，基于保护交易安全和效率的考量，不应对第三人苛以主动调查房屋租赁使用及承租人是否放弃优先购买权的义务，因此第三人自证善意不是证明其已履行相关义务，即主动作为，而是证明其"不知”房屋已出租且出租人出卖房屋侵害了承租人的优先购买权，即不作为，而客观表示的举证通常较主观意思为容易，事实存在的举证通常较事实不存在为容易。^[64]第三人即不知房屋已出租，则其虽是整个房屋买卖交易的参与者，但不会为自己"不知”刻意留存证据，且证明"不知”是证明一种主观意思、不存在的事实，可见就第三人善意与否，第三人的举证能力并不高于承租人。其二，如出租人故意使第三人不知房屋已对外出租，同时使承租人难以觉察房屋即将出卖，由于第三人与承租人均只与出租人存在交易关系，第三人与承租人之间则往往并无联系，甚至直到纠纷发生第三人与承租人始知对方存在。事实上，虽然第三人身处"真相”之中，但由第三人自证善意与由承租人证明第三人非善意难易程度相当，而非悬殊。我们认为，在当事人举证能力相当的情况下，应从法律所保护的诸如公平、诚信、交易安全等价值出发，在当事人之间分配举证责任。假设对第三人苛以自证善意的举证责任，可能出现大量交易因第三人难以举证而无法进行，意味着即便第三人是善意的，其亦需承担因出租人未履行通知等义务"转嫁”而来的否定后果，这对诚信交易的第三人来说是不公平的，从整个社会利益的角度来说，也不利于维护交易安全。因此，承租人主张优先购买租赁房屋的案件中，应推定第三人善意，如出租人主张第三人非善意，则由出租人就其主张负担举证责任。

三、从诚实信用原则出发对第三人善意与否综合判定

诚实信用原则是民法的基本原则之一，它要求民事活动的当事人在行使权利和履行义务时，应当遵循诚实信用的道德准则。诚实信用原则在特别约束之下，使相对人产生信赖时才能适用。^[65]当有关法律规定不足时，法院则应依诚实信用原则解释法律或以诚实信用原则为根据，公平合理地处理民事纠纷。^[66]本案中，承租人卢某主张郑某并非善意第三人，而《房屋租赁解释》第24条仅规定第三人善意购买房屋并已办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋不应得到支持，但对于如何判断第三人是否为善意，相关法律及司法解释均无具体规定。因此，如何认定"善意”，即需要法官结合具体案件事实，从诚实信用原则出发作出综合判断。具体到本案，其一，卢某与张某就101室商铺签订的租赁合同没有进行登记备案，因此郑某并非因重大过失而不知101室商铺已对外出租。其二，郑某与张某买卖101室商铺有别于一般的房屋买卖交易，因为郑某系张某的债权人，而张某因非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑七年，已经无力清偿债务。经乐清处置办协调，郑某在偿还101室商铺结欠的银行贷款本息及张某其他部分债务的前提下，与张某(由杨某作为代理人）签订房屋买卖合同，并办理过户取得房屋所有权。显然，郑某"购买”101室商铺很大程度上是基于对政府机构乐清处置办的信赖，其在乐清处置办的协调下，以清偿贷款并支付债权与房屋差价的方式购得房屋的行为，应认定符合诚实信用原则，不存在恶意。其三，卢某认为郑某购买101室商铺并非"善意”，并称杨某于2010年4月曾来到101室商铺现场，但当时并未说明身份。而101室商铺所在市场管理公司业务主管鲁某某在一审法院向其调查时称，有两男子大约在2008年3、4月份来市场看卢某承租的商铺，并表示已买下商铺。可见，卢某与鲁某某陈述购房人到商铺现场看房的时间难以吻合，且均无法明确来人身份，故无法证明郑某明知101室商铺已对外出租。卢某主张郑某在明知101室商铺已对外出租的情况下，与张某恶意串通进行房屋买卖，但无法提供相关证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。

需补充说明的是，承租人主张优先购买租赁房屋的案件中，依据日常生活经验对第三人知情或应当知情的推断应审慎为之。如本案一审以101室是商铺，而作出郑某在受让该商铺时，应该知道商铺已出租之推定即有失偏颇。因为商铺的所有权人固然不一定是实际经营人，但所有权人将商铺出租经营仅是经营的多种方式之一，实践中还存在所有权人与实际经营人是雇佣与被雇佣关系，或者合伙关系等情形，因此单以郑某知道101室是商铺，就推定其应当知道商铺已对外出租，而其对卢某是否放弃优先购买权未尽到调查义务，故不属于善意第三人，是不妥当的。

【附录】

编写人：朱瑞(民二庭助理审判员）

一审案号：（2011）闵民三（民）初字第673号

二审案号：（2012）沪一中民二（民）终字第1000号

合议庭：庞闻淙(审判长）、许京、蒋辉霞(主审法官）