承租人代建房屋的租赁合同无效时的占有使用费确定

58．承租人出资代建房屋的租赁合同无效时房屋占有使用费的确定——A部队与上海B投资管理有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案

【案例要旨】

房屋租赁合同无效时，房屋占有使用费的确定一般应参照合同约定的租金标准，当事人要求通过评估方式确定房屋占有使用费的，人民法院原则上不应支持。但在特殊情况下，如果完全参照合同约定的租金标准确定承租人的房屋占有使用费数额与其实际获取的占有利益明显不符的，人民法院可以在当事人提出主张的前提下，参照评估的租金标准确定房屋占有使用费。

【案情简介】

上诉人(原审原告、反诉被告）中国人民解放军A部队(以下简称A部队）。

上诉人(原审被告、反诉原告）上海B投资管理有限公司(以下简称B公司）。

原审被告上海C建筑安装工程有限公司(以下简称C公司）。

原审第三人上海D投资管理有限公司(以下简称D公司）。

2006年4月，A部队与C公司签订《关于合作翻建A部队古美路沿街训练辅助用房及新建后勤综合楼等辅助工程协议书》，约定A部队将古美路沿街地块提供给C公司，由C公司全额投资建造辅助用房，A部队负责办理各项建设手续及验收事宜。同日，双方还签订了《关于租赁A部队古美路沿街训练辅助用房协议书》，约定A部队将上述辅助用房(即涉案房屋）租赁给C公司，租期为10年，前5年(具体收到租金时间为房屋交付使用之日）每年交A部队租金40万元，从第6年起租金在每年40万元的基础上每年递增15%。

2006年9月，B公司在涉案房屋地址登记注册成立。同年10月，C公司与B公司签订了《关于古美路A部队沿街门面房经营管理职责移交备忘录》，C公司将承租场所的经营管理职责移交给B公司，并将该备忘录交A部队备案。

2007年3月，B公司与第三人D公司分别签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，将涉案房屋全部出租给D公司。嗣后，A部队出具《证明》，同意B公司将涉案房屋转租给D公司使用，并同意D公司对外招租并管理涉案房屋。

2007年6月，C公司出资建造的涉案房屋竣工。此后，D公司以招租形式将上述房屋分别出租给悦之来饭店等二十多家小业主承租经营。

2010年4月，A部队提起诉讼，要求解除与B公司、C公司之间的租赁合同；B公司、C公司向其支付拖欠的房租。后经一审法院释明涉案租赁合同无效，A部队将诉请变更为：B公司、C公司、D公司搬离承租场所；B公司、C公司按照评估的市场租金标准向其支付房屋使用费。B公司则提起反诉，要求A部队赔偿其投入的建设费用损失及租金损失。

【审判结论】

一审法院认为，A部队与C公司签订的合同中涉及本案内容的部分，应认定无效。A部队对合同无效应承担主要责任，B公司、C公司为事实上的合同一方，应共同承担相应的责任。关于无效合同的后果处理，B公司和C公司基于租赁合同取得的房屋，应依法予以返还。至于投入的建房损失，以审价结论为赔偿依据，同时根据当事人的过错程度，确定由A部队承担工程造价的90%，B公司和C公司自行承担10%。关于房屋占有使用费的问题，本案当以评估的租金价格作为房屋占有使用费的依据。据此，一审法院判决：A部队与C公司签订的《关于租赁A部队古美路沿街训练辅助用房协议书》及《关于合作翻建A部队古美路沿街训练辅助用房及新建后勤综合楼等辅助工程协议书》中涉及本案内容的部分无效；B公司、C公司、D公司于判决生效之日起三十日内，将涉案房屋腾空后返还A部队；B公司、C公司向A部队支付自2008年1月1日起至2011年9月30日止的房屋占有使用费计11428219．96元；B公司、C公司按照评估的2011年涉案房屋的租金价格向A部队支付自2011年10月1日起至其实际返还涉讼房屋之日止的房屋占有使用费；A部队于B公司、C公司返还租赁房屋后三日内向其支付赔偿款4193693．10元；驳回B公司要求A部队赔偿租金损失的反诉请求。

