出租人解除合同后的法律效力和后果-唐某某与黄某某租赁纠纷案件

57．出租人解除租赁关系后次租赁合同效力及法律后果的判定——唐某某与黄某某房屋租赁合同纠纷抗诉再审案

【案例要旨】

转租行为以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，因此转租行为不可脱离原租赁关系独立存在。出租人与承租人的租赁合同一旦终止，则承租人的转租权利基础亦同时丧失，转租合同相应解除。出租人在租赁合同解除后未要求承租人支付实际占用出租房屋期间的使用费，承租人亦无权依据次租赁合同向次承租人追讨使用费。

【案情简介】

抗诉机关上海市人民检察院。

申诉人(一审被告、二审上诉人）唐某某。

被申诉人(一审原告、二审被上诉人）黄某某。

2002年，黄某某自南汇某房产经营管理所(以下简称房管所）租赁系争房屋，租期两年。到期后黄某某仍继续使用该房屋。2007年12月20日，黄某某与唐某某签订租赁协议，将系争房屋租给唐某某使用至2012年底，租金每年18000元。唐某某在该处开设房产中介店铺，并支付了2008、2009年度的租金。2009年起，房管所即就收回房屋一事与黄某某进行协商，并因协商未成于同年6月诉至法院，要求判令唐某某立即搬出系争房屋，并确认房管所和黄某某的租赁关系已于2008年12月31日终止。一审法院经审理判决：（1）确认房管所与黄某某之间的租赁关系于2009年5月31日解除；（2）黄某某与唐某某于判决生效之日起二十日内将系争房屋返还房管所；（3）房管所在收回房屋两个月内维持收回原状。嗣后，唐某某不服提起上诉。经法院二审审理，判决驳回上诉、维持原判。2010年3月，唐某某诉至法院，要求黄某某支付装修费用和经营损失等，法院经审理后部分支持唐某某诉请。双方均未上诉。同年10月左右，唐某某搬离系争房屋。同年11月，黄某某诉至法院，认为其与唐某某之间的转租关系在唐某某返还房屋之后才解除，故唐某某应向其支付自2010年1月1日起至2010年9月底的租金。唐某某认为双方间的转租合同已于2009年5月31日解除，要求驳回黄某某全部诉讼请求。

【审判结论】

一审法院认为，前案已判令唐某某和黄某某应在该判决生效之日起二十日内将系争房屋返还给房管所，因此，黄某某与唐某某之间的转租合同实际解除日期应为该判决生效之日起第二十一日，即2010年3月13日。合同解除以前，黄某某作为出租人有权依据转租合同向唐某某收取租金；合同解除以后，因双方均负有向房管所交还房屋的法律义务，由黄某某向唐某某收取逾期占用的使用费并无法律依据。因此，黄某某诉请中要求唐某某支付自2010年1月1日起至2010年3月13日止的租金，于法有据。一审法院判决：（1）唐某某支付黄某某自2010年1月1日起至2010年3月13日止的租金；（2）驳回黄某某其余诉讼请求。

原审判决后，唐某某不服提起上诉。黄某某则请求驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，唐某某系基于其与黄某某间的租赁协议而占有使用系争房屋，根据合同相对性原则，唐某某在向黄某某租赁使用本案系争房屋后，应履行承租人的义务，向黄某某支付租金。至于黄某某与房管所间租赁合同解除以后的后果处理，可由黄某某与房管所之间进行结算，并非必须与本案一并处理。唐某某占有使用系争房屋，应支付相应对价。原审判决尚无不当，遂判决驳回上诉，维持原判。

上海市人民检察院抗诉认为，原二审判决认定黄某某与唐某某之间转租合同自2010年3月13日解除，唐某某应支付黄某某自2010年1月1日起至2010年3月13日止的租金，系认定事实错误致判决有误。在房管所诉请唐某某排除妨害案中，已确认房管所与黄某某之间租赁关系自2009年5月31日解除。故黄某某与唐某某之间转租合同依法应于2009年5月31日解除，黄某某无权向唐某某主张2010年1月到3月13日租金。事实上，黄某某实际收取唐某某2009年全部转租租金，却并未支付房管所当年租金，且黄某某搭建房屋也已得到补偿，在此情况下，仍判决唐某某向黄某某支付2010年1月到3月13日租金有失公平。

再审另查明：房管所在其诉请排除妨害案一审庭审中明确表示仅要求收回系争房屋。

再审认为，在黄某某与房管所的租赁合同依法解除后，黄某某已丧失了对系争房屋占有、使用、收益的权利，其与唐某某的转租合同已丧失继续履行的基础，应当随之解除。虽然唐某某在原租赁合同与次租赁合同解除后，仍实际占有使用了系争房屋，应支付相应的使用费，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条"房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定来看，有权收取占有使用费的是出租人，即房管所，并非黄某某，且从目前情况看，房管所并未向黄某某或唐某某主张房屋使用费，因此，黄某某根据其与唐某某间的租赁合同向唐某某收取费用并无法律或事实依据。综上所述，检察机关的抗诉意见成立。再审判决撤销原一、二审判决，驳回黄某某全部诉讼请求。(www.xing528.com)