一审判决后，A部队、B公司均不服，分别提起上诉。A部队认为涉案房屋未能办理批文的主要原因在于承租方，故其应承担合同无效的主要责任；B公司则认为房屋使用费应参照合同约定的租金标准支付。

二审法院认为，关于使用费标准，一审法院直接将评估价作为承租人的使用费标准，有欠妥当。关于房屋使用费的起算时间，结合本案的证据情况，应认定自2007年8月18日竣工验收之日起算。关于双方过错责任的分担，导致本案租赁合同无效的原因系租赁标的物违法，故出租人A部队对此应承担主要责任，但一审按9∶1的比例确定双方责任不尽合理。故二审法院改判：B公司、C公司向A部队支付自2007年8月19日起至2011年9月30日止的房屋占有使用费计10568659．22元；B公司、C公司按照评估的2011年涉案房屋的租金价格的85%向A部队支付自2011年10月1日起至其实际返还涉讼房屋之日止的房屋占有使用费；A部队于B公司、C公司返还租赁房屋后三日内向其支付赔偿款3261761．3元。(www.xing528.com)

【评析意见】

本案争议焦点主要在于违法建筑租赁合同被认定无效后，如何处理承租人代建房屋费用，以及如何确定承租人应给付出租人的房屋占有使用费。对于前者，在承租人代建房屋为违法建筑的情况下，出租人无法取得房屋所有权，此时承租人支付的代建费用损失是否仍应全部由出租人承担？对于后者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）的处理原则，房屋租赁合同无效时，房屋占有使用费一般应参照合同约定的租金标准计算。而在租赁房屋由承租人代出租人出资建设，合同约定的租金价格远低于市场标准的情况下，房屋占有使用费是否仍应参照合同约定的租金标准确定？如何恰当行使自由裁量权，合理分担承租人代建房屋费用损失并确定承租人应支付的房屋占有使用费，使案件当事人之间的利益得以平衡，成为审理难点。

一、租赁合同无效后对承租人代建房屋费用的处理

本案中，出租人与承租人在成立房屋租赁合同关系之前，还签订了一份合作建房合同，该合同约定由承租人全额出资代出租人建设租赁房屋，所建房屋的产权归属出租人。两份合同表面上是各自独立存在的，但实际上却是相互紧密联系的。承租人之所以愿意全额出资代出租人建房，其目的在于双方就代建房屋签订的房屋租赁合同能够全面履行，而该租赁合同约定的租金价格远低于市场标准。简单地说，承租人出资建房并不是无偿的，其对价在于能够以低廉的价格承租所建房屋。现双方租赁合同因所建房屋未取得合法建设手续而被认定无效，则房屋租赁合同事实上已无法履行，即承租人出资代建房屋的目的已经无法实现。此时，假若代建房屋是办理合法建设手续的，则其按照建房合同的约定应为出租人所有，出租人因得到代建房屋的所有权而受益，故其应基于不当得利支付承租人代建房屋的造价费用。而事实上代建房屋并未取得合法建设手续，出租人将无法取得代建房屋的所有权。既然出租人无法获取代建房屋的价值，那么承租人自然无法基于不当得利要求出租人支付相关建设费用。^[62]但在房屋租赁合同无效的情况下，按照无效合同的处理原则，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，承租人代建房屋的费用应作为损失由出租人和承租人按照过错责任比例进行分担。在具体责任比例上，虽然双方约定由出租人负责办理各项建设手续，承租人仅负配合义务，但租赁房屋毕竟是由承租人建设，而其在明知缺少合法建设手续的情况下仍违法建造，对代建房屋费用损失的产生亦有一定过错，因此，根据双方的过错程度，出租人对于上述建房损失应承担主要责任。但一审法院对于过错责任比例的认定不尽合理，故二审法院对此进行了适当调整。至于代建房屋费用的计算标准，应以评估的工程造价费用为准。

二、《房屋租赁司法解释》关于承租人房屋占有使用费的处理原则

依照《合同法》第58条关于无效合同的处理原则，房屋租赁合同无效后，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有的租赁房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。其中，占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式返还，即支付房屋占有使用费。关于使用费的支付标准，《房屋租赁司法解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《房屋租赁司法解释》之所以这样规定，其理由主要是：承租人返还其占有使用房屋期间所获取的财产性利益，应当符合房屋占有使用费的市场价值。从审判实践中既有案例的裁判效果看，合同约定的租金标准，是当事人协商一致的结果，一般也与合同订立时的市场行情相符，易于双方当事人认可。而且，合同约定的租金标准简单明确，有利于人民法院掌握和运用，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端，有利于纠纷的及时解决和矛盾的彻底化解。^[63]

由此可见，按照《房屋租赁司法解释》的处理原则，租赁合同无效时，房屋占有使用费的计算一般应参照租赁合同约定的租金标准，也就是说，在合同已经约定租金标准的情况下，当事人要求通过评估方式确定房屋占有使用费的，人民法院原则上不应支持。但是，应当注意，这种处理方式只是认定房屋使用费标准的一般原则，因为《房屋租赁司法解释》第5条的规定采用了"一般应予支持”的表述。该表述较为灵活，赋予了审理案件的法官根据个案情况自由裁量的空间，如果案件存在特殊情况，完全参照合同约定的租金标准确定承租人占有使用费数额可能与其获取的占有利益明显不符时，法官可以根据承租人实际使用房屋的状况确定是否参照合同约定的租金标准，也就是说，当事人提出主张的，法官可以参照评估的租金标准计算房屋占有使用费。

三、承租人出资代建房屋情形下房屋占有使用费的确定

就本案而言，如前所述，当事人之间的房屋租赁关系不同于普通的房屋租赁关系，双方租赁合同约定的租金标准，是以承租人全额出资建设租赁房屋且建成后产权归属出租人为前提条件，故其相较同期市场租金标准明显过低。现房屋租赁合同因租赁标的物系违法建筑被认定无效，在承租人使用租赁房屋近五年的同时，该房屋的工程造价费用又已作为损失由出租人承担大部分，故合同约定租金标准设立的上述前提已不存在，此时，若仍参照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费，则其必然过分低于承租人实际获取的占有利益。因此，从平衡利益的角度出发，一审法院行使自由裁量权，选择以实际评估的租金标准为依据确定房屋占有使用费，并无不当。当然，一审法院采用评估方式确定房屋占有使用费，是以出租人主张承租人按照评估的租金标准支付使用费为前提的，在出租人未主张的情况下，法院不应作出裁判，否则有违民事诉讼不告不理原则。

同时，还需注意的是，以评估的租金标准为计算依据并不代表完全按照评估价格计算房屋占有使用费。评估的租金标准作为裁量的基本依据，对此，法官应当根据案件的具体情况，参照评估的租金标准进行自由裁量，而不宜简单地根据评估的租金价格进行裁判。以本案为例，法官在自由裁量时就应综合考虑案件的具体因素，如租赁合同无效的原因在于租赁房屋系违法建筑，故出租人的出租成本可能明显低于合法建筑；承租人存在转租的情况，故在认定承租人的实际占有利益时需要考虑转租的差价；承租人代出租人出资建房，还可能存在出租人客观上获得出资期限利益的问题等。因此，一审法院最终完全按照评估的市场末端价格确定房屋使用费的数额，显然有失公平。二审法院在综合考虑上述因素的基础上，酌定按照评估的租金价格的85%计算房屋占有使用费，最大限度地实现了承租人需要支付的房屋占有使用费与其获取的占有利益的相符，更好地平衡了双方当事人的利益。

【附录】

编写人：庞闻淙(民二庭副庭长）、娄永(民二庭书记员）

一审案号：（2010）闵民三（民）初字第890号

二审案号：（2012）沪一中民二（民）终字第507号

合议庭：庞闻淙、娄永