【评析意见】

本案的争议焦点在于：(1）租赁关系解除后，转租合同是否同时解除；（2）出租人放弃租金的情况下，次承租人是否仍需向承租人支付租金。

一、转租行为的效力不可脱离原租赁关系独立存在

转租是承租人将租赁物再次出租给第三人(即次承租人）使用、收益，而承租人本身并不脱离原租赁关系的行为。转租行为不论是否征得出租人同意，就性质而言，均属出租他人之物的行为。对未经出租人同意的转租合同效力，理论界存在分歧意见。一种意见认为，物权行为独立，出租他人之物的合同是债权合同，属于物的负担行为，即使是擅自转租他人之物，转租合同仍然有效。转租人对次承租人负有提供租赁物以使用收益的义务，而次承租人则有交租的义务，任何一方的不履行行为均构成违约。第二种意见认为，擅自转租合同属效力未定的合同，理由是承租人本无转租权，转租行为属无权处分他人财产行为，因此，合同效力取决于权利人的意思表示。第三种意见认为，未经出租人同意的转租合同无效。我们同意第二种意见。转租合同在承租人与次承租人达成合意之时，已经成立，但承租人在未得到出租人同意的情况下擅自出租房屋，属于无权处分行为，根据《合同法》关于无权处分的规定，其合同效力处于不确定状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条"出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，也隐含着未经出租人同意的转租合同属于效力未定合同的意思，在次租赁关系发生六个月后，出租人无权对次租赁合同效力提出反对意见，则在六个月内，出租人有权对次租赁关系提出异议，人民法院亦应视具体情况作出异议成立或不成立的判断。

二、原租赁合同解除，转租合同亦相应解除

虽然转租合同是以原租赁合同为基础的独立合同，但承租人转租是以其对租赁房屋享有使用权为基础的，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的用益物权消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础，无法继续履行而终止。本案中，在黄某某与房管所的租赁合同依法解除后，黄某某已丧失了对系争房屋占有、使用、收益的权利，无法继续成为与唐某某签订系争房屋租赁合同关系的适格主体，其与唐某某的转租合同已丧失继续履行的基础，自然应当随之解除。其次，从法律法规的规定来看，由于目前法律及相关司法解释并未对租赁合同解除后，转租合同的效力作明确规定，按照《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件》第4条：“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用”的规定，本案可直接引用《上海市房屋租赁条例》第32条的规定：“……房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。”因此，黄某某与唐某某之间的房屋租赁关系随着黄某某与房管所之间租赁关系的解除而解除，即转租合同于2009年5月31日同时解除。

三、出租人未要求承租人支付租金或使用费，承租人亦无权向次承租人追讨租金或使用费

《合同法》第91条规定：合同解除的，合同的权利义务终止。2009年5月31日，黄某某与唐某某转租关系依法已经解除，其无权再收取租金，而房屋出租人房管所在排除妨害纠纷案中，已明确表示放弃2009年起的使用费。由于本案所涉房屋租赁关系并非合同到期等因素终止，而是通过单方行使法定解除权的方式解除，并导致本案转租合同亦随之解除的情况，因此本案处理不应脱离原租赁合同，从完全独立的租赁合同角度理解。在黄某某与房管所间的不定期租赁关系中，从房管所提出解除合同的意思表示到达黄某某之日，双方的合同即告解除，黄某某与唐某某的转租合同亦同日解除。之所以会产生房管所与唐某某、黄某某排除妨害的诉讼案，是由于黄某某、唐某某拒绝处理租赁合同解除后所带来的后续问题而引发。在该案中，法院处理的并非合同是否应予解除的问题，而是合同解除后，黄某某、唐某某不履行相应义务应如何处理的问题。也就是说，从合同解除之日起，唐某某仍继续占有使用涉案房屋，应当支付的即是房屋使用费，并非租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条"房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定来看，有权收取占有使用费的是出租人，即房管所。虽然唐某某在原租赁合同与次租赁合同解除后，仍实际占有使用了系争房屋，应支付相应的对价，但由于房管所已明确表示其只要求收回房屋，并未向黄某某或唐某某主张其他费用，故黄某某仍依其与唐某某间的租赁合同向唐某某收取逾期占用的使用费并无法律依据。

【附录】

编写人：赵鹃(审监庭审判员）

一审案号：（2010）浦民一（民）初字第34198号

二审案号：（2011）沪一中民二（民）终字第1325号

再审案号：（2012）沪一中民二（民）再终字第14号

再审合议庭：刘琳敏(审判长）、赵鹃(主审法官）、王